XX国际花园物业管理方案

一、项目概况：金地国际花园位于北京市朝阳区建国路郎家园15号，地处国贸商圈，西距中国国际贸易中心800米，南侧紧邻长安街（建国路段），扼守北京中央商务区（CBD）东大门，（在这个区域内汇集了数百家著名国际化公司和金融机构，拥有大量智能化写字楼、高档公寓、五星级酒店等设施，具备完善的市政交通与通讯条件，是未来首都乃至全国的商业和经济的绝对核心区域）项目总占地面积43，000平方米，由A区（南区）的金地国际金地国际花园和B区（北区）的金地国际公寓组成，其中B区（北区）由五栋高层公寓和一座中心会所组成，绿化率41%，总套数745户，车位配比1：1；地上面积约为12.8万平方米，最高达34层，100米高。是一个集国际标准的甲级写字楼、服务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。二、管理设想及目标作为北京CBD规划社区的一个重要组成部分，金地国际花园以其优越的地理位置，独具匠心的园区环境建设，特殊的业户群体组成，具有国际一流水准的卓越品质，和谐的融入整个大社区，又明显区别于其他区域的高贵风格；继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。对此，在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下，结合金地物业的特点，对金地国际花园的管理工作思路是：以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、CBD财富之门的典范特质为指导原则，ISO9000质量管理体系为实施准则，充分发挥金地物业”人性化”管理优势，导入酒店式物业管理模式，实施分区而治；形成相对独立，和谐融入的管理格局，体现VIP服务理念，彰显尊贵。（一）管理设想：1、建设一支具有专业技术的管理队伍，训练并储备专业技能的物业管理人才；2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施，营造具有金地特色的高品位的社区；3、在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理）全面导入ISO9001质量管理体系，通过职业管理标准化，结合金地国际花园的实际情况，全面落实达到“国优”物业量化管理标准。4、借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以“业户为中心”的酒店管理服务模式，主动、适时了解业户的表象需求及实质需求；最大限度的满足业户潜在需求，将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的“以人为本”的全方位个性化服务，与业主建立良好的沟通渠道，共同营造“温馨家园”。在国际花园物业管理中，将导入金地物业“即时服务”和“隐性管理”的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案，对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集；基本资料包括但不限于以下项目：区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等；在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上，通过分析，针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息，及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前，实现超前服务；关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则，服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆，因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力，将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式，保障金地物业所崇尚的服务创新能力，突显具有金地物业特征的微小服务特色。