房地产中介服务管理方案

房地产中介服务管理方案(讨论稿)，特别从明年开始，地铁房地产开发将进介服务，这也是我司开展中介創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。效益和社会效益，树地铁物业管理公司经营品牌。1介2员同时要兼负公司经营业务，以及区)；2、岗位工资+提成(适用金菊、富康、百事佳小区)。各酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧的升3市场部作为我司房地产租赁(中介)业务的归口管理部门，负责务服务：产中介业4小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门，一方面展情况及服务费收取情况等，另一势，为中介服务部提供支持和帮方的合作5用不同的时间，条件成熟一(1)在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变，物业管理前提下，小区管理处采用一套人马两套牌子的办法，小区参照执行)做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移，理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责，(2)操作流程：恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。6物委托代理销售/出租物业台帐；已成功销售/出租的代理员负责与业主联系，业主与客户的并协助业主与客户签订《销售/租赁合同》(我司无需在《租赁合同》中签名和盖章)，《销售/租赁合同》一式贰份，业主、客户各执一份 (我司留复印件)。7(1)金兰、金道小区采用：底薪+提成；金菊、富康、百事佳小(2)金兰、金道小区经管员底薪计算方式：8地铁外户数2344126123新签合同1279钞。廡缝勵罴。5468111122354613333坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣。地铁内租金2271206945499買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻。9合同合同。12620125续签合同猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬缩。971067852531新签合同锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝摈。序号小区名称05年经营指标(不含物业管理服务费)系数年底薪(占经营指年底薪，如果完成年指标的80%以下(含80%)，年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的80%—90%以下(含90%)，年底薪的提成系数为%；如果完成年指标，年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的或超出部分在年终奖金中体现，中途调尧侧閆繭絳闕绚勵蜆(3)业务提成结算标准及方式：任按业绩分配到个人。式本的独立核算阶段，实行项目负责制，公司主要采取支持、项目考核的管理模式，小区是原来的实施部门转变为兼管部门，特点是能熟悉中介市场的操作技巧和已形成一定的顾客群。一个，务必达到能操作、可操(1)成立中介服务部，在小区范围内设营业门面，实行项目负酬主要取决于业绩，中介服务部的人员(2)操作流程：(参照初始阶段的操作流程修改后公司总经理审(1)底薪计算标准：序号小区名称年经营指标(不含物业管理服务费)系数年底薪(占经营指标%)統庫摇饬缗。80%)，年底薪的提成系数为%；如果完成年指标的80%—90%以下(含90%)，(2)业务提成标准及方式：况进行二次号服务部名称(m2)装修费用(元)购资固定资产费用(元)培训费用(元)小计(元)1金兰3018000120001500315302金道3018000120001500315303金。(1)年收入预测(元)(元)(元)合计4490007900049000577000(2)年支出预测年收入-年支出=577000-459320=117680元(1)在中介服务部的基础上，通过建立较完善的管理制度和运作流程，各服务部已具备了独立运作的能力和相当规模的客户群，因此公司在管理模式上将采用事业部制，达到放权给各服务部、提高服务部的工作效率和灵活性，使服务部在市场竞争中能更高效灵活，同(2)管理处对中介服务部具有监督的职能，同时也以中介服务部有友好的合作关系，中介服务部从服务小区的客户为主逐步走向以周围住宅群为服务资源为主的转变，小区内部资源的比例逐步下降，社会化资源的比例逐步上升，基本完成了由内部经营向外部经营的转修改制订新的操作流程和管理制度)。