房地产市场报告-2020年上半年成都商业地产市场课件

成都商业地产市场报告2020上半

年XX魏理仕研究部覆盖城市大连天津沈阳北京青岛南京上海无锡 宁波杭州

苏州深圳广州重庆华西区华中区成都西安郑州武汉长沙华北区华东区华南区19座城市成都商业地产市场报告

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2020

年上半年

3需求分化写字楼复苏迹象

新时新能零售物业内生新始

扬长制胜消费容量仓储物流消费回暖

电商新机优化运营成渝经济圈投资市场政策宽松

流动性足报告内容城市概况优质写字楼市场零售物业市场仓储物流市场投资市场附录01

城市概况成都商业地产市场报告

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2020

年上半年6城市综合实力人民币3,846 亿2020Q1-3.0

同比地区生产总值人民币95,625

元2019人均GDP人民币2,652 亿2020Q1-2.8

同比第三产业增加值16.32019百万人口失业率3.32019人民币12,506

元2020Q11.3

同比人均可支配收入人民币亿2020Q1-7.2

同比固定资产投资*1,398亿出口总额人民币1,6792020Q1

-13.5亿 人民币同比 2020Q13.0

同比社会消费零售总额数据来源：成都统计局，

XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度*2020年第一季度固定资产投资绝对值尚未公布成都商业地产市场报告

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2020

年上半年疫情对成都经济的影响超过非典和2008

年全球金融危机但随着国内疫情得到有效控制，

企业逐步有序复工复产，

经济触底反弹成都市实际GDP增长率(%

)1050(5)(10)15202530成都GDP增速第一产业GDP增速第二产业GDP增速第三产业GDP增速全国GDP增速2003年受非典影响，成都GDP增长呈现两头高、中间低的“U”形曲线，但总体扔保持13%的增长率第一季度成都GDP增长率降至-3.0

,其降幅已经超过03年SARS及08年全球金融危机的影响据统计局最新数据，5月成都市各项经济指标均有明显复苏根据5月14日召开的成都市十七届人大三次会议，2020年对全年经济增速不设具体目标，仅提出四川省范围内GDP增速比全国高2个百分点左右的预期目标SARS08年金融危机COVID-197 数据来源：成都统计局，

OX

F

OR

DE

CONOM

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，

XX魏理仕研究部，

20

2

0

年第二季度成都商业地产市场报告

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2020

年上半年8成都经济三架马车快速复苏出口、社零、固投均明显反弹，

但尚未恢复到疫前水平40%35%30%

25%20%15%10%5%0%-5%0%5%10%15%-15%-10%-5%0%5%15%10%

出

口

增

长

率

-

同比

社

会

消

费

品零

售

总

额

-

同比

累计固定资产投资-同

比

疫前平均水平数据来源：成都统计局，

XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度成都商业地产市场报告

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2020

年上半年GDP预测：中国内地是少数几个保持经济正增长的经济体主要经济体面临衰退，

预计2021

年全球经济将迎来大幅反弹2

0

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年

G

D

P

增

长

率

预测

0.60.72.31.41.51.70.34.21.31.10.30.2-7.8-5.8-8.0-10.2-12.5-8.4-12.8-4.5-6.6-9.1-6.8-0.85.42.44.56.37.34.96.364.13.63.13.5-14-12-10-8-6-4-202468108.26.11中国内地德国日本美国中国香港法国加拿大意大利印度俄罗斯巴西沙特阿拉伯南非GDP

增长率

(

)2019GDP增速IMF预测2020年经济增速IMF预测2021年经济增速G7数据来源9：

I

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，

XX魏理仕研究部，

2

0

20

年第二季度成都商业地产市场报告

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2020

年上半年10基建与城市交通网络1韦家碾-五根松/科学城2010/201340.992龙泉驿-犀浦2012/2013/201442.323成都医学院-双流西站2016/201850.054西河-万盛2015/201743.35华桂路-回龙站201949.026望丛祠-兰家沟202068.777崔家店-理工大学201738.618莲花-十里店202029.19黄田坝-三色路202022.1810太平园-新平2017/201937.9417金星-机投桥（含19号线一期）202026.1518火车南站-天府机场1号2号航站楼202066.819金星-九江北站202026.15地铁线 起点-终点建成年份全长(公里）71243108186519917数据来源：成都地铁，XX魏理仕研究部，

