万科地产可行性报告

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花园新城新区世贸广场城市花园

花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心玻璃厂项目.天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目消在开季发项捧目君:退已完罪成项黄目:坚在谈资项目井:友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区然二.泻外部省因素友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区序该项允目具副有良须好的柿外部爷环境奶，其播坐落熔位置踏处于唉天津任市区羽的南强部会,惩行政止区划师为河祸西区损，该引项目贴所在向区域内有如谦下特羊点和想优势疗:铜①雹根据俱天津苍市总锻体规鸽划，竿西南费部地讨区大眯部分螺用地大规划揪为教滥育科触研、返居住钻及行董政办括公用谎地。僚②越天津活市主赞导风臣向为际西南纪风，汉西南杰部区丧域正盒处于萍天津全市的蜂上风盼口，蚀远离准工业虽区，奥空气匙新杆鲜，园自然朋条件茧优越肿，被骗公认滤为居旨住的收上佳平区域坐。垂③颂经济敢发展狭状况荣来看香，该挥项目葱所在限的河叫西区请是天竟津市忍经济健最发脂达、挑最富谱裕的摄城区营之一撤，该顾区的讽房地态产起士点一制直很烘高，冷集中帅了全毫市大义部分晴的中瓜高档师楼盘僵。商旗品房恐销售斩均价痛明显签高歌耀于除派和平摔区以融外的挠其他渴各区舟。醉④索规划略在河参西区浅天津浸宾馆奉地区撤（友慎谊路签两侧止）建浓设新诉的市敞级行体政中仆心，登现有洞市级美行政姑中心猴南迁做，南旷部土搞地升那值潜逼力大胳。火⑤理沿解填放南徐路可该方便影直达刚南楼瞧市级杀商业反中心筋，这红里有棋十八晨街麻逢花、墙鸿起历顺饭嗓庄、帐家乐召大钓型超晋市等拌全国佛闻名及的商始业设狮施。摩⑥话项目朗距离秘规划戏的东盟南半氧环黑责牛城镰道段摊不足丢3公判里，闯东南购半环驻是天拘津市恩中心预市区若规划再路停网中坏的两迷个半茧环之捆一，返是天其津市雀规划秘路网呈骨架授中快榜速交煮通体手系的备重要杜组成握部分道，东蚁南底半环芹的修席建对拴该项岭目的蓬业主趁出行返将会展带来遵很大倍的方康便。单⑦娱项目隶西北水侧为勿梅江请居住舌区，恼是由仇市政保府统挪一组宾织建弟设的抚大型挑安居架居住即区，催占地秘面积嫌19鸭2粮公顷条,将往建设犁成为量以水之景和属生态相环保这为主披题的陪高档浊居住面区，胜大大伐改善独了该奋区域授居住熊环环境，异使得租该区脚域住胸宅市览场档旬次和右品位奏急剧亏上升号。忠所有姜以上阳各种片因素会，为茅万科乘在此验地块辨建设仓一个迈高档依居住邻社区护提供烫一个蹲良好除外部批环境泪。迷第二绵章剥项目鞋概述危一.敌宗地胆区位郑及用套地葵1.烂项目仆区位犯该宗秤地位会于天睬津市推区南帅部,看北侧球紧临脆正在调建设待中的惑梅江合居住垄区,夺行政饥区划怕属于吧河西枣区,芝距离余中环氧线围杯堤道句段造5公帆里逐,距镇离正控在建阅设的旁东南足半环财线约戏3公驶里始,距与离南率楼市腔级商拥业中闪心约隙6公存里工，距指离规捉划友畅谊路缘市级福行政扑中心愿约咐5公析里肆。

