海南博鳌大型度假地产项目定位及市场研究报告课件

中信博鳌千舟湾项目市场研究及项目定位上海开启|区域项目产品在适当的坐标系中比对寻求定位统计分析样本窥探滨海房产特征析解成熟范例寻求项目突破模式[方法论]博鳌片区之性1滨海房产之特项目个案之创23报告大纲本案环境解读4区域1资源环境指标三亚海口琼海（博鳌）气候适宜性常年偏热冬季偏冷适宜期长沙滩/水质参与性强参与性中参与性弱观海方向南向观海北向观海东向观海交通便捷度中高低生活配套中优劣气候居优，交通、配套不足①城市功能指标三亚海口琼海（博鳌）现状特征度假胜地，旅游目的地省会，旅游中转站博鳌论坛举办地，旅游观光地城市定位国际性热带海滨风景旅游城市热带海岛旅游度假胜地和宜居城市；南海海洋生态产业基地和国家历史文化名城（博鳌）建设以独特山水、地域文化与良好生态为基础的、适合亚洲论坛发展的、具有世界一流水平的会议中心和具有鲜明特色的旅游度假休闲中心。发展目标围绕旅游业，发展服务业和相关的第三产业建成经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市；拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地；国际知名的绿色生态城市（琼海）岛东骨干城市（在海南“两翼推进”中发挥东翼推进作用）；“建设大琼海，迈进中等城市”会议中心，旅游度假未成熟②排名市县人均GDP（万元）1洋浦18.52海口2.53三亚2.34东方1.55昌江1.46文昌1.3

琼海1.38澄迈1

临高1重化工业省会城市旅游度假国际会议琼海经济发展处于海南第二梯队经济产业排名市县人均GDP（万元）10万宁0.9

儋州0.912定安0.7

陵水0.7

五指山0.715屯昌0.6

乐东0.617保亭0.5

白沙0.519琼中0.4③[发展原则]“中强、西拓、东优、南控”“中强”：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境;“西拓”：指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚;“东优”：指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团;“南控”：即抑止城市向南发展。海口发展方向一个中心两个组团中心城区：岛内综合中心（省会，居住/产业中心，金融/商贸/文化中心，旅游接待等）长流组团：面向岛内、岛外综合中心（滨海旅游/科研/文教/办公/居住等）江东组团：面向岛外现代综合中心（旅游度假/休闲/体育/科技/办公/居住/工业等）江东组团中心城区长流组团大三亚空间布局图东向海棠湾开发成为当前重要发展方向三亚发展方向海棠湾地区规划图海棠湾总规划用地面积98.7平方公里，海岸线长22.4公里，其规模约相当于4个亚龙湾。海棠湾一线海景地规划建设25家高星级酒店，其中包括两家7星级酒店。目前已有5个国家的14家企业进驻海棠湾，其中12家是酒店业，所有项目将于年内全部动工。除开维丽笙外，项目业主单位正与相关酒店管理品牌洽谈，已谈妥或基本谈妥的还包括香格里拉、喜达屋、希尔顿、温德姆、卡尔森等，均是世界著名酒店管理品牌。

开维丽笙酒店，乘着船儿可进客房开维丽笙酒店效果图海棠湾2008年计划出让土地8780亩，重点推介旅游度假、教育文化、医疗卫生等领域的8大项目。

海洋大学13号滨海酒店哈萨克斯坦国家度假村海洋公园医疗用地会展中心国际奥林匹克村国际风情小镇。重点项目[琼海特色]A/万泉河琼海的母亲河，全长163公里，为海南岛第三大河流，有南北两源。在琼海市合嘴汇合，流经嘉积镇至博鳌港，融入南海。琼海市境内长81公里。B/红色娘子军1931年5月1日，举世闻名的红色娘子军诞生在万泉河边，开始了在中国现代史上最富有传奇色彩的战斗生活。反映红色娘子军战斗生活的电影和芭蕾舞剧，已成为中国的红色经典。

