南澳前江霞飞片区三旧改造项目改造方案

南澳前江霞飞片区“三旧”改造项目改造方案南澳县裕源房地产开发有限公司2022年3月8日南澳前江霞飞片区“三旧”改造项目地块图斑编码44052300023号，该项目实施计划已获得南澳县“三旧”办批准，详见南澳县自然资源局《关于下达南澳县2022年度“三旧”改造实施计划的通知》。依据南澳县人民政府《关于前江霞飞片区“三旧”改造项目扩大改造范围问题的批复》（南府办函[2020]400号）、南澳县人民政府{关于《<置换东楠海大酒店和前江水产品市场渔用码头及配套用地框架协议书>的补充协议书》和涉及有关问题的批复}（南府办函[2021]54号），同意由南澳县裕源房地产开发有限公司作为项目申报主体进行整合，分别整合了：1、南澳县裕源贸易有限公司（原南澳县裕源贸易公司）（土地使用证：南府国用（2002）字第特417号、房地产权证：粤房地证字第C5282689号、粤房地证字第C5283125号、粤房地证字第C5282690号）；2、林瑞希（房地产权证：粤房地证字第C0566612号）；3、林庚彬（房地产权证：粤房地证字第C5952926号）；4、南澳县裕源房地产开发有限公司（房地产权证：粤房地证字第C5298855号、粤房地证字第C5298856号、粤房地字证第C5298857号、粤房地字证第C5298859号、粤房地字证第C5298860号、粤房地字证第C5298862号、南府办函[2020]400号）；5、余逸娜（房地产权证：粤房地证字第C5298754号、粤房地证字第C5298755号、粤房地证字第C5298756号）；6、杨学瑜（不动产权证：粤（2021）南澳县不动产权第0001973号、第0001972号、第0002665号）等权属人持有的房地产进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况南澳前江霞飞片区“三旧”改造项目位于东经117.03°，北纬23.41°，南澳县后宅镇海滨路前江码头进港路，改造地块已纳入“三旧”改造地块数据库，图斑编号为44052300023。根据南澳县自然资源局《关于下达南澳县2022年度“三旧”改造实施计划的通知》，项目用地面积为32335.45平方米(折合48.5亩),另外政府存量土地405.25平方米（折合0.608亩），届时协议出让给南澳县裕源房地产开发有限公司一并进行改造。项目共整合32708.59平方米土地（折合49.06亩）、50412.31平方米房产，均为国有建设用地，土地权属现均为南澳县裕源房地产开发有限公司所有。土地主要权属情况如下：地块编号土地产权人证件土地权属证明土地性质用途现状建筑面积(m2)证载用地面积(m2)折合（亩）1南澳县裕源贸易公司土地使用证南府国用（2002）字第特417号国有综合前江水产品码头东侧705.521.062南澳县裕源贸易有限公司（加油站）房地产权证粤房地证字第C5282689号国有商业服务业南澳县后宅镇海滨路64号553.841528.372.293南澳县裕源贸易有限公司房地产权证粤房地证字第C5283125号国有综合前江加油站南侧北片806.483894.695.844南澳县裕源贸易有限公司房地产权证粤房地证字第C5282690号国有综合前江进港路西加油站南侧01、03、04号579.645林瑞希房地产权证粤房地证字第C0566612号国有综合前江水产品批发市场东侧288.96219.390.336林庚彬房地产权证粤房地证字第C5952926号国有综合前江水产品批发市场东侧北幢233.9975.010.117南澳县裕源房地产开发有限公司房地产权证粤房地证字第C5298855号国有综合前江进港路澳角底103-203号3464.575676.768.528南澳县裕源房地产开发有限公司房地产权证粤房地证字第C5298856号国有综合前江进港路澳角底（门楼顶）101-301号2551.579南澳县裕源房地产开发有限公司房地产权证粤房地证字第C5298857号国有综合前江进港路澳角底102-202号2551.5710南澳县裕源房地产开发有限公司房地产权证粤房地证字第C5298859号国有综合前江进港路澳角底102-202号3464.5711南澳县裕源房地产开发有限公司房地产权证粤房地证字第C5298860号国有综合前江进港路澳角底104-