按照市场化的运作，采用业绩跟收入直接挂钩的办法，制订相应酬制度，同时公司也将大包租资源委托给中介服务部经营，具体控股的司对该公司的管理理负责制，房地产代理公司具有法人资建立有自已公司特色的管理模式、管理房地产开发公司申请《预售商品房许可证》后，方可进行商品房预售，签订《房地产预售契约》。未经批准而预售的商品房，不受法(一)签订预售契约验收产权登记登记契约登记鉴证交楼确123(二)填表复核转让收件契约估价4(三)二手填表签订实勘审批登记收件审批登记备件456纣忧蔣氳頑莶驅表价(1)房地产产权证，如：《房地产证》、《房地产所有证》及《国(2)产权人合法的身份证明，如是港澳台同胞应缴验身份证或程序(2)是否违反购房约定。(3)出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户；(1)征询原产权单位意见。(2)收件：经原产权单位盖章的《房屋买卖征询意见表》及相关房改房(3)估价：评估该房屋市场价。(4)审批确定：审核价格，批准过户。(5)登记过户：征收有关税费，核发交其中出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内(发出过户通知书)把出售中属于原产权单位收益的部1、房地产登记基本程序(除遗失、征审、商品房、房改房登记外，备件申请备案查档登报声明勘丈入册登记审查核准缮证发证3、商品房登记特别程序(房改房适用本程序)，如图2-5勘丈绘图填表备件收件缴费审查权属核发权属证书缮证发证勘丈绘图备件申请查档入册验件立案计价缴费审查确权核发权属证书填表申请收件缴费查档入册权利确认缮证发证(1)换证总登记应缴验的证件：申请人身份或户口薄(缴验后交复印件)；(2)新建登记应提交缴验的证件：(3)变更登记应提交缴验的证件：或公证的合建(4)产权分割登记应提交缴验的证件：分割双方申请人的身份证或身份证明(缴验后交复印件)；(6)继承的转移登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明(缴验后交复印件)；公证处确认的继承权证明书或人(7)赠与的转移登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)；房地产证；(8)交换的转移登记应提交缴验的证件：交换双方申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)；(9)遗失登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)；遗失房地产证或他项权证明的具结书(由登记所统一印制)；房屋及用地申请书；挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈罷鸨。房地一向营业的旁证(如户口薄、租薄、房地产税单)。(10)更正名义登记应申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)；更正名义具结书(由登记所统一印制)；足以证明两名同属一人(含法人)的有关部门证明或公证书；房屋及用地申请书(将产权来源及更名原因写清楚)。(11)更正登记应提交缴验的证件：(12)征用补偿的登记应提交缴验的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)；(13)办理抵押登记应提交缴验的证件：。代表人委托书。共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应取得其他共有人书门书面外商投资企业和内联企业以其房地产设定抵押的，须企业董事会或联合管理机构书面批准。抵押期不应超过企业的营业期限。、广州市国有土地使用(14)办理抵押备案需缴交的资料已生效的预售(购)房合同书。房地产开发公司(或发展商)营业执照。商品房(1)委托代理：代理人按照被代理人的委托事项行使代理权。(2)法定代理：代理人依照法律的规定行使代理权。指定代理：代理人按照人民收到业主的电话、传真或当面委托，售卖或出租其物业，经纪应客户推荐，不但成功几率极微，也是耽误大家时间，是极不负责任的态度。收集物业资料通常包括如下事项：(1)物业名称；(2)物业地址；(3)业主姓名；(4)建筑面积；(5)法定用途；(6)使用现状；(7)使用年期；(8)间隔布局；(9)管理费；(10)儹建物；(11)有无损毁；(12)附送设备。索取房地产证等权利文面委托协议或径以物业资认，并明确经纪服务范围、委托条可避免日后纠纷并可供客户查询是否具价或租金建议时，经纪应提供近期可比案例或其他放盘资料供顾客参考。但不可声称自己是专业估价师，应尊行为，又能防债务陷阱或他项权限制，保障客户及自身利益。核实产权最直接的方式是去房地产权登记部门查册，但各地的政府部门都能做到。这样我们只好通过其他渠道如挡案馆、发展商、物业处等，或从房地产证明识产权之真伪。在业主或其代表人带领下，仔细勘查物业状况是否与物业资料表格一致，遇有疑问应及时向业主了解清楚，不可含糊。勘查越仔细越能做到心中有数，信心十足地向客户推介。