房地产开发与经营复习题

1/16一、填空题2、房地产经营形式按经营规模方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团。1、房地产开发按开发的内容不同，可以分为(B)2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容(C)AB地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分(A)1)房地产开发与经营难度较大2)房地产开发与经营风险较大3)房地产开发与经营政策性强与经营的程序和内容2)项目定位2/165)租售阶段6)物业管理11、简述房地产开发与经营决策内容答：(1)财务策略包括投资与贷款；(2)生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式式；(3)市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；(4)价格策略包括高价包括高价策略、低价策略、均衡价格策略相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪(反馈控制、追踪决策)三、名词解释：全的竞争。请对高价策略进行论述请对高价策略进行论述。略将价格定得大大高于成本，谋取短期内厚利。2、高价策略具有尽快回收发展新产品投资，短期内获得高领利润等优点。3/163、高价策略所带来的高额利润将迅速招致竞争者，这种价格的发展趋势是迅速下降，以至4、所以，只有那些需求弹性较小，仿制又比较困难的商品，才能在较长时期内保持这种价格优势。因而，这是一种以短期赢利为目标的定价策略。一、填空题的行政管理主要包括注册登记、相关资质的审批、行业监督检查。2.土地估价师资格证书，有效期一般为5年。3.房地产企业采用多元化发展实现增长战略，包括同心多元化和离心多元化。二、名词解释房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。简要谈谈房地产企业战略的类型简要谈谈房地产企业战略的类型。论论述下房地产企业的战略管理过程。部部资源和能力分析；构造战略；实施战略；评估战略。一、填空题2、房地产项目定位的方法的有市场调研法、头脑风暴法、经验分析法二、名词解释4/16231、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他232、土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。三、简答题(1)、房地产项目定位的原则：1.符合城市规划的原则2.协调发展的原则3.符合市场需求的原则4.效益最大化的原则5.与企业发展战略相一致的原则(2)、房地产项目定位的内容1.确立开发理念1.确立开发理念2、明确用途功能33、筛选目标客户4、进行项目的初步设计5、5、测算租售价格6、确定方案房地产项目转让应该具备的转让条件22、出让方按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书第五章房地产项目用地的获取。4、划拨土地使用权的主要步骤主要有①、②、审查、批准、登记发证。预审、申请5/16②政府对地价较易控制，灵活性大；③价格和使用范围受到限制。上的买主；变动的价格；③拍卖必须有公开竞争的行为。①挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；③有利于土地有形市场的形成和操作。者向国者向国家支付土地出让金的行为。2.划拨土地使用权：通过行政划拨方式取得的土地使用权。合合法方式将土地使用权再转移到行为。土土地使用权出让与转让的区别？P108答：(1)在行为主体上；出让的主体是政府及土地管理部门，转让的主体是境内外任何经济实体及个人。(2)在法律关系上；出让形成的法律关系不平等，转让形成法律关系平等。(3)在在市场所处层次；出让属于一级市场行为，转让属于二级市场行为。已使用年限后的剩余使用年限。6/16(5)在土地转移方式上；出让的方式包括协议、招标、挂牌、拍卖，转让的方式包括出1、房地产市场调研不仅是房地产开发商项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。场调研的方法有全面调查法、重点调查法和抽样调查法。文字型。2、全面调查法：是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查三、简答，答；①房地产调研专业性强。②房地产调研的针对性强。③房地产调研技术性强。①真实性原则；②时效性原则；③全面性原则；④计划性原则。论述如何撰写房地产市场调研报告？前后逻辑合理原则则报告主要内容正文：报告主体部分主要内容主要内容7/16(1)组织准备(4(1)组织准备(4)详细研究(3)开发方案的设计和评价基本情况概述2.房地产市场环境状况3.房地产市场供给特征4.4.房地产市场需求特征5.房地产市场形势及发展趋势结尾：总结和说明附件：图表和附录一、填空题1、房地产项目风险分析方法有盈亏平衡分析、项目安全率、敏感性分析、概率分析。2、房地产可行性研究包括封面、摘要、目录、正文、附件、附图。二、名词解释1、财务净现值：指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得2、投资回收期：指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。3、盈亏平衡分析：又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。三、简答题(1)可行性研究是投资决策的重要依据；(2)可行性研究是项目审批的依据(3)可行性研究是项目资金筹措的依据(4)可行性研究是编制设计任务书的依据(5)可行性研究是开发商与各方签订合同的依据(2)资料收集及市场调查(5)编写研究报告书元/m2，单位变8/16较安全不很安全慎f状况说明该项目有足够的风险承受能力。22、财务净现值的计算(详见P137)33、投资收益率的计算44、静态投资回收期、动态投资回收期的计算一、名词解释一、房地产融资(广义上)关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。