房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦委托估价方：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐旖旎受理估价方：城建学院房地产资产评估有限公司注册房地产估价师：畅畅（注册证书编号：4219970926）陈晨（注册证书编号：4220040512）估价作业日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日估价报告编号：新星宇之悦房估报字[2013]1354号目录TOC\o"1-3"\h\u848致委托估价方函 131789注册房地产估价师声明 231523估价的假设前提和限制条件 420026一、本次估价的假设前提 48497二、本次估价的限制条件 527196房地产估价结果报告 77266一、委托估价方 712875二、受理估价方 712018三、估价对象概况 729576四、估价目的 921780五、估价时点 917845六、价值定义 92682七、估价依据 913540八、估价原则 1021863九、估价方法 1214022十、估价结果 139059十一、估价人员（专职注册房地产估价师） 1424336十二、估价作业日期 1419564十三、估价报告应用有效期 1429792估价技术报告 1430940一、个别因素分析 1520754二、区域因素分析 1818272三、市场背景分析 206107四、最高最佳使用分析 2115274五、估价方法选用 2216938六、估价测算过程 2332413附件 3620845一、委托估价合同 3629059二、估价对象区位示意图 4116013三、估价对象照片 4129449四、委托方提供 4124020五、委托方提供 421934六、委托方《企业法人营业执照》复印件 426989七、估价师资格证书复印 42致委托估价方函总价RMB1331377万元，大写金额：人民币=12897400\*CHINESENUM2壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。注册房地产估价师声明对本估价报告我们特作如下郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师畅畅、陈晨于2013年12月2日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。签发人员:畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：4219970926）签名：审核人员：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：4220040512）签名：实地查勘、撰写人员：畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：4219970926）签名：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：4220040512）签名：

估价的假设前提和限制条件一、本次估价的假设前提1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以住宅用途为整体、持续使用为估价前提。2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。3、在评估过程中，我们假定该住宅的所有权人在公开市场上出售该住宅，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该住宅权益价值的情况。4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该住宅所有权人对该住宅享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。5、注册房地产估价师畅畅、陈晨于2013年12月2日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该住宅是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该住宅的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》（吉房权证市字第2006012588号）和《国有土地使用证》（吉国用[2013]第481号）上载明的面积，即总建筑面积为290523平方米的其中3层楼一间200平方米的住宅、总土地面积为143598平方米为本次估价的前提条件。6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。二、本次估价的限制条件1、估价对象地段等级依据《吉林省长春市市区二○一三年住宅用地级别与基准地价图》及《吉林省长春市征税等级图》确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（吉国用[2013]第481号），估价对象的土地使用权终止日期至2053年12月2日止，即至估价时点土地剩余使用年限40为年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。