D/温泉之乡地热资源丰富，历史悠久，主要有官塘温泉、北岸温泉、蓝山温泉。官塘温泉蕴藏量大、水温高、水质优，被国家级专家鉴定为“国内少有、海南无双”。C/博鳌亚洲论坛琼海城市环境第一产业占绝对主导地位第二产业呈萎缩态势第三产业比重稳步扩大经济总量较低自05年起呈加速发展态势[琼海经济产业]人口保持低增长态势（年均增长约5800人）城市化率较低（2007年城市化率仅30%）城镇居民收入水平较低但已呈现快速增长趋势（2007年同比增长20.3%）旅居外地人口众多(旅居世界28个国家与地区的华侨、华人55万人)[琼海人口&收入][城市规划]一点两翼，三组团，五中心[城市之魂]三色文化从历史角度，以红色娘子军为象征的“红色传统文化”；从现实角度，以万泉河为象征的“绿色生态文化”；从未来角度，以博鳌亚洲论坛为象征的“蓝色开放文化”。以博鳌水城为顶点和龙头，以万泉河景观大道和滨海景观大道为两翼，以嘉积、博鳌、官塘为三个组团，通过水城带动，两翼推动，组团互动，周边联动，加快琼海的发展。[琼海规划]博鳌应以“亚洲论坛”会议中心为建设中心，全面建设为国际会议提供服务配套的酒店、度假村、高尔夫球场、度假山庄等设施。近期建设应集中在东屿岛、大灵湖片和龙潭岭片。博鳌镇区应完成居民住宅的改建、重建、商业小区的配置。滨海旅游区在现有基础上向北发展。博鳌区建设用地范围包括博鳌水城、博鳌镇区、博鳌滨海旅游区。城市建设用地面积为53.55平方公里。博鳌商业设施主要布置在滨海街两侧，主要为旅游度假服务的商业设施。博鳌水城开发高标准、高水平、高档次和“低容积率、低建筑密度、高绿化率”[博鳌区域规划]博鳌镇区——餐饮业、旅游商业、旅游工业、农家旅馆博鳌水城——国际会议中心及配套设施、高档度假酒店、高尔夫球场、足球训练基地、高级度假别墅博鳌滨海旅游度假区——度假村、度假酒店、餐饮服务业、体育训练基地（沙滩排球、足球、网球）旅游市场接待人次全省第4，旅游层次低④琼海旅游业发展速度相对缓慢旅游人次中过夜游客比重过低旅游质量几无提高，收入增长与接待人次增长严重正相关旅游业发展迅速，市场规模不断扩大旅游业质量较高，收人增长速度超过接待人次三亚进入启动期，规模、价格仍偏低房产市场⑤供求关系三亚：市场规模稳步过大，供求关系相对稳定1-11月市场规模逐年扩大（2007年1-11月份销售面积达272万平米，同比增长42%以上）海口从2004年开始到2006年上半年属于萌动阶段。房地产项目主要集中在嘉积主城区，项目小、品质低，价格还处在保本状态。自2006年下半年以来，房地产开发悄然进入启动期。房地产开发量和报建量巨大，是前几年开发总量的数倍，已征地和在规划报建中的项目预计达300多万平方米，项目分布区域明显、产品细化市场规模增长不快，但预计未来供应加大，已步入房产启动期琼海琼海房产发展阶段琼海房地产市场在开发规模、销售价格、产品品质等全面升级，琼海已成为海南楼市的第三极2007年时间过半，琼海房价增速居全省各县市前列，这样的增长有旺盛的需求支撑。琼海市对于海南房地产来说正在由二线城市向一线城市转变本地的消费潜力非常低，琼海市房地产起步较晚，价格基数较之三亚、海口等一线城市偏低外销房产成为琼海房地产的主力琼海房产发展现状世界的胜地中国的客厅海南的绿洲发挥资源的稀缺性和区域的影响力博鳌会议城市著名主题度假区宜居城市博鳌世界洲政治性生态性地域性时代主题性世界洲三江口Bay、三江口T城千舟湾Town沙坡岛、玉带滩、山钦湾、龙谭岭……一流的国际会议中心热带滨海旅游度假目的地玉带滩海景酒店群温馨的宜居城市国际度假村顶级高尔夫基地国际游艇俱乐部博鳌红树林湿地公园千舟湾三江口沙坡岛龙谭岭玉带滩山钦湾核心概念区概念拓展区地标风貌项目2大三亚区西海岸海甸岛海口琼海博鳌三亚湾大东海亚龙湾海棠湾香水湾海南主要滨海房产板块分布西海岸高尔夫别墅金色阳光万科浪琴湾喜来登新国宾馆假日海滩美视高尔夫海口市政府新址（待建）城市海岸紫园菩提树贵族游艇会西海豪园宝安江南城金海岸罗顿大酒店燕泰大酒店寰岛泰得大酒店西海岸板块海甸岛板块荣域海口三亚湾大东海亚龙湾海棠湾香水湾半山半岛半岛龙湾皇家生态海景花园万宝威尼斯蓝湾亚龙湾会公主郡香水湾1号东和海南福湾大三亚区物业类型条件许可下，产品多元化，多以“别墅（临海）+高层/小高层（观海）”为主①区位特征项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型西海岸一线海景金色阳光2.573.61.4酒店式公寓（一幢14F）万科浪琴湾11.555.70.5独栋（2F）、联排（3F）、多层西海岸二线海景西海豪园9.784.880.5独栋（2F）、小高层（9-14F）西海岸西海岸高尔夫别墅14010.6-独栋，联排,叠加西海岸城市居住片区开发城市海岸16.817.370.79小高层，花园洋房，联排紫园23.3333.261.2小高层（9-16F）菩提树5.78.661.19小高层，多层，花园洋房海甸岛宝安江南城40--（已建）多层，叠加洋房；（3期）小高层、高层（12-26F），独栋，联排，围合荣域29.18230.75多层电梯公寓，别墅，酒店海口三亚项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型海阔天空3.23.71小高层鲁能.三亚湾32752.31联排、独栋、小高层、多层天赐18°蔚蓝3.33.41别墅、小高层圣芭芭拉1.62.11.3联排、小高层椰林海岸2.12.31小高层国光滨海花园1190.7别墅、小高层三亚湾.国际公馆6.2121.5高层三亚湾.美丽新海岸9252.7高层、小高层、别墅（部队用房）玉海.国际度假公寓3.56.81.67小高层凤凰水城2101300.82双拼、联排、小高层三亚.时代海岸34.552.71.5独栋联排、小高层区域项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型大东海威尼斯蓝湾2.53.011.2小高层、高层半岛龙湾2.642.90.3别墅、小高层、五星标准会员酒店半山半岛133100一期:0.43二期:0.72小高层、别墅皇家生态海景花园3.55.32小高层、别墅亚龙湾亚龙湾公主郡37150.4多层别墅海棠湾东和.海南福湾100180.18多层、单层别墅香水湾香水湾1号399.20.23独栋户型面积城市居住型楼盘（海口）面积偏大：以2房、3房为主力，2房面积80-90平米，3房130-150平米度假型楼盘（三亚）面积偏小：以1房、2房为主力，1房面积多控制在70平米以内，2房面积80-100为主三亚全市成交房源中户型面积越小，成交量越大独栋总价多1000万以上，联排总价控制在500万以内，三亚别墅面积相对偏小②项目名称60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180金色阳光

