2017年开封房地产市场设计研究分析实施报告终

./2016年XX房地产市场研究分析报告2017年2月17日一、宏观经济分析目录二、2016年XX土地市场情况回顾目录三、2015年1月-2016年12月XX楼市成交分析四、2016年XX主流楼盘销售完成情况五、2017年XX市场各楼盘推货量六、XX西区代表性楼盘现状宏观经济分析2011-2016XX市GDP及增速分析分析：2011-2016年XXGDP整体处于上升趋势,但是增幅出现下滑；经济总量越来越大,出现理性下滑符合市场规律,与全国经济走势相吻合；2011-2016XX市固定资产及增速分析分析：2011-2016年XX固定资产处于上升趋势,但是增幅有所下滑；XX无大型厂矿及制造业,2016年固定资产增速出现下滑,与土地市场供应量减少有一定关系；2011-2016XX市三大产业增长分析分析：2011-2016第一产业、第二产业缓慢增长,第三产业大幅上升,说明XX市经济趋于理性发展；第三产业的大幅发展,得益于XX市旅游城市的定位,旅游业将带动XX经济迅速发展；2011-2016XX市一般公共预算收入和支出分析分析：2011-2016XX市一般公共预算收入稳定上升；2014-2016预算支出,增幅较大；从收入和支出的情况来看,XX市整体经济理性健康发展；2016年XX土地市场情况回顾分析：2016年共计出让15个地块,其中：住宅地块1个；商业地块6个；商业+住宅地块8个；政府积极相应国家"去库存"的号召,控制土地出让的数量,以减少市场供应量,从而达到去库存的目的；2015年1月-2016年12月XX楼市成交分析1、XX市20XX1月-2016年10月土地供应及金额〔包含郊县分析：XX市〔含郊县实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额,连续出现下滑,充分说明市政府积极响应国家去库存的号召,控制土地出让,消化市场存量,挤压房地产泡沫；2016年下半年XX房地产市场出现井喷式爆发,成交量大幅上升,部分楼盘出现无货可售的局面,再加上土地源头的减少,市场存量大幅缩减,因此有货可卖将成为2017年房地产市场的主旋律；XX市20XX1月-2016年10月商品房销售情况〔包含郊县分析：新建商品房销售套数、销售面积、销售金额,稳步上升,说明商品房市场健康、稳定发展；新建保障房销售面积、销售套数,逐步下滑,说明保障房市场存在一定萎靡,但居住需求在逐渐扩大,因此,客观上也刺激了商品房市场的发展；XX市区商品房销售面积分析分析：2015-2016年土地供应的减少,导致了商品房销售面积逐渐递减,符合国家响应去库存的号召；2015年全年商品房销售面积比较平稳,大于2016年全年商品房销售面积,2016年全年销售面积出现一定起伏；备注：此数据来源于XX市住建局备案数据〔恒大帝景备案存在一定延迟,预计2017年将会增长；XX市区商品房销售套数分析分析：2015年全年商品房销售套大于2016年,整体处于下滑趋势,说明库存量在逐渐减少；2015全年商品房销售套数比较平稳,但2016年起伏较大,其中8-10月主要受XX火爆楼市影响；XX市区商品房销售均价分析分析：2015-2016XX市商品住宅和商业销售均价稳步上升；2016年9月XX市商品住宅达到最高值,主要受XX火爆楼市影响,各楼盘出现了一定涨价幅度；XX市区商品房销售金额分析分析：2015年XX商品房整体销售金额大于2016年；2016年XX商品房销售金额起伏较大,其中9月份达到最高值,主要原因受XX火爆楼市影响,XX刚需置业客户分流到XX市场；XX市场分析总结：XX市〔包含郊县居住用地出让面积、出让金额、新建商品房销售面积、销售套数、销售金额,2014-2016.10逐年递减,这直接导致市场上可供开发用地减少,可售房源减少,市场主要消化存量房,积极响应了国家的去库存号召。XX市区〔不含郊县整体去化情况较好,截止到2016年底市场上有预售证房源基本去化一空,市场上开始大量出现违规售房现房,其中晖达新世界表现尤为激烈,去年无预售房源去化货值超过10亿,西湖印象、圣桦城、江山宋城、金悦湾等项目也进行了无证开盘,恒大、碧桂园在积极赶工程进度〔12月18日恒大已经开盘,推出1000余套房源全部售出,销售金额达10亿,再一次掀起了楼市火爆。随着恒大、碧桂园等大型房企的加入,XX房地产未来竞争势必更加激烈,大开发商利用成本优势进行低价倾销,小开发商将难以为继,面临生死存亡,未来XX市场将迈入巨头时代。