上海市房地产市场的市场定位报告推荐

上海市房地产市场的市场定位报告一、上海地产宏观市场特点1、概况2003—2004年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，进入2005年以来，特别是2005年6月前后政府宏观调控力度不断加大，连续强势出台了一系列金融、土地、房产政策，为偏离正常发展轨道的楼市降温、使得整个房地产业回归理性，这为房地产也以后长期稳定发展提供了保证。尽管如此，在上海，房地产市场投资规模仍在稳步扩大。房地产业的支柱产业地位仍在凸显。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，2004年更是实现了大副的增长，相对而言，2005年的增副、价格有了一定程度的回落，仍在比较正常的氛围内，增速高于其他各类投资主体。2、供求关系的转变不过随着新政的逐步落实，以“平抑房价、打击炒作和剔除泡沫”为主旨的新政整体效果已经明显。国家统计局2005年前三季度的数据显示，我国的房价涨幅逐季平稳回落。其中一季度上涨幅度是12.5％，二季度涨幅是10.1％，而三季度涨幅是8.8％。去年全国房价的涨幅却在14％至15％之间。素有楼市“晴雨表”之称的“国房景气指数”，今年以来一直是回落态势，处于景气不景气的边缘，在101点左右徘徊。上海市场同样不能幸免，整个地产市场已经由买方市场想卖方市场转换，市场人气不足，信心指数下降，观望气氛浓厚，与不断放大的入市体量相比，整个市场成交实际成交量明显缩水，市场压力极大。3、上海商用地产场市场概况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2023年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海的办公楼、酒店式公寓、高档住宅等的市场需求量一路走高、租金也水涨船高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的11.5%降低为11.1%，今年上海上述物业的租金上涨率已经达到了近20%，不能不说是一个奇迹。据有关数据显示，除了各类甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅外，其他类型的概念物业如：SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市场追宠，也因此，市场上出现了不少上述类型的产品面市，实际反响也相当不错。特别是经过今年的房产新政的考验，人们发现上述物业的抗跌性也明显高于纯住宅的项目，当然，其对地段的要求相对苛刻。从这部分物业业主的构成看，主要是一些从事贸易、高科技，咨询，金融保险类公司或从业人员明显较优，这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加，其市场需求量也会明显放大。4、上海商业市场的规模还将继续扩大上海经济发展的速度决定了商业市场的扩容。上海连续8年呈两位数高速发展的势头，是很难因一些突发因素而嘎然而止的。在此前连续三个季度市场维持约60,000平方米的较低吸纳量之后，2005年第三季度上海甲级写字楼市场吸纳量猛增，约升至159,300平方米。如此惊人的吸纳量增幅主要归因于在本季度许多新近完工的写字楼物业开始入驻租户，如汇亚大厦、花旗集团大厦及都市总部大楼。其中两个物业位于陆家嘴区域，使得本季度大部分吸纳量都集中在此，约达到市场总体吸纳量的80.5%。其他吸纳量比较集中的区域还有黄浦区和徐汇区，分别达到22,300平方米和8,900平方米。空置率布尽奇管2垮00锯5年普第三发季度寿的新鬼增供采应巨蜻大，倍但由井于市存场持博续活作跃的猾预租膝，使菜得本肯季度酬上海仔甲级涉写字库楼市结场的帅平均喜空置刊率仍唤然维味持在唱较低赤的水状平，得与前岁两个送季度抗没有敌显著仓变化肝约为此6.俩9%号。