主力

万科浪琴湾

主力

西海豪园主力

西海岸高尔夫别墅

城市海岸

主力

主力

紫园

主力

菩提树

主力

主力

宝安江南城3期

主力主力

荣域1期

主力

主力

1房

2房

3房

4房公寓户型面积设置偏远地段楼盘以60-70平米1房为主力近市区楼盘兼顾2房和3房，其中2房以80-90平米为主，3房以130-150为主海口公寓项目名称60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180海阔天空

主力

鲁能.三亚湾

主力

天赐18°蔚蓝

主力

圣芭芭拉

主力

椰林海岸

主力

国光滨海花园主力主力

三亚湾.国际公馆主力

三亚湾.美丽新海岸主力

主力

玉海.国际度假公寓主力

凤凰水城主力

主力

三亚.时代海岸

主力

主力

威尼斯蓝湾

主力

半岛龙湾主力

主力

半山半岛

主力主力

皇家生态海景花园

主力主力

亚龙湾公主郡

主力

东和.海南福湾

主力

1房成为三亚产品主力，多控制在70平米以内2房其次，以80-100为主；定位高端的面积偏大，100-130平米

1房

2房

3房

4房三亚公寓项目名称洋房联排独栋面积面积总价面积总价万科浪琴湾

232300-500万300-5001000万以上西海豪园

主力：381/441/457其他280-300/524600-1000万西海岸高尔夫别墅

主力：168/193其他：100200万主力：550-600其他：801750-1000万城市海岸200-240299

菩提树主力：170-190其他：280-300

宝安江南城

正常联排：340左右围合式：200左右预计400-800万420-5001000万以上独栋户型面积以300-500为主，总价600万以上；联排户型面积以200-300为主，总价多200-500万；退台洋房面积以170-240为主。洋房/别墅户型面积设置海口洋房/别墅项目名称独栋联排面积总价面积总价半山半岛315㎡1000万

亚龙湾公主郡

244㎡500万（年初售完）香水湾1号170㎡、470㎡、670㎡850万，2350万，3350万

鲁能.三亚湾219㎡、256㎡750万左右153㎡、172㎡、189㎡300-400万国光滨海花园216㎡、203㎡

圣芭芭拉280㎡1680万260㎡1300万东和.海南福湾

68㎡、137㎡218万，400万半岛龙湾483㎡、489㎡、500㎡1500万

凤凰水城

141㎡、165㎡、185㎡、210㎡200-400万三亚独栋户型面积以200-350为主，总价多1000万以上；联排户型面积以100-200为主，总价多500万以内。别墅成交住房6成户型面积控制在90平米以下年份户型面积销售面积销售套数套数比重2005（100平米以下）

70.45%2006（90平米以下）

464360.11%2007（90平米以下）39.23596759.96%年份60平米以下(套数比)60-80平米（面积比）80-100平米(面积比)200526.85%