房地产估价结果报告（新星宇之悦房估报纸字[2013]1354号）委托估价方委托方名称：长春新星宇房地产开发有限责任公司委托方地址：高新北区中科大街与光机路交会法定代表人：徐旖旎委托人证件：身份证委托人证件号：2105021900926184X二、受理估价方估价方名称：城建学院房地产资产评估有限公司法定代表人：畅畅估价方住所：长春市绿园区迎宾路16666号四单元2楼4210室估价资质等级：贰级三、估价对象概况（一）估价对象区位状况新星宇之悦房地产，估价对象位于吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会，所在地段属长春市城区征税五级地段、长春市住宅三级地段。估价对象附近有吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中。估价对象四周有北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-一汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。106路（太阳城-兴隆山），116路，131路等交通便利；周边基础设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。靠近属于新光复路商圈，氛围较好。（二）估价对象实物状况估价对象为一栋住宅，共五层，建成于2013年，根据《长春市房屋重置价格标准》附表，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。目前，由于徐旖旎女士正忙于处理各类问题，对该住宅市场发租无暇顾及，急于变现，故该住宅为简装，前三层卖出，其它楼层暂时空置。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600×600硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。（三）估价对象权益状况本次评估的范围为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产，产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司所有。其《房屋所有权证》证号为吉房权证市字第2013012588号，证载设计用途为住宅，总建筑面积为290523平方米，估价对象为其中三层的200平方米的住宅；其《国有土地使用证》证号为吉国用（2013）第481号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2053年12月2日，土地使用权面积为143598平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。四、估价目的本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。五、估价时点2013年12月2日六、价值定义本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。七、估价依据1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》；（4）《城市房地产转让管理办法》；（5）《中华人民共和国担保法》；（6）《中华人民共和国物权法》。2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-2013）；3、房地产估价合同；4、委托方提供的《房屋所有权证》（吉房权证市字第2013012588号）；5、委托方提供的《国有土地使用证》（吉国用[2013]第481号）；6、委托方提供的其他相关资料；7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。（1）现场勘察、摄影和记录；（2）长春市房地产市场信息；（3）人民银行公布的资金存、贷款利率；（4）委估住宅附近房地产投资回报状况；八、估价原则本次估价遵循以下的房地产估价原则独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。合法原则合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。本报告估价对象已办理《房地产权证》（吉房权证市字第2013012588号）等产权证资料，证载用途为住宅。本报告按其法定住宅用途进行估价。最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法批准用途为住宅，建筑设计、平面布局及配套均按住宅用途进行，与批准用途相符，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则。本报告按住宅用途进行估价。替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。本次估价选取了多个近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来确定估价对象的客观价格。估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。本报告的估价时点为现场查看之日。谨慎原则按《房地产抵押估价指导意见》要求，谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告的估价结果为抵押价值，将遵守谨慎原则进行估价。九、估价方法根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房（用于出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或：比准价格＝可比实例价格××××收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。V=A/Y[1-1/(1+Y）n]式中：A房地产未来的年净收益Y房地产的报酬率n房地产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。十、估价结果经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合长春市房地产行情，确定估价对象在估价时点2013年12月2日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为总价RMB1331377万元，大写金额：人民币=12897400\*CHINESENUM2壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。十一、估价人员（专职注册房地产估价师）签发人员:畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：4219970926）签名：审核人员：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：4220040512）签名：实地查勘、撰写人员：畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：4219970926）签名：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：4220040512）签名：十二、估价作业日期2013年12月2日至2013年12月13日估价报告应用有效期本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。

房地产估价技术报告（仅供估价机构存档和提交有关管理部门查阅）个别因素分析（一）估价对象权属状况1、名称、坐落和概况本次评估的范围为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦，评估总建筑面积为290523平方米的其中3层楼一间200平方米的住宅；产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司所有，土地权属性质为国有出让，其《房屋所有权证》证号为吉房权证市字第2013012588号，证载设计用途为住宅，其《国有土地使用证》证号为吉国用（2013）第481号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2053年12月2日，土地使用权面积为143598平方米。所在建筑物总层数为5层，钢混结构，简装。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。2、估价范围界定

本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不包括其他可能存在的构筑物、树木、动产、债权债务等。（二）估价对象实物状况1、位置状况

1）坐落：长春市高新北区中科大街与光机路交会2）方位：地处高新北区中科大街北侧，光机路交会东侧

3）距离：吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中很近

朝向：东南

5）楼层：5层

2、交通状况

出入可用交通工具：目前为公交车，北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-一汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。106路（太阳城-兴隆山），116路，131路等2）交通管制：区域内主要干道红绿灯设臵较多，对交通有一定影响；

停车方便：小区设有地下停车场，停车较方便。

3、环境状况

1）自然环境：区域内绿化率不高，自然环境一般；

2）人文环境：区域内高档楼盘较多，居民素质较高；

3）景观：区域内一般。

4、外部配套设施

1）基础设施：给水、排水、供电、通讯、消防等基础设施齐全，保证率好；

2）公共服务设施：附近有百佳超市、学校、医院、银行等公共设施，生活方便。

5、区域未来变化趋势

交通变化、规划变化、环境变化等。

估价对象实物状况

1、土地实物状况描绘与分析

1）土地面积：143598平方米2）用途：住宅

3）形状：规则

4）地形地势：平坦

5）土壤地基：较好

6）基础设施完备程度：宗地内“六通”，即通水、排水、通电、通讯、通路、通气。

7）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。2、建筑物实物状况描绘与分析1）住宅名称：新星宇之悦2）评估建筑面积：290523平方米的3层楼一间200平方米住宅3）用途：住宅