2020

年第二季度02

优质写字楼市场2020

年上半年成都优质写字楼市场数据概览净吸纳量空置率平均租金117,500平方米

61,500平方米+93.1%

半年环比 +99.3%

半年环比56,000平方米+86.7%

半年环比全甲乙7,600平方米-96.8%

半年环比2,100平方米-98.3%

半年环比5,500平方米-95.2%

半年环比21.6%+1.1

百分点

半年环比24.2%+1.3

百分点

半年环比19.6%+0.9

百分点

半年环比￥82.7/平方米/月 ￥99.9/平方米/月 ￥69.4/平方米/月-1.6%

半年环比 -1.3%

半年环比 -2.0%

半年环比成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度12新增

天府国际金融中心南塔和万科文创大厦的交付给成供应 都写字楼市场带来逾12万平方米的新增供应第二季度市场活跃度明显回升，

拉动上半年整体办公需求由负转正，其中乙级写字楼主导去化企业因宏观环境不明确性犹存而加强成本控制，

调整战略，

由此导致的谈判周期延长、办公面积优化推高空置率需求疲弱致市场去化压力加剧，

上半年全市租金下修，

加之二房东积极以价换量，租金进一步承压成都优质写字楼市场发展格局南延线与市中心商务氛围成熟度日益趋同，

天府新区起步发展传

统

商

务

区

（

三

环

内

）

高新南

区

（

南

延

线

）

天府新

区

CBD金融城人民南路城东北大源核心商务区 次级商务区 新兴商务区“2+1”的市场发展格局呈现

”

2

+

1

”

格局

成都写字楼市场历经从传统核心商务区到南延线的发展阶段，未来市场发展的区位热点将继续南拓，天府新区的发展将成为投资市场新机遇新兴区域地铁网络加密并向外延伸提升区域间通达性南延线商业、住宅等业态逐步成熟，配套日臻完善利好政策驱动以高新科技为代表产业在南延线快速发展自2015年起南延线开始主导写字楼市场供应及需求两端未来数年天府新区将加速崛起驱动市场发展进一步南移地铁延伸人口转移产业转移供需转移成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

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0

年第二季度13成都优质写字楼市场发展格局传统商务区占比43.9%高新南区占比47.5%天府新区占比3.1%全,

市总存量7,929,100平方米CBD甲级乙级459,900514,200东大街甲级乙级395,000739,300金融城甲级乙级1,170,400778,500人民南路甲级乙级490,600370,800城东北甲级乙级360,000153,700大源甲级乙级1,083,600732,500天府新区成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度14甲级乙级70,900172,100核心商务区次级商务区新兴商务区甲级 3,461,100乙级 4,468,000单位

平方米成都商业地产市场报告

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2020

年上半年1520%增速经济稳步增长、人才引进共同支撑成都写字楼供需2

0

2

0

年

上

半年

中

国

主

要

城

市

写

字

楼

存

量

（

左

）

-60%

-40%

-20%

0%上海深圳北京广州成都杭州西安武汉重庆天津长沙青岛苏州宁波沈阳南京大连无锡甲级写字楼乙级写字楼总存量（万平方米，建筑面积）地区生产总值（亿元）2,000 1,000 0 0 5,000 10,0002

0

2

0

年

第

一

季

度

中

国

主

要

城

市

经

济

总

量

（

右

）

大连天津沈阳北京青岛无锡南京杭州

苏州上海宁波深圳广州重庆华西区华中区成都西安郑州武汉长沙华北区华东区华南区数据来源：各城市统计局，

XX魏理仕研究部，

20

2

0

年第二季度写字楼市场新增供应上半年市场录得两个新增项目，

分别落于金融城及城东北传

统

商

务

区

（

三

环

内

）

天府新

区

CBD人民南路城东北金融城高新南

区

（

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大源2

0

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年

上

半

年

新

增

供

应

增

量

分布

核心商务区 次级商务区 新兴商务区“2+1”的市场发展格局”甲级乙级天府国际金融中心南塔金融城万科文创大厦城东北成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度16城东北时隔三年首次录得新增供应写字楼市场供需表现第二季度市场活跃度明显回升，

拉动上半年整体办公需求由负转正0%20%30%40%50%-200204060801001

2

3

4

1

2

3

4

1

2

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4

1

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1

2

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4

1

22011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020

-10%万平方米新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）供应井喷，空置率攀升至峰值需求疲软，空置率震荡上行供应回落，空置率持续下滑供应回升，空置率改善放缓进入存量时代，空置率降至低位2013

–

2020上半年净吸纳量新增供应年均新增百万平方米以上年均新增百万平方米以内数据年化第二季度需求

10%回升成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度17第一、二季度市场表现分化2020

年CBR

E租户普查结果显示：

疫后企业立即采取应急措施，

并视宏观环境事态及时调整租赁策略；

随着二季度疫情得到控制与经济企稳，

企业信心增强，

需求呈复苏态势20%15%10%5%0%25%53%

的受访者预计2020年营收将增长或持平Q3.您预计贵司2020年营业

收入

比

去

年

会

增

长

或

减

少

多

少

?73%55%20%7%弹性工作时间员工轮班制（如把员工分成A组和B组）分散办公室地点，把关键管理人员分开暂停共用办公桌及/或灵活办公(Activity-based