27.41%200624.60%16.65%

200724%18.08

60平米以下户型销售套数比例最大，60-80平米户型销售面积比例最大全市成交统计特征三亚价格状况[区域差异]海口海景公寓0.7-1万，别墅2-6万三亚海景公寓1-2.5万，别墅3-6万[物业类型差异]独栋别墅价格在公寓价格2倍以上[海景差异]海景房价格与非海景房价格差距甚大[装修标准]海口近城市区选择“毛坯”，三亚多选择精装修，装修标准多在1000-2000元③区位特征项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型价格描述装修标准西海岸一线海景金色阳光2.573.61.4酒店式公寓（一幢14F）均价11500精装修万科浪琴湾11.555.70.5独栋（2F）、联排（3F）、多层公寓8000-13000，别墅2-6万毛坯西海岸二线海景西海豪园9.784.880.5独栋（2F）、小高层（9-14F）起价5888（公寓尾房），起价12800（别墅）毛坯西海岸西海岸高尔夫别墅14010.6-独栋，联排,叠加联排10000（尾房）毛坯西海岸城市居住片区开发城市海岸16.817.370.79小高层，花园洋房，联排起价5500（1期尾房）毛坯紫园23.3333.261.2小高层（9-16F）起价6600，均价7500毛坯菩提树5.78.661.19小高层，多层，花园洋房公寓起价5250，均价6700；洋房7000以上毛坯海甸岛宝安江南城40--（已建）多层，叠加洋房；（3期）小高层、高层（12-26F），独栋，联排，围合公寓均价6700毛坯荣域29.18230.75多层电梯公寓，别墅，酒店公寓均价7000毛坯一线海景地段住房均价达到二线地段1.5倍左右偏远地段、酒店式公寓选择精装修，近城市区多以毛坯房为主海口项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型价格描述装修标准海阔天空3.23.71小高层预计起价：4万/㎡精装修，8000元/㎡鲁能.三亚湾32752.31联排、独栋、小高层、多层公寓：1.5万/㎡

联排：2.2万/㎡

独栋：3.0万/㎡毛坯天赐18°蔚蓝3.33.41别墅、小高层均价：1.9万/㎡精装修，2000元/㎡圣芭芭拉1.62.11.3联排、小高层海景房：2.4万/㎡

普通房：1.9万/㎡

独栋6万、联排5万精装修，1200元/㎡椰林海岸2.12.31小高层均价：1.1万/㎡毛坯国光滨海花园1190.7别墅、小高层公寓：2.2万/㎡

别墅起价1000万/套精装修，五星级标准三亚湾.国际公馆6.2121.5高层未开盘意向金1房100万2房200万精装修三亚湾.美丽新海岸9252.7高层、小高层、别墅（部队用房）公寓均价：1万/㎡毛坯玉海.国际度假公寓3.56.81.67小高层均价：1.2万/㎡精装修，五星级标准凤凰水城2101300.82双拼、联排、小高层公寓：1万/㎡

别墅：1.5-2.0万/㎡精装修，1000元/㎡三亚.时代海岸34.552.71.5独栋联排、小高层起价：1.3万/㎡

均价：1.8万/㎡精装修，四星级标准一线海景地段住房均价达到二线地段1.5倍左右同一楼盘海景房与非海景房价格可相差5000以上公寓多选择精装修三亚区域项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型价格描述装修标准大东海威尼斯蓝湾2.53.011.2小高层、高层起价：1.1万/㎡

均价：1.6万/㎡简装修半岛龙湾2.642.90.3别墅、小高层、五星标准会员酒店公寓：1.4万/㎡

别墅：3.0万/㎡别墅及顶层复式装修半山半岛133100一期:0.43二期:0.72小高层、别墅公寓：2.5万/㎡

别墅：3.6万/㎡精装修皇家生态海景花园3.55.32小高层、别墅海景房起价：2.0万/㎡

非海景房起价：1.3万/㎡

层差600精装修亚龙湾亚龙湾公主郡37150.4多层别墅公寓：1.6万/㎡2000元/㎡海棠湾东和.海南福湾100180.18多层、单层别墅公寓起价：1.5万/㎡

非海景公寓：1.5-3万海景公寓：4-7万别墅：3万/㎡精装修香水湾香水湾1号399.20.23独栋均价：5.6万/㎡精装修（续）一线海景公寓/别墅及产权式酒店拉升整体房价三亚客户状况海口岛内岛外对等，岛外比例仍呈下降趋势三亚岛外客群接近9成，比例仍稳定上升岛外客户以东北、江浙、山西、上海、北京较为集中岛外客户购房面积相对岛内偏小④岛内岛外客户数量基本对等岛外客户比例呈下降趋势岛外客户购房面积相对岛内偏小海口区位特征项目名称开盘时间当前状态客户描述西海岸一线海景金色阳光2007-10销售近80%，所剩房源海景观向较差岛外占80%，岛内以在此定居的外地人为主，以投资升值为主万科浪琴湾2007-03在售岛外占多数西海岸二线海景西海豪园2007-05尾房，公寓剩1套，别墅约剩10套别墅客源由岛内、山东、东北、浙江、香港区域来客组成，少量用作办公西海岸西海岸高尔夫别墅2006年底本期尾房，剩3-5套左右，后期有联排开发西海岸城市居住片区开发城市海岸2007-091期338套，仅剩底层大户型，2期9月开盘岛内岛外约各占一半，岛外客户多选择小户型，岛内偏爱大户型，认为住的舒服紫园2008-051房18套售罄，剩余房源150-180平米岛内客户多些菩提树2007年底剩余房源100-120平米岛外、岛内各占一半，岛外提及山西、北京、东北客户等。1幢多层住宅（户型面积80平米）为山西客户购买海甸岛宝安江南城2004年首度开盘，3期2008-03一期、二期售罄，三期在售，公寓已售70%，别墅未售岛外居多，当前入住率约40%荣域2007-05一期尾房，二期规划别墅，三期酒店本地40.8%,东北多楼盘整体去化良好地段偏远、景观向差及偏大户型去化相对较差地段偏远楼盘岛外客户比重高岛外客户需求户型面积相对岛内客户偏小东北、山西、北京、浙江客户相对集中海口项目名称开盘时间当前状态客户描述海阔天空2期未定1期售罄，2期未开盘东北、四川、江浙鲁能.三亚湾2007-10-1花园洋房在售山西、东北、四川整体项目客源以东北最多天赐18°蔚蓝2006-11-18尾盘销售部分上海客源、作为长线投资圣芭芭拉2006-10-1尾盘销售北京、上海、成都、江浙、广东椰林海岸2007年1月底