4）所属建筑物建筑结构：砖混结构，共5层

5）维护保养情况：较好

6）完损状况：外观完好，无明显损伤

7）主要装修标准及设施状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600*600硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。二、区域因素分析（一）宏观区域因素分析攻略一：北美风情小镇，新星宇集团倾情打造的北美生态小镇—新星宇·之悦，带你体验原汁原味的北美之旅。攻略二：长春北湖国家湿地公园，国家级湿地公园，园区内十大景观分区，各具艺术特色，充满活力，引领长春旅游新高度。特色植物景观区，浓厚的传统文化韵味，春季绿柳桃花、秋季枫林、桦林绚烂多彩，展现独特的北方植物景观特色，成为柳、枫、桦的植物展示园；湖岛风光游览区，在满足水利功能的基础上，创造宏阔、优美的湖景风光，利用独特的地理位置优势设计湿地博物馆，作为公园地标性建筑。攻略三：奥体公园，位于长春高新区东北核心区内的长春奥体公园，不仅是长春集体育场、体育馆、游泳馆、全民健身中心为一体的配套完善的大型体育公园。其设计创意以“长白林海”为立意主题，引用长白山的动势并承托森林之城的理念。整个设计简约大气，造型艺术独特，值得您在十一长假期间观光和鉴赏。（二）微观区域因素分析坐落：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产。估价对象地段等级：长春市市区住宅三级、征税五级地段。估价对象四至：东北轻轨3号线，西临北远达大街，南临北四环路。周边环境及周边物业：吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中，吉林大学附属幼儿园，长春师范学院，长春工业大学，长春师范学院，吉林交通职业技术学院，兴华学校（中小学）。景观:北湖湿地公园，新天地购物公园。交通条件：北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。106路（太阳城-兴隆山），116路(长春站-老家站），131路（奶牛场站-长春站(黄河路)等。繁华程度：估价对象地处欧亚超市，中东瑞家家居广场、金海马家居广场、红星美凯龙、国贸商都，属闹中取静，周边配套商业网点较多，其繁华程度良好。公共配套设施完备程度：完备。三、市场背景分析房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%，房地产不良贷款率下降，从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的。总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很好。未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，房地产市场基本需求处于稳定阶段。房地产业将作为支柱产业仍将持续，和当前中国经济增长的特点有关系，我特别注意到甘市长所讲非常客观的准确的对中国经济的评价，中国经济的增长，投资是主要的拉动力，房地产和投资作为经济增长主要的支撑点，房地产业与工业的关系，房地产本身产业链非常长，和相关的产业也非常大，对工业的影响是非常大的。中国经济发展到今天，制约经济发展最关键的环节已经不在生产端了，我们有足够的生产能力，我们有充足的资金，我们现在缺的是市场，凡是和市场关系密切的产业都是国民经济发展当中最重要的产业，房地产是上游产业的市场，同时对消费市场的关联度非常高，买了房子以后，带动了家电、装修所有的装饰装璜。房地产与家具消费的关联度高，现在要推动结构的转变，今后要逐步提升消费对国民经济的影响，这需要一个过程。使大家敢消费，有能力消费，这不能短期内可以改变的，中国仍然保持一定的经济增长速度，维持我们的就业和社会经济的发展，房地产仍然要在这样保障经济增长当中发挥了重要的作用，住房发展趋势性的问题。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。估价对象房屋证载用途为住宅，土地证载地类（用途）为住宅，实际用途为住宅；根据《房地产估价规范》中的保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此，本估价报告的估价对象按住宅用途进行估价符合最高最佳使用原则。五、估价方法选用根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房（出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或：比准价格＝可比实例价格××××收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：V=A/Y[1-1/(1+Y）n]式中：A房地产未来的年净收益Y房地产的报酬率n房地产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。六、估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取汉森香榭里选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B作为可比实例。汉森香榭里（1）可比实例A——汉森香榭里。汉森香榭里位于高新区超越大街以东、规划路以北、超群街以西、创意路，为32层钢混结构，约建于2013年，九成新，住宅氛围一般。项目周边有益田商业中心、沃尔玛购物广场、欧亚卖场、肯德基快餐、移动营业厅、网通营业厅、人气鼎沸潜力无限。硅谷医院、博爱中医院、北京安贞医院全满足健康需求。新建北京师范大学附属学校囊括幼儿园、小学、初中，完全的一体化一站式教学峰层。双语幼儿园、省二实验小学、吉林艺术学院动画学院、吉林建筑工程学院装饰学院等一站式教育体系为孩子铺就成长之路，更提升了区域人群素养。建设银行、中国银行、工商银行、商业银行等金融机构林立，为居者提供了最大化的金融条件。小区自身拥有一个6万平的会所，内部建有万平会所，双语幼儿园，办公用房，配套商业。小区周边公交线路有4条，其中：164路（莲花泡-欧亚卖场）到拉洛屯站下车步行至项目地、239路（公交医院-长春五华公司）到创业大厦站下车打车约10分钟到达项目地；124路（太阳城-大屯）硅谷大街站下车，打车约10分钟到达项目地；262路(长春站-硅谷医院)在硅谷医院站下车，打车约15分钟到达项目地。目前市场租金为1100元/㎡·月。汉森香榭里建筑全景汉森香榭里入口

