2023年房地产估价理论与方法真题模拟汇编（共905题）

2023年房地产估价理论与方法真题模拟汇编（共905题）1、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）。（多选题）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房试题答案：B,C,E2、房地产估价师经过分析，测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，其原因可能有()。（多选题）A.成交价格受到交易者的个别情况的影响B.迎合委托人意愿的影响C.房地产市场状况因成交日期与价值时点不同而发生变化D.委托人不同的原因E.估价对象因成交日期时状况与价值时点时状况不同而发生变化试题答案：A,C,E3、估价业务来源一般不包括（）。（单选题）A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标试题答案：D4、下列房地产中，土地使用权有使用期限的是（）。（单选题）A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼试题答案：C5、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（）元/m2。（单选题）A.5362B.5374C.5532D.5702试题答案：C6、通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有（）。（多选题）A.写字楼B.电影院C.教学楼D.停车场试题答案：A,B,D7、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用()和长期趋势法相结合进行估算。（单选题）A.比较法B.收益法C.成本法D.路线价法试题答案：A8、土地利用总体规划的控制指标主要有（）。（多选题）A.农业用地总量B.建设用地平均量C.建设用地总量D.耕地保有量E.农业用地平均量试题答案：C,D9、房地产估价机构的法定代表人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。（单选题）A.0B.1C.2D.3试题答案：D10、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。（单选题）A.半年B.一年C.二年D.三年试题答案：B11、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。（单选题）A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果试题答案：A12、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（）元。（单选题）A.12650B.5000C.13911D.12574试题答案：D13、价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，其前提条件是（）。（多选题）A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变试题答案：A,B14、成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为()的价值。（多选题）A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权试题答案：A,C15、采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况（）=在估价对象房地产状况下的价格。（单选题）A.百分率B.修正系数C.变动率D.其他试题答案：B16、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为()万元。（单选题）A.130．0B.119．2C.117．5D.120．0试题答案：D17、在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，房地产价格会（）。（单选题）A.提高B.降低C.很难说D.没有影响试题答案：A18、一份房地产估价报告必须有至少()注册房地产估价师签字、房地产估价机构盖章。注册房地产估价师不得以印章代替签字;可以只签字不盖印章，也可以既签字又盖印章。（单选题）A.一名B.两名C.两名以上D.三名试题答案：B19、某房地产的套内建筑面积为4000㎡，分摊的共有建筑面积为1000㎡，建筑面积单价为8000元/㎡，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（）元/㎡。（单选题）A.7000B.8750C.11000D.13750试题答案：C20、建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为()。（单选题）A.有效经过年龄等于实际经过年龄B.有效经过年龄短于实际经过年龄C.有效经过年龄长于实际经过年龄D.有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄试题答案：D21、楼面地价等于土地单价／（）。（单选题）A.总建筑面积B.土地总面积C.容积率D.建筑单价试题答案：C22、关于重新购建价格的说法，正确的有（）（多选题）A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格试题答案：C,D23、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。（单选题）A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额试题答案：D24、建筑物重置价格的求取方法有（）等。（多选题）A.单位比较法B.工料测量法C.指数调整法D.分部分项法E.成新折扣法试题答案：A,B,C,D25、待开发的土地一般不适用（）来估价。（单选题）A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法试题答案：C26、决定房地产供给量的因素有()。（多选题）A.该种房地产的价格水平B.该种房地产的开发成本C.该种房地产的开发技术水平D.房地产开发商对未来的预期E.相关物品的价格水平试题答案：A,B,C,D27、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年;乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有()。（多选题）A.乙地块比甲地块贵B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2试题答案：D,E28、建筑密度等于()/建筑用地面积。（单选题）A.总建筑面积B.土地总面积C.建筑顶层面积D.建筑基底总面积试题答案：D29、关于比较法的说法，错误的是（）。（单选题）A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化试题答案：D30、在V=(a/r)[1—1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到()。（多选题）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法试题答案：A,D31、建筑物重置价格的求取方法有（）等。（多选题）A.单位比较法B.工料测量法C.指数调整法D.分部分项法E.成新折扣法试题答案：A,B,C,D32、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的（）作为最终的估价结果。（单选题）A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果试题答案：D33、房地产抵押贷款前，需要评估的是（）。（单选题）A.房地产抵押价值评估B.抵押房地产及其价值动态评估C.风险提示D.抵押房地产价值评估试题答案：A34、理性的买者在购买商品时，会选择（）。（单选题）A.效用最大而价值最低的B.效用最小而价值最低C.效用最大而价值最高的D.效用最小而价值最高的试题答案：A35、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括()。(2010年试题)（多选题）A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整试题答案：A,C,D36、人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（）。（单选题）A.成交价值B.市场价值C.使用价值D.交换价值试题答案：D37、成本法中的投资利息的计算基数包括（）。（多选题）A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费试题答案：A,B,C,D38、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。（单选题）A.提高B.下降C.不变D.无法确定试题答案：B39、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。（单选题）A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率试题答案：C40、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2。若报酬率为8%，折现率为10%，则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。(2010年试题)（单选题）A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800试题答案：A41、根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为（）。（多选题）A.低级办公区B.一般办公区C.中心商务区D.高级办公区E.中央商务区试题答案：A,B,D42、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（多选题）A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整试题答案：A,C,D43、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66．