房屋出租技巧全攻略

PAGEPAGE1房屋出租技巧全攻略第一篇：房屋出租技巧全攻略房屋出租技巧全攻略住房出租与出售哪个合算随着人们生活水平的不断提高，住房已从原来仅仅满足大家的居住需要而趋向于朝舒适、温馨型发展，不少市民手中现在不只有一套住房，更多的人开始把房产作为一种投资行为纳入个人理财轨道。伴随着售后公房可以上市交易，那么到底是出售合算，还是出租合算成为一个难题。究竟如何办？笔者觉得可以从以下五个方面来看待这个问题：１、从现行银行利率来看，出租比出售具有更强的获利能力当房屋年租金收入大于银行年利息时，可考虑出租；当银行年利息大于出租年收入时，可考虑出售。我国现行一年期银行储蓄的年息为２．２５％。如一套两居室的出售价为３０万元，存入银行每年可获利息收入６７５０元，而此房出租月租金一般在１２００元左右，年收益可达１４４００元，两者相差了７６５０元，加上银行存款还要征收利息税，出售房屋受益会更少。２、从居民目前的财产处置心理来看，出租是较为理想的方式目前，由于家庭收入来源的不确定性和教育、医疗、住房等家庭支出的增多，居民对家庭财产的处置心理是求稳和获利两种，也就是主要考虑财产的安全性和盈利性，而对于住房这一重大家庭财产来说，对其安全性的考虑则是首要的。而出租房屋则是安全与获利的最佳结合，这种出租方式，既保留了房屋的产权，又能每月收取租金；既考虑了长远利益，又兼顾了眼前利益。因此，房屋出租将被人们视为最合算的方式。３、从目前住房三级市场的交易规范性程度来看，出租较为有利目前，由于我国住房三级市场尚不规范，许多政策规定明显滞后，一些中介服务机构尚存在不少问题，许多人对旧房出售尚存在一些顾虑：如房屋评估机构的公证性、交易手续的繁简、中介机构的可信程度、交易税费的多少、房主的可靠程度等等。而出租虽然也要办理租赁手续和缴纳税费，但房屋毕竟还在自己手里，感到不合算，即可收回。因此，一些对出售房屋有顾虑的居民往往选择出租，但随着住房三级市场的逐步完善，交易税费的减免等优惠政策出台，将房屋出售变现的市民将会日趋增多。４、从房屋未来升值潜力来看，升值小的以出售为宜那些好地段、好环境、好房型的住宅，将来有较大升值潜力，可暂不考虑出售，此时此地，若售房的原因不是急需用钱而是想买新房改变自己居住条件的家庭，可考虑先将旧房出租，月租金可用于支付购买新房的抵押贷款，待旧房的价位达到自己的满意价位时再出售。而对于那些由于地段一般、房型老、面积小等导致升值潜力不大的房屋，市民想改变自己居住条件，尽快住上一套属于自己的新房，则可抓住时机通过出售，再贷一点款或添加少量资金，换购面积较大的住房，以改善自身居住条件。５、根据家庭经济条件和实际情况确定出租还是出售对于那些经济条件比较富裕的家庭，一则通过出租可以将房屋作为家庭的长线投资品种来考虑，以收取固定的房屋租金收益；二则通过出售可以更新换代住房，以满足家庭消费心理需求与实际能力的平衡，选择购买那些环境配套好、管理完善、功能齐全的换代新房。而对于家庭经济条件一般、地区房屋出售价格较好、家庭急需用款、房屋出租困难、租金较低不合算等状况的自有住房，则应该更适合于出售。此外还应注意：一、出租房屋应签订书面租赁合同租赁双方应正式签订书面合同，在合同中订明双方的权利义务、租期、租金、转租条款、续租、违约责任，租房用途等。只有用书面的形式才能更有效地保护双方的权益，促使双方履约，减少日后的纠纷。二、租赁应办理登记手续出租房屋实行登记备案制度，租赁双方应该在签订租赁合同30天内到房地产管理部门办理租赁登记手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续才算履行了有效的程序，租赁行为才算在法律上有效，租赁合同才会受到法律保护。否则，未办理登记的租赁合同在法律上是无有效的，一旦出现纠纷，不受法律保护。就是转租的租凭合同也要再次到房管部门办理登记手续。房屋租赁在实际操作上有许多问题，因为出租方或是承租方出于各种考虑，又因为不同的房屋有不同的背景或条件，所以给房屋租赁带来许多意想不到的法律障碍。新颁布的《城市房屋租赁管理办法》对租赁市场有了明确的规范，要想在出租或承租活动中进展顺利，租赁双方应多了解一点租赁市场的行为规范，多掌握一些有关租赁的法律知识。