《房地产法》课件-

阅读书目：教材阅读法律：房地产管理法土地管理物权法等，具体见14页教材1第一章：房地产概述

第一节：房地产概述1、房地产的概念。即是房屋和土地的总称。2、房地产与不动产的概念区别担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。不动产，是指土地及其定着物。台湾民法典66条。所谓定着物，是指固定并且附着于土地之物。2思考：输油输气管道是否房地产，是否不动产？长在地里的林木是否房地产，是否不动产？砍下的林木是否不动产？为什么不叫地房产？我国古时房地产叫什么？田宅，又是为什么？3贺锦斋《澧沅歌》：“抽税筹款征钱粮，催租逼押夺田宅。”43、房地产与物业《江苏省城市住宅区物业管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。54、清楚地界分房地和房地产-法律人的思维。6第二节、房地产的概念和分类何谓土地？理论上的广义和狭义：我国物权法第58条规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等等。思考：我国物权法为何如此规定？7土地的基本分类农用地、建设用地和未利用地。所谓农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。8何谓房屋？违章建筑是不是房屋？能否征税9《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

10如对违章建筑房屋不予设籍课税，不仅增加税籍管理及计征遗产税之困难，而且对合法房屋而言，更有失公平，或将发生相反效果，助长违建之风。为求课税公平及健全税籍起见，对任何地区违章建筑房屋在未拆除前，均应依法设籍为宜，不管有没有产权登记，都在课税范围。11台中市地方稅務局表示，一般民眾為了增加居住及使用空間，自行於頂樓增建或一樓前、後加建的建築，均屬違章建築，在未拆除前均須依法課徵房屋稅。稅務局指出，房屋稅是以附著於土地上各種房屋，及有關增加房屋使用價值的建築物為課徵對象，無照違章建築，自不得例外。至於該違章增建的房屋繳納房屋稅，只表示納稅義務之履行，並不能使無照違章的建築房屋變成合法。為了落實維護租稅公平原則，稅務局每年均依財政部規定，辦理房屋稅籍及使用情形清查作業，一般房屋頂樓增建及一樓加建，均為清查的對象。12房屋的分类：1、商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。商品房，购买人可以拥有完全的所有权，并可以依法自由转让。2、房改房 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。133、集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

144、廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。5、经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的用地一般国家划拨，价格较低，转让时受到一定限制。156、限价房：又称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。16第三节、房屋和土地的关系

一、房屋和土地密不可分。房屋一旦建成，拆除就会丧失价值。17房屋一旦建成，不可拆除或者移动思考题：张某明知李某占用自己土地建设房屋，不加阻挠，待建成后，主张非法占地，要求拆除，可否。18如何尽量不折腾台湾民法典的第796条土地所有人建筑房屋逾越疆界者，邻地所有人如知其越界而不即提出异议，不得请求移去或变更其建筑物。但得请求土地所有人，以相当之价额，购买越界部分之土地，如有损害，并得请求赔偿。

19进一步思考国有土地，非法占地建房，不阻挠，能否在建成后拆除？20

国土资源部：你部（原国家土地管理局）[1997]国土[法]字第135号《关于如何计算土地违法行为追诉时效的请示》收悉。经研究并征求全国人大法工委的意见，答复如下：对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算；破坏耕地的违法行为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。最高人民法院行政审判庭一九九八年五月四日21

《行政处罚法》第二十九条违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。22房屋和土地在法律上的定位：两个物还是一个物？什么是物，物的认定要考虑哪些因素？23世界立法例：1、两个物：台湾、日本2、一个物：德国、瑞士3、我国的规定：24《德国民法典》第94条附着于土地上的物；特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。《瑞士民法典》642条不存在土地和地上物分别登记、分别流转，以至出现权利及其变动不一致的情况。25《台湾民法典》876条土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，得声请法院定之。土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而以土地及建筑物为抵押者，如经拍卖，其土地与建筑物之拍定人各异时，适用前项之规定。261990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第24条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。271994年《中华人民共和国房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的《中华人民共和国担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。28Realestatelaw第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。29案例甲用自己的房屋所有权，以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权。甲乙二人约定仅就房屋所有权部分设定抵押，并且在房屋管理部门办理了抵押登记。现在，债务人丙到期无法清偿债务。抵押权人乙认为，尽管只是约定的房屋所有权，并且也只是登记的房屋所有权，但根据法律规定，房屋占用范围内的土地使用权也应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值的总和优先受偿。而抵押人认为，双方约定的仅仅是房屋所有权的抵押，所以当时抵押价值较低，根本没有包括土地使用权。30思考题：能否仅仅购买房屋所有权而不够买土地使用权据新华社北京１２月１７日电（记者李京华）北京市通州区画家村“宋庄房讼”案１７日由北京市第二中级人民法院终审判决，判决认定买卖宅基地合同无效。马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。２００２年７月１日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以４．５万元的价格卖给李玉兰。去年２月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。李玉兰不服提出上诉。