Working)使用联合办公 2%Q1.新型冠状病毒疫情爆发后

，贵司采取了哪些应对措施?（多选

）

远程/在家工作

91%18%成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度1811%19%22%27%没有搁置搬迁计划减少装修支出搁置扩张或新设办公室计划推迟/取消实地看楼Q

2.新型冠状病毒疫情有对您的房地产租赁决策产生影响吗?（多选

）

推迟续租计划 39%第一、二季度市场表现分化全国来看，

成都写字楼市场复苏迹象明显，

第二季度净吸纳量位居全国第四-100-150-200-50015010050深圳 天津 长沙 杭州 苏州 青岛 西安 上海成都 沈阳 重庆 广州 武汉 宁波 无锡 南京 大连 北京Q1Q2需求企稳由负转正持续疲弱2020年分季度中国主要城市写字楼市场净吸纳量万

平方米成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度192020

年上半年写字楼市场需求端分析受经济增速放缓及疫情的叠加影响，

净吸纳量较去年同期下降逾九成2

0

2

0

年

写

字

楼

净

吸

纳

量

同比

H1

2019H1

2020第二季度第一季度第一季度净吸纳量首次录得负值，上年同期下降97%26.0万平方米7,600平方米

半年净吸纳量较去2

0

2

0

年

上

半

年

写

字

楼

退

租

分析

13.9%专业服务21.1%非传统金融17.9%科技新媒体（TMT）25万平方米叠加冲击使租赁需求走弱短期内受经济增速放缓及疫情的叠加影响，商务活动暂缓、租户经验预期下调或运营调整，导致需求走弱，中小微企业相对聚集的乙级楼宇和二级租赁市场面临更高风险。尽管如此，三月以来城市经济活动开始有序重启，带看量逐步回升。同时，政府持续出台纾困中小微企业的政策，有望加速复苏步伐面对复杂的宏观环境，需求端再次转变，包括：提前搬迁到自购物业以缩减成本、暂缓扩张计划“改扩为续”、缩减主要办公场所租赁面积同时搭配联合办公工位的“卫星办公”模式、亦或是“化零为整”整合分散在各个区域的办公场所以优化运营成本等非传统金融国内金融去杠杆、挤泡沫持续，加之由于疫情导致的金融市场流动性紧张和波动性增加，资本密集型企业风险增加科技新媒体行业调整高质发展，中小型TMT企业的经营风险加大，部分企业疫情之下转变为远程办公、居家办公、联合办公等形式以缩减成本”成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

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年第二季度20中国主要城市写字楼市场需求表现-1520151050深圳 天津 长沙 杭州 上海 苏州 青岛 西安 成都 沈阳 广州 重庆 武汉 宁波 无锡 南京 大连 北京-5-10万

平方米甲级写字楼乙级写字楼成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度21上半年成都写字楼市场净吸纳量位居全国第九2

0

2

0

年

上半

年中

国

主要

城市

写字

楼市

场

净吸

纳量

”-10%10%20%30%40%50%60%-10-50510152025301

2

3

4

1

2

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2

3

4

1

2

3

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2

3

4

1

2

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1

2

3

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1

2

3

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2

3

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1

22011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020

0%万平方米甲级净吸纳量（左）甲级空置率（右）乙级净吸纳量（左）乙级空置率（右）甲乙级写字楼市场差异化表现甲级写字楼更具韧性，

而中小微企业相对聚集的乙级楼宇表现出更高的敏感性2016

–

2020上半年甲级写字楼净吸纳量占比55%53%55%60%20162017 2018 2019 2020H1五年来首次低于乙级楼宇27%成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度22甲乙级写字楼市场差异化表现成本控制贯穿全年使需求在不同办公载体中流动，

企业全生命周期化发展值得关注写字楼二级租赁市场转租率53%6五年来首次低于乙级楼宇20172016

2018520192470%%20%2020H12016–H1

202080%100%-51015

60%55% 5%2025三环内 南延线+天府新区万

平方米0%二级租赁市场已转租面积 二级租赁市场未转租面积 转租率平均转租率820%甲

乙

及

写

字

楼

差

异

化

表

现

甲级写字楼乙级写字楼需求相对疲软原因在于其主要对接的中大型企业因宏观环境不明确性犹存而加强成本控制，导致谈判周期延长或办公面积优化等需求复苏明显随着疫情得到有效控制，中小企业复工复产步伐加快，租赁活动快速复苏；上半年活跃的线上教育企业集中在乙级、非标楼宇包租公司联合办公成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