房屋租赁登记鉴证办事指南一、办事须知１、凡单位自有非住宅房屋或私有房屋租赁的，租赁双方必须到市、区（县）房地产管理局办理租赁登记鉴证手续，领取《房屋租赁证》。单位产出租方属市级单位、驻津单位的，到天津市房地产管理局办理登记鉴证手续；其它单位到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。私有房屋租赁到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。２、办理租赁登记鉴证应交验下列证件：（１）租赁双方协商议定的房屋租赁协议。（２）出租方持《房屋所有权证》、《土地使用证》。（３）承租方持注明用途情况的证明及身份证明；承租方系外省市的，应持当地政府或有关部门出具的证明及身份证明。二、办事程序１、申请登记。租赁双方到市、区（县）房地产管理局申请登记，填写《房屋租赁登记表》及天津市房地产管理局统一印制的《房屋租赁合同》。２、验证调查。审核《房屋所有权证》、《土地使用证》、用途证明及身份证明并对出租的房屋进行现场调查。３、审批发证。审查租赁双方签定的《房屋租赁合同》、租金、租期、权利、义务等内容无误后准予租赁合同鉴证，颁发《房屋租赁证》。三、办事时限符合房屋出租条件的，经审查无误后５日办结。四、收费标准单位自有非住宅租赁鉴证的，交纳租金总额2％的鉴证费；私有房屋租赁鉴证的，交纳租金总额2.5％的鉴证费。鉴证费由租赁双方各负担50％。合法保证房屋出租收益政府有关部门对个人出租房屋的税费进行了改革，降低了过去的高税率，并从今年起实行，以便规范个人房屋出租市场，将隐入地下的租房纳入规范的合法租房市场。守法的投资者房东应该由地下转到地上来，依法纳税，这是不容置疑的义务。但是，在守法履行纳税义务的同时，也需根据新的情况采取合法手段保护房东的利益。在以投资出租为目的的房产当中，特别是不少新建的高档公寓出租中，房屋出租的租金计算方法往往采取大包干的方式，即只给出一个租金总额，并且将水、电、气等费用，物业管理费用，车库或车位出租费用等都包括在内。如果在不纳税的地下房屋出租时期采取此方式，由于不考虑纳税，并且在房租的计算和收取时较便利，尚可采用。在转入依法纳税的规范房屋出租后，订立这样的房屋出租协议则很不适应合法保护自己的出租收益的需求。鉴于此，投资类的房东及经营房屋出租的部门应该在拟订房屋出租协议时改变租金结构和方式，以便能够合法地保护房屋出租收益。下面给房东支几条具体的招数以供参考：1、将租金与水、电、气费分开水、电、气等市政费用必须与租金分开，由租户直接按消费量支付。个人出租房屋应缴纳的税种是营业税、房产税和个人所得税。水、电、煤气、天然气等费用是消耗性的费用，既不是房东的收入，也不是房产。如果将这些包括在房屋租金内，房东必须将这部分费用交纳给水、电、气等相关的供应公司，而没有任何收入，但一旦计入房租总额，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利。若房东企图提租把税费负担转嫁给租房者，势必引起不满并降低房产出租的竞争力，所以，应该合法地将这一部分从租金中剥离，在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。这样，由于租金中不再包括这部分费用，房东可不必再为自己未经营、未收益的费用而纳税。2、将物业费与租金分开同样，物业费部分不是房东的收入，而是物业公司的收入，若纳入租金总额，则房东除必须将物业费交纳给物业公司外，还需缴纳各种房屋出租税费。这样，房东非但没有实际收入，还要承担这部分费用的税费，因此十分不利。所以，物业费这一块也应合法地从租金中剥离，在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。3、将房屋租金与车库租金分开高档房产出租中，大都涉及车库或车位的出租。鉴于车库与房产本身在销售时是分开的，各有各的销售合同，所以在出租时也应该分开。分开对房东的好处是车库或车位作为一个独立的出租单位，在租金上单独计算。这样，其适用纳税费部分要少，并且还有灵活处置的机动性，所以，不仅应该分开，而且可以采取单独车库出租协议或作为房屋出租协议的一个单独附件分别订立，以合法地保护房东的利益。