67%，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为()万元。（单选题）A.180B.195.58C.200D.300试题答案：B44、下列（）是对土地权益状况的描述。（多选题）A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状试题答案：A,B45、某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元／㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元／套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。（单选题）A.93.26B.93.43C.98.11D.98.28试题答案：B46、在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是（）。（单选题）A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理试题答案：C47、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。（单选题）A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法试题答案：D48、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。（单选题）A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益试题答案：B49、理论上，利率上升，房地产价格（）。（单选题）A.上升B.下降C.不变D.不相关试题答案：B50、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有()。(2014年试题)（多选题）A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值试题答案：A,D,E51、区位状况比较修正的内容包括（）修正。（多选题）A.繁华程度B.临街状况C.容积率D.使用年限E.绿化率试题答案：A,B52、最高最佳使用是指（），经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。（多选题）A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受试题答案：A,B,C53、单位比较法是以建筑物整体，与价格、成本密切相关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法，主要有（）。（多选题）A.单位对象法B.单位可比实例法C.单位面积法D.单位体积法E.单位还原法试题答案：C,D54、某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元／㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元／套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。（单选题）A.93.26B.93.43C.98.11D.98.28试题答案：B55、房地产估价师应遵守的职业道德包括()。（多选题）A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.承担社会责任E.保守秘密试题答案：B,C,D,E56、完好房的成新度可以是（）。（多选题）A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成试题答案：C,D,E57、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）（单选题）A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元试题答案：C58、成本法主要适用于评估（）的房地产。（多选题）A.新开发的B.危险房C.正在开发建设D.计划开发建设E.针对特定使用者的特殊需要试题答案：A,C,D,E59、影响房地产价格的物理性状因素，主要有（）等。（多选题）A.大气环境B.人文环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境试题答案：A,C,D,E60、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元/平方米。（单选题）A.4075.3B.4081.3C.4122.5D.4166.4试题答案：B61、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。（多选题）A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情试题答案：A,C,D62、路线价法主要适用于（）的估价。（单选题）A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地试题答案：A63、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。（多选题）A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人试题答案：A,D64、房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。（多选题）A.结构的完好、损坏程度B.装修的完好、损坏程度C.设备的完好、损坏程度D.使用年限的长短E.墙体裂缝大小试题答案：A,B,C65、按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为()。（多选题）A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价试题答案：B,C,D,E66、成本法中的投资利息的应计项目包括（）。（多选题）A.土地取得成本B.销售税费C.管理费用D.销售费用E.开发成本试题答案：A,C,D,E67、关于比较法运用的说法，错误的是（）。（单选题）A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理试题答案：D68、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括()。（多选题）A.有形的实体B.土地的形状C.建筑结构D.立体空间E.建筑物的外观试题答案：A,B,C,E69、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。（单选题）A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价试题答案：D70、影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（）等。（多选题）A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境试题答案：A,C,D,E71、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。（单选题）A.适合原理B.均衡原理C.收益递增原理D.收益递减原理试题答案：A72、对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产（）。（多选题）A.重置价格B.市场价值C.重建价格D.政府定价试题答案：A,B73、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。（单选题）A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径试题答案：B74、估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（）注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。（单选题）A.1名B.2名C.2名以上D.3名以上试题答案：B75、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（）万元。（单选题）A.180B.196C.200D.300试题答案：B76、决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。（多选题）A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期试题答案：A,C,D,E77、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。（单选题）A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制试题答案：D78、关于路线价法的说法，错误的是（）。（单选题）A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，；累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐试题答案：A79、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（）。（单选题）A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失试题答案：B80、不同的估价目的将影响估价结果，是因为()等不同。（多选题）A.价值时点B.估价机构C.估价对象范围D.估价方法E.房地产估价师试题答案：A,C,D81、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。（2011年真题）（单选题）A.49627B.57647C.65548D.65920试题答案：C82、比较法适用的对象有（）。（多选题）A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆试题答案：A,C,D83、正常成交价格的形成条件包括()。