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年第二季度23需求稳定，扩张谨慎承接企业进驻成都初期试水市场的过渡需求，如线上教育等；受宏观环境的不明确性影响，部分企业从甲级写字楼搬迁至联合办公，以优化运营成本以价换量，持续扩张包租公司积极对接经济逐步复苏所催生出的小微企业办公需求，并推出特价房、押一付三等优惠措施，以维持高周转率未来展望随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地；疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦将投落于甲级写字楼成本控制仍贯穿全年，办公需求将视企业全生命周期化发展而继续在不同类型的办公载体中流动，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对拎包入住愈发常态化，但也一定程度上降低租赁进退成本，为市场添增隐形风险成都商业地产市场报告

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2020

年上半年24科技新媒体传统金融酒店餐饮房地产建筑非传统金融3C电子产品专业服务消费服务与教育其它新增租赁需求分析—

行业/

来源科技新媒体（

TM

T

）

、房地产建筑及专业服务为上半年前三大需求来源行业分类10%专业服务11%房地产45%TMT成

都

甲

级

写

字

楼

新

增

需

求

行

业

分析

”2020年第一季度成都产业增加值/投资增速信息传输、软件和信息技术服务业增加值房地产业增加值/房地产开发投资增长（虚线）服务业增加值成都地区生产总值GDP-10 0 10 20 30 40同比（

）数据来源：成都市统计局，

XX魏理仕研究部，

20

2

0

年第二季度尽管2020年第一季度成都GDP增速为-3.0%，但与TMT、房地产建筑、专业服务产相对应的产业增加值/投资的增速均高于GDP增速新增租赁需求分析—

行业/

来源本土中小微企业为主要需求来源，

中资、外资企业需求占比下降成

都

甲

级

写

字

楼

新

增

需

求

来

源

分析

”39%3%58%中资企业四川本土企业外资企业本土企业经济逐步复苏催生本土小微企业设立、成长，需求占比较去年同期显著上升11个百分点中资企业疫情致跨城市商务活动于第一季度受阻，加之疫后扩张谨慎，需求占比较去年同期下降6个百分点外资企业受疫情发展为全球性事件的波及，外资企业扩张放缓，需求占比较去年同期下降5个百分点成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度2524%升级新增租赁需求分析—

办公策略扩租为主要成交类型，

由“

在线+”

企业驱动；

新设立需求占比较去年下降49

个百分点成交类型3%搬迁26%新设立成

都

优

质

写

字

楼

新

增

需

求

成

交

类

型分

析47%扩租22%TMT15%17%房地产建筑 专业服务新设立12% 65%传统金融 TMT（在线+）5%房地产建筑扩租主

要

新

增

需

求

成

交类

型

行

业

细

分

占

比

”成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

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0

年第二季度26新周期新动能—“在线+”0.0%2.2%3.8%5.0%7.2%39.0%14.5%40.1%80.5%90.8%酒店餐饮房地产建筑能源及公共事业传统金融非传统金融零售贸易专业服务文体娱乐消费服务与教育线下 线上其他文体娱乐能源及公共事业零售贸易工业品制造业第三方办公服务运营3C电子产品酒店餐饮消费服务与教育非传统金融传统金融专业服务房地产建筑0%5%10%15%25%30%35%40%服务业、零售贸易、文体娱乐等行业加速线上渗透，

上半年办公需求活跃度高2020年上半年成都各行业办公需求活跃度*新增需求在线渗透

率

线上主力行业受益于疫情衍生出在线办公软件、在线教育、在线服务等相关需求强弱20%新增需求占比*在线渗透率指各行业租户上半年新增需求中“互联网+”（在线+）租户的占比*该项统计是按企业主营业务分类，且包含其相关的TMT企业，如线上教育归为“消费服务与教育”，此标准与前文需求分析有所不同；因此，该统计未单独列举TMT行业，而是将TMT行业按照其细分产业纳入对应的行业，以凸显相关行业渗透率*气泡大小代表该行业在成都写字楼市场的总承租面积，气泡越大表示该行业在成都的需求量越大在线渗透率3C电子产品/第三方办公服务运营/医药及生命科学及其他线下零售和娱乐业受疫情影响较大，行业积极向线上转型，如网成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度27购、在线桌游、直播等需求活跃成都商业地产市场报告

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2020

年上半年3,70005,00010,00015,00020,00025,00020152016201720182019

2020EK12在线教育用户规模（万人）

K12市场规模（万人）人

，

市

场

渗

透

规

模

仅

1

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，

仍

有

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：

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内

K

1

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校

生

规

模近

2

.