31思考在我国，房地合一还是房地分离32房地合一的困难基本概念体系不同所有制不同土地权利带有较强的人身性土地权利的流转严格限制二者归属于不同的管理部门33二者合一的要求：统一登记土地权利可以流转即使合一，也是房屋属于土地。因为房屋不可能没有土地，而土地却可能没有房屋。34镇江市城市房屋拆迁管理办法第二十九条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。

（一）对被拆迁房屋的补偿以房屋所有权证范围内实有房屋的建筑面积为依据；

建筑面积：房屋所有权证书载明的建筑面积。住宅房屋建筑面积小于土地使用权证载明面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。35新拆迁法：补偿面积天井不计

作者青年报2002-10-09新拆迁法：补偿面积天井不计申城新的“房屋拆迁管理条例”11月1日实施以来，以建筑面积结合市场评估单价为主要内容的新补偿安置标准引起广大市民的高度关注。家住金山的一位市民来信问，对于平房住宅（私房），拆迁中天井的面积如何处理？要求与房屋土地的面积一样补偿是否合理？这位市民的理由是：“天井是一套平房住宅中不可分割的一部分，每年缴纳土地税的面积是包括天井在内的。记者为此询问了市房地局有关部门，得到的解释是：新的房屋拆迁管理条例中，凡是涉及到居住房屋货币化补偿安置金额的，计算标准都是按房屋的建筑面积，即房屋产权证上注明的居民在房地局登记的面积。至于市民住宅所占用的天井、院子的土地面积是不包括在内的，但根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，确定房地产市场评估价格时会考虑其中天井、院子等原因。如果拆迁人对评估价格有异议，可以向本市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定，对鉴定结果还不满意可向人民法院起诉。36国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

37国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

38思考：土地能被房屋所吸收吗？39第二章房地产法概述40第一节房地产法律关系围绕房地产而产生的权利、权力与义务关系。法律关系的思维方式：41原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月郭某学校集资建房，提供国有划拨土地，委托开发商建房，作为教师居住，教师只需要建筑成本。郭某不需要住房，但是，这个机会又不愿错过。刘某没有资格，原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买住房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵押，委托中介机构向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。