文庭雅苑（2）可比实例B——文庭雅苑。文庭雅苑位于朝阳区前进西街与繁荣路交汇处，为13层中高层住宅，约建于2012年，九成新，住宅氛围一般。紧临师大附小、125中、电台小学、幼儿园:吉大双语幼儿园、思学双语艺术幼儿园学校、吉林省委党校、长春精诚航空职业学校。沃尔玛超市、东方家园、吉林大学远程教育学院信息技术教学中心。工行、建行、商行、中国工商银行湖光路储蓄所、吉林银行长春兆华支行、中国建设银行、前进大街支局邮政储蓄、长春市商业银行、中国农业银行长春市双德分理处。百合口腔、前卫医院、朝阳区南站繁荣社区卫生服务站、吉林省肿瘤医院、朝阳区南站社区卫生服务中心、郑文友中医肿瘤医院云南驻长春咨询处、朝阳区七九三社区卫生服务站。该写字楼市场租金为1200元/㎡·月。文庭雅苑文庭雅苑建筑全景文庭雅苑表一可比实例资料实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑C估价对象交易日期交易情况正常正常正常建筑面积（㎡）150200200土地使用权性质出让出让出让土地级别征税五级征税五级征税五级区域因素繁华程度优较优较优交通便捷度优优较优环境优优优公共设施配套完备程度较完备较完备较完备个别因素新旧程度九成新九成新九成新土地剩余使用年期393840空置率5%5%—11001200—停车位充足充足充足物业管理有有有建筑装修简装简装简装设施设备三部电梯三部电梯一部电梯平面布置合理合理合理建筑结构钢混钢混砖混工程质量优优优总楼层32135层朝向南西南东南交易价格(元/m2)68007100可比实例修正系数（1）建立价格可比基础。可比实例A、B付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按单位建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元。（2）交易情况修正。可比实例A、B均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100。（3）交易时间修正。可比实例A、B、的成交日期与估价时点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数。（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。表二各项修正因素得分表实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑C估价对象交易日期100100100交易情况100100100区域因素繁华程度101100100交通便捷度101101100环境100100100土地级别100100100100100100个别因素新旧程度10010010010099100空置率100100100100100100停车位100100100物业管理100100100建筑装修100100100设施设备101101100平面布置100100100建筑结构102102100工程质量100100100楼层101101100朝向100100100

表三各项修正因素修正系数及比准价格计算表实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑C估价对象交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素繁华程度100/101100/100100/100交通便捷度100/101100/101100/100环境100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100100/100100/100100/100个别因素新旧程度100/100100/100100/100100/100100/99100/100空置率100/100100/100100/100100/100100/100100/100停车位100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100建筑结构100/102100/102100/100工程质量100/100100/100100/100楼层100/101100/101100/100朝向100/100100/100100/100交易价格（元/m2）68007100比准价格（元/m2）6406.546824.316615.43