（多选题）A.买者和卖者都具有完全的信息B.卖方具有必要的专业知识C.买方具有特殊的兴趣D.自私且理性的经济行为E.交易对象本身具备市场性试题答案：A,D,E84、房地产估价中的价值一般是指()。（单选题）A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值试题答案：B85、为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/㎡，合同约定建筑面积为95㎡，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100㎡。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()元/㎡。（单选题）A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77试题答案：A86、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。（单选题）A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师试题答案：C87、关于路线价法的说法，错误的是（）。（单选题）A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐试题答案：A88、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付;假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2。(2012年试题)（单选题）A.5680B.5830C.5850D.7574试题答案：A89、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。（单选题）A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少试题答案：B90、现金流量分为（）。（多选题）A.现金流入量B.现金流出量C.毛现金流量D.净现金流量试题答案：A,B,D91、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。（多选题）A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果试题答案：C,D,E92、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于()。（单选题）A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处试题答案：D93、在商品房交易中，常见的最低价格有()。（多选题）A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格试题答案：A,B94、为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整,在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()元/m2。(2014年试题)（单选题）A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77试题答案：A95、假设开发法更深层的理论依据，类似于（）。（单选题）A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理试题答案：B96、GDP增长，意味着（）增长。（多选题）A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口试题答案：A,B,C,D97、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/㎡。（单选题）A.55．20B.103．22C.109．63D.114．82试题答案：B98、成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是（），但比较粗略。（单选题）A.进行总体折扣计算B.进行建筑物现值调查C.判定建筑物的成新率D.直接求取建筑物的现值试题答案：B99、在假设开发中应计息的项目有()。（多选题）A.未知的需要求取的待开发房地产的价值B.取得待开发房地产的税费C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本、管理费用和销售费用试题答案：A,B,E100、从事房地产估价首先要有房地产（）。（单选题）A.估价业务B.估价目的C.估价对象D.估价程序试题答案：A101、投资开发后的房地产经营方式有（）。（多选题）A.抵押B.自用C.营业D.出租E.出售试题答案：C,D,E102、用于把握最高最佳使用原则的三个经济原理是（）。（多选题）A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理E.最佳使用原理试题答案：A,B,C103、房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。（多选题）A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.承担社会责任E.保守秘密试题答案：B,C,D,E104、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。（单选题）A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理试题答案：D105、（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。（单选题）A.适合原理B.均衡原理C.收益递减原理D.最佳使用原则试题答案：A106、在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。（多选题）A.估价的依据有可能不同B.估价的方法有可能不同C.估价对象的范围有可能不同D.不影响估价结果的公正性E.不影响估价报告的用途试题答案：A,B,C,D107、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。（单选题）A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价试题答案：A108、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。（单选题）A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务试题答案：C109、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的（）这两种力量共同作用的结果。（单选题）A.供需与价格B.需求与价格C.供给与价格D.供给与需求试题答案：D110、某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()万元。（单选题）A.10.30B.13.00C.28.00D.20.80试题答案：D111、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。（）是估价主体。（多选题）A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.估价服务的提供者试题答案：B,C,D112、替代原则是针对()而言的。（单选题）A.房地产状况B.估价对象C.估价结果D.估价目的试题答案：C113、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%一9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是()。(2015年试题)（单选题）A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%试题答案：B114、下列（）是对建筑物权益状况的描述。（多选题）A.物业服务费标准B.房屋产权共有情况C.房屋出租情况D.是否设立抵押权E.土地使用期限试题答案：A,B,C,D115、在求取净收益中，运营费用包括()。（多选题）A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费试题答案：A,C,E116、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。（单选题）A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数试题答案：A117、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。（单选题）A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面试题答案：B118、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。（单选题）A.30B.29C.29.28D.28.29试题答案：C119、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是()。（单选题）A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年试题答案：C120、专业估价与非专业估价的本质区别不包括（）。（单选题）A.由专业机构和人员完成B.实行有偿服务C.目的是评估市场价值D.要承担法律责任试题答案：C121、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内的()。（单选题）A.期初B.期中C.期末D.任意阶段试题答案：B122、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是()。（单选题）A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润试题答案：D123、（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。