42案例分析刘某-集资建房法律关系-----学校——划拨用地------土地管理机关---------------建筑公司------勘察设计-！---规划机关-！---计划部门信托关系郭某/--------中介机构抵押关系--------------------登记部门银行（债权人）----郭某弟弟（担保债务人）431、房地产法律关系—主体管理者：政府房地管理部门、规划、环保、消防、税务生产者：开发、建筑、设计者服务者：金融机构、中介机构、销售策划、广告公司、法律服务、公证服务、估价、保险公司、物业管理公司消费者：购买者——承租人政府司法部门：登记、法院、行政确权、仲裁442、房地产法律关系—性质民事：权利的享有、交易、继承、抵押等行政：土地征收、拆迁、使用权出让、权利登记、预售许可等。社会保障：廉租房、经济适用房的建设和分配453、房地产法律关系—内容权属开发建设融资交易管理464、房地产法律关系的特点时代性：反映一个时代的特点和要求。综合性：综合各种法律关系。民族性：民族特色浓郁。政策性—法律调控的有限性。47下列房地产纠纷案件不属于人民法院受理的范围，人民法院不予受理：1、因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。2、因政府行使指令而调整划拨、机构撤并分合而引起的房产纠纷，一般不予受理。3、因单位内部建房、分房等引起的纠纷，一般不予受理4、违章建筑的认定和处理5、土地所有权或使用权不明的，应由政府处理。最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知1992年11月25日思考：为什么法院如此规定？48第二节房地产法律渊源１、宪法２、基本法律；物权法。合同法、民法３、法律：城市房地产管理法、担保法、土地管理法、规划法中华人民共和国建筑法１９９７４、行政法规：1991年出让转让暂行条例、５、部门规章：登记办法、商品房销售管理办法，城市房屋拆迁管理条例划拨国有土地使用权管理暂行办法６、地方法规：７、司法解释：49最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案例适用法律问题的解释（2005年6月18日）最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年10月25日）最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月20日）最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案例适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）。国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）全文50第三章土地权利体系51第一节国外土地权利体系及特点521、英国国王所有权的空壳化---主权53法定地产1、freehold或feesimpleabsoluteinpossession，又叫做自由保有权，就是大陆法系的绝对所有权。2、leasehold，是指土地所有权人，将土地出租给他人，为他人设立的土地使用权，类似于大陆法系的用益物权。当然，为了和短期租赁相区别，财产法规定的租赁地产权，仅局限于定期地产权。随时可以终止的无定期租赁不包括在内。542、法定土地权益，包括：a为了绝对自由可继承地产权和定期地产的利益而存在于土地上的地役权，权利或者特权等。这类似于大陆法系的地役权。b永久性地租收取权。该权利是土地产权人为某一特定身份的人设立的优先取得地租的权利。1977年，英国通过地租法，取消了这一权利。c法定担保权等，类似于大陆法系的抵押物权。553、衡平法的土地权益英国有着衡平法的传统，承认在立法之外的财产利益在一定情形下也可以获得依法保护。1925年财产法规定，除了上述法定地产和法定土地权益之外的其他权益，均属于衡平法的土地权益。4、占有：英国和美国一样，均将土地占有视为财产性权益，并给与保护。占有时间超过诉讼时效的，占有人并且取得法定的地产权。562、美国（1）占有性权益possession（2）土地所有权feesimple（3）其他类型的土地所有权a限定继承所有权feetailb终生所有权lifeestatec附条件的所有权（defeasibleEstates）（4）地役权（easement）（5）土地承租权（leasehold）thetenancyforaterm;tenancyfromperiodtoperiod（6）抵押权mortgage573、我国台湾所有权他物权用益物权地上权

永佃权地役权典权耕作权担保物权抵押权让与担保占有58第二节我国物权法土地权利体系所有权承包经营权用益物权:建设用地使用权宅基地使用权地役权担保物权抵押权占有59第三节土地所有权60616263一、土地所有权的历史变迁54宪法第八条国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。国家指导和帮助个体农民增加生产，并且鼓励他们根据自愿的原则组织生产合作、供销合作和信用合作。国家对富农经济采取限制和逐步消灭的政策。641954年時已基本上完成土地改革，贫雇农的土地占有从改革前的23.5%，上升到土改后的46.8%，占有率大幅上升了23.3%，而地主的土地占有率則從土改前的28.7%，下降為土改後的2.1%。中國大陸經過了這項土地改革後，基本上確立了農民土地私有制。即土地分給農民以後，農民對土地擁有完全之私有權，可以自由買賣、出租。6575宪法第五条中华人民共和国的生产资料所有制现阶段主要有两种：社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。6682宪法第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。6788修正：第二条宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。68物权法第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。69二、国家所有权的范围70（一）城市土地第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。71思考题1、城市建设扩张，原集体土地被包围，不经补偿，是否转归国家所有。722、农村居民全部转为城市居民的，土地是否属于国家所有。73（二）任何不属于集体所有的土地，均属于国家所有。包括没有给集体的，以及集体土地所有权消灭的。A新增土地：海域管理法32条：填海项目竣工后形成的土地，属于国家。国家土地管理局对山东省土地管理局有关黄河滩地权属问题的复函》1997，55号。因洪水冲刷等自然原因，造成原所有者的土地坍塌毁失的，土地所有权随之灭失。后由于河水冲击形成的滩涂地，为新增土地，所有权属于国家。74B从没有给过集体的。《确权规定》第四条依据一九五Ｏ年《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；实施一九六二年《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。