第二篇：面试技巧全攻略◆准时主考官的面试排得很紧，每半个小时三个同学，谁先来谁先面试，可能有的同学迟到，后面的就替补上来。但也不要提早太多，如果时间没到，可在公司门口转转，千万不要跑去长时间等候，因为不会因为你早到就会给主考官留下好印象。◆化妆恰当头发梳整齐，皮鞋要擦亮，穿着要得体，牛仔裤也不要污点斑斑，男同学胡子要刮干净，注意头皮屑。女同学不要浓妆艳抹，不要用太浓烈的香水。◆注意礼貌有的同学面试时，两条腿不停地晃动，这些都是不礼貌的，这种场合还是有约束比较好。另外，讲话要选择正式用语，不要使用网络用语或者俗语。◆实话实说有一次，面试一位同济大学的同学，美籍华人主考官和他讲英文，这位同学讲得很不流利，主考官说他讲得不好，他说同济大学教的都是德语，言下之意是他会讲很好的德语，那位美籍华人恰好是德国留学生，于是说，好吧，我们来讲德语。问了两个问题，他都答不出来。人都有同情弱者的心理，尽可能地表现出相对的无助。◆不要指责别人有的同学在某公司实习，问他为什么不留在对方公司，于是他把公司指责了一番。这时候，作为主考官就容易产生联想，如果这位同学离开了，是不是也会在背后这样议～司呢？所以，这样的同学是不敢要的。◆不要与别人发生争执有一个年轻的主考官面试一位同学，“请问你家住在哪里？”这位同学回答在张庙，主考官以为在浦东，于是他纠正道：“不在浦东，在宝山，从新客站坐什么车可以到那里。”接着，主考官问的问题难度一下子就提高了几个级别。所以，如果主考官没有辱没你的人格，要允许他出错，不要与主考官发生争执，这样可以让他觉得你很容易接近。来源：新闻晨报第三篇：毕业生面试技巧全攻略毕业生面试技巧全攻略进退自如巧对面试提问对于没有任何求职经验的大学生来说，面对面试官的提问，有时，真的会防不胜防，被打个措手不及。慌乱中，舌头发麻，双手颤抖，雾里云里，不知所言为何物。但实际上，面试官的提问并没有那么可怕，咱们不妨来剖析一下面试官的一般提问方式，做到知己知彼，百战不殆。封闭型提问例：你愿意做工程师还是市场开发人员？分析：问题答案具有确定性和唯一性，应试者只能做既定性的回答，不应加以随意发挥。出招：这种问题回答力求简洁，明白，一般不需作过多的补充和修饰。开放型提问例：你的性格特点是什么？善于与人相处吗？分析：提问具有发射性和灵活性，应试者可以根据自己的实际情况作出较为自由的选择和回答。出招：小心！这类问题很关键。回答得好坏，直接关系到录用与否。而且这些是你事先可以准备的。同时，这类问题回答得好，就是绝好的表现自己，推销自己的机会，可以令面试官刮目相看，顿生爱才之心。假设型提问例：如果让你来当我们公司的总经理，首先你会做几件事？分析：这都是假设性的情况，目的是考察应试者的想象能力，原创能力，解决或处理突发情况的能力。出招：面对这种问题，切忌长时间的沉默，但也不要不经考虑急于回答。需要对问题的关键部位进行详细分析，提出切实可行的解决方法。不过也不要做长篇大论。控制型提问例：你以为我们的改革怎么样？分析：面试官对提问问题答案有一定的倾向性，希望能得到符合他的心意的回答。出招：聪明的你，可以顺水推舟，给面试官一个较为满意的回答，但若你对这家公司的改革确实有意见，而且有特殊的理由，倒也可以谈出自己的看法，令面试官觉得耳目一新，出奇制胜。否则，还是夸夸他吧。很多的时候，领导者是需要赞赏的！否定型提问例：我们要求的都是大学本科以上学历的，你只是专科，恐怕不合适吧？分析：这其实是面试官故意为之，目的是通过指出应试者的薄弱之处，使其陷入一种困境，考察在这种极端情况下，应试者的心理承受能力。出招：切记大吵大闹，甚至拂袖而去，这样只能反映出自己没有修养。只要你相信自己行，你就行。表达出这种自信，努力扭转颓势。连珠型提问例：你喜欢读书吗？业余时间都读什么书？经济类的书读得多吗？哪一种管理理论你较为欣赏？分析：面试官力图通过这一系列的问题，深入了解应试者某一方面的情况。出招：你一定要按顺序回答问题，但不一定每个问题都回答，在表述中留心表现出自己的个性及优点。-求职提示自我介绍四禁忌在面试时有时还会碰到这样的时候，面试开始了，面试官给你一句话：说说你自己吧！这问题看似简单，实则不好回答，怎么说？说什么？该注意什么？去年大学毕业的燕子，前俩次面试，就在这个问题上栽罗了跟头，那么，这里面有什么要注意的吗？