2016年XX主流楼盘销售完成情况分析：2016年XX房地产市场销售金额前3名依次为：橄榄城〔13.9亿、辉达新世界〔12亿、东方今典〔10.8亿；2016年下半年房地产整体较为火爆,凡是有货值的楼盘均取得了一定的销售业绩,基本上完成了各自的年度销售目标,部分楼盘甚至出现了高层售罄的局面,如：郑开绿地城、翡翠华庭、碧水蓝城、帝湖世家；由于土地供应的减少、市场库存量的不断消化,预计2017年将出现大盘竞争主导的局面,代表性楼盘如：恒大未来城、郑开碧桂园、枫华西湖湾；2017年XX市场各楼盘推货量量级序号项目产品线套数〔套面积〔万㎡金额〔万合计〔亿国内一线房企〔第1梯队1恒大帝景高层1800201400014恒大未来城高层24002616900020洋房2504340002郑开碧桂园高层11821510600020洋房1321.817000别墅1725.7760003郑开绿地城别墅521.56181002.26车位3564绿城桃李春风洋房4706580005.58XX一线房企〔第2梯队5郑开橄榄城高层92010.83456600024洋房5509.415577000别墅190.833412500商铺1702.242844000车位3560376006永威梅隆公馆高层2423.1280005.32商铺7016300车位6758000储藏室9007海马公馆高层3243.5230005.5洋房1682220008东方今典高层3703.5230005.9车位21000商铺110009小浪底润城高层7009504005.7洋房541700010枫华西湖湾高层22642615000020.9别墅1412.65900011圣桦城高层8009504006.8洋房1682.21700012辉达新世界温莎二期1500179945013.7高层2002.212100洋房20032550013银基王朝洋房2402.7229003.06别墅360.9770014建业菊香里高层569380004.2车位3473700本土一线房企〔第3梯队15西湖印象高层55010700008.7洋房1201.61700016新龙御都国际高层5006450004.517格林公馆高层210120007.7公寓38013000商业40000车位9951200018森林半岛高层11001.27000011商业4000019帝湖世家公寓6686.53.6别墅200.820拉菲国际高层4445300004.5洋房200.383400别墅150.591180021翡翠华庭高层40.054120001.2洋房1001.52300022伟宏天境高层4004.4230002.323首座时代高层105011.025650006.62洋房100.15112524富九华熙高层6967.34.8756.7洋房30车位200合计213.74分析：2017年销售目标前4名分别是：郑开橄榄城〔24亿、枫华西湖湾〔20.9亿、恒大未来城〔20亿、郑开碧桂园〔20亿；由于大盘的推售〔恒大未来城、恒大帝景、郑开碧桂园、枫华西湖湾,2017年房地产市场推货量巨大,达到历史最高值,但市场需求相对平稳,因此,预计2017年竞争将会更加激烈,大盘竞争将成为市场主流；XX西区代表性楼盘现状1、恒大帝景开发商XX开城房地产开发有限公司物业位置八大街/XX路交叉口入市时间占地面积163亩规划建面33万㎡容积率2.5绿化率35%物业类型精装高层、精装洋房建筑风格现代简约目前成交均价7000元/㎡推售产品16#、17#楼分析恒大进驻XX市场比较轰动,品牌效应较强,大规模拓客起到了关键性作用；项目分为2期开发,一期基本售罄,预计下一步将推售恒大未来城,主要精力放在恒大未来城〔原东汇名城。2、郑开碧桂园开发商XX碧海置业有限公司物业位置郑开大道/四大街交会处入市时间2016.9占地面积232亩规划建面30万㎡容积率2.49绿化率35%物业类型双拼别墅、叠加别墅、精装洋房、精装高层建筑风格现代简约目前成交均价——〔排号中1万抵3万推售产品29#、35#、33#、32#、31#、30#分析恒大碧桂园刚进驻XX市场,推广和活动比较猛烈,但由于受工程进度的影响,没有取得预售证,再加上荥阳碧桂园被住建局处罚,因此郑开碧桂园一直迟迟没有销售动作,部分客户流失到恒大帝景。郑开橄榄城项目总归图五期地块开发商XX中联创房地产开发有限公司物业位置郑开大道/一大街向北500米入市时间2010占地面积1000亩规划建面100万㎡容积率2绿化率35%物业类型双拼别墅、叠加别墅、洋房、高层、商铺、商业街建筑风格现代简约目前成交均价7000元/㎡推售产品2#楼排号中分析郑开橄榄城入市时间较早,地理位置优越、临湖较近,一期和二期已经交房入住,金明中学就在对面,优势明显,因此2015年、2016年一直处理XX市场销冠地位。但由于受拆迁和货值影响,目前高层房源不多,2017年主要以洋房为主,后续房源难以跟进,因此,橄榄城销冠地位将逐渐被取代。海马公馆开发商XX海马房地产有限公司物业位置东京大道/一大街交会处入市时间2015.2占地面积500亩规划建面23万㎡容积率1.5绿化率36%物业类型高层、洋房、底商建筑风格现代简约目前成交均价6300元/㎡推售产品33#、35#楼排号中分析海马公馆自入市以来,对于产品和推广一直比较注重调性和品质,是XX市场上品质较高的楼盘之一,但由于推货节奏缓慢,销售一直处于平销状态,难以爆发。圣桦城20#16#2