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得的帖政府休文件情：而目前装尚未出办理乡项目塞的任搂何手舅续。音3.淘理鼻牛项目旧用地差取得引土地粉使用怠权程非序评张估帜（1咽）缩斯赵雅取得累土地搂使用计权程金序霸①池问浴万科浪与天缸津远腹洋玻击璃工厕业有陕限公托司签亲定土富地开滩发补疤偿协鸡议。锤②析挨召去市示工业召调整乱办公组室办帖理工借业用虹地调循整为柿居住适用地帝的批缠文。举③滩羡突去市井土地荒局办财理土洗地出辈让手施续，唇与市券土地悉局签比定土鼓地出秘让合桐同交乘纳土瞎地出才让金抓，办淋理国午有土币地使滴用证海。钻（2娇）取钟得土苏地使岸用权川需要彻的工泡作日弦一般灵向市芒土地贤局报员土地撑出让商文件短后6欢0个存工作拒日左庙右即狼能与参市土由地局爪签定顶国有宫土地闻出让塌合同啦，在茂交纳绵全部榆土地医出让絮金后洲可办疮理国萝有土秃地使帆用证毕。笨详细土说明蔑（3廊）取裕得土洽地使使用权荐的风培险及得控制锦土地六方新已厂址鼻刚选押定，委还未亦开工盼建设挺，其缝能否惩按时贱搬迁泼，起雀决于远新厂毕的建膛设进妖度，负这是紧风险配所在棒。录风险逝控制幸：土醋地方稻保证哗按时昌交地施，同钓时在齿合同吨中约装定每掀笔付指款与驾立项威、拆拉迁等讨工作警进度翻相结足合，仙同时柏约定饶如果轮工作妈延迟厨，我企方可右从其会补偿戴款中障扣除砌我方竟的损矮失。扣4.浙怖里袋政策忌性风预险评严估镜（1赴）胜演污项目病周边忌的梅氏江居状住区窗刚开教始启贵动，赢新开滥工面心积在键30虾万平累米左请右，那是由帅政府腐组织牺实施发的项忽目，目该项侨目上肥马一牧定会悬对梅宰江居骄住区友造成胃很大脖的压于力，筝政府愧出于禁地方挡保护叫的原剖因，长会控壮制该避区域法的商阶品房段上市关量，隶这样茅该项窝目会死被推封迟立真项，匙不能赵马上势开发葛，由月于政申府政股策的菌原因规，该飞项目谁立项锯会遇汤到较府大的旱阻力妙，但筐我们费分析喂，根留据天家津公座司与文当地封政府企的良朽好的柄关系联，通孔过多天方工描作，严应能誓解决朗立项巩问题盯。蓬（2跟）陪温每政府袄对污办染企付业外债迁和公东移排有许宁多优勉惠政倦策，菜如对讨利用唇污染吸企业剂原土你地进绝行商把品房乳开发患，土庸地出妇让金畅可按辅土地摊评估值值的吗5-修7%哲收取莲，但止该项墓目能波否顺峡利按肌7%系执行筝，是厘一个龄待定葱因素伶。我童们分骗析，洪如果四没有棉大的醒政策踪变化兆，应贿能实茶施，酱同时竟在与另土地坦方的姓合同艇中约跨定，孩土地钟方必蛮须保凳证土遮地出咐让金网降到敬7%腹以下耕，否讨则，班我方零可从之其土丝地款吉扣除喷出让斗金超翁出7亦%的热部分注费用宁。肢二.鼻项目昆合作锐方式剥及风比险评睬估陡1.斥合作烟方介各绍：苏土地勒方为败天津剑远洋贝玻璃溜工业翠有限稀公司资，为趋天津干市国市营企筝业，览以生古产销泽售玻会璃为妙主营廉业务天，全嗓厂职娃工3滔00粉0余夜人。网合作抵方为抚香港辛富联愈集团将国际许投资啄有限帖公司混，为件一家具合资晚企业携，其络退出幅该项挥目后患必须刮协助漏万科更公司袍与土剑地方宇的合慰作并酒保证协万科丸按其蓬原有按合作妖条件亦与土更地方画合作领。芒2.悦合作捷方式柏（1运）合艘作方献式袖万科稼一次距性买吓断土页地使恭用权牙，单甚独开授发。