204号3464.5712南澳县裕源房地产开发有限公司房地产权证粤房地证字第C5298862号国有综合前江进港路澳角底101-301号5676.7613余逸娜房地产权证粤房地证字第C5298754号国有综合前江码头进港路东侧102-802号14385.896280.139.4214余逸娜房地产权证粤房地证字第C5298755号国有综合前江码头进港路东侧101-401、601-701号9602.8415余逸娜房地产权证粤房地证字第C5298756号国有综合前江码头进港路东侧2787.0616杨学瑜不动产权证粤(2021)南澳县不动产权第0001973号国有原粮仓4680.757.0217杨学瑜不动产权证粤(2021)南澳县不动产权第0001972号国有原统战180.290.2718杨学瑜不动产权证粤(2021)南澳县不动产权第0002665号国有2599.693.9019南府办函[2020]400号国有小区配套道路绿化6867.9910.302合计32708.5949.06改造地块中：地块1已办土地使用证，地块2-15已办房地产权证；地块16-18已办不动产权证，地块19为小区配套道路，合计32708.59平方米（折合49.06亩）。根据南澳县自然资源局《关于出具前江霞飞片区“三旧”项目有关规划设计条件的通知书》（南自然资规通[2022]2号）、《关于出具前江霞飞片区“三旧”项目有关规划设计条件的补充通知书》（南自然资规通【2022】2号（补充通知））“三旧”改造项目用地总面积为是32335.45平方米（折合48.503亩），其中实用地面积为27645.26平方米（折合41.468亩），道路用地面积为4690.19平方米（折合7.035亩）。改造地块由19宗用地组成：地块1国有土地使用证证载面积705.52平方米（约1.06亩），为南澳县裕源贸易有限公司（原南澳县裕源贸易公司）所有；地块2房地产权证证载面积1528.37平方米（约2.29亩），为南澳县裕源贸易有限公司（加油站）；地块3-4房地产权证证载面积3894.69平方米（约5.84亩），为南澳县裕源贸易有限公司（原南澳县裕源贸易公司）所有。（注：本地块原建设需要，预留一个公用配电房，用以周边用户供电。广东电网有限责任公司汕头南澳供电局同意迁移，详见联系函《关于要求迁移前江“三旧”改造范围内变电房的复函》。公用配电房土地权属仍为南澳县裕源贸易有限公司（原南澳县裕源贸易公司）所有）；地块5房地产权证证载面积219.39平方米（约0.33亩），为林瑞希所有；地块6房地产权证证载面积75.01平方米（约0.11亩），为林庚彬所有；地块7-12房地产权证证载面积5676.76平方米（约8.52亩），为南澳县裕源房地产开发有限公司所有；地块13-15房地产权证证载面积6280.13平方米（约9.42亩），为余逸娜所有。该地块由粤房地证字第C5298754号、粤房地证字第C5298755号、粤房地证字第C5298756号等组成。（注:由于历史原因，该地块上盖房屋其中501房和801房没有办理产权证，业主保证没有将这二套房卖与第三方，并同意上述证载房地产包括没办证的501房和801房，由南澳县裕源房地产开发有限公司合并“三旧”改造项目拆迁开发，并接受以货币形式作为补偿，具体内容见拆迁补偿补充协议）。地块16-18不动产权证证载面积7460.73平方米（约11.19亩），为杨学瑜所有；地块19为小区配套道路面积6867.99平方米（约10.302亩）。改造地块中各宗地土地权属清晰、界址明确，无争议，均已完成不动产权籍调查，不存在设定抵押、查封、地役权等问题。二、规划情况改造地块依据《南澳县后宅镇主城区（A、B组团）（NA-02004控制单元）控制性详细规划（修编）》，已由南澳县自然资源局出具规划设计条件，详见南澳县自然资源局《关于出具前江霞飞片区“三旧”项目有关规划设计条件的通知书》（南自然资规通[2022]2号）、《关于出具前江霞飞片区“三旧”项目有关规划设计条件的补充通知书》（南自然资规通【2022】2号（补充通知））土地开发用途与规划用途一致，符合土地利用总体规划和城乡规划。三、土地利用现状情况、利用方向情况改造地块现用途为水产市场、加油站及仓库，水产市场、加油站及仓库大部分建于上世纪80年代，该地块上盖建筑物面积约50412.31平方米（不含进港路、粮仓面积），容积率约2.74，企业已停产停业多年。