取平均值，估价对象比准单价为：（6406.54+6824.32）÷2=6615.43（元/㎡）估价对象房地产的比准价格为：6615.43×200=1323086（元）3、市场法的估价测算结果采用市场比较法，经过以上测算得出：估价对象总价为1323086元；单价为6615.43元/平方米（二）采用收益法分析测算1、估算年潜在毛收入本次评估可获收益的住宅用房建筑面积为200平方米。估价人员通过对估价对象周边类似住宅租金和对实地经营状况的调查了解，结合长春市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B作为可比实例。可比实例A——汉森香榭里，月租金1100元/平方米;可比实例B——文庭雅苑，月租金1200元/平方米。取平均值，估价对象租金标准为：（1100+1200）÷2=1150（元/m2）由此确定估价对象在现时状态下，在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况，估价对象月租金为1150元/平方米,根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为：1150×200×12=2760000（元）2、估算年有效毛收入根据估价人员对长春市住宅市场的调查，与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产，参照可比实例A——汉森香榭里、可比实例B——文庭雅苑二个住宅空置率，确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为：2760000×（1-5%）=2622000（元）年运营费用的测算运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括维修费、管理费、保险费以及税费等。（1）估算年管理费管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括物业费、采暖费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算，则年管理费为：2760000×2%=55200（元）（２）估算年维修费估价对象系砖混一等结构，根据《长春市房屋重置价格标准》，估价对象建筑物的重置单价为6000元/平方米。依行业标准,维修费用按建筑物重置价格的1.5％计算，则年维修费用为：200×6000×1.5%=18000（元）（３）估算年保险费依规定,年保险费按房屋现值的2%计算，依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）及《长春市房屋重置价格标准》，砖混结构残值率为2%，耐用年限为50年，则年保险费为：｛6000-[6000×（1-2%）/50]｝×200×2%=2353（元）（４）估算年税费①估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算，则年税费为：2622000×12%=314640（元）②估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算，则年税费为：2622000×5.85%=153387（元）③估算土地使用税，依长春市规定，按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取，则土地使用税为：200×10=2000（元）④年税费为：314640+153387+2000=470027（元）（５）年运营费用合计估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年运营费用为：55200+18000+2353+470027=545580（元）4、估算年净收益估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：2622000-545580=2076420(元）5、资本化率的确定资本化率的本质是投资收益率，依据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），本次评估采用为资本化率计算方法为市场提取法，即搜集市场上两宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：，求出其资本化率。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解，结合长春市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取两个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产资本化率市场提取法的计算资料（见表四）：表四资本化率市场提取法计算表实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑市场单价(元/㎡)68007100建筑面积（㎡）15020010214211001200空置率5%5%188.1273.6年总费用(万元)39.2756.83净收益A148.83216.77剩余年期n3938资本化Y15.14%15.76%取平均值，估价对象资本化率为：（15.14%＋15.76%）÷2=15.45%6、尚可使用年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。估价对象的估价时点为2013年12月2日，估价对象土地使用权取得方式为出让。根据估价对象的《国有土地使用证》证载用途为其他商服用地，估价对象的土地使用权终止日期至2053年12月2日止，考虑到本次评估以商业用途为估价前提，即至估价时点分摊土地剩余使用年限约为40年。估价对象证载结构为钢混，建筑物耐用年限为50年，大于土地使用权剩余使用年限，故本报告确定估价对象收益年限为土地剩余使用年限，即约为40年。收益价格的求取（１）选用收益法计算公式估价对象现时年收益较为稳定，预计未来的剩余年限里年收益会保持稳定状况，为了计算的简便，本报告采用在收益年限里每年净收益不变的公式进行计算：式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。（２）收益价格计算估价对象收益价格：V=20764201/5.45%[1-1/(1+15.45%)]=1339669估价对象单价：1339669÷200=6698(元/平方米)8、收益法测算结果采用收益法，经过以上测算得出：估价对象房地产收益价格为RMB1339669元；单价6698元/平方米。七、估价结果确定经过前面的测算，采用市场比较法测算出估价对象比准价格为RMB1323086元,采用收益法测算出估价对象收益价格为RMB1339669元，两种方法求得的结果较为接近，故本次评估取两种方法的算术平均数作为最后的评估结果，则：房地产价格＝（1323086＋1339669）÷2＝1331377元房地产单价＝1331377÷200＝6656.89元/平方米综上所述，考虑不可量化的因素，最终确定估价房地产在估价时点时完整权利状态下，满足各项假设条件的公开市场价值为：总价RMB1331377万元，大写金额：人民币=12897400\*CHINESENUM2壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。

附件一、委托估价合同估价委托合同新星宇之悦房估报字[2013]1354号甲方（委托评估方）：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐旖旎住所：长春新星宇乙方（受托评估方）：城建学院房地产资产评估有限公司住所：吉林省长春市绿园区迎宾路1666号吉林建筑大