房地产估价师之房地产案例与分析真题练习B卷带答案打印版

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单选题（共50题）1、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是()。A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者【答案】C2、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D3、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】B4、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止【答案】D5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B6、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A8、在某高校教学管理系统中，有院系关系D(院系号，院系名，负责人号，联系方式)，教师关系T(教师号，姓名，性别，院系号，身份证号，联系电话，家庭住址)，课程关系C(课程号，课程名，学分)。其中，“院系号”唯一标识D的每一个元祖，“教师号”唯一标识T的每一个元组，“课程号”唯一标识C中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲授，则关系T和C之间的联系类型为（请作答此空）。假设一个院系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系D和T之间的联系类型为（）。关系T（），其外键是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D9、（）是正确的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A10、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中的元素。A.6B.7C.8D.无穷【答案】A11、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】D12、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含铅量是否超标，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有无合格证C.抽样检查D.查阅有关单据【答案】C13、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05【答案】B14、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】D15、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括()。A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量D.具有良好的团队合作精神【答案】B16、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】B17、C程序代码“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B18、所有在函数中定义的变量都称为（）。A.全局变量B.局部变量C.简单变量D.寄存器变量【答案】B19、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。A.每一个系统功能的实现方案B.系统的功能和行为C.系统中使用的算法和数据结构D.系统仿真需要的时间【答案】B20、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法【答案】D21、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B22、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】B23、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C24、按照ISO/IEC9126软件质量模型的规定，软件的适应性是指（）。A.软件运行于不同环境中的故障率B.软件运行于不同环境中的安全等级C.将一个系统耦合到另一个系统所需的工作量D.软件运行于不同环境中的能力【答案】D25、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（）。A.消息传递B.继承C.引用D.多态【答案】A26、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A27、敏捷开发的原则不包括（）。A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D28、面向对象程序设计中，采用（）机制实现共享类中的方法和数据。A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承【答案】D29、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A30、在软件开发过程中，（）。A.增加更多的程序员可以加快软件开发速度B.只有对目标的一般描述还不能立即开始编码C.若项目需求有变化，应先在编码中进行处理以不耽误开发进度D.程序的质量只能在用户使用之后才能进行评估【答案】B31、确认测试主要涉及的文档是（）。A.详细设计说明书B.概要设计说明书C.需求规格说明书D.源程序【答案】C32、系统测试计划应该在软件开发的()阶段制定。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】A33、在软件的使用过程中，用户往往会对软件提出新的功能要求与性能要求。为了满足这些要求而进行的维护属于（）维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】C34、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。A.每一个系统功能的实现方案B.系统的功能和行为C.系统中使用的算法和数据结构D.系统仿真需要的时间【答案】B35、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立()。A.软件结构B.软件过程C.软件模型D.软件模块【答案】D36、结构型设计模式涉及如何组合类和对象以获得更大的结构，以下()模式是结构型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A37、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D38、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B39、治疗漏肩风兼有气滞血瘀者，可配穴为A.合谷、条口B.合谷、风池C.足三里、气海D.内关、合谷【答案】D40、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B41、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（45）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C42、评价软件详细设计时不考虑()。A.可理解性，使最终用户能理解详细设计，并提出改进意见B.可扩展性，容易添加新的功能C.灵活性，使代码修改能平稳地进行D.可插入性，容易将一个模块抽出去，将另一个有同样接口的模块加进来【答案】A43、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字符串B.单词C.标识符D.语句【答案】B44、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B45、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B46、在（）时，一般需要进行兼容性测试。A.单元测试B.系统测试C.功能测试D.集成测试【答案】B47、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】D48、在while型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C49、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标准如下：A.15小时30分B.28小时20分C.30小时D.40小时【答案】B50、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】A大题（共10题）一、某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。①计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元②计算建筑费[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元③计算管理费885.855×5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元④计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元⑤计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499⑥计算项目价格【答案】①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题二、某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。<1>、请问造成两者差异较大的原因有哪些？<2>、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】<1>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。<2>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。三、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元／m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元／m2。<1>、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？<2>、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。四、某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。①计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元②计算建筑费[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元③计算管理费885.855×5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元④计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元⑤计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499⑥计算项目价格【答案】①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题五、阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第k小的元素（即将元素从小到大排序后，取第k个元素）。对一个整数序列进行快速排序的方法是：在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值，然后根据基准值进行划分，从而将待排序的序列划分为不大于基准值者（称为左子序列）和大于基准值者（称为右子序列），然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序，最终得到非递减的有序序列。例如，整数序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素为12。整数序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素为7。函数partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值为基准，对a[low]、a[low+l]、…、a[high]进行划分，最后将该基准值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素。【代码】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//对a[low..high]进行划分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基准元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基准元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整数序列存储在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//参数错误if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥进行划分，确定基准元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//继续在基准元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／继续在基准元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//计算序列中的元素个数for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//输出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx六、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。<1>、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。<2>、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。七、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.??【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。八、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127