调（2舅）操榜作方喷式播万科屈与土域地方竹天津脑远洋樱玻璃晃工业雨有限控公司甘签定脊土地尺开发罪补偿迟协议讯，然敬后在氏市土辛地局浴办理拘土地凯出让乎手续编，与劳市土霸地局折签定牺土地晋出让拘合同兵交纳伞土地汇出让逐金，咬办理登国有呈土地这使用险证。饶万科闯公司膨与香职港富维联集笔团国御际投网资有兄限公骄司签飞定退罩出补皱偿协鉴议。雪3.艳主要证合作驼条件皇（1盾）与村土地炼方天浴津远势洋玻调璃工堪业有唇限公年司的碗土地蔬价款玻及付贺款进佩度除①践土地诞价款狸：总夏占地阵面积要为5库25粪亩，酒土地持补偿舰费总饲额约帝为2或24化70纯万元辛（以宏42柄.8逝万元铸/亩晒的价处格计蛋算，粪最终刻以实宋际测次量面浙积为盲准，居每亩趟单价飞不变刃，补陆偿数分额多塞退少么补）叔，土屑地补护偿费陵包括荷土地仗使用匹权转疑让及团地上孤、地垦下建谦、构核筑物悔、各辩种管燃线、起设备立、设残施等济的拆恩迁补诱偿费有。汤②豆付款止计划僵：挥a.贤双方良签订斯协议驰后一弱周内圣万科丛公司订支付届给土秤地方岗50蜓00继万元共，并来打入观双方尊共同溪指定御的公淡证处缴帐户者。然舰后万便科公僵司去万办理顿项目猛立项孔,如坝果该益项目雷立项燃不成翼,该免笔款包如数深退回而给万乖科公设司。条b.孙万科膛公司佛与市们土地往局签未定国校有土岔地出鹊让合东同后洋，由潜公证茂处将停50随00范万元虽存入准土地寸方指辉定的冈帐户笑，如产果此纺时一吐期约蒙30冠0亩阿开发皆用地使还未城提供别给万圈科使杰用，户该笔滑款延怜迟到内一期蓄用地成交地园后一狸周内箱支付剥。乏c.火在万哗科公蚂司与袋市土阴地局饶签定贩国有笛土地淋出让巾合同枝后一业年内叮分四怒次支块付1而00茶00致万元垄补偿看费，夸每3戒个月终付四杆分之滚一（约即2添50浩0万赌元）崖。四d.糊在土返地方蒸将全像部开羊发用染地按舌要求鲜交给百万科陵公司狠后一格年内闸分两颈次付煌清余看款，搬每6芝个月竟付余壁款的妇50叮%续，话万元走。惨③并土地小方的芦主要没工作梦a.奴负责皮在项重目立柔项后拌90楼日内庭提供招沿解退放南桥路拆姜迁完亏毕后葱约3责00避亩开讯发用属地，坊其余霉用地傍在2旱00辣3年委6月湾底前管提供饮给万失科公舌司使槽用。桨b.喘拆迁性内容险包括艇：负据责拆定迁地览上房才屋与欣构筑份物及它其基屋础，港架空纷的线神路、艇管线秀拆除画，硬刮化路鞋面及块铁路席线拆徐除、羽地下晒构筑咽物及芬各种胞管线搜拆除缴等影乓响项子目开袍发的芦因素符，办摔理有壤关手绵续交慌纳有桃关全纲部税纺费，峰交地撑时保率证现剧场场扣地平胆整。名c.逃负责顺出具贡办理鸣项目禾手续懂的全拥部文洲件、厉资料离、证应明等污，并事负责臣提供枪人员室配合害。赏d.程负责气协调超提供圆该项瓣目临撇时用矛水、剂临时法用电垂。青e.字配合好万科讯公司慕办理泡该地愉块从振项目贵立项农、签屯订土呼地出虽让合共同、土取得痛国有怀土地配使用渴证的坛所有烛事宜葛。阵f.伟负责事协调疲处理级有关侧该地山块遗梦留问彼题，重在保肥证万术科公促司合匠法开辽发、舅建设评、销疏售、背使用吊项目捉的整养个过枣程中胶不受突因土辰地方庙的责从任干欣扰。葛g.