3

亿

人

，

而

据

估计

0.470.481.06K12各级各类学历教育学生在校生数（亿人）普通高中 0.24学前教育初中普通小学*K12代表

kindergarten

through

twelfth

grade，指学前教育至高中教育*K12用户数为全年活跃时长大于20天的用户，2020年已剔除因疫情官方统一组织的非盈利性临时上线教学人数新周期新动能—“在线+”在线教育行业成长空间大，

而盈利关键在于疫后商业模式调整，

从而影响办公策略在线教育为什么迎来风口？28

数据来源：

I

I

M

E

DI

A

R

E

S

E

AR

CH

艾媒咨询，

教育部，

XX魏理仕研究部，

2

0

20

年第二季度在

校

生

规

模

近2.3

亿优势与线下培训相比更具价格优势，且可无限次播放

能打破优质教育资源不平衡的壁垒，提高优质教育资源的可得性可匹配更多类型的教学风格，降低学员转换老师的成本上课时间和地点更加灵活劣势教师/学员配比高于线下，社群学习/互动氛围弱、督促效果弱助教/辅导员/班主任的门槛较低，班主任角色与销售的界限不明讲师/班主任等频繁离职更换影响用户体验扩张是否可持续？国内K12市场规模约2.3亿人，且如早幼教、职业培训、语言培训、员工培训教等多个领域的市场规模亦巨大资本热情高涨，无论是大型投资机构还是中小VC均看好行业发展前景头部效应加剧，头部企业有望瓜分更多市场份额进一步扩张有哪些潜在风险？疫情带来的巨大流量或随线下教学有序恢复而降温，后续运营管理质量、学员转换率、盈利能力将决定行业的扩张能力免费课程和大量广告投放带来的巨大营销成本导致部分企业持续亏损，营收或影响企业承租能力不排除企业自建、自购办公楼宇而减少租赁需求成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年29生活电商娱乐及传媒教育“ABC"FINTECH电信工业互消费互联网（B2C）产业互联网（B2B）

联网/专业服务）TMT新周期新动能—

新基建在新增T

M

T

行业需求中，

新基建相关企业办公需求显著增长2

0

2

0

年

上

半

年

新增

T

M

T

需

求

细分

新基建在线教育数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年30新周期新动能—

新基建“

新基建”

浪潮下，

2020

年基础设施投资增速有望创新高市

场对

2

0

2

0

年

基

建

投

资

增

速

预测

10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/4中

国

基

建

项

目

申

报

金

额

3%4-5%5-8%10-15%2019年实际

2019年年底增长 预测2020年3月和4月预测2020年5月预测为应对疫情冲击导致的经济下行压力增加，2020年以来，中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向数据来源：长城证券、川财证券、W

I

N

D，

XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度0人民

币亿

元

成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年31新周期新动能—

新基建新基建快速发展，

使经济不断释放新动能特高压换流站土建、电气设备安装、变电站扩建大数据中心数据中心及基础配套建设、相关平台及服务设施建设、研发及产业化项目建设高铁交轨城际高铁和轨道交通的建设，实现更全面、高效的覆盖新能源充电桩新能源汽车充电场站、充电桩的建设工业互联网工业互联网网络建设、平台建设及试点示范项目建设5G基建5G基站、核心网、传输等基础网络设备研发与部署、云化业务平台及应用场景的建设人工智能AI、芯片、底层硬件、计算平台搭建、基础研发中心建设、创新发展试验区建设新基建7大领域新

基

建

指

新

型

基

础

设

施

建

设

，

其

涉

及

的

七

大

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既

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设

亦

包

含

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建

设

。

因

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，

新

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发

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有

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同

时

带动

T

M

T

行

业

与

房

地

产建筑

业

”数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年32新周期新动能—

房地产建筑&

新基建成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，

2020年成都市房地产建筑业与新基建迎来利好金融扶持与人才引进共同助推新基建产业新一轮房地产建筑及“新基建”规划背景与契机成渝地区双城经济圈 东部新区产业功能区旧城更新基础设施建设成德眉资同城化环城生态建设2021成都大运会成都市新基建规划内容（四网+应用场景）人才可得性成都市推出《关于支持中国西部（成都）科学城建设的人才行动计划》等人才新政，以吸引人才聚集，加速经济圈人才导入金融政策支持成都政府牵头金融企业助建，通过固定投资、引入风投资本、开设新基建资金池、基础建设项目授信集中化等方式助力新基建基础信息网科创产业网枢纽交通网智慧能源网5G无人驾驶无人机VR技术远程医疗计算中心智慧政务工业互联网人工智能充电桩智慧电网氢气站油气运输城市轨道干线铁路城际轨道新型轨道交通监测平台智能服务区车路协同智能巡检芯片科技软件服务绿色出行新材料生物医药游戏集成电路智慧能源互联网特高压TOD数据来源：