75三、国家所有权的具体主体中央和地方的关系—以洋山港为例76第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。77土地的出让权力根据《城镇国有土地使用权出让转让条例》第9条、第10条的规定，具体负责出让土地使用权的是市、县人民政府负责，市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定关于土地出让的地块、用途、年限和其他条件，然后按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。78收益的分配：根据土地管理法第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。而新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。可见，土地收益在中央和地方之间页存在着分成。

79可见在国家所有权的具体行使过程中，有三个主体：1、

国务院，国务院是法律规定的国家所有权代表行使机构2、

市、县人民政府，市县人民政府是土地出让的具体负责者。3、

市县人民政府的土地管理部门，是土地出让的具体实施者。土地管理部门和当事人签订具体合同。80四、国家所有权的本质土地法第十條（私有土地與國有土地）中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地之所有權消滅者，為國有土地。81所有权的本质：土地所有权是移植于大陆法系的私法概念，其本质在于，在土地被剥离公共权力，成为单纯的财产的过程中，国家将立法之外的土地潜在增值归属于个人，并确保所有权人权利行使的无条件性，非经公平补偿，国家不得征收，非经议会立法，也不得任意征税。我们把个人对土地享有的这种对于国家的优势地位和各种权能的集合，称之为所有权。82首先，绝对性强调了土地利益的终极归属性。即任何法律所没有限制的土地潜在利益，均归属于土地所有权人。（1）土地用途的非限定性。土地的用途，除非国家经过立法明确加以禁止外，土地所有权人可以将土地用于任何潜在的用途。

（2）土地所有的永久性。

（3）土地的交易自由。

83其次，所有权的绝对性还包括了所有权的无条件性。即国家权力干预的有条件性，包括征收和准征收的条件。84第三节、集体土地所有权85名称实现土地价值的方式用途管制使用权类型及地位是否有偿取得使用权资格市场化程度征收影响国有土地所有权出让、租赁建设用地、农用地划拨土地使用权、出让土地使用权，租赁土地使用权。独立性较强可以有偿，可以无偿除划拨外没有资格限制较高征收土地使用权，补偿费直接给与使用权人集体土地所有权不得出租、转让、出让用于非农业建设。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农用地严格的用途管制农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体土地建设用地使用权。土地使用权独立性较弱一般无偿均有资格限制，需具有农村集体成员或者农村组织身份。较低，价值化的主要方式是国家征收，征收土地所有权，使用权人无法直接对抗征收、补偿费由集体分配86一、集体土地所有权的主体乡镇集体村集体村民小组87二、权利的行使主体第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

88承包法第十二条、农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权89三、行使程序应当依照法定程序经本集体成员决定物权法第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

90土地承包法第十八条、土地承包应当遵循以下原则：（一）按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；（二）民主协商，公平合理；（三）承包方案应当按照本法第十二条、的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；91四、救济第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。92五、集体土地所有权的实现方式——作为所有权人，将土地出租给他人，集体成员获取土地收益。将土地分配给本集体组织成员，为成员设定宅基地使用权，承包经营权。93六、集体土地所有权的本质特征一、土地权益的身份化1、土地收益的分配以成员身份为限。2、土地使用权的设定原则以成员为限。二、土地支配的官僚化94七、集体土地所有权实现的困境（一）社会流动与集体成员的身份确定思考题：物权法承包经营权的享有承包法第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。物权法第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

