2015年上半年广西房地产估价师经营与管理：经济评价指标与方法试题

2015年上半年广西房地产估价师《经营与管理》：经济评价指标与方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对出租物业来说，最主要的收入记录是_。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单2、在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是—的收入增加。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.低收入者和高收入者3、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。A：租金增长率上升B：新增供给小于新增需求C：新开工项目增加D：租金增长率下降E：借款合同4、某房产面积3136m2,要求测绘精度为一级，则其限差为_。136105、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格6、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。A：测算待开发房地产的最高价格B：测算后续必要支出及应得利润C：测算房地产开发项目的预期利润D：测算房地产开发中可能出现的最高费用E：工业用地的监测点评估价格7、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为万元（收益可视为无限年）。A：30B：40C：50D：60E：工业用地的监测点评估价格8、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500由2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/近。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/近。假设折现率为10%,目前承租人权益的价值应是万元。A：70.03B：71.03C：72.03D：73.03E：工业用地的监测点评估价格9、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额—的，免征土地增值税。20%30%C.40%D.50%10、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。A：委托人B：人民法院C：拍卖师D：竞买人E：执行层的组织协调11、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A：所得税前利润B：所得税后利润C：应分配利润D：未分配利润E：借款合同12、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n,净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=()。A.0a×n∞13、业主大会议事规则由制定并修改。A：业主大会B：业主委员会C：政府物业管理部门D：业主和物业管理企业共同E：执行层的组织协调14、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A：暂定级B：一C：XD：aE：执行层的组织协调15、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到—的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.允许的最低经济效益指标B.最低收益率C.最低净现值D.利润为零时16、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整.【2003年考题】A：给水、排水、电力、通信B：给水、排水、燃气、热力C：排水、电力、通信、燃气D：排水、电力、通信、热力E：工业用地的监测点评估价格17、一套建筑面积100面、单价3000元/近、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%,则实际总价为。A：29.28万元B：30万元C：28.57万元D：28.5万元E：工业用地的监测点评估价格18、费用与收入相配比即为。A：企业经营活动中取得的盈利B：企业经营活动中取得的所有者权益C：企业经营活动中的支出D：企业经营活动中取得的负债E：执行层的组织协调19、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%,则该宗房地产的收益价格为_。A.94.12B.92.14C.91.24D.93.2520、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格21、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售费用和销售税费D.开发成本和管理费用22、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为.A：4855.33元/m?B：4868.86元/m?C：4978.32元/m?D：5447.22元/m?E：工业用地的监测点评估价格23、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为m2。A：40B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格24、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于—年。A.15B.16C.17D.2025、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的。5%10%C.15%D.20%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、房地产的行政法规包括。A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》B：《城市房地产转让管理规定》C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》D：《住房公积金管理条例》E：《城市房地产中介服务管理规定》2、资本化率的公式为（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D3、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是_。A.便于提高生产效率B.为领导提出管理建议C.便于行业归口管理D.为评价目标和方法服务4、下列有关各种弹性的表述中，正确的有_。A.奢侈品的需求价格弹性相对较大B.占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C.商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D.商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E.商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性5、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是_。A.减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B.是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C.根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D.遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E.减价拍卖皆为买方报价拍卖6、某宗土地面积10000m2,土地单位价格800元/m2,最高容积率为2,固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000元/m2,则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。1000012000180000150007、建筑材料的力学性质包括等。A：强度B：塑性C：硬度D：密实度E：耐磨性8、是指以债权人的合法权利因债务人不履行法定或约定的义务而受到的损失为保险标的，由债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：执行层的组织协调9、房地产项目投资估算的范围，包括_。A.土地费用B.前期工程费用C.销售利润D.销售费用E.设计费10、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积11、房地产投资开发需要_。A.土地B.建材C.相应资质D.劳动力E.资金12、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。［假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为_。43万元112.5万元123.3万元150万元13、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于—的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.组合投资管理14、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上口：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E：m级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上15、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是一。A.颁发土地使用证B.签发用地证书C.督促被征地单位按期移交土地D.处理征地过程的各种争议E.填写征地结案报告16、房地产市场需求的特点主要有。A：多样性B：广泛性C：垄断性D：复杂性E：具有高度的适应性17、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。A.生产成本高于市场平均成本B.生产成本低于市场平均成本C.自由竞争D.该种商品本身可以大量重复生产E.生产成本等于市场平均成本18、实施加成征税，加二成等于加正税的。A：10%B：20%C：30%D：40%E：执行层的组织协调19、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%,如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%,存款年利率为3.0%,则该项目投资的实际收益率是。A：5.16%B：6.16%C：6.5%D：8.74%E：借款合同20、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.均衡原理D.适合原理21、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。A：工期索赔B：工程变更索赔C：合同中明示的索赔D：合同中默示的索赔E：费用索赔22、成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着的不同而不同。A：交易者的动机B：交易者对市场了解程度C：交易双方的关系D：卖者的价格策略E：市场供求23、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为