在金地国际花园，业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准，凡是业户所需要的就是我们将要作的。我们将通过成立“业户应急服务队”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业户需要帮助时会即时出现，为业户提供及时满意的即时服务。“隐性管理”，就是做到在业户需要时即时出现，业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理，从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务；比如小区治安管理，只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服，巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开；小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域，以免干扰影响业户在园区的正常生活等，充分尊重业户的私密空间。金地国际花园管理目标承诺：在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准，二年达到国家优秀物业管理标准。款三、执管理允方式也借金醋地物捏业句“呈以物朋业管钓理为皂依托栗，以咸业户略服务磨为中敌心侵”土的管许理理忘念和折“诚基本深职能肿标准齿化、梯业户染服务抛个性爹化核”任的管座理模转式；励结合碑金地妙国际评花园膏物业汉的实设际状支况和储业户遮需求政，使赚金地也国际统花园膀物业江管理弄专业诱化、越规范缓化，刮树立肿北京停市物农业管尽理新蔬典范心。扰金地王国际吸花园鼓内部舅管理滥架构碑享（颜二）莲、稼运作贼机制士金地淋国际蚊花园将管理械运作津机制袜图业主和上级业务机关物业公司业主和上级业务机关物业公司玩丸比宣府磨佣甘统蓬贴茎渠僵指巩肤防晴例婚惹休幸指堆线闪反醋渴乌英托细谢那维稀割低佳梳标绕赤根骗赶贤离睛剧令脚蜡轿馈中央智能调度中心计算机辅助管理系统中央智能调度中心计算机辅助管理系统服务地点碎层岔深痰饱揭混坡托粉滋问命谣环涝愈悬天哗洞反服务地点摄呀珠救吐诱鉴让酸慌娘夏盼令锦合愤董桃邪露救馈部门员工部门稼曲筒民寺锯咱渡叫洽棋桃苍毛布甚奏著访孟督宇导部门员工部门酱上里谢用股矿粮撒都胞之火晨欠惜屡满病泊灶重燕大突旷发事患件免全面湿质量际管理京匹扩根霉据I醉SO厚90悉01决质量勉保证制国际都标准澡的有旧关要来求，牵全面幼推行匀质量降管理趋，把把质量漆目标叠落实招到各术部门咽、各旧环节染直至思到个设人，多并通程过监太督检炉查，壳使工次作质蚁量不腰断提务高，惊达到样业户云满意朗的效胁果。现计划怎目标盘管理遵烤筝按评金地黄物业净制定久的各疾项管告理指厌标，槐金地扔国际挨花园荣管理也处各些职能福管理翁人员阅明确稳责任胡，授区予权录利，稀在实延施过你程中堤加强辅检查鸦和控协制，缓并将茶目标痕实施走的各急项进诉展情撑况、前存在地问题左及时谋用图丸表和扇文字拾表述茫出来居，实吓现目寨标动广态控裁制，氏进行垃目标傍成果跑评价脚，确骂定成缩果和维考绩舒，并筋与个省人利斑益待涛遇相磁结合热。未协调狱管理嫩以握运壤用协赖调管捏理的季方法萝，解阔决在跪管理敏服务栗过程袖中经座常发队生的应各部顿门之臭间、俩部门妹与员阔工之勇间、座员工天与员资工之位间、键员工朵与业纸户之妙间的歌矛盾星和冲制突。牧——坟以行弱政职设务权薯利为妄依托叮，以倚行政永命令抖为基铸本形梢式，冶以奖悬罚为凶后盾蹈的强年制性况促动蒙力。葬——损运退用竞浆争手码段促屿使相糊关方秘面关热系的困协调阅，如废通过纵岗位喂竞争俯，以趴先进仆带动随后进葬，共净同完暗成任缝务。泄——欺舆论农促动征力，放因势脉利导婆利用体舆论钳达到制协调献的目蜜的单——民管理够者的植凝聚回力，沸具体浑情况腐为领再导者掌或一恳名管牛理人编员的舒吸引址力、殃影响仆力，献这将恐是本河区今贪后促品进日叼常物载业管趣理工店作协俘调的研核心扒力量肉。驰督导敲管理汉舌炼管理恐处拟评采用序金地抓物业淘管理裂公司南成熟勇的督诊导管卸理方磨式，基对各撤能职烦部门须实施误指挥弦和指窗导管零理。蛇——酸经济债管理马，通跃过制她定员茶工考帅评和餐工作窜成绩伙的工园资制仗度，锻调动存员工井积极租性。常——绒法规莫管理性，制炒定一芦套完斑整的匀规章炊制度猾和工傲作程挥序，艳以此炉规范倦员工号言行货，提湿高工附作质萄量和轮工作溜效率旨。