成都市规划设计研究院，

XX魏理仕研究部，

2020

年第二季度新周期新动能—

总结尽管T

M

T

、房地产建筑、专业服务及金融行业仍将是成都写字楼未来需求主力，

但新经济周期下，

新兴细分行业迎来风口，

或将成为新动能承租能力可持续性落地物业TMT房地产建筑金融专业服务在线教育在线娱乐新基建（科技）办公软件开发传统基建新基建（建设）外资政策扶持产业金融配套机构不良资产收购律所财务外包马太效应逐渐形成，头部企业瓜分市场，有望继续扩张疫情改变人们出行与生活习惯，利好线上娱乐2020年成都明确将推进实施一批重大项目疫情影响下远程办公成为更多企业的选择城市更新、外延与合作共同利好传统基建成都“新基建”三年行动方案将出台外资逐步开放，中国市场在全球疫情的背景下备受瞩目保险和服务于TMT孵化的金融产品备受瞩目不良资产收购、坏账催收等另类金融机构或迎来机会大环境波动性催生律所等专业机构的持续扩张更多企业选择优化运营，外包给专业服务以提效降费弱中中中强强中强中强中中弱强强强强中强中强中乙级/非标物业甲级/乙级/联合办公甲级/孵化器/产业园甲级/孵化园甲级甲级甲级甲级/孵化器/产业园甲级甲级甲级/乙级成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度33展未需来个望月12

求成都优质写字楼区域市场表现传统CBD

空置率走高，

金融城需求活跃甲级写字楼租金居全市第一90.819.0%整体 80.0

15.1%甲级人民南路95.926.7%整体 78.1

20.2%甲级大源84.343.8%整体 79.3

35.7%甲级天府新区甲级104.923.6%整体 89.4

26.6%CBD整体甲级101.721.3%93.7

20.7%东大街107.925.0%整体 85.4

23.4%甲级金融城

非核心商务区”93.314.4%整体 76.1

24.5%甲级城东北租金

空置率区域市场整体甲级 租金

空置率租金单位元/平方米/月传统CBD需求因个别楼宇物业老旧竞争力较低而走弱，加之上半年录得大面积退租，空置率上行，租金下跌城南方面，金融城区域需求稳定，价格跌幅最小，空置率稳步下行；大源区域受二房东以价换量的影响，上半年租金较去年底下跌2%成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度34“核心商务区写字楼市场租金表现叠加影响使市场承压，

租金呈下行趋势全市甲级乙级

82.7 1.6

99.9 1.3

69.4 2.0半年环比80859095100105租金指数(Q1

2011=100)Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22011201220132014201520162017201820192020110全市甲级乙级由于经济增速放缓，加之黑天鹅事件对市场的影有望随中国经济和企业信心恢复而逐步收窄成

都

写

字

楼

租

金

指

数

响在上半年释放，租金加速下行，但下半年跌幅 ”成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度35元/平方米/月551上海18.9

299北京13.3

208香港3.3

104苏州3.4

94深圳7.6

87广州4.6

76杭州3.1

68台北1.6

63天津3.1

59成都3.442武汉1.9

35重庆1.4

30无锡1.4

30南京1.6

20西安0.3

19东莞0.6

19佛山0.8

18台南1.7

17沈阳1.9

16台中1.9

已认证项目

城市 面积（个数） （按数量排名）

（百万平方米）绿色建筑市场表现认证项目17%预认证项目12%非认证项目71%LEED市场存量（平方米）1,332,300LEED

认证非/预认证 6,596,800平均租金（元/平方米/月）84.7LEED

认证 96.3非/预认证空置率18.4%24.1%LEED

认证非/预认证存量时代下，

绿色健康对写字楼可持续发展的重要性愈发凸显成都写字楼LEED认证概

览

中国LEED建筑二十强城

市

成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度36绿色建筑市场表现随着市场对LEED

认证的接受度越来越高，

具备LEED认证楼宇租金表现更优051015202530350306090120150元/平方米/月Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q22013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020LEED项目租金（左） 非LEED项目租金（左） 溢价率（右）成都写字楼LEED项目租金溢

价

市场认同提升·经济效益凸显LEED认证在经济、环境等各方面效应逐步受到市场认可成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度37卫星办公网络项目公司灵活办公空间咖啡、健身等配套即时会晤企业总部卫星办公顺

应

行

业

发

展

，

各

职

能

部

门

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活

办

公

、

物

业

管

理

、

办

公

场

所

环

境和员工福

祉

”疫情期间物业管理增值服务案例防疫知识宣传成都时代1号&

8号出入人员管控公共环境防疫公共设施防疫物业工作人员自我防护传统办公空间公共餐厅/会议室/小礼堂精装修房源灵活使用社区活动场所共享空间屋顶露台/活动空间/酒吧餐厅礼宾部/自行车库/健身和休闲设施固定租赁条款固定阶梯式免租期预留时长有限标准交付条件不接受经营性质租户普通增值服务申请层层报批一事一议放宽免租期延长预留时长降低定制装修门槛放宽租户性质精细化增值服务赋权租赁人员成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度38差