改造地块2009年底前上盖物基底面积超过改造项目总用地面积比例的30%，上盖物符合有关要求。改造地块土地利用方向为拆迁重建。四、协议补偿情况南澳县裕源房地产开发有限公司作为改造主体，已分别与南澳县裕源贸易有限公司（原南澳县裕源贸易公司）、林瑞希、林庚彬、余逸娜、杨学瑜等业主签订《拆迁补偿协议》，通过货币方式获得补偿（详见附表：拆迁补偿住户明细表）。根据签订的《拆迁补偿协议》，货币补偿的业主按约定获得拆迁补偿款。五、土地拟改造情况（一）、用地位置：南澳县后宅镇海滨路与隆云路西南侧（二）、用地性质：00603地块为住宅/商业用地（兼容服务设施、商务用地、娱乐康体用地）〔R21/B1（兼容R22、B2、B3）〕00701地块为公园用地（G1）00702地块为住宅/商业用地（兼容服务设施、商务用地、娱乐康体用地）〔R21/B1（兼容R22、B2、B3）〕（三）、用地总面积:32335.45平方米（48.503亩），其中：（1）道路用地面积:4690.19平方米（7.035亩）（2）实用地面积:27645.26平方米（41.468亩），其中：00603地块实用地面积7631.49平方米、00701地块实用地面积2067.06平方米、00702地块实用地面积17946.71平方米（四）、规划设计主要指标：1、容积率：（1）00603地块＜4.5，地面以上计容建筑面积＜34341.71平方米（包含悬挑阳台及实体面积，不包括按规定可免于计容的地下停车库、架空活动层等面积），其中：住宅容积率≤4.0，住宅计容建筑面积≤30525.96平方米；商业容积率＜0.5，商业计容建筑面积＜3815.75平方米。（2）00702地块＜4.5，地面以上计容建筑面积＜80760.20平方米（包含悬挑阳台及实体面积，不包括按规定可免于计容的地下停车库、架空活动层等面积），其中：住宅容积率≤4.0，住宅计容建筑面积≤71786.84平方米；商业容积率＜0.5，商业计容建筑面积＜8973.36平方米。2、建筑密度：（1）00603地块≤30%，其中塔楼≤25%（2）00702地块≤30%，其中塔楼≤25%3、绿地率：（1）00603地块≥25%（2）00702地块≥25%4、停车配建比例：（1）00603地块≥25%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口，新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口。（2）00702地块≥25%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口，新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口。5、建筑限高：（1）00603地块≤100米（2）00702地块≤100米具体建筑设计高度还需满足《广东省住房和城乡建设厅关于明确近期国家有关文件约束要求的函》（粤建节函[2021]804号）要求，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位；80米以上住宅建筑，应征求消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。建设项目海绵城市控制指标：（1）00603地块：年径流总量控制率不小于75%（2）00701地块：年径流总量控制率85%（3）00702地块：年径流总量控制率不小于75%（4）城市道路用地：年径流总量控制率不小于60%（五）、建筑间距及建筑退让用地和道路红线按《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（2018年6月1日起施行）控制。（六）、机动车出入口应设置在前江路上，并应符合《汕头经济特区道路交通安全条例》《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》规定。（七）、00701地块为规划独立占地，公园用地应与项目其他建设内容同步设计、同步施工、同步验收交付使用，不得兼容住宅；00603地块、00702地块应按《住宅小区配套养老服务设施建设标准》的要求，以每百户不少于20平方米的标准配套建设养老服务设施，同时配套的其他服务设施应与项目其他建设内容同步设计、同步施工、同步验收交付使用。