二、银行贷款融资是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。三、股票融资房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。。9/16政府债券，公司债券，国际债券。抵押贷款类信托、混合型信托、权益转让模式、股权投资类信托、股权证券化信托。政策风险、市场和经营风险、财务风险。融资的特点。1)融资规模大2)偿还期较长3)资金缺乏流动性4)高风险、高收益二、房地产企业的一般性资金来源。11)企业自有资金22)政府财政资金33)银行贷款4)股票、债券、集资、租赁4)股票、债券、集资、租赁、55)商业信用等多种筹资方式6)其他资金来6)其他资金来源三、房地产信托的运营模式、1)混合型信托2)权益转让模式3)股权证券化信托4)抵押贷款类信托5)股权投资类信托一、不同融资方式的房地产融资成本比较1,自有资金的融资成本较低/164，信托资金的融资成本较高。由于信托计划的结构较复杂，涉及单一信托及集合信托，因此组建信托的成本较高，即房地产企业付出的融资费用较高。5，股权融资的成本较多地受到利益分配的影响，房地产企业付出的融资成本可能不是较明显地表示为融资费用，而是在房地产企业的利润中剥离出一部分给予股权融资者。一、名词解释1、因果分析图法：因果分析图又叫树枝图、鱼刺图或石川图，是用来查找质量问题可能产生在哪些环节的有效工具2、信息化趋势：伴随网络时代和知识经济时代的到来，房地产开发项目管理的信息化程度和水平不断提高的过程。二、填空题支付控制手段。3.竣工验收程序包括验收准备、初步验收、正式验收。三、简答题①旁站监①旁站监督②测②测量③试③试验④指令文件④指令文件⑤⑤规定质量监控工作程序⑥利用支付控制手段2、房地产开发项目管理的层次体系①业主方的项目管理②工程总承包方的项目管理③监理方的项目管理④设计方的项目管理⑤施工方的项目管理⑥供贷方的项目管理⑦社会环境方的管理四、论述题：试述房地产开发项目进度管理的主要任务?(1)设计前的准备阶段进度管理的括：①编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；②编制详细的出土计划，并控制执行。 (3)施工阶段进度管理的任务主要包括：①编制施工总进度设计并控制其执行；②编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。一、名词解释1、房地产市场营销：房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或者房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。2、房地产广告：广告是企业目标购买者传达说服性信息的活动之一，是将产品传达给消费者的重要过程。二、简答题答答：1.精准的市场定位是房地产品牌营销的基础22.卓越的质量体系是创建知名品牌的保证3.3.以良好的社会形象树品牌4.4.以优秀的品质树品牌/165.5.以创新精神树品牌6.6.以优秀的企业文化树品牌2.有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略3.有利于房地产企业集中资源开发市场三、填空题P价格、销售渠道和促销。2、目前，在国内流行的营销理论主要有文化营销、关系营销、全程营销和绿色营销方面。33、制定价格策略必须考虑三个最基本的因素是：顾客需求表、成本函数和竞争者价格。论述房地产的开盘定价战术及其适用范围。论述房地产的开盘定价战术及其适用范围。一．名词解释质是房地产权利的交易。政府土地行政主管签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。/16二、填空题(土地使用出让市场、房地产开发经营市场、存量房地产交易市场)益还原法、成本法、剩余法)三、简答题标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大，专业性强房地产交易标的供给稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接线2.制定租赁合同的原则？符合国家法律和政策的原则符合等价有偿的原则符合平等互利、协商一致的原则3.房地产交易的原则?及时登记原则房地连动原则交易价格遵循国家政策原则交易房地产设定的权利和义务随交易同时转移的原则。/162、主债权的种类、数额3、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等4、抵押房地产的价值5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任7、抵押权灭失的条件9、争议解决方式固定性耐久性多样性业管理企业签订的。三个月六个月22.物业管理的特征包括专业化、市场化、社会化和企业化。3.物业服务收费原则包括等价交换、优质优价、取之于民，用之于民、公开、政府监督几个1.物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。卫卫生和秩序的活动。3.物业服务合同：物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。4.前期物业管理：前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同/16休闲以及其他相关功能的房地产物业的总称。三.简答题1)物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的15种有名合同中。2)物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。3)物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的双方当事人互享权利，互尽义务，双方的权利和义务也是相对而言的。4)物业服务合同是有偿合同。2、居住物业的物业管理的内容1)建筑物及其设备设施的维护与修缮管理2)小区环境维护管理3)开展多种形式的便民有偿服务4)住宅小区的社会主义精神文明建设府监督请请阐述住宅小区物业管理的特点。具有如下特点：((1)统一规划，整体配套。住宅小区通常由专业的建设单位和施工单位进行统一规