房地产成本控制前置课件

土地溢价、房价上涨、开发周期中的资金压力日益增长开发快周转会带来什么问题？哪些可快？哪些不可快？此时此刻：项目总、营销、设计、成本、工程等等如何步调一致？项目价值观如何统一？能不能做到一键前置？什么是前置？哪些关键工作必须前置前置的战略意义的前置地产形势不确定下的设计、成本和工程0304和前置应对更多需求项目经理在开发过程中对前置关键点的管控桩基工程前置管理和供方管理协调工作目

录1前置的参照坐标体系1 以项目进程为参照坐标以项目取得许可证为参照坐标以前期设计任务为参照坐标万达设计前置坐标以成本采招任务为参照坐标以现场准备工作为参照坐标以项目运营管理为坐标竣验前置坐标点1前置坐标点2营销策划前期设计成本预控土地获得前期报建全面设计现场准备开工预售条件创造现场全面施工1 以项目进程为坐标（1）预售现场全面施工前期定位标准化设计成本管控采购招标部分工程前置报建取证1 以项目进程为坐标（2）发土规规工施改地划划程工委使许总许许批用可平可可文证证面证证预售证土地获得预售竣验开工??2 以项目取证为参照坐标营销定位市场调查客户定位产品定位规划设计城市规划指标控制交通评估环境评估建筑方案设计建筑方案产品设计立面设计建筑初步设计建筑设计机电设计景观设计室内设计售楼处设计施工图设计各专业技术图纸3 以前期设计任务为坐标：标准化产品梳理单体方案签批移交工程许可证拿地规划总平面规划设计启动会预售证4 万达设计前置坐标-20天5天20天规划许可证合格的、曾经合作过的、战略合作伙伴、从熟悉的、选择合作者5 以成本采招工作坐标：工程前置工作坐标：勘探单位在短时间内桩基单位

进场总包单位6以项目运营为坐标项目定位复核会初勘完成土方平衡正式设计启动会综控策划汇报案方案深化完成详勘完成方案会审通过售楼处优展区图纸桩基施工图规划方案批复围护设计工规证取得消防报建图人防报建图全套土建施工图优展区景观施工图临时样板房装修图售楼处装修图施工图外审施工证取得建设用地获得报建7设计成本工程前置以营销布局为坐标82

前置工作的内容和原理1234万科的前置工作原理项目虚拟周期和在现周期各家公司对前置工作内容的表述前置和高周转的异同资金合作对象：招商、合作伙伴（前置）摘牌拿地土地合同1方案报建、规划许可土地确权、土地证营销定位、设计3 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位（营销设计成本）3 方案设计、各项指标控制、报建初步设计、施工图设计工程采购招标。。。。等等土地信息收集土地价值判断（可行性）开发投拓+营销设计成本报建+设计营销设计成本以前为什么没有这么做1 万科的前置工作原理虚拟周期：

可不在现场进行的和项目有关的工作比如：营销、设计、成本、报建、财务等等。不产生物理变化的文件可以完全前置前置或压缩周期万一出现变化差错，不会有重大经济损失和外界影响在线

周期：必须在现场施工的工作只能部分前置：桩基压缩周期容易造成现场严重事故和重大经济损失和恶劣影响虚拟周期在现周期在现 在

现场虚拟 不在现场2 项目虚拟周期和在现周期高周转不应是物理上的压缩相反：应该赋予它更多的周期土地信息没有那么齐全和精准也没有那么多机构为我们提供那么多市调数据开发商也没有那么多那么强的技术力量循序渐进这个模式更适用于全新项目工程师红利克而瑞、同策。。。前三条3 高效的前置基于怎样的条件土地信息没有那么齐全和精准也没有那么多机构为我们提供那么多市调数据开发商也没有那么多那么强的技术力量循序渐进这个模式更适用于全新项目高效的前置基于怎样的条件电脑和网络虚拟技术的红利项目定位复核会初勘完成土方平衡正式设计启动会综控策划汇报案方案深化完成详勘完成方案会审通过售楼处优展区图纸桩基施工图规划方案批复围护设计工规证取得消防报建图人防报建