在躁上海傻的几束个大浅型商像务圈承中，原南京鸡西路测和淮哭海路撕区域移的剩意余供眠应仍班然最乌为紧裹张，包其空秃置率常至9桥月底彼分别剩达到塘2.限3%天和寻3摸.1在%。保在人启民广识场区莫域随螺着都吼市总谦部大造楼的个完工输入市押，市忍场紧漏张局付面得太到了存暂时屿的缓旬解，您其空石置率渐至九祝月底艳小幅型上升占至7节.2串%。减在浦疏东陆学家嘴隆区域渐，汇漠亚大男厦和射花旗胳银行旦大厦楼的强扔劲吸抽纳量疼使得晶该区虹域的读平均械空置朝率小浴幅下脆降4穿.5匙个百遍分点葵，至漫九月惨底达径到7扣.6锹%。货谁租金蹦/售混价狱20灵05脾年第轰三季麦度，截上海尸甲级春写字汁楼平委均租初金报遥价继灾续上填扬，脱虽然洽其增累长幅沾度有口所放哄缓。已截至矿九月拥底上挑海全伙市范虏围内山，甲贞级写识字楼丑平均珍租金亦报价扎上涨律0.耳5%仗，达旋到2拜07确.8堤元/蛋平方远米/司月。尾虽然灿上海象甲级潜写字梳楼供望应依幕旧十磨分紧折张，筝但是雷由于犹本季症度许服多早络期物愤业中爆的很描多租裁户都阅纷纷扯搬走恳迁至获品质倾更好低的新既建物殃业，京使得职甲级徒写字番楼整刺体平没均租糕金缺崭乏上口涨动于力。斩另外掘，尽蔽管人察民币犹汇率礼进行婚了调部整，搭但是通许多贺写字厌楼仍刘延续治使用夏美金鸟作为贷租金白报价丸单位宏，使够得在规转换念成人浩民币蜓的过吼程中抱减少哲了租狱金的毛涨幅纽。截慧至九械月底己上海泊超甲狂级写睡字楼贞平均妖租金掉达到睬31轰9.耽6元瘦/平动方米迅/月慢。目增前上剂海共填有1幸4幢启超甲浸级写雪字楼已，其屠品质稻已经逼达到田国际耻甲级暂写字狸楼标燥准，奇如：缺嘉华能中心坡，来丝福士咏广场繁和汇醋亚大脾厦等肺。杠上海鞭租金谎最高饱的区润域仍慧然在旗南京震西路孝和淮情海路竖沿线逐，其览甲级虚写字膛楼平移均租祸金水累平较盈上季歼度分熄别上候涨了蚕1.然4%帆达到猎25吴6.析1元饱/平标方米拉/月绢，和自7.协4%薪达到雁24途5.刮5元脂/平困方米曾/月云。在倍陆家傲嘴，吓由于甩汇亚芒大厦蒙和花题旗集巧团大锦厦建页成入坛市并角开始岸入驻买租户朝，使金得此绳区域灿本季讽度平趁均租邀金水寒平上艳涨2笑.9职%达桌到2绞04需.2辜元/症平方谢米/趋月。四今后干几年听，上押海大撒规模剂市政倚建设倒速度弱不减限。据智不完洗全统必计苏，肚全市秧已形燃成了欺11萄4个醒大型秋居住笼区，校新建锣居住贱区的贼社区鲁商业粱中心柱需求悼将迅琴速增权长，锐待开夹发的课社区梯商业殊营业灰面积妹将达河到2芬50邀万平杰方米反，销尺售额捉达6刃00旧亿元户。按蜘市政速府居州住区畏商业雹服务弟设施乡占5谁.5歪%的舍规定敌保守陪计算吵，到宇20抵06抽年商抓业市极场的字增量材约在幸31浑2.载5稼—合34裙0万敬平方鹿米，针5年矿间将碑增长扮30促.8岂%-兼-3右2.只86轰%。仇在完择成大滤规模元住宅再建设啦之后胁，商逝业市术场将屠逐步龙成熟译，商闹业市项场的丽增量热将趋弄于平盐缓。宵岔禽摧秩愿菌套呆5、米外资谷入驻丰对商坛业市擦场需饮求和件价格宵上升朵形成丢支撑燥如梯上所免述，赤世界石前5遮0名迫大型聚零售次商已愉有4袄0家催在中付国测“娃抢滩搭登陆脸”岸，美傅国沃戴尔玛损、法婚国家溪乐福矛、德吗国的劣麦德具龙、欧欧倍截德等轰著名罗零售称巨头门在上盯海纷肃纷立贺足，锤并且男都制替定了钩进一懂步拓吃展市颜场的急计划陕。其辩零售竹额已浙占社梨会零告售总咳额的射10柱%，色今后叹3年泽将达财到3先0%面。由愧此可肃见其垄对于劝商铺同的需虏求仍薯会增碗加。袍投资狭商业著市场束的外刻资除件一些换中小涌投资迅者外词，基港本上本是跨平国零涉售巨集头。菊他们膀进入尾中国袭投资仰十分属慎重持，但泊一旦砌进入滤通常蜜很难照是一育种短奇期行额为。庸可见欺建设内中的萍国际闪化大营都市乔的商梳业市谊场其伶潜在备投资画价值薄正被芽逐步两认可计。在业20两世纪灯80届、9唇0年兰代，薪香港番房地够产市提场的纤持续屡“敲三高节”肃，已潜表明嚷了外全资源差源不甘断地耳进入肉所具像有的才重要对作用疤。因炊此，剧着眼擦于长捐期发形展的租外资纱进驻曾将对夕上海诉市的物商业卖市场达上升但构成谦有力华支撑屡。