（多选题）A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值试题答案：A,C,D124、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%.收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。（单选题）A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33试题答案：D125、在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有（）。（多选题）A.项目分区规划设计B.各细分市场需求特征和规模C.各细分市场竞争关系的变动趋势D.政府相关经济政策及直接和间接影响E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势试题答案：B,D,E126、我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。（单选题）A.相同的B.不同的C.可能不同D.完全相同试题答案：C127、收益法求得的价值趋向于()，比较法求得的价值趋向()。（单选题）A.成交价格，理论价格B.成交价格，市场价格C.理论价格，市场价格D.市场价格，理论价格试题答案：C128、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括()等。（多选题）A.土地增值税B.印花税C.交易手续费D.出让金E.契税试题答案：B,C129、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。（单选题）A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7试题答案：C130、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()（单选题）A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果试题答案：D131、路线价法的理论依据是（）。（单选题）A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理试题答案：A132、某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是（）于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是（）于市场自然周期的变化。（单选题）A.超前，超前B.超前，滞后C.滞后，超前D.滞后，滞后试题答案：C133、甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。销售均价29800元/m2是（）。（单选题）A.比较相对指标B.众数C.中位数D.算术平均数试题答案：D134、下列做法中，体现一贯性原则的是（）。（单选题）A.为同一估价目的，同一房地产信托投资基金物业在不同价值时点的价格或价值评估B.为同一估价目的，不同房地产信托投资基金物业在同一价值时点的价格或价值评估C.为征收持有环节房地产税服务的估价D.资产置换双方同类房地产价值评估试题答案：A135、市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为（）。（单选题）A.1.05B.0.98C.0.95D.1.03试题答案：C136、甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。销售均价29800元/m2是（）。（单选题）A.比较相对指标B.众数C.中位数D.算术平均数试题答案：D137、某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是()年。（单选题）A.37B.40C.60D.63试题答案：A138、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。（多选题）A.明朗、稳定及长远的房地产政策B.一套统一、严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库试题答案：C,D139、关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。(2012年试题)（单选题）A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性试题答案：B140、基准地价是城市中均质区域内的土地()。（单选题）A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格试题答案：C141、国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是（）年。（单选题）A.1994B.1995C.1999D.2004试题答案：C142、建筑物的（）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。（单选题）A.体量B.结构C.设施D.层高试题答案：A143、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的()。（单选题）A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率试题答案：A144、明确估价基本事项主要包括（）。（多选题）A.明确估价目的B.明确估价对象C.明确估价时点D.明确估价内容E.明确估价费用试题答案：A,B,C145、运用假设开发法估价时，销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的（）。（多选题）A.税金B.附加C.交易手续费D.销售代理费试题答案：A,B,C146、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%~9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。（单选题）A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%试题答案：B147、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。（单选题）A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值试题答案：D148、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。（单选题）A.出让土地使用权上的房地产抵押估价B.商品房售价C.划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿D.房屋火灾保险试题答案：D149、下列估价方法中理论依据相同的有（）。（多选题）A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法E.长期趋执法试题答案：A,C150、以法律形式确立了房地产估价地位的是()。（单选题）A.《物权法》B.《城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》试题答案：B151、收益法的雏形是（）。（单选题）A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法试题答案：C152、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离()在同等条件下的正常价格。（单选题）A.相同房地产B.同一城市房地产C.类似房地产D.同样用途房地产试题答案：C153、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。（单选题）A.快速变现价值B.谨慎价值C.现状价值D.残余价值试题答案：B154、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则()。(2010年试题)（多选题）A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年试题答案：B,C,D155、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。（多选题）A.深度百分率B.资本化率C.收益率D.物价指数E.其他价格修正率试题答案：A,E156、估价对象分析应在（）中进行说明。（单选题）A.估价师声明B.估价技术报告C.致委托人函D.估价结果报告试题答案：B157、下列土地状况中，不属于士地权益状况的是()（单选题）A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质试题答案：C158、某商场是6年前由一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。(2014年试题)（单选题）A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%试题答案：B159、（）是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。（单选题）A.直接资本化法B.报酬资本化法C.收益乘数法D.比较法试题答案：A160、根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()。（多选题）A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧试题答案：A,B,D161、已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。（单选题）A.9B.0.9C.2.33D.1试题答案：C162、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。（单选题）A.1765B.2000C.2069D.2400试题答案：B163、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有()。