温积极讲协助势万科同公司梯办理撑各种笑有关港税费助的减蒜免，抓协助偶万科披公司汗享受怀企业慎外迁切的优开惠出毛让金推政策旗，（梅将出筐让金手总额宗降低卵到宗脚地评排估值问的7态%以绞下，拒低于嫁7%蚊的节家约部阳分由淡双方虎三七挂分成向，土龟地方砖拿七唤成,造万科膊拿三搏成）共（2哥）与前合作叠方香跌港富腾联集毒团国蜡际投驾资有悔限公栋司补蓝偿价程款和暑付款逼计划弃①沫补偿敢价款胶：总挤额为各10扶00县万元煎，补乓偿价蒸款包倦括合甜作方邻前期恐运作落费用扑、退非出开兰发的悬损失颤补偿忙及其岛协调映拆迁嫁等事裙宜的坦补偿宜。妙②枝付款巴计划拌：雾a.悠在项冻目立剂项后吓同时巡土地锯方将萝首期秆约3分00冰亩地庆按要杀求拆态迁完烛成交破给万写科公敢司使它用后蛙一周党内，盾万科忠公司闲支付品30就0万冷元补惩偿费犬。史b.捷在万龙科公熔司与板市土精地局没签订锤国有吸土地召出让孔合同写及同气时土丧地出诚让金头总额括降到词宗地涂评估鬼值的杰7%极以下赴后一诉周内镇，万气科公介司支趁付3料00调万元辟。尺c.脱在土立地方项将其饲余剩笨余土扁地全愧部按缩要求领拆迁氏完后勒交给险万科双公司辫使用柱后一协周内菊支付恋20唐0万小元。英d.帆余额婶20壳0万天元在虚上述讯第三思次付替款后疤1年辉内分剩两次秤付清励。姓③瓶合作驴方的峰主要马工作献：推a.逃负责暑与土摩地方馋签订祥一份缘解除醉双方勉合同械的协造议，滤并保脾证万历科公超司与五土地瞒方按薄照其修原来熊与土坟地方淋签定仅的条纤款顺朋利签勺定土宜地开贴发协亩议。办b.洲负责注要求详和协羊助土惭地方衰在项垃目立酿项后槽90虚日内眼提供异沿解湖放南耕路拆圾迁完链毕后吹约3美00隐亩开躲发用盗地，偏其余表用地浅在2蛛00尽3年惯6月落底前即提供柄给万芒科公确司使梅用。史c.俭负责缘协调翠万科剥公司伤办理换该地尖块从仔项目末立项搅、签颠订土评地出重让合元同、渣取得子国有呀土地流使用弯证的佳所有竹事宜美。穿d.作负责吓协调膨处理沾有关扶该地旬块遗霸留问诱题，遣在保岁证万康科公朱司合唤法开岭发、难建设灯、销障售、擦使用债项目挣的整矛个过药程中所不受叙干扰承。慨e.捐积极迅协助束万科前公司飞办理鄙各种幸有关瑞税费店的减敞免，凡负责窜协调赢万科钩公司盛享受犯企业厦外迁股的优狭惠出河让金朋政策源，保雅证将岛土地勺出让趣金总丙额降木低到远宗地殊评估望值的但7%钻以下贿。夏4.杀合作悉风险亿评估暖（1鬼）徒偏音合作赔背景躁：天鸡津远竹洋玻拦璃工锅业有稿限公魂司为曲污染膊企业支,其成用地刑及周带边用来地规加划为涛居住渡用地犯,其阴不适房合在攀该区遗域继蔑续生乖产,末同时者该公怎司也滋想通时过建疗设新直厂扩离大规讯模和饰进行护技术胃改造时,增护加企疮业竞桨争力忙,该板公司魔与香危港富骄联集还团国婆际投野资有匠限公对司签棒定了踏土地呢开发脏意向孙书,抛通过棉谈判郊,说香港拌富联毙集团升国际哈投资魄有限防公司戚同意昂退出阴该项撒目,吵前提塔是我借司承斗诺1绕00公0万安元补叉偿费盛,搭在此秤情况烤下,四万科跨直接悉与土麦地方洒进行述合作轻。扯（2率）饺炮擦土地乐使用非年限忍：原鬼为行糟政划蜜拨土壁地，帜无使破用年肿限限建制，帮出让插为商卖品房防用地私后，许出让名年限孤为7走0年灵。统（3滴）肺姜申土地赌权属猛情况堤：根趟据土慧地方艺提供扎的土筒地证散件，茄土地哑权属贵明确意，无安法律幅纠纷钻。丈（4誉）穷倘津土地怒方的反信任榴情况蝴：土退地方答为经方营良播好的嘱国营暗企业网，信府任等烧级较衡高，春我方撇直接教与土环地方葬签订肉协议抹，最均大限浇度避禁免土义地风缩险。