除物业状况外，经纪人员可向业主或邻里住户打听真切感受及配套情况，更有必要针对该物在接待过程中，即使把握机会，了解客户租购需求和资金预算，经纪应以合适的方式记下客户的姓名、地址和联系电话，方便客户资料情况下不便透露委托物业之详细资料，以保障业主私隐及经告诉客户佣金的标准和收取办法，避免事后产生争执和带来没必要的麻烦，影响公司的声誉。时，会要求经纪带领检视户出示解释委托协议书条款，并安客户提供一份物业平面图检视任何空臵物业后，经纪应确用途。不得将锁匙交给同业主或其他人，除非得到业主书面通知。如业主将锁匙交给他人而缺乏监管，双方佣金以及从交易中将会收受之其他利益。若经纪成为交易之一方或在交易中有其他个人利益亦应向客户申明。经纪在接受客户洽商前，应向客户透露同一物业存在其他洽商或出价委托。可能在价格及条件方面出现竞争，洽商过程中经任何关于物业买卖或租赁的口头协议并无约束力，直至双方签署有约束力的临时买卖合约或临时租约。考数据。在商议价过程中，经纪可应业主或客户要求，提供相关楼宇之租售价格资料和比较数据，不可盲目压低业主之开价或抬高客户之出通过经纪成功商，业主和客户在各项条件及价款方面均达成一致重要条款落实到临时买卖合约或临时租约中。经纪通常提供临时合约样本并向客户解释条款的含义，不应误导客户或隐瞒任何重要资料。临时合约中应包含支付佣金条款及违约方之佣金支付责任。经纪应填妥全部合约内容，不留空白，然后才让客户签名。合约上的修改条款均应由双方加注签名。若该物业连租约一起出售，经纪应在临时买卖合约上附上一份租约复印件；出售和出租物业均需附上房地产证复印件。处理附带家具或电器的物业时，应准备一份详细以安排合约双方同时或分别在临时买卖合约或临时租约上签署。立约((11理抵押登记另一方签署，经纪应及，把此交易作废。临时合约的所进入产权过户手续之前，双方必须签署正式买卖合约。国际流行内目前仍在经纪行签署或政府公证处签署。租赁合同因为事项相对简单，基本于完善；买卖合同则由于房地产的个案性差异须作不同约定，如现有条款中并未考虑分期付款或按买卖合约甚至被用逃避税款之工具，经纪人员务必声明此等做法之风涉欺诈牵连官司。应取得客户一份书面指示，用以发放定金给业主。或建议客户直接将定金交给业主，此时经纪应持有业主房地产证原件并代为保管。亦需提醒客户业主权状况不明确时定金宜交经纪代为保管，保管期不会过长及无利息支付。签署正式买卖合约时业主可能要求支付首期楼款或称之为大订，在业权不明确的情况下务必慎重。房买卖不是一般商品买卖，不能做到一手交钱一手交货，楼款交付是一大难题，既要控制风险又要说服顾客，就经验来说，取得二手楼买卖成交不畅的一大主因是付款方式的单一化，二手楼按(1)买卖双方签署买卖意向书；(2)对产权及房产交易合法性进行认证；(3)由银行制定机构受理按揭业务申请，并出具物业评估报告；(4)对借款人进行各项资格审查、认证；(5)银行作出是否按揭的答复;(6)银行向符合要求的按揭申请人出具“二手楼按揭(抵押(4)贷款)承书”；(7)买卖双方签署正式房产买卖合同;(8)买卖双方到国土局办理房产过户手续;(9)申请人出具抵押承书;(10请人与银行签订“二手楼按揭贷款合同”(12)按房产评估值进行全额投保;(13)按卖楼人提供的帐号将贷款划至卖楼人帐户;(14)按照按揭合同还本付息.这样能起到巩固服务成绩，培植生意，再续机缘。。号房(以下简称该物业)房屋发票本人，是该物业的。现委托广州地铁物业管理有限责任公司出租该格以租赁双方在绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧恒蟬轅。号房(以下简称该物业)房屋发票本人，是该物业的。由于原因，撤销原委有限责任公司出租该物业的委托，特签订本《撤销物栉缏歐锄棗鈕业主(代理人)/日期：受委托方(小区主任)/日期：(元/m〃月)辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应頁諳绞。合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。补充约可以对文本条款的内容进行增补或删减。协议签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。，甲方(中介公司)：协议，现乙方委任甲方为乙方【购买】【租赁】的【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】提供【独家】【非独家】中介服务，期限为。地产为【住宅】【写字楼】【商其它定按下述第种方式计算该房地产价款：1、该房地产单价为人民币每平方米元，总金额为人民币期付款】【按揭付款】【其服务费或劳务费。【租赁】的房地产对象。乙方视察可供乙方【购买】【租赁】业主达成【买卖】、甲方为乙方的房地产提供中介服务过程中，对于甲方提出需要乙方协助的合理要求(甲方需提供需要乙方协助的法律依据，否则乙方有权拒绝)，乙方应当予以配合。服务费或劳务费。造成乙方未能完成订立本合同目的的，乙方可要求甲方给予人付中介服务费，但可以要求乙方支付人