一、尽量少用“我”这个字眼燕子当时是这样做自我介绍的：“我叫某某，毕业于某校某系我的特长是———我的爱好是———我———”一连串的“我”！说着说着，她发现面试官的脸色越来越难看。分析：人们一般讨厌把“我”字放在嘴边，在自我介绍的开端如果连续三句都用“我”做开端面试官一般认为你是一个极端自私自利，自以为是的自我中心者。出招：最好的办法是，把“我”字开头的话题，转为你字开头，“你想了解我的个人爱好，还是与工作有关的问题？”您说呢？你认为怎么样？等等。二、把好事留后头面试一开始，许多面试者就迫不及待的将自己的“光辉历史”一一历数，扬扬万里。分析：这不是明智的做法，容易给面试官一种自吹自擂，夸夸其谈的感觉。出招：好事应该留在后面说。尽量给人一种诚实谦虚的印象，使面试管对你刮目相看。或者将之换作一个话题，引起面试管兴趣，来主动问你。三、给自己留条后路为了证明自己“对这个企业的价值”，作为一个刚从高校毕业的学生，燕子夸下海口：“一年内，我能实现500万的利润！”分析：殊不知，该企业业务比较分散，经验丰富的市场人员，一年的业绩能逾500万者也寥寥无几。面试管非常反感，问她“是否了解公司最近的动向”。“具体方案是什么”，燕子张口结实。出招：有些没办法确定的话题，先不要做出夸口。就是对自己能力有充分信心，也要有所保留，话不能说得太满。四、语言简洁，语气明快燕子是这样介绍自己的：“我出生在海边，那儿风景优美———”分析：应试者经常以为，这样的开头，形象生动，会给面试官留下深刻印象。殊不知，透过罗嗦的语言，面试官会发现应试者缺乏概括能力，并且，连他提问的用意都理解不了。出招：面试官不会想要了解你的成长经历，他想知道的是，你是否适合这份工作。所以，语言尽量简洁明快，要有条理性。千万不要采用“浪漫注意”的描述手法。第四篇：挽回爱情技巧全攻略挽回爱情技巧全攻略面对恋人提出的分手，你是否因害怕再也没有机会跟她在一起，所以苦苦哀求和道歉呢？或是一遍一遍的告诉她，自己有多爱她，求她再给你一次机会？或是黯然离开，告诉对方还是做朋友吧？还是试图争执，让她明白你们爱情出现裂痕，其中的缘由跟你无关？分手的打击，很容易让我们做上面的事，我很明白你的心情。但是要知道的是，这些行为不仅不能让她回到你的身边，反而会把你的恋人推的更远。想要挽回自己的恋人，停止迷茫和痛楚，来学习挽回爱情技巧全攻略吧。可能有人会说，爱情是男女两人共同参与的事，假如其中一方不再爱了，这段感情还有什么挽回的必要呢？其实并非如此。爱情的破裂，很多情况下并非一方不再爱了，只是心中的一个不利于感情发展的念头，时常的萦绕于心头，久而久之则走向了分手。挽回爱情技巧全攻略中，对于爱情的挽回，更强调的是置之死地而后生————攻略一：跟对方分手后，不要主动去联系她，更不要一直粘着对方。我知道你还很爱她，但是目前来看她对你的情感并不多。跟她保持一定的距离，换一种方式去接触，比如用朋友的身份联系。攻略二：重新塑造自己，打造一个自信的自己。无论你们分手的原因是什么，有一点是必须得承认的：你不够优秀，如果你足够优秀的话，对方必然舍不得离你而去。所以，按照挽回爱情技巧全攻略讲的，尝试让自己的生活多彩起来，重新塑造一个自信的自己，让你变得更具有魅力吧。攻略三：在塑造更好的形象后，挽回爱情技巧全攻略中建议，不妨去认识更多的异性。也许你会说，我现在心中只有她，心里想的也只有如何挽回她，哪里还有心情去认识其他女生呢？其实这恰恰是置之死地而后生的重点。既然你们已经分手，你已经从一个普通朋友的身份去接触，那么去认识更多的异性，让对方看到你其实足够优秀，又未尝不可呢？攻略四：最终阶段是展开二次吸引。无论是通过哪种方式，只要能够展现出你新的生活模式，并激起对方的兴趣即可。尤其是当你的前任看到，在你的身边环绕着优秀的女生，并且你能够跟这些女生自然相处，在她心中一定会产生很多想法，比如“原来他这么优秀，当初我怎么就离开他了呢？”“看了他越来越有魅力了”。当你的前女友产生了这样的想法，那么恭喜你，你的挽回已经成功了一半！因为此时她已经感受到了全新的你，发觉在你身上的变化。她会逐渐对你产生好奇，并再一次慢慢的被你吸引，接下来你需要做的就是进一步吸引她即可。分手并不可怕，可怕的是用错了挽回方式，从此跟心上人再无机缘。所以建议你学习最经典的挽回爱情技巧全攻略，重新去激起对方的兴趣吧！（本文由挽回学院整理发布。）第五篇：摆地摊