堵（5泳）峡测葱付款案进度钟与土撕地手计续的夜配合情：从签前面挂与合素作方驰的付涛款计茅划可扛看出潮，基脉本每皮笔付或款都俘对应蠢合作决方相乒应工估作的帜完成拨，最确大限案度避递免合蛙作风机险。雪（6狱）腔其他钻与土霜地政坡策相高关规棋定：亡a.烤工业感东移营企业馋及污脚染企而业搬凉迁征暖用农英田，悦免征代耕地蚀占用烤税、迫契税轿；转跨让原爸有土毫地的谷收入滚，采蔽取即萌征即挂返的票形式站，免灶征营诚业税根和所染得税喉，作倒为国月有资筝本金睡投入暂。协b.完是为弱支持虹污染股企业脑工业确东移更，加颈快企丑业建贫设和魂搬迁定，尽坝快启网动生坚产，诚对企欣业土展地变刻现有己特殊度困难蜘的，连经市初政府裳批准潮，可溜根据币企业埋具体大情况筝，以柔其土间地使撒用权宾、有竖价证墨券等嘱资产局作抵声押，怖按照它评估高价格政或约暗定价做格，孤由市停财政白局给呈予资圈金垫裤付支吵持，岸待企北业土飘地变尖现后毒再予妻归还膏。脉c.劳利用宫原污获染企胳业用猾地进剂行房哥地产圈开发戏，土莲地出喇让金栋可按街土地氏评估谅值的距5-太7%黄收取帅。啦三.碰总体猎评价隆该项范目总许体讲梁法律谊手续旅比较累简单熔，我胀司与皱土地顽方直堡接签测订土枪地开奴发协锈议，筐然后趣在市线土地啄局办旱理协摊议出骑让，柴合作缴风险坛相对闹较低棒。挡宗地精拟规锅划为亏居住躺用地慌，土杂地使垄用性闯质基狂本明俱确。桨第四绳章伴市场动研究墙一.霞区域对市场树成长她状况且：男1.薯区域冲市场手简述晴：图一：区域市场范围界定(紫色板块)羡该项烟目行舱政隶左属河册西区火，位抹于解否放南韵路和东友谊栋南路旁之间敢，距仁离外手环线脂1.傍2公搬里。功区域球市场陶范围淡界定票在整色个河维西区贺（如足图所偶示）着，河善西区拍是危改改实套施较调早的范地区爽，市赚政建腾设和范各项陡功能生、环慎境都士较完演善，兔故此痕吸引走大量芹区外狮人口错涌入浓，目椒前人怠口总龟数为折79份.1软4万既人，躺比9参0年罢增加沫了1师3.塑14尸万人隙。2迫00薯0年希该区诵域市狭场住国宅累疼计供般应量蔬为1腰13缝.8乏7万欲平米彩，当霜年销魂量9扩2.锡76彩万平析米，屿市场慰基本离处于晓平衡男状态绍。图一：区域市场范围界定(紫色板块)河西区河西区糖该区雅域市贞场的跃基本研特征秃表现验如下诵：月1）费由于萌政府柱的大讽力支卷持，信该区辣域市旷场目谦前正鞋处于截快速究增长宴时期补，区右内整胃体生咳活环泊境和克配套我条件坚得到走明显薪的提悄升。序2）奸厦从产服品供资应和搅客户折购买波力可猜以看席出，浑该区繁域已取经成蠢为天候津市载中高缠档物乞业的效集中滑区域时，中剧高档外市场队发展足的较钟为成司熟且饲市场程容量干相对扬较大榨。狂3）卸所区域办内产坑品趋菌同性愧强，射规划种水平适差异启性较泳强，哨具备亩先进筛规划杏的物怜业一锋般都篇为全史市性屑定位泪，市宁场空构间较农为广请阔。短4)草开发舒时间阿较早损的区音域市水场，浑整体煤呈现泉购买慎力强张，改竞善的耻需求兔愿望满强，免对于勤区外粥市场析的辐壮射力育强。宗地趋5)云梅江舅生态蔑小区稿成为架今年箱整个途天津嫌地产狂市场夸的开笑发热踩点，在同时挡也促配进了咏该区血域市意场整吗体价思位提锄升。宗地北2.贱区域聋市场流在市改内各悉项指覆标成栗长状蹦况秆夏御销售被量：结该区骨域市气场的棉销售艳量一辟直稳卖步增女长，结尤其泳是2胳00航0年图的增泛长幅奇度最勉大，夸与9喝9年浓同比让增长篇了6救1%摊。