(2013年试题)（多选题）A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值试题答案：A,B,C,E164、单纯的建筑物的估算往往是采用（）。（单选题）A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法试题答案：D165、下列影响房地产价格的因素中属于国际因素的是（）。（多选题）A.世界经济状况B.政治安定状况C.政治对立状况D.军事冲突状况E.国际竞争状况试题答案：A,C,D,E166、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。（单选题）A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余试题答案：C167、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。（多选题）A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费试题答案：A,B,C,D168、在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。（多选题）A.估价的依据有可能不同B.估价的方法有可能不同C.估价对象的范围有可能不同D.估价原则可能不同E.估价程序可能不同试题答案：A,B,C,D169、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括()。(2010年试题)（多选题）A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整试题答案：A,C,D170、现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。（单选题）A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本试题答案：D171、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。（单选题）A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5试题答案：A172、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（）。（单选题）A.已使用年限、耐用年限、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率试题答案：B173、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付（）元的安置补助费。（单选题）A.1000B.2000C.4000D.6000试题答案：C174、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。（单选题）A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权出让中确定投标报价提供参考试题答案：D175、房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的。（单选题）A.估价机构B.估价人员C.估价对象D.估价方法试题答案：C176、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是()。（多选题）A.原始价值高于或等于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值E.评估价值等于理论价值试题答案：A,C,D177、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。（单选题）A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策试题答案：C178、选取可比实例的基本要求包括（）。（多选题）A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格E.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市试题答案：B,C,D179、搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集（）。（单选题）A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料试题答案：B180、房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。（多选题）A.集体企业B.国有企业C.有限责任公司D.合伙企业E.股份有限公司试题答案：C,D181、房屋结构组成分为（）。（多选题）A.地基基础B.承重构件C.门窗D.暖气E.房顶试题答案：A,B182、在直线趋势法公式Y=α+bX中，字母符号描述正确的有（）。（多选题）A.X表示时间B.X为自变量C.Y为因变量D.α，b为常数E.α、6为变量试题答案：A,B,C183、最高最佳利用原则必须同时符合()标准。（多选题）A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化试题答案：A,B,C,E184、地价区段是将（）地块相连的土地加以圈围而形成的区域。（多选题）A.用途相似B.级别相同C.房价相近D.地价相近试题答案：A,D185、成本法中的“开发利润”是指（）。（多选题）A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润试题答案：C,D186、某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2.5％，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（）年。（单选题）A.30B.40C.50D.60试题答案：B187、房地产租赁包括（）。（多选题）A.建设用地使用权出租B.房屋租赁C.土地租赁D.互换E.用房地产作价出资试题答案：A,B,C188、应用路线价法制作深度价格修正率的要领有（）。（多选题）A.设定标准深度B.将标准深度分为若干等分C.制订容积率修正系数D.制订单独深度价格修正率E.多种深度价格修正率试题答案：A,B,D189、某商场建成于2010年10月，收益期限从2010年10月到2050年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2015年10月的价值最接近于（）万元。（单选题）A.536B.549C.557D.816试题答案：A190、长期趋势法适用的对象是（）。（单选题）A.价格有明显季节波动的房地产B.价格无明显季节波动的房地产C.价格无明显变动的房地产D.价格有明显变动的房地产试题答案：B191、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用()时的汇率。（单选题）A.成交日期B.价值时点C.估价作业日期D.估价委托日试题答案：A192、房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面。（多选题）A.位置B.交通C.面积D.外部配套设施E.环境景观试题答案：A,B,D,E193、由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。（多选题）A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高试题答案：A,B194、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。(2011年试题)（单选题）A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B.因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价试题答案：D195、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。（单选题）A.78B.882C.1210D.1272试题答案：D196、影响某套住房价格的实物因素不包括（）（单选题）A.装修B.户型C.层高D.楼层试题答案：D197、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为()，(2013年试题)（单选题）A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值试题答案：C198、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。（多选题）A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况试题答案：A,B,D199、收益法是以（）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。（单选题）A.收益原理B.预期原理C.未来原理D.替代原理试题答案：B200、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。（单选题）A.供水、排水、电力、电信B.供水、排水、燃气、热力C.排水、电力、电信、燃气D.排水、电力、电信、热力试题答案：A201、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元／m2。（单选题）A.1920B.2400C.2560D.3200试题答案：A202、导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。（多选题）A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变试题答案：A,B,C203、某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（）元/m2。（单选题）A.15675B.16588C.17432D.18525试题答案：D204、承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处()年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。