95身份确定的尴尬案例：外嫁女如何分配土地收益金96身份确定的尴尬被派到乡镇机关和事业单位任职，是农村集体成员吗？97（二）土地支配的官僚化土地违法的主体。98（三）土地闲置浪费严重禁止集体外成员取得土地使用权，导致大量土地被闲置。根据浙江省统计局2005年的统计，宁波市农村村庄的空房率一般在30%左右，其中象山县75%的村庄存在着空心村的现象。而据河南省国土资源厅2004年调查统计，河南农村“空心村”浪费耕地150万亩。浙江省有580多人的青田县阜山乡西溪村，如今实际只居住着40多人。原来，这个村目前已有200多人出国，300多人外出打工或移居县城、丽水和阜山乡中心村等地，西溪村成了一个人去村空、名副其实的“空心村”。山东莘县观城镇孟秋寺村，共有1000多人，年轻人大多在外打工，留乡的年轻人也因为从事养鸡和其他工商业经营的需要，迁徙到公路附近区域，村里的空宅很多，几乎家家有空宅，由于不好出售，村民目前很多都种上了树。据村委会估计，如果对村庄宅基地进行整理，可以腾出大约700多亩地。99（四）成为土地征收时农民权益受损的体制原因。曾经有研究表明，如果土地出让成本价为100%，则农民只得5%－10%，村级集体经济组织得25%－30%，60%－70%为县、乡(镇)各级地方政府所得。100（五）造成土地征收时的资源浪费土地征收时为什么突击盖房？101八、集体土地所有权的本质：昌平某村放弃土地所有权的案例分析。102集体土地所有权，如何发展：103九、集体土地所有权的发展：稳固的使用权形式。建立土地使用权的个体化。以香港新界土地权利的变迁为例。104第四节土地所有权争议的处理原则

一、程序性规定：政府确权原则土地管理法：第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。10596年律师资格考试试卷2.79．根据土地管理法的规定，下列关于土地所有权的表述中哪些是正确的？A．城市市区的土地属于全民所有，即国家所有B．宅基地属于农民个体所有C．农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有D．自留山、自留地属于全民所有1062008年司法考试试卷一26、根据《土地管理法》的规定，关于土地权益的纠纷，下列哪一选项是错误的？（B）A、村民甲与村卫生所发生土地使用权争议，协商不成可找乡政府处理，对乡政府处理决定不服还可向法院起诉B、村民乙与邻居发生宅基地纠纷，应先向县土地主管部门申请行政调处，对调处决定不服的，可以土地主管部门为被告向法院提起行政诉讼C、村民丙因土地承包经营权与村委会发生纠纷，协商调解不成可向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，对仲裁裁决不服还可以向法院起诉D、村民丁因擅自占地建房被县土地主管部门处罚，如对行政处罚决定不服可以向法院提起行政诉讼1072007年司法考试卷一24．李庄和赵庄为相邻一块土地的所有权归属发生争议，李庄的村干部就此事请示乡长。乡长的下列哪一答复意见是错误的？

A．"这件事，乡政府可以出面召集你们双方协商解决。"

B．"如果你们双方达不成协议，我们乡政府是无权处理的。"

C．"你们可以去县政府申请处理，也可以直接去县法院起诉。"

D．"在纠纷解决之前，你们双方必须维持土地利用的现状。"108二、土地所有权争议的处理原则—实体法上的推定规则：109（一）国有推定土地管理法第8条1、城市土地属于国家2、农村土地，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。110（二）村民小组推定111（三）占有推定112第四章土地使用权

第一节概述一、概念：二、特点1、土地使用权不是用益物权，而是基本的土地权利。2、土地使用权是一种独立的物权，不仅仅是使用土地的权利。

3、土地使用权的期限、用途等受到严格的限定，有待进一步发展。4、使用权被人为地区隔为国有土地和集体土地。113三、类型：根据所有权主体的不同：国家和集体根据土地用途的不同：建设用地和农业用地根据取得方式的不同：划拨、出让、租赁、法定取得114第二节划拨土地使用权一、概念二、特点：1、无偿；2、无期限3、转让抵押受限制4、主体具有特殊性115三、划拨土地使用权的主体资格房地产管理法第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。116四、划拨土地使用权的转让房地产管理法第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。117思考题拍卖划拨土地使用权，受让人支付价款，取得竞买的证明，登记机关不予登记。如何处理？思考：划拨土地使用的本质：第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。118五、划拨土地使用权的抵押国土资发[2004]9号

关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地管理局、规划和国土资源局）：

根据国家有关法律法规的规定，现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通知如下：

以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

二00四年一月十五日119六、划拨土地使用权在企业破产时的处理最高人民法院法释[2003]6号“关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复”第一条规定：“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂时条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件办理。120七、划拨土地使用权的出租第五十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。121一、2002年国家司法考试试卷一52．划拔是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拔土地使用权的表述，哪些是正确的?A．划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用B．划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续36，房地产管理法，受让方。C．划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租。但须经批准。D．以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家