青聪错料销售添量与辣上市队量的垮比较慎：兵目前像河西叫区区欣域市鼓场基烈本处皂于供堤销平浓衡状描态。皆迈旷展鸟平均航单价改走势烤：愉河西辜区的数平均蚁单价逆一直钩在3弦20补0元资/平他米到慧33匀00杰元/砌平米想之间饰，平碎均价虹位仅祥次于孔和平死区，季是中若高档锁物业利的集绪中区痕域。刘二.恩区域基市场股供应画产品状特征估：孝滤池活共区域盲市场寿各档盟次产孔品供兴应状同况：忆价格裙空间窃主要侍产品铺类型竞供应触比例仿25勉00歇以下衬多层盾25搅%宰25耕00贷—3晌50传0公多层愈、小铅高层谷50斩%香35诸00峡—4纷00展0述多层丸、小南高层轧15国%暮40娘00素以上工多层克、小除高层掩、别冠墅抱10泉%惹村旷斤谦各档啊次产恭品2丢00逝1年僵上半并年需店求状段况：碰由上烫述可德见，弃如忽瞎略统溜计误匠差，隐河西兄市场短基本污呈现雀各档补次产浮品供肺需的闸差量伸空间翁基本改相近遥，即合各档时次产签品皆本未出鞭现明岁显的抹供求掀悬殊殖、供庆应量仙远小招于需棋求量置的良洒好投既资空璃间。等◆碎区域崖市场晚各档片次产毯品的蓬集合寇特征邮：圣河西兰市场式产品咱几乎厦汇集娘了整营体市均场内傍各档政次的成产品裳，产侨品类芳型丰讨富，唱各档那次产宝品交退叉分巨布，瓜几乎弃无明至显的目档次株分布跪区域伪。依勉据产亭品单唉价可凳将该朱市场能产品岸分为菠以下只几类档：香(1南)替低于齿25踪00燃元/田平方盘米：呢该档域次产崇品多给分布溪于远丈离城疼市中轻心的班位置药，地熟域分披布较盗差，涛多为地开发旷形式楼单一析，配急套、女设计免上仅完顾及假区内耍基本估的环念境、庸配套涝要求慧。借裙助地查理位盏置及撞产品季投入行等全毛方面稿的降立低成付本，钩以迎筝合该词区域棕拆迁侵户和己实力谎较弱瞧的外面迁户邀的需暖求。倾建筑茧形式份基本能为多撞层。逆具有偶代表弱性的宰项目燥有：建项目冠名称哭规模绳（愧m暗2幅）驰建筑扎形式菠绿化狱率违均价允（元存/m逼2复）芬主力丑产品腔（修m诞2屿）骂瑞江漆花园票（一双期）锦整体醋40掠万尼多层催35征%专24神00裂70捷-9略0（吩两室斜）菊金海浮湾在20螺万谦多层昌30命%朽24衣80摸90土-1秋00倍（两泥室）装荣华电园偷3万忠多层酬36塞%网23饲00销80有-9用0（师两室智）俩(2蚊)猪25拌00貌—斯35警00顾元/象平米壶：顺该档臂次产镰品在必该区熊域需强求中趋处于爆绝对抵主力因产品尤地位窜。此城类产术品也娱多数宗分布道城市存中心裳外的跌位置表，但丘此类雨物业酿对产怀品以械外附膜加值片的设密计已桶较为咳注重猛，从么景观界设计状、户土型选晕型、倡高科恋技材弯料运摘用等笼方面励做得宿较细赠，以景此弥支补地重域优朝势不昼足。虚且该朵类物午业多寿为大披、中汗型规雁模的俘开发顾，产发品主刻要以吗多层泥开发认为主胞，辅英以部珠分小盖高层晶。具蛙有代丝表性魔的项奉目有带：削项目宰名称幻规模型（依m虎2矮）脖发售重资源菌建筑狭形式规容积折率获均价佣（元宪/m怠2局）货主力借产品大（阳m砍2中）黑消化腰率府顺驰牌名都矮15鬼万手15屡万崇多层菠小高换层击1.累3含28迷00果10昂0-艳12纠0区基本表售磬师

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