仅剩顶层大户型东北、四川国光滨海花园2006-10-7在售成都、浙江、东北、上海三亚湾.国际公馆未定认购期北京、上海、杭州、成都三亚湾.美丽新海岸2007-11-09

销售完毕江浙、四川玉海.国际度假公寓2005年底尾盘销售上海、江苏、山西凤凰水城1期2007年10月1日一期尾盘，仅剩2套公寓东北居多，别墅上海、江浙居多三亚.时代海岸2007-1-18在售东北、江浙、上海开盘时间多选择秋冬之季旺销期楼盘整体去化良好景观向差及偏大户型去化相对较差客户以东北、江浙、上海、北京较为集中三亚区域项目名称开盘时间当前状态客户描述大东海威尼斯蓝湾2007年10月剩余高楼层东北、上海、浙江半岛龙湾2006年12月剩余20几套高楼层，别墅5套东北、成都、上海半山半岛2008-1-1别墅封盘，在售公寓国外华侨，福布斯排行榜富豪等皇家生态海景花园08年2月底目前预留89套，未售42套东北最多，其次河北、江浙；上海、四川亚龙湾亚龙湾公主郡2007-9-151期售罄，2期未开盘北京、上海、浙江境外10-15%海棠湾东和.海南福湾2008-2-5在售上海、北京、东北香水湾香水湾1号未定未开盘一些大型企业购买下作为会所使用（续）其他⑤[立面风格]以现代简约为主[园林风格]以热带风情为主[社区配套]一般要求设置温泉/泳池[产品特征]小高层/高层多设置大阳台、底层架空别墅多为2层，较少设置地下室，多设露台项目名称立面风格园林景观社区配套金色阳光现代巴厘岛热带风情温泉泡池、游泳池、网球场万科浪琴湾现代巴厘岛热带风情游泳池、会所西海豪园现代迈阿密主题游泳池、会所西海岸高尔夫别墅现代高尔夫高尔夫，球会会所城市海岸现代热带风情商业街，幼儿园，温泉泳池，网球场，篮球场，儿童游乐场紫园现代东南亚热带风情艺术馆，主题酒店俱乐部，商业街，休闲商业中心，运动公园，双语幼儿园，丛林温泉菩提树现代热带风情温泉泡池，游泳池，网球场，会所宝安江南城中式江南园林风情商业街，会所，老年大学，运动健身中心荣域西班牙异域滨海风情酒店（五星级标准）立面风格以现代为主；园林景观以热带风情为主；社区配套一般要求温泉、泳池。海口项目名称立面风格园林景观社区配套海阔天空海洋风格与现代气息热带园林酒吧、便利店、品牌店、快餐厅、美容院SPA、儿童戏水鲁能.三亚湾亚热带建筑风格江南风情园林游艇会会所、社区会所、酒店、温泉疗养院、网球俱乐部、国际会议中心、购物中心、游艇展览馆天赐18°蔚蓝仿美国夏威夷、印尼巴厘岛和南洋建筑风格热带园林温泉，泳池，会所，超市圣芭芭拉地中海风格热带园林游泳池，温泉、小区会所椰林海岸现代简约亚热带风情景观超市、商务中心、娱乐室、健身房、游泳池国光滨海花园现代夏威夷滨海建筑风格别墅采用热带休闲度假风格热带园林3500多平方米的酒店大堂、大堂吧；1000多平方米的大型多功能厅和几个小会议室；大型中、西餐厅；以及三个大型叠落式户外游泳池、泳池吧、SPA、商场、便利店、康疗室三亚湾.国际公馆现代东南亚热带风情五星级的度假公寓、空中泳池、spa会所、直升飞机停机坪三亚湾.美丽新海岸现代简约热带园林医疗健康会所、文体中心、社区服务中心、金融邮电玉海.国际度假公寓现代简约热带园林海滨浴场、沙滩排球、、美容美发中心、按摩桑拿中心、SPA水疗、儿童乐园、高尔夫练习场、网球场、台球、保龄球、游泳池、健身房凤凰水城佛罗里达现代风格巴厘岛热带园林五星级酒店、度假风情商业街、休闲广场、温泉spa、游泳池、室内外康体运动设施三亚.时代海岸现代+中式泰式风情园林超五星级酒店、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街、海鲜街、大型游乐场立面以现代简约、滨海风格为主园林景观以热带风情为主社区配套中泳池成基本要求，多数拥有酒店配套三亚区域项目名称立面风格园林景观社区配套大东海威尼斯蓝湾现代地中海风情泳池、班车半岛龙湾简洁明快的热带滨海建筑风格巴厘岛海上SPA，海底餐厅、私人游艇码头、游艇俱乐部半山半岛现代简约热带风情水景园林洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会皇家生态海景花园欧陆风格巴厘岛风情立体园林；退台瀑布温泉入户，泳池，观景池、网球场，班车至大东海亚龙湾亚龙湾公主郡西班牙风格依山主题园林儿童游戏区、小船码头、户外锻练区、沙滩排球、小区酒吧、蒸汽浴室、游泳池海棠湾东和.海南福湾西班牙风情建筑原生态园林两大五星级酒店、滨海SPA、商业街、酒吧街香水湾香水湾1号商周建筑风格巴厘岛两个会所、婚礼教堂、SPA等等（续）项目名称独栋联排地下室设置情况三亚.时代海岸3F