凳——岁宣传氏教育帐，通乓过各饱种宣晒传教富育手皆段培裤养员随工的忙敬业劲精神治，职链业道爱德；炎加强核员工岸培训晌，不彩断提叮高员针工自宁身素均质和饼工作成水平姜。机（三叙）、批监督雄机制摇朋精死监督汁机制计是实熟现物明业管混理各算项工想作开仪展的商必要润外在走约束颗条件虎，防旷止或期纠正建工作克中出叨现的僵偏差验。保举证小阔区管肠理机秘构及雄其工姥作人脾员依阶法办秩事。鼻——义管骨理者捐对机亮构内鹊部工澡作人驾员进雄行监栋督织——短业慈户对枝管理闻机构狗及工编作人魔员进雷行广破泛监福督，条形成曾多方僚面综努合监高督体份系袄——阴过植信息页反馈艰监督挂，通完过各雪种手仿段及盘实现兆监督凉管理炉的闭种环机位制，欧保证脑小区搁物业克管理捡监督清机制炒的有悉效实走现烘央（四丛）、希信击息反上馈控胁制方扒式：驶（1急）中土央控委制室钱，通桨过投忠诉电调话、域闭路明电视砍、巡处更系站统无僚线对妇讲机丢等现北代工办具，诞及时姜反馈沈住宅狂区内舞发生叼的情勿况。病（2绍）严塑格的笼岗位坦责任拴制和刘完善吼的管岭理规距章制块度，江实行娘规范摊化运迷作。栏（3叠）流底畅严垃密的屯运作恩流程挖，一贺环紧携扣一辣环的饮，一岸环监杆督一辛环。凉（4吐）管浴理处厘经理通、主游管的挤每月摄（日鄙）检渠查，谁通过绳总结割评比泼获取号反馈继信息界。尺（5陈）通医过反替馈信辅息的紫总评枯比，纷及时源发现竹管理丙服务泳上的慰缺点恐、盲耽点，脚以便川改进货工作肾，提偏高服求务质棵量。外（五羡）量脉化管易理及浓标准额化运屑作辉1、乎量化次管理值每年跪根据剂IS咽O9塑00侮1质刃量方筋针，惨确定绝年度脚质量枪目标嫁，对愈业主绳、客锯户满径意率匠、机醋电设做备运屑作完估好率悲、维住修及湖时率昆、消谊防隐市患处让理率污等指份标作觉出量鱼化要柳求。识1）袋实行械目标贺经营效管理酬责任崇制，罩对管最理处削管理锡目标用进行眠细化教和量肝化，吗作出典具体替要求秧。孔2）唐管理暮处对酬全体虎员工柳培训创指标由进行宏量化贯，确眠定培筛训课文程、费内容滩及课苹时。哀3）饱财务滑运作退量化冠，制圈定详书细的犁年度扁财务饥预算维方案欢，对嫩管理征处各蔬项目长采取捷计划裹的控碑制成厅本的暑财务华指标阴量化司管理霞，提顾高效醉益。可2.艘膊运作式标准隶化管赚理玻1）欠贯彻坚公司耀IS算O9季00替1物翅业管利理质苍量体眯系，刺导入店IS榨O1键40污00养环境必管理企质量外体系铁管理跃规程箭和操控作要锁求。宾2）叛运用恒公司贼《员货工手土册》丢，规复范管辩理处菌员工当的行潜为，敏提倡士专业婆、规唉范、督文明拳的行铺为表饭率。誓3）挣发挥毯计算吐机管轿理系血统的炸作用行，提检高物稀业管凤理工垮作效狸率。持4）磁实施励公司阀企业穷形象直系统肠。肥5）移运用柳酒店拐管理攀模式维在金奏地国绪际花困园的亡进行收管理降、服妇务工错作。窑四、湾管理铺内容功金地旷国际茅花园脾管理老处将愤就下扮列事型项进名行管温理。倾房屋牧的使摸用、唱维修艇、养块护；互区内领公用贝设施源、设番备场侄所（钱场地翁）的富使用醋、维贞修、文养护秩和管洲理，衣包括趋：消槐防设哭施、业电梯仅及机抗电设咱备、刊道路著、照恼相、顺连廊牵，单养车（馅摩托肯车）腔房、鸭园林单绿化丛带、法沟、挥渠、跌井、鼓池、亡管道细、停葵车场叹等；势公共隆环境穿的清蚀洁卫避生、霸垃圾施收集贯、清扩运；感公共灰生活阻、治伙安秩爷序；离住宅通内所仔有文榨化娱兰乐场狮所、睛体育柳活动到场所虽等公零共场坐地进巨行管臂理、泳维护旺养护族；唤区内娇车辆铃行驶匆及消荐防安松全管海理；董社区脊文化财活动罪；维住宅睁区档烘案资膨料的锦管理忧；叼9、旅法律仿政策柳及合与同规缝定的泼其事马他项雾。波（一眨）、亚安全刊管理窗安全沾工作畏是物选业管阁理的荡一个汽重要蜂方面烦。只馆有物伴业的厉安全仓有了画切实锁有效扭的保品证，轻业户安才能们放心脏地工惹作生民活。锄因而跌安全机管理堤也是培物业毅管理勉的一烂切基烘础性袖工作般。辽治安夕管理翻治安飞管理描运作背流程虏：凉定岗值勤报警应急分队发现问题及时处理做好记录紧急通知中央监控中心视情况通知派出所、消防队等相关单位交安全事务主管编号、存档记录定岗值勤报警应急分队发现问题及时处理做好记录紧急通知中央监控中心视情况通知派出所、消防队等相关单位交安全事务主管编号、存档记录痛治安芬工作遇的特峰点及抗主要粘任务荡特点厉：埋A、缠以预群防为露主。址无论丹是治详安也辣好，悟消防魂也好鸡，都轰应贯硬彻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