122二、救救我吧！一位土地管理者的呼声：

有一宗国有划拔土地，地上房产被法院拍卖了，现在要求要求协助执行，办理土地过户，规划用途为商业用地，我向法院的同志解释说这种地处置前必须和土地行政主管部门取得一致意见后你们才能拍卖房产，现在这宗地应公开出让，房产被你们拍卖了，土地公开出让没法办，协议出让又不能办，法院说拍卖房产符合房地产法规定你们必须办更理土地过户，如不协助就采取司法措施。我说不给你们办，你们抓我，要是办了，检查院也抓我，我有什么错！大家看应该怎么办？

123第三节出让土地使用权一、概念：使用人和国家签订出让合同，缴纳出让金获得的一定期限的土地使用权。二、特点：1、有偿2、有期限3、可自由处分4、用途限定124三、出让土地使用权的取得出让合同1、合同主体：县市人民政府关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

125第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。126

受让主体：国土资源部39号令第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。1272、合同缔结的方式招标拍卖挂牌协议128招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，2002国土资源部第二条本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

129严格限制协议的出让方式国务院关于加强土地调控有关问题的通知国发〔2006〕31号五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

130案例甲和国土局内定，国土局发布招标公告。走过场，乙参加招标，未中，知内幕，可以主张招标无效？131合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。132招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定39号令第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：(一)提供虚假文件隐瞒事实的；(二)采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。133撤标的责任合同法第十五条载明拍卖公告和招标公告的法律性质为要约邀请，本案刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同，亦是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示，其实质是希望竞买人提出价格条款，其性质应认定为要约邀请。时间公司于2002年11月21日所作的报价应为本案要约。时间公司诉称挂牌出让公告即为要约的主张缺乏法律依据，不能成立。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制，在发出要约邀请后，要约邀请人撤回要约邀请，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系，撤回要约邀请亦不产生合同上的责任。因此，时间公司要求国土局继续挂牌并与之签订国有土地使用权出让合同的主张于法无据，不予支持。1343、出让合同的价格解释第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。1354、出让合同的法律性质参见案例上海虹城房地产有限公司与上海市房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷上诉案

上海房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。1365、出让合同的解除一、出让方解除：解释：1、因价格而解除：]第三条当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。1372、因出让方违约而解除第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。138二、受让方解除1、第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。2、出让转让条例：第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。1396、出让土地使用权的期限出让转让条例第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。1407、出让土地使用权的转让1、不超过剩余期限第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。2、房地统一出让转让条例：第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。141物权法第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。1423、符合条件中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。1438、用途改变房地产管理法第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。144工业用地改变用途，是不是也要收回招拍挂？1459、终期第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。146房地产管理法：第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。147土地使用权人的开发义务及其违反时的法律后果

土地使用人取得土地使用权后，应该及时地按照出让合同的约定，对土地进行投资开发。如果违法闲置土地，将发生下列法律后果：1、超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。2、超过出让合同约定的动工开发日期满满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。148国家土地管理局《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》即明确规定，依照《城市房地产管理法》第25条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。149收回土地使用权和闲置费征收的条件1、土地闲置超过一定的期限。所谓闲置，是指国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准颁发之日起满1年未动工开发建设的；或者已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的。

1502、土地闲置不具备免责事由。根据法律规定，虽然土地被闲置，但是如果闲置的原因是不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，使用人不承担闲置土地的法律责任。

151已抵押的土地使用权的收回：国家土地管理局于1993年1月20日答复上海市土地管理局公函的解释是：抵押权附属于土地使用权，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。

152租赁土地使用权国土资发(1999)222号文《规范国有土地租赁若干意见》1、主体。除禁止房地产开发企业通过租赁土地开发建设商品房外，没有限制。

2、缔结方式适用出让3、租赁期限不得超过同类出让的最高年限。4、转让、出租、抵押153承租人取得承租土地使用权，在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。154第四节其他土地使用权外商投资场地使用权视为划拨，但是缴纳场地使用费。城市私房土地使用权视为划拨155１９６７－１９６９年在“文化大革命”中有十多个城市宣布了城镇土地国有化。这个行动没有法律和中央文件的依据，只有一份１９６７年１１月４日《国家房管局、财政部税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》。该记录中有这样的内容：