地下室半山半岛3F

无亚龙湾公主郡

2F地下室香水湾1号2F

无天赐18°蔚蓝2F

无鲁能.三亚湾2F

半地下室国光滨海花园2F

无圣芭芭拉3F3F地下室东和.海南福湾1F

无山水国际3F

无半岛龙湾2F

地下室皇家生态海景花园3F

无凤凰水城2F2F无别墅多以2F为主多阳台、露台（接受阳光）少地下室（成本高，对度假作用不大）三亚区域启动项目启动项目区域影响力整合/细分/多元/成长性第二类居所物业投资物业功能的二元定位度假功能+居家功能优选高层海景资源价值最大化产品的独特优势规划概念+产品主题+增值卖点资源稀缺性别墅价值高启规划方向1千舟湾TOWN三江口BAY街区风貌全海景高层建筑+别墅街区TownCenter游艇社区标志性酒店游艇基地会议中心企业会所精品酒店酒店式公寓私人度假别墅规划方向2千舟湾三江口黄金海岸（二）

[海岸高级住宅区]私人别墅社区游艇社区黄金海岸（一）

[T城]地标性酒店CityCenter会议会展中心游艇基地酒店式公寓鸳鸯岛私人别墅区双区：千舟湾+三江口方向一方案1独栋别墅组团大平层组团高层组团高层组团独栋别墅楼王组团独栋别墅组团千舟湾

TOWN地块编号组团类型用地面积(平米)地上总建筑面积(平米)容积率建筑密度建筑高度(米)北地块高层组团36497.191425003.9020%60独栋别墅组团82000229600.2820%6小计118497.191654601.4020%

南地块高层组团30518.61435004.7020%70大平层组团37000370001.0025%12独栋别墅组团200000500000.2520%6独栋别墅楼王组团1316333000.2520%6小计280681.62338000.8321%

合计399178.793992601.00

经济技术指标别墅

别墅

高层

高层

大平层

高层组团别墅组团别墅组团大平层组团高层组团千舟湾邸方向一方案2地块编号组团类型用地面积(平米)地上总建筑面积(平米)容积率建筑密度建筑高度(米)北地块高层组团24497.19955003.9020%60洋房组团94000752000.820%12小计118497.191707001.4420%

南地块高层组团30518.61374004.5020%70大平层组团37000370001.0025%12独栋别墅组团200000500000.2520%6独栋别墅楼王组团1316333000.2520%6小计280681.62277000.8121%

合计399178.793984001.00

经济技术指标别墅

洋房

高层

高层

大平层

项目个案之创3物业类别:多层、单层别墅装修状况:精装修物业地址:三亚市海棠东线高速福湾出口

占地面积:100万㎡建筑面积:18万㎡价格：公寓：起价15000元/㎡别墅：起价27000元/㎡均价30000元/㎡物业管理费:4.80元/平方米·月开发商:海南宝景房地产开发有限公司开盘时间:2008-2-5容积率:0.18绿化率:60%交通状况:轨道交通在建周边配套:海棠湾高档酒店区度假小联排：东和.海棠福湾基本概况1500亩滨海旅游度假社区，区域内洲际集团，假日酒店两大五星级酒店、滨海SPA、商业街