（八）、地下空间作为配建停车和配水、通信、环卫等配套设施用房使用。（九）、项目设计应符合消防、人防、环保、无障碍通行等要求，需配建物业服务用房、配电房、加压水泵房、电信接入间、垃圾收集间等各类配套设施，具体设置按有关规定和技术规范执行。项目各类管线可接周边道路市政管线。（十）、00603地块、00702地块应按《广东省绿色建筑条例》的要求，按不低于国标基本级绿建标准建设。（十一）、涉及古树名木的建设地块的开发建设应符合国家、省、市古树名木的相关保护要求。（十二）、未涉及问题，按《南澳县后宅镇主城区（A、B组团）（NA-02004控制单元）控制性详细规划（修编）》《广东省绿色建筑条例》《广东省住房和城乡建设厅关于明确近期国家有关文件约束要求的函》（粤建节函[2021]804号）《汕头经济特区城乡规划条例》《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》等有关法律法规、技术规范及我市“三旧”改造有关政策执行。六、改造后的综合效益（一）、行业影响分析：项目地块位置为南澳县后宅镇海滨路前江码头进港路东西两侧，东临336省道及自然山，西临海滨路景观长廊及前江湾海岸线，北临海滨路，南临前江码头，独享背靠青山面向大海，视野开阔，交通十分方便，该项目位于南澳县居民居住区及政府办公的中心区，周边学校、市场、酒楼等配套成熟，区位优势佳，居住旅游氛围浓厚，有着相当好的市场前景，是南澳后宅镇较繁华的住宅商业地段。该项目功能定位为高层居住小区，配套商业用房，并落实市政设施配套项目，为发展南澳健康住宅、吸引更多外来游客，改善南澳居住环境质量及完善周边生活配套而开发新建。今年以来，在房地产相关利好政策的推动下，去年购房者普遍观望的心态出现了松动，该项目的成功建设必将增强购房者的购买信心，从而促进南澳房地产行业及旅游行业的发展。区域经济影响分析：该项目建成上市后，由于项目的地理位置好，居住区及政府办公的中心区，周边学校、市场、酒楼等配套成熟，区位优势佳，居住旅游氛围浓厚，有着相当好的市场前景，该位置暨宜居、又宜商，是南澳岛民的首选，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善。项目的建成在缓解市场需求的基础上，将带动南澳旅游行业的发展，为市场提供更多的就业岗位。宏观经济影响分析：近年来，南澳县销售市场平稳。该项目的建成将为南澳市民提供更多的选择空间。（二）、保障性住房配建情况该项目属商品住宅项目，根据汕头市人民政府《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》（汕府[2019]93号），本项目应配建的廉租住房按照住宅可建面积的1%按规定向南澳县住房和城乡建设局认购保障房房源落实配套任务。依据《置换东楠海大酒店和前江水产品市场渔用码头及配套用地框架协议书>的补充协议书》、南澳县人民政府{关于《<置换东楠海大酒店和前江水产品市场渔用码头及配套用地框架协议书>的补充协议书》和涉及有关问题的批复}（南府办函[2021]54号）的要求，本项目需缴纳配套的保障房购房款抵除后多退少补。（三）供地方式改造方案在获南澳县政府批准后，改造地块纳入前江霞飞片区“三旧”改造项目，成为一个成片改造项目，改造主体为南澳县裕源房地产开发有限公司，由南澳县裕源房地产开发有限公司负责向南澳县自然资源局申请按协议方式办理该成片改造项目用地出让手续。七、公共服务设施配套建设情况1、改造地块S1为城市道路用地，道路性质等级为片区内部道路，红线宽度15米，其中机动车道9米机非混行、两侧人行道各3米；2、建设项目海绵城市控制指标：（1）00701地块：年径流总量控制率85%（2）城市道路用地：年径流总量控制率不少于60%；3、道路参考控制标高：4.2米；4、地坪参考最小控制标高：4.4米；城市道路用地、公园绿地为规划独立用地，应与项目其他建设内容同步设计、同步施工、同步验收交付使用，不得兼容住宅。公共服务设施按省、市、县“三旧”改造有关政策和规划条件要求执行。八、改造成本与融资情况改造地块改造预算总成本约人民币约8.6亿元（改造地块改造资金由南澳县裕源房地产开发