宁波市银亿日湖项目营销策划报告

银亿日湖工程

营销筹划报告第一局部认识篇报告结构第二局部战略思考篇第三局部营销策略篇第四局部营销执行篇第五局部销售建议篇第一局部认识篇认识城市认识板块认识地块认识产品认识一：城市契机——杭州湾大桥的建造认识二：城市势能——四种经济形态驱动认识三：城市规划——三个中心形成认识城市宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端〞的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资本钱，必定会将很大一局部的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建，长三角“1—2小时交通圈〞逐渐成形。城市间半径的日渐缩小，宁波郊区住宅将迎来新一轮的开展高潮。开展契机杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮认识城市1宁波城市势能判断四轮经济驱动“混合经济开展模式〞国营集体私有股份民营及外来资本高购置力人群个私\民营\混合型经济近30万家占全市企业91.5％，认识城市2宁波城市规划江东——政治中心海曙——金融中心江北——居住中心认识城市3认识一：远期——城市RBD建造认识二：近期——江北第二次开展浪潮认识板块认识板块1江北湾头地区RBD规划本项目地块功能定位：以绿色为背景，以休闲为主要功能，集旅游、娱乐、购物、健身、居住等多功能的城市复合区——城市RBD规划结构：以道路为连接，以水为分隔，构筑9个主题岛屿。形成“九岛一心〞规划结构。“一心〞为中央生态休闲湖。“九岛〞为九个功能各异的岛屿或半岛，每个岛含一个主题功能，形成六大功能区块。认识板块2第一次浪潮：三江里百米文化长廊范围：从市中心三江口至湾头三江口的余姚江两岸区域，总面积530公顷。以两个文化、娱乐功能区两头拉动：一个是江厦三江口；一个是湾头三江口；包括正在规划建设的宁波大剧院、群众艺术中心、水上娱乐场等一批大型文化设施。中间有扩建后的宁波市图书馆、已建成的江滨公园、正在建设的日湖公园组成的长廊过渡区。认识板块2第二次浪潮：沿日湖形成城市中央生态板块日湖公园，是一个开放型的城市公园，位于江北姚江湾头两岸，东起大庆南路延伸段，南至通途路，西界湖滨路，北到环城北路，总占地面积约43.6万平方米。水域面积约为15.5万平方米。

板块已供给量认识板块3地块名称用地性质占地面积容积率总建筑面积限高成交楼面地价中标单位拍卖时间日湖以东1#地块公建及高级公寓556422.2122412m260米3122.7港强房产2004.10.1日湖以东2#地块公建及高级公寓334971.963644m245米3773.7众贸房产2004.10.1人民新村2期地块住宅、办公及相应配套134001.520100m235米3040.0宁波港强2004.11.16宁动1#地块居住及其配套用地88531.412394m240米4755凯德置业2005.4.13宁动2#地块居住及其配套用地170902.237598m260米宁动3#地块居住及其配套用地117171.416403m240米宁动4#地块居住及其配套用地337212.377558m280米宁动5#地块公共设施及居住27032381096m2100米日湖以西地块居住及配套设施532142.0106428m23802雅戈尔置业2005.10合计537633m2板块潜在供给分析〔一〕认识板块3凯德置地方案用3年的时间对该工程进行开发，预计工程总建筑面积约22.5万平方米，75%为公寓〔1300多套〕，全部做精装修，预计2006年下半年开盘，销售均价10000元/平方，其余25%将开发写字楼和商铺〔近6万平方米〕。人民新村2期地块：案名为日湖家园，高层、小高层，主力面积在100-120平方，预计2006年初开盘，销售均价7000元/平方；日湖以东1#工程、日湖以东2#工程和雅戈尔工程，都将以日湖作为楼盘设计的依据和宣传主打卖点，宁波购房者对江北和日湖都将有全新的认知，尤其是银亿、雅戈尔等宁波一线品牌开发商的介入，这里将形成宁波市中心的全新高档楼盘板块——日湖板块；认识板块3板块潜在供给分析〔二〕产品形态：容积率较高，5个工程平均容积率接近2，规模化和高层化逐渐成为两岸楼盘规划设计的主流；产品形态以小高层、高层为主，各楼盘都比较注重对景观资源的挖掘，一线湖景楼盘楼盘户型设计充分借助日湖的景观资源，设计比较大气，如银亿工程、雅戈尔工程；腹地楼盘户型比较讲究经济和实用，如日湖家园〔人民新村2期地块〕；产品档次：由于受地价的限制，潜在地块大多走高档次开发路线，工程整体品质较高，尤其是雅戈尔的日湖以西工程，由于其开发的海景花园销售顺利，预计仍然会做超大户型，目标客户瞄准金字塔顶尖消费群体；而人民新村2期地块由于受地块景观条件、开发商实力等因素的影响，走经济型产品路线，档次定位相对较低，主力客源定位留恋市中心生活、但经济实力不是很强的宁波主力置业群体；认识板块3板块潜在供给分析〔三〕板块典型楼盘——北岸琴森