整体西班牙风情建筑：每户别墅均配有游泳池，福湾海水和沙滩优于亚龙湾,浪大适宜发展水上项目

按照五星级酒店配置园林和设施,而且与将来的假日RESORT连为一体,开发商作为大业主委托假日经营RESORT(两栋);其余作为住宅(服务式公寓)销售并可委托开发商成立的酒店管理公司统一经营,开发商的酒店管理公司已成立,并将另建大堂社区配套开发/运营模式户型海景公寓，面积68-104平米；连排别墅，面积67-137平米。

B公寓104平方米A公寓68平方米L1别墅68平方米L2别墅137平方米物业类别:小高层、别墅装修状况:精装修物业地址:三亚市小东海鹿回头半岛占地面积:133万㎡建筑面积:100万㎡价格：公寓：均价：25000元/㎡别墅，均价36000元/㎡开发商:三亚鹿回头旅游区开发有限公司开盘时间:2008-1-1容积率:一期:0.43二期:0.72绿化率:一期：46.5％二期46.2％绝版地段——半山半岛基本概况洲际酒店、悦榕山庄酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会、高尔夫、海上餐厅高端配套

半山半岛，位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，背山面海的自然资源绝版地段物业可代理业主租赁,但并不做酒店式经营联排别墅总体规划户型独栋别墅318平米3房189平米3房156平米亚龙湾会公主郡建筑类别：电梯多层、小高层、别墅总用地面积：37万方总建筑面积：15万容积率：0.4开盘时间：2007-09-15（一期售罄）公寓均价：1.6万（精装，预计2期1.8以上）联排均价：2万(毛坯)绿化率：55%项目由别墅区、公寓区和会所三部分组成。承袭西班牙和北美建筑风格，物业形态统合公寓、双拼别墅、独栋别墅、STUDIO。基本概况亚龙湾度假区；400万方原生态热带雨林；30万方园林；亚龙湾高尔夫；亚龙湾专用海滩会所（三会所，社区内两个；海边一个；亚龙湾专属海滩）；儿童游戏区、小船码头、户外锻练区、沙滩排球、小区酒吧、蒸汽浴室、游泳池、网球场、高尔夫练习场周边环境社区配套一期二期会所会所社区酒店总体规划1房79.2平米2房123.9平米

2房121.3平米

一梯两户，南北通透，大面宽、大阳台设计1房80平米；2房120平米，140平米2期规划独栋90平米，200-500平米户型双拼别墅二层双拼别墅首层面积244.2平米本案环境解读4以板式结构为主。近两年，琼海房产建造的结构多为板式结构，通风采光效果极好，户型方正，大部分结构比较合理。中、小户型产品是主力。大部分2004年以后建设的小区以两房为主，三房及其他户型结构为辅，采取低总价策略，客户容易接受。户型最集中的面积区间二居室60～80㎡，三居室90～110㎡。低档规模小区较多。琼海市居住小区整体规模分布比较平均，大多数的小区建筑面积在2万平方米左右，3万平米以上的楼盘少。价格是琼海房地产最大优势。环境差异不大、消费水平相对较低，市政配套相对完善等等，琼海商品房均价已达3000元/平米。在银海路段的地产已经被琼海当地人普遍看好，价格略高于其他地区，个别楼盘均价已达3800元左右。产品特点[1]房产市场分析0成交特征1346套353套成交面积多分布在50-130平米以70-100平米最为集中内地客户以东北、华北、西北城市为主的能源城市，即环境比较恶劣的城市。消费群体年龄层次为30—60岁。购房用途为养老居多。海外客户中国香港，新加坡、美国、澳大利亚、日本、马来西亚等国家。本地的消费潜力非常低客户特征排序省份购买套数所占比重备注1(未标识)56239.1%

2山西15110.5%3黑龙江1158.0%其中哈尔滨594北京805.6%

5浙江694.8%其中杭州446甘肃684.7%其中兰州357上海624.3%

8辽宁302.1%9广东302.1%10河北292.0%11江苏271.9%12新疆261.8%13天津251.7%14吉林241.7%15四川+重庆201.4%其中重庆14排序省份购买套数所占比重16内蒙古181.3%17山东161.1%18河南120.8%19湖北110.8%20湖南100.7%21江西100.7%22陕西90.6%23安徽90.6%24福建70.5%25香港40.3%26新加坡40.3%27广西30.2%28宁夏30.2%29贵州20.1%

总计1436100%客源地40以下41-5051-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150150以上总计(未标识)51952754384944890191032562山西41139401042298247151黑龙江21