对土地国有化问题，１９６３年研究过一次，有两种意见，一种是所有城镇土地一律收归国有，另一种是先解决空闲的出租的土地收归国有，各执一词，不得解决。１９６５年又进行了调查，当权派的意见是分两步走，在目前文化大革命期间造反派的意见要一次解决，并批判了原来两步走的意见。

土地收归国有后，地产税应改为土地使用费。收取的标准可略高于地产税，不要低于地产税。156据１９８２年调查统计，全国２２６个城市７４３８平方公里城市建成区中有私有土地３３４．７平方公里，占４．５％。157１９９０年４月《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题（给最高人民法院民事审判庭）的复函》中解释：“我国１９８２年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。”158第五章集体土地使用权159种类：一、集体建设用地使用权（除宅基地之外的建设用地）（物权法）第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理160土地管理法的相关规定1、可有偿可无偿。与宅基地使用权区分。宅基地无偿，建设用地使用权可有偿可无偿。2、范围受限制，不得开发房地产。（1）兴办乡镇企业（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。1613、依法审批第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。（1）农用地转为建设用地的审批第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。162（2）用地审批第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十一条乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

1634、原则上禁止转让第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1645、不得单独抵押，可以随房抵押第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。165思考如何购买农村的建设用地166二、宅基地使用权1、概念第一百五十二条宅基地使用权人以建造住宅及其附属设施为目的，依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。1672、特点取得的无偿性一户一宅，面积控制资格限制不得单独处分168第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

169思考题：宅基地可否拍卖？170思考题，农村宅基地和房屋到底能否买卖六十二条农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。171思考丧失村民资格后宅基地使用权的处理172思考城市居民到底能否在农村买房法律依据：1、土地管理法的43条和63条。根据这两条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。1731、在原建设用地上开发建设商品房的，不违反土地管理法。不属于小产权房。2、土管第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任1743、购买农村居民的房屋所有权和宅基地使用权。六十二条农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。1754、违法占用农地建设的小产权房购买的合同有效吗目前处理：一律无效。1761、禁止买卖能实现立法目的吗？用途管制，取缔规定还是效力规定2、禁止买卖是否禁止租赁？3、政府在做什么？土管第七十四条违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。177刑法第342条：对非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的乡镇、村集体经济组织的主要责任人，还可以处五年以下有期徒刑或者拘役。行政处罚法第29条：除法律明确规定外，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。1784、乡镇的产权证是不是产权证行政信赖5、无法办证的小产权房，拆迁时可以获得补偿吗？6、当事人因无法办证的小产权房的归属发生纠纷，法院如何处理？179第四章房屋所有权180第一节、有限产权房屋181有限产权房屋的概念一、

又称部分产权房屋或优惠出售公有房屋.是指国家机关,企、事业单位(以下简称单位)在新建或购买房屋时由单位和个人各按一定比例投入资金,或将原出租给本单位职工的旧房,实行一系列优惠政策,以低于房屋实际价值的价格出售给本单位职工,单位与职工共同享有所有权的房屋。182二、类型183从投资角度来说1、

单位提供土地,职工提供资金。2、单位以大比例,职工以小比例投入资金建房,即公建民助。3、单位以小比例,职工以大比例投资建房,即民建公助。184从产权登记的角度来说单位名下或者职工名下，或者共有。规范的应该为共有。注明土地权属的性质。185从内容的角度来说

个人可以继承，不可转让，只能由单位按照原价格购买。可以向外部人转让，转让时单位享有部分收益只能在单位职工内部转让，转让收益归个人。186三、特点一是主体特定性。购买公有房屋部分产权,并享有价格优惠资格的购买人仅限于售房单位的职工。二是权利的分割性。既有质的分割，也有量的分割。187三是福利性。四是主体的平等性和管理的不平等性相结合。民事关系和劳动关系相结合。188国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发［1994］43号（二十一）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条例下，原售房单位有优先买卖、租用权。原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。189法院对待有限产权房屋的处理---不予受理最高人民法院【发布文号】法发（1992）38号最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