伟6、夸今后鸣一段棚时间归上海倍楼市知的市导场需惠求评贝估绩随着愿供应嚷量的选继续烈积累瓶,新稿一波狐的降疏价将膜在2别00御6年诚来临折,并桨且带芽来一点个新车的成晒交高垄潮。份因为宾支撑思上海以房地蔽产市演场的宏真实切需求称依然纯大量腐存在待,并依且在智各种援条件煌满足揉的情朗况下宪会被笨诱导腔成为探现实揉的购型买力凳。那膛么,倾在一革年内跨的上厘海房塔地产秆市场绘的真劳实需竿求到洞底有焦多少援呢?书隶要判态断未粉来一丙年的壳普通研住宅大需求别,首架先需忽要对娇20伴05诵年之迅前的狱住宅对购房界需求姜进行奴分析嘱,在矮此基匀础上球判断休20裤06缎年的查普通春住宅心购房填需求接。惑浩如果便住房盼需求创能被并有效歌激发损的话擦,2欠00技6年育的市循场成脆交情茎况将狱在2揪00航5年爆的基细础上铺保持诊平稳评。但约在短涨期内革如果诉房价叮没有炸实质咬性的感降低痕的话劈,刚乖性需博求也望会有孔很大辈的弹迫性,及不会顾马上宪转变香为现昨实的溜购买绑力。逗普通畅住宅脱近期止成交锯低迷枝根据年我们慌掌握响的数梁据显斑示,筋最近掏一段恢时间螺虽然做商品茎房整么体成务交量份仍然代维持室在宏纪观调厘控以杯后的拳较高吵水平聪,1茶1月话14杀日-祸11溉月2雁0日雾上海饼全市顺商品进房成追交量古为5京5万问平方含米,坐环比废增加颗16狮%,站其中蛇定向关的配库套商加品房伪占总暴成交保比例筝有很闻大幅起度的诱增长至,而沫普通诱住宅乡成交惨量却己相应仰降低商为2异1万产平方梳米,滨环比积下降场1.身6%纠。藏冒按照功上海萝网上爪房地径产1轿1月阶23昏日的壤成交千数据摔显示晶,截秘至当熄天全该年普燥通住井宅累汁计成若交面首积为落15盟42矩万平额方米材,按他此水脸平预书计2端00核5年赖全年饱非定婶向的凑普通幕住宅慧成交泡面积幼不会唱超过趟17山00右万平丧方米症。吊造成贩最近需普通混住宅祸成交掠低迷羡的情芦况在御很大虫程度芬上搅是由磨于之悠前以匆降价洁为主蒙的促诵销手照段使雹购房充者进康入了任促销紫疲劳忘期,灯并且尿实际晴上大育部分居楼盘库降价兴幅度圈并不在大,楼因此扁在"辱金九塘银十蚂"的僵短暂纠成交蜡高潮美之后视,市匆场成贿交又笑进入蚂了低灾潮期耐。皂◆雷真实眉需求穿到底狂有多播少战我们通认为滋,随莫着供遵应量廊的继冲续积俯累,剩新一宿波的之降价竞将在荐20说06恰年来监临,耍并且达带来砖一个光新的溉成交绒高潮摘。因跳为支年撑上担海房疮地产贝市场稳的真嫂实需罪求依巾然大旱量存漫在,先并且虫在各挥种条孔件满爆足的裹情况生下会男被诱断导成裂为现兵实的阻购买拘力。练那么交,在促一年击内的盒上海另房地凑产市切场的臭真实艇需求灶到底疼有多僻少呢袜?捆我们肯认为棉：蓝2附00手5年芒之前蹦的住紧宅购钥房需圆求主钱要有骗以下殊几个墓方面点:投骡资购沸房、妄拆迁跪购房金、结刚婚购丈房、摧外来当人口捆定居折购房谣、改且善型怎购房令。顽A、叫投资宏购房调:仪我们疼认为刺投资耻性购涂买住共宅的灿比例谷占2齐00第4年叨商品触房总贿成交想面积甘的3霞0%霜左右议,即彻:3材45运0×翁30跳%=留10怎35指万平准方米享。这艺部分吵购房究需求受主要涉购买兽的是们普通辰住宅仁。哭B、顿拆迁砌购房绘:坦根据梅上海龙统计桶局数寿据,较20抹04城年拆遣迁居汉民住钻宅为昏23祥3万旬平方摄米,氏20吐03钻年拆铃迁居跳民住调宅为衰47蚁5万艘方,炉取两润者平撇均值念为3作54滥万平贺方米蛙。由晋于拆岁迁的撤都是冻一些语老式奸住房吨,动示迁人删口之鉴前的贺人均递居住炭面积器远达键不到抢现在盈上海靠市的炼人均优居住夜面积介水平崭,居坐民再颠次购倘房后数的居荡住面悦积之辱和应纺大于绍原来祸的,他假设贩新购昼房面忽积为泡原住亿房面陶积的越1.下8倍裳。则彼总的粱拆迁茧购房桐面积尾为3议54载×1器.8埋=6茅37纸万平触方米趣。这盛部分丧需求培基本娃上由鄙政府亡提供功的配迅套商吧品房柿来安立置,去同时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