542213212413

46115北京1

36251716

9380浙江1523214982

61

769甘肃

15271629

4

468上海1

11181910

3222362辽宁

5

4

3

14

3

130广东32

143415113230河北

11101141

1

029江苏

22343

652

027新疆

1

8411

2

026天津

1151

313

125吉林11

216118

2124四川+重庆1

2

7

2

511

120其他11533521116915434118总计53847872881682301311171593937721436相对三亚、海口的同品质楼盘，在琼海购买只需其1/3或1/2的价格；琼海原生态海景、河景、温泉等自然环境优势较三亚、海口突出；琼海红色娘子军与万泉河对于很多中老年人那种梦萦魂牵的文化情结挥之不去，具有很大的吸引力；琼海所特有的在海南岛最为亲合淳朴的人文环境，特别适合养老度假休闲的恬淡生活；博鳌亚洲论坛所带来的城市名片提升效应，正在逐步将琼海推向具有亚洲乃至世界影响的热点城市。消费引擎（1）报建量急剧增加,2006年全年商品房报建量是30万方,2007年上半年就已突破30万方,未来一年内至少再报建200万方!报建量的增加预示着开发商对琼海的信心的增加,对未来楼市的普遍看好.（2）楼市价格活跃,从07年春节后的2300,到6,7月的2500,再到目前的3000-4000的水平,这说明近阶段各楼盘销售或预定情况相当不错,岛外客户对琼海,对琼海楼市的认知度及购买兴趣大大提高.（3）实力开发商争相进入,大盘相继涌现,除天来泉二期报建20万方外,上海宝钢集团75万方,兆南集团35万方等等,未来琼海将呈现一批高品质的楼盘,而高品质楼盘是带动房市,拉动需求的重要因素.（4）琼海市政府的即定目标就是要把琼海打造成最佳居住城市,理想的第二居住地.在这一政策下必定会对琼海整个市容环境,生态环境,基础建设等等各方面不断完善,对房地产开发也必定会有更高的要求,比如规模,容积率,文化内涵等等.琼海楼市踏入上升通道，未来房价看涨市场走向玉带湾酒店滨海度假村总用地面积：7.98万m²总建筑面积：4.76万m²博鳌玉带湾大酒店：1.67万m²公寓：2.08万m²34幢别墅面积：8471.39m²机动车停车位：95个建筑密度：13.6%绿化率：58%容积率：0.54配套：400米私家沙滩，温泉泳池项目建成后将是博鳌规模最大的集四星级标准酒店式公寓、全装修海景美居、地中海风性独立别墅于一体的以休闲、观光、旅游、养生为主题的国际滨海风情度假区。坐拥200米海岸线，每户别墅配有独立车库，户户温泉到位，别墅二层附赠观台，依托博鳌亚洲论坛的大平台，在博鳌水城的星级酒店核心区，打造高品位滨海度假村。基本概况一期酒店和18栋别墅二期A、B、C三幢公寓楼和16栋别墅一期二期100平米小户型小户型产权酒店营业总体规划一期为按四星级标准建造的产权式酒店；已投入使用。房型楼层面积（M2）数量博螯风情双人房3-6F3728博螯风情大床房2、7F3716高级海景双标房2-7F4353豪华海景大床房2-7F4747豪华海景家庭房2-6F4735玉带滩海景套房3-7F645玉带湾复式套房7-8F2542二期整体项目由三幢海景公寓和16幢临海别墅组成，位于酒店北侧，坐拥200米海岸线。二期项目玉带湾海景公寓,50-120平米不等户型，中间正面向海的为100平米以上的大面积产品，两侧为小面积产品；二期公寓前方专门为高端客户建造了16栋海景迷你行宫。每户别墅都配有独立车库，户户温泉到位，每栋别墅周边都赠有近百平米的绿色生态花园，别墅二层还附赠超大观海露台。产权酒店5000多，独栋别墅13000-14000（去年年底）至去年底全售罄，二期出地面即售完开发企业老板来自浙江，客户来源以浙江和东北为主客户状况价格及销售状况本项目的购买客户群为内地有一定资产的人士，年薪在十万以上的白领阶层，这层次的客户由于自身资金实力较强，购房的目的主要是为了提高生活质量，提高品位，以定期来博鳌休闲、度假为主。户型面积产权式酒店面积：45平米，52平米，99平米主力产品为小户型，大面积产品只是零星分布在其中户型面积（M2）套数比例（%）2/2/29616867%931681/1/16516833%住宅面积：93平米，96平米，65平米别墅面积：200平米左右；400平米左右产品设计12-15平米超大阳台，直面大海，180度海景尽收眼底。基本户户观海订单式别墅送300-700左右花园和游泳池社区配套人工湖（可能改成游泳池）价格状况产权式酒店：起价6800，层差100住宅：起价8300，层差50均价约8700销售状况1号楼产权酒店高楼层基本售罄2号楼5月21日开盘，小户型房源仅剩9层以下3号楼小户型仅剩5层以下别墅仅有10套，目前蓄水17组客户分析全国分点销售。江浙为主，北京、哈尔滨也较突出，少量欧洲客户。[3]项目竞争分析区内之争博鳌宝莲城博鳌宝莲城位于博鳌滨海旅游开发区，东临珠联湾，北近潭门港，西靠博鳌至潭门城市干道。该项目总投资约50亿元。这是博鳌滨海旅游开发区在继金芙蓉度假中心、海航培训中心、大庆宾馆、玉带湾酒店等项