190如果有合同，按照合同处理191离婚案件中，不确定权利归属，明确使用婚姻法司法解释二第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。192案例一：跳槽者要不要交回住房或补交差价

原交通银行南京分行雨花支行行长袁某在1999年6月提交了书面辞职申请。同年8月，交行做完对袁的离任审计后，同意了他的辞职要求，但要求他补足房改房差价及违约金后才予以办理相关手续。袁某认为现有住房为1996年按房改政策买下的交行房改房，计成本价4万多元，而交行要求他补足的差价则是按商品房的价格折算并附加了年活期利息的33万多元巨款。袁认为，交行已无权对他作出此要求，按照房改政策及购房契约，他已是这套房子的产权人。交行则拿出买房时双方约定并经过公证的补充协议，该协议中明确了离职必须补交的规定。交行于1999年12月初将跳槽员工袁某告到了南京鼓楼区人民法院，要求其按补充协议规定补足住房条款。

193法院查明，1991年袁某从部队转业后到交行南京分行工作，交行分配给袁某水佐岗附近住房一套。1998年双方签订了《南京市公有住房买卖契约》和《购买公有住房补充协议》，且在1998年10月6日双方在南京市第三公证处对其补充协议进行了公证。法院审理认为，合同当事人依法自愿订立的合同，自成立之时即生效，对双方具有法律约束力，双方当事人均应按约履行各自的义务。194案例二讼争房屋即佛山市禅城区禄丰新巷19号302房，原由何国强在1993年12月按房改优惠价向佛山市通用机械厂（被上诉人前身）购买。新职工吉小庆需要住房，何国强则闲置，经单位和何国强协商，被上诉人康思达机械公司与何国强于1999年8月28日签订协议书，约定收回该房屋，但并没有办理相关产权变动手续。而是直接转让给吉小庆。吉小庆申请公司补贴35000元，从何国强处购买了房屋。并于1994年6月25日领取了房屋所有权证。同时约定，要服务10年。期满前辞职的，要交回住房。后吉小庆离职，因房屋纠纷发生诉讼。问是否可以收回？

195吉小庆购买的是不是单位的住房？196案例三杨某是南宁市某厂的职工，1995年12月，经婚姻中介机构介绍，认识了南宁铁路某校教师姜某。1996年7月，双方自愿登记结婚。新婚燕尔，双方感情还较好。1998年9月，杨某生了孩子后，双方感情出现裂痕，后杨某便决定分居。2002年9月，杨某以姜某夫权思想严重，不照顾关心孩子及家庭为由，要求法院判决离婚，对夫妻共同财产进行分割，其中南铁北三区的某号房屋，是杨某与姜某在婚姻存续期间居住的房屋，是1998年以成本价购买的被申诉人姜某单位的房改房，1999年入住，在离婚诉讼期间尚未取得房产证。197按铁路系统的管理规定，只有铁路职工方可购买铁路系统的福利房、经济适用房、且房屋交易只能在铁路职工中进行，不得卖给外单位人员。就成本价购买房屋产权得问题，《关于发布柳州铁路局深化住房制度改革实施办法的通知》（柳铁房[1995]157号）中明确：“职工以成本价购买的住房，产权（有限产权）归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，再补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳的有关税费后，收入归个人所有。”杨某、姜某住房未满5年。铁路部门于1989年《关于对我局离婚职工住房处理的通知》。明确规定；“离婚双方都是铁路局职工，法院判决一方抚养子女者，不论原住房的承租人是哪一方，住房归抚养子女者住；法院判决双方都抚养子女者，即住房归原承租人居住；双方无子女者，由承租人所在单位收回其住房另行分配。一方为铁路局职工，另一方为局外职工，不论子女判向哪一方抚养，其住房归铁路局职工居住。如铁路局职工没有抚养子女者，则由原承租人所在单位收回住房。”

198第二节建筑物区分所有权多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，个区分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有部分所有权，对建筑物共同部分享有的部分持分权以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。199专有部分所有权共有部分持分权成员权200持分权如何确定？共同使用，面积分担上按照物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。思考：区分住宅土地使用权如何确定和登记？201地下车库，停车位等使用权的归属南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

202法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由