异

化

和

增

值

服

务

至

关

重

要

，

响

应式

办

公运

营

渐

成

趋势

传统办公运营 响应式办公运营VS写字楼运营策略—

响应式服务疫情加速办公习惯的改变，

继而考验业主的应对能力写字楼市场未来展望下半年写字楼市场将随经济和企业信心恢复而继续复苏成

都

优

质

写

字

楼

市

场

供

需

走

势

预测

0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%020406080100120140160万

平方米2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020F

2021F

2022F

2023F新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右）成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度39未来预测”写字楼市场未来供应写字楼未来供应仍将集中于南延线和天府新区成

都

优

质

写

字

楼

市

场

分

区

供

应

预测

”传

统

商

务

区

（

三

环

内

）

高新南

区

（

南

延

线

）

天府新

区

8%

13%

11%7%22%9%27%“2+1”的市场发展格局3%其

他

60504030201001009080702020F2023F万平方米中央商务区大源2021F东大街城东北2022F人民南路天府新区金融城其他成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度402020-

2023市场预计将迎来289万平方米的新增供应03

零售物业市场2020

年上半年成都零售物业市场数据概览净吸纳量空置率平均租金153,000平方米 0平方米-75.6%

半年环比 N/A

半年环比153,000平方米+9.3%

半年环比全核次-179,300平方米 -66,200平方米 -59,800平方米N/A

半年环比 N/A

半年环比 N/A

半年环比8.0%+3.9

百分点

半年环比13.2%+5.1

百分点

半年环比6.6%+4.2

百分点

半年环比￥360.8/平方米/月-1.5%

半年环比￥707.8/平方米/月-1.3%

半年环比￥318.8/平方米/月-1.8%

半年环比新增

上半年新增供应持续下沉，次级商圈迎来两个购物中供应 心开业，

定位皆聚焦家庭亲子业态吸纳量录得负值，因为疫情使消费意愿走低、零售商拓店速度放缓市场录得以服饰、正餐、教育培训为主的租户集中退租案例，

致使市场空置率上升至近三年新高市场承压，

租金走势由正转负，

全市购物中心平均租金较去年底下降1.5%成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度42成都零售物业市场发展格局核心商圈领跑，

次级商圈突围，

近郊商圈崛起呈现

”

三级商圈

”

格局

核心商圈标杆性影响力凸显且辐射能力提升；次级商圈在核心与近郊商圈夹击中调整突围；近郊商圈主打家庭消费完善住宅区商业配套家庭消费地铁网络加密并向外延伸提升核心商圈辐射能力城市化与产城一体化带动人口向周边近郊区域转移近郊区域商业配套滞后无法满足周边居住人群消费需求定位与核心、近郊商圈重叠次级商圈成前两者过渡地带零售市场快速下沉至家庭消费，消费便捷性影响加深地铁延伸人口转移配套滞后过渡地段核心商圈次级商圈近郊商圈龙泉城北建设路城东南延线光华新都郫都温江双流天府新区非春盐春盐双楠

人民南路新南天地成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

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0

年第二季度43“三级商圈”的市场发展格局成都优质零售物业市场发展格局核心商圈占比15.7%次级商圈占比60.5%近郊商圈占比23.8%全,

市总存量8,356,900平方米单位

平方米次级商圈核心商圈存量人民南路247,000城东573,300双楠567,600存量存量存量建设路806,000城北776,400光华305,000春盐存量 924,000非春盐存量 383,900存量近郊商圈存量近郊存量 1,990,300存量新南天地319,900存量南延线1,463,400成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

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0

年第二季度44成都商业地产市场报告

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2020

年上半年45增速01,500上海北京成都深圳重庆武汉西安广州沈阳杭州长沙天津南京大连苏州青岛无锡宁波经济、人口、腹地、消费意识构筑成都消费市场根基2

0

2

0

年

上

半

年

中

国

主

要

城

市

零

售

物

业

存

量

（

左

）

0%2%4%6%8%10%12%

14%总存量（万平方米，建筑面积）1,000

5002

0

1

9

年

中

国

主

要

城

市

社

会

消

费

品

零

售

总

额

（

右）

大连天津沈阳北京青岛无锡南京杭州

苏州上海宁波深圳广州重庆华西区华中区成都西安郑州武汉长沙华北区华东区华南区社零总额（亿元）数据来源：各城市统计局，

XX魏理仕研究部，

20

2

0

年第二季度05,00010,00015,000零售物业市场新增供应次级商圈持续扩张，

新开业购物中心聚焦家庭亲子业态”2

0

2

0

年

上

半

年

新

开

业

项

目

核心商圈 次级商圈 近郊商圈龙泉城北建设路城东南延线光华新都郫都温江双流非春盐春盐双楠

人民南路新南天地“三级商圈”的市场发展格局天府新区招商花园城（建设路）成都红唐购物中心（南延线）成都商业地产市场报告

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2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度46家庭场景新颖业态几何设计家庭体验文创生活亲子阅享零售物业市场供需表现疫情给零售行业带来冲击，