（单选题）A.3B.5C.7D.10试题答案：A205、作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的（）。（单选题）A.扎实的理论知识B.较好的与人沟通交往的能力C.丰富的实践经验D.长期的估价经历E.良好的职业道德试题答案：C206、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。（多选题）A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的试题答案：A,B207、对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（）。（单选题）A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值试题答案：B208、实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是()。(2014年试题)（单选题）A.建筑规模B.建筑物年龄C.维修养护情况D.工程质量试题答案：A209、在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过（）为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。（单选题）A.三至五人B.五至八人C.五至十人D.八至十人试题答案：A210、假设开发法最基本的公式是()。（单选题）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值一相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值一已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值一开发成本试题答案：A211、数学曲线拟合法主要有（）。（多选题）A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法E.回归分析法试题答案：A,B,C212、在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列（）等几方面。（多选题）A.选择主持人B.布置访谈环境C.准备访谈指南D.筛选被访者E.撰写访谈纪要试题答案：A,B,C,D213、某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及净收益期限的长短等无直接关系。（单选题）A.错B.对试题答案：A214、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（）。（单选题）A.9.8％B.11.1％C.11.9％D.12.5％试题答案：B215、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其房地产状况下的价格×100÷（）=在估价对象房地产状况下的价格。（单选题）A.可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分B.估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分C.估价对象的得分D.可比实例的得分试题答案：A216、在求取净收益申，运营费用包括()。(2011年试题)（多选题）A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费试题答案：A,C,E217、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。（单选题）A.370B.385C.420D.550试题答案：B218、已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。（单选题）A.6%B.3%C.6.09%D.8%试题答案：C219、房地产估价规范的内容包括()。（多选题）A.评估制度B.估价原则C.估价程序D.估价报告E.职业道德试题答案：B,C,D,E220、工料测量法的优点是翔实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于（）的建筑物的估价。（单选题）A.具有重要价值B.具有现实价值C.具有巨大价值D.具有历史价值试题答案：D221、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。（多选题）A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则E.估价时点原则是特殊试题答案：D,E222、下列房地产权利的种类中，属于物权的有（）。（多选题）A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权试题答案：A,B,C,D223、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。（多选题）A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值试题答案：C,E224、某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（）年。（单选题）A.40B.45C.50D.60试题答案：C225、（）是随着时间的推移而减少的。（单选题）A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值试题答案：B226、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。（单选题）A.1B.3C.5D.6试题答案：B227、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为()万元。(2013年试题)（单选题）A.992B.3306C.10014D.12723试题答案：C228、下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。（多选题）A.做到诚实正直公正执业B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章试题答案：A,C,E229、现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为（）。（单选题）A.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量B.存量+新竣工量+其他种类的房地产转换为该种房地产量-灭失量C.存量+新竣工量+空置房量-灭失量D.存量+新增竣工量-灭失量试题答案：A230、建筑物实物因素包括（）。（多选题）A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修试题答案：A,B,D,E231、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。（单选题）A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品试题答案：B232、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。（单选题）A.估价时点B.估价目的C.估价区位D.估价权益试题答案：A233、关于评估带租约房地产的说法中，正确的是()。（单选题）A.房屋征收评估应评估无租约限制价值B.无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值C.抵押估价评估的是承租人权益价值D.房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值试题答案：A234、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。（单选题）A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升试题答案：B235、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（）。（单选题）A.应作为估价资料归档B.不用作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档试题答案：A236、在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。（单选题）A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议试题答案：D237、对于新开发区土地的估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。（单选题）A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法试题答案：B238、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是（）。（多选题）A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.营业税E.契税试题答案：A,B,C,D239、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。（单选题）A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法试题答案：A240、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。（多选题）A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产试题答案：B,D241、当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（）为前提进行估价（单选题）A.保持现状B.装饰装修改造C.转换用途D.重新利用试题答案：C242、下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。（单选题）A.房地产投机B.物价变动C.经济发展状况D.居民收入水平试题答案：A243、假