市场空置率上升至近三年新高2010–

2020数据年化0%4%6%8%10%12%-30-20-10010203040506070801

2

3

4

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

3

4

1

22011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020

2%万平方米新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）4%6%8%-20

-40

0%200

2%140120100806040180

10%160万

平方米 新增供应 净吸纳量 空置率成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度47近三年新高8.0%成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年483月，商品销售总额与2019年同期可比绝对值差距逐渐收窄；4月，餐饮收入也开始逐步回暖零售物业市场退租分析服饰、正餐、教育培训类租户集中退租，

但市场自4

月起呈回暖态势-30%-20%-10%0%10%粮油、食品类成都商品零售细分品类2020年1-5月累计增长饮料类烟酒类服装鞋帽、针纺织品类化妆品类金银珠宝类日用品类家用电器和音响器材类中西药品类文化办公用品类家具类通讯器材类建筑及汽车类

装潢材石油制 料类品类仅生活必需品受疫情冲击较小，其余可选消费销售走低数据来源：成都统计局，

XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度0%100%退租零售餐饮体验成

都

购

物

中

心

上

半

年

退

租

业

态

占

比

（

按

店

铺

数

）

20% 40% 60% 80%服饰、珠宝首饰主导退租正餐主导退租，且目前仍有部分正餐尚未营业，实际退租比例可能更高教育培训主导退租但零售市场自4月起呈回暖态势02,0004,0006,0008,0001-2月

3月 4月2019

2020单位（亿)餐饮2019/2020年收入当期值对比收窄零售收窄5月1-2月

3月 4月 5月2019 202044%28%13%13%37%38%11%11%3%3%减少门店数量/缩减租赁面积增加/加强电商渠道增加门店数量/扩大租赁面积不确定没有影响中国内地亚太地区品牌扩张需求放缓XX魏理仕研究部亚太区零售租户调查于2020年4月28日到5月21日启动，收到了179个零售商的回复（中国内地回复为33个）XX魏理仕2020年亚太区零售租户调查报告受访者按行业分类13%餐饮（如餐厅、甜品店等）其他体验式业态（如娱乐、教育等）20%10%6%6%时尚服饰生活方式

6%健康美容运动休闲奢侈品 2%

其他商品零售类租户成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度49体验式租户30%疫后零售商聚焦线上销售增长和实体店网络整合大约

44

％

的零售商将减少门店数量或缩减经营面积，

而

28

％

的零售商将增加或增强线上销售能力。约

13

％

的受访者计划利用当前市场较大的谈判空间在年内增设更多的实体门店”在今年余下的时间里，您认为新型冠状病毒疫情将如何影响贵司销售网络?(

单选)中国内地受访者调查结果0%20%40%60%80%100%奢侈品运动休闲食品杂货生活方式服饰餐饮其他体验业态健康&美容增强电商渠道缩减门店数量增加门店数量不确定没影响品牌扩张需求放缓”上半年，重奢及轻奢

品牌密集入驻天猫、京

东等电商平台，

如

Montblanc、Piaget

、DiorBeauty、Prada

、MiuMiu

等正餐、教育培训等品

牌积极整合实体店销售

网络在今年余下的时间里，

您认为新型冠状病毒疫情将如何影响贵司销售网络?(

细分品类)增强电商通道

整合实体店

成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

0

年第二季度50分业态看，

奢侈品、运动休闲等品牌增强电商渠道，

餐饮等品牌则着力于整合实体店7

8

%

的奢侈品零售商、

7

3

%

的运动休闲零售商表示将增强电商通道XX魏理仕2020年亚太区零售租户调查报告餐饮品牌扩张需求放缓战略发展应势调整使得零售商暂缓扩张计划商务活动的中断和宏观环境不明确性上升使大多数零售商

暂缓扩张计划

，

并推迟了在中国内地的新店开业。

更加严格的评估流程可能会阻碍未来的新店开业和扩张”新型冠状病毒疫情有对您的房地产租赁决策产生影响吗? [

答案可多于一个]中国内地受访者调查结果67%搁置扩张/开业计划67%更严格的评估流程36%已关店/已终止租约33%推迟/取消实地看盘33%减少装修支出21%推迟续租计划3%其他3%没有占比2019年的24.6%占比2019年的20.2%零售体验成都商业地产市场报告

|

2020

年上半年数据来源：XX魏理仕研究部，

2

02

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年第二季度512020年H1

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2019年H1成都购物中心同样本分业态新增店铺数量对比2020年上半年成都新增店铺数量仅达2019年同期新增店铺数量的22.6%占比2019年的22.5%XX魏理仕2020年亚太区零售租户调查报告零售物业市场租金表现市场承压