一期二期三期开盘时间2003.72004.62005.12推盘体量672户680户600余户销售均价5000元/m26800元/m27800元/m2主力面积115m2(104户)135m2（120户）145m2（104户）130m260多m2（108户）119m2(168户)140m2(207户)150m2(160户)主力客源分析内部关系客户江北客户占80%以上江北客户占60以上出现海曙客户市三区外贸从业人员和公务员，以江北、海曙区为主，另出现镇海客户认识板块3板块客源之变迁北岸琴森是江北的明星楼盘，经历了宁波的高潮—低迷—复苏等阶段，从北岸琴森一期到三期的客源变化，我们分析江北城区板块的客源变迁特点。一期开盘当初宁波楼市异常火爆，加上该区域客源的长期积累，江北区域客户占绝比照例，为80%以上；二期开盘由于面临国家的新政调控，开发商加强了工程宣传，同时宁波大剧院已交付使用，出现了海曙区的客群，但江北区域客源仍占60%以上；三期该工程开盘，随着宁波大剧院区域居住气氛的逐步形成和开发商宣传力度的逐步加大，从成交客群分析，客群出现更大换血，江北本地客群比例已不到50%，区域外客源如市区的外贸人员、公务员、镇海区等购房比例加大。出现两个特点：江北城区板块的居住功能正被更多的人认可；江北城区板块客群逐步换血，居住客群范围在扩大；认识板块3板块潜在客源之构成

1、以改善居住条件的江北区域根底客群2、留恋市中心生活的市三区成长型客群、江北腹地客群3、慈溪和余姚等区域的创造型客群

认识板块3板块潜在客源之特征描述n

具有丰富的生活阅历和独特的生活主张，对事物比较挑剔，精神世界较为丰富，懂得享受生活；n

喜欢都市生活，留恋市中心生活；n

崇尚自然，追求静雅。重视自然景观的附加价值，强调在物质满足的同时获得一种精神富足，一种身份的满足感；n

在价格接受度上有一定的弹性，对产品品质和居住环境关注要超过价格，但对品质提升的价格弹性不大；n

具有较强的品牌意识，会通过多种途径了解产品信息，对好楼盘有兴趣且产生购置冲动；n

附庸风雅。这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。认识板块3板块结论

一、江北城区板块是个城市中心的预留板块，属于潜力板块；二、江北城区板块的客群正逐步发生变化，由单一的区域性客群向市区的多元化客群转变三、江北城区板块目前开发的产品仍属于群众化产品，如北岸琴森；四、江北城区板块与竞争板块相比，最大的特性在于是个城市中央生态板块的概念；五、在大剧院区域居住气氛尚未形成、湾头规划还停留在概念阶段和江北的城市化还没有完全展开的前提下，日湖片区的最正确开发时机并没有到来，本工程属于市场开拓者定位，必须提前蓄势并蓄足势。

认识板块3认识一：中心地块——离三江口1.6公里认识二：景观资源独占——紧邻日湖认识地块认识三：文化非地——江北作为下只角的传统概念根深蒂固，观念难以一朝改变问题之叠加认识产品问题一：工程产品形态多元化，具备城市综合体之形态，却不具备城市综合体之规模。认识产品综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各局部之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。城市综合体的特点：是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向开展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。问题一：工程产品形态多元化，具备城市综合体之形态，却不具备城市综合体之规模。认识产品工程中具备别墅5050.3M2、公寓70213M2、办公25595M2、商业20971M2。在形态上具备了一个城市综合体之元素。但由于其体量较小，无法承担城市运营的重任。因此，在概念上无法以城市综合体切入市场。问题二：8栋别墅产品由于其唯一性，在区域内处于完全无竞争状态，成为区域独有独占产品。运作得当，8栋别墅将担负使整个工程具备跳脱竞争、具备独尊地位的重任。认识产品问题三：时机与问题并存。工程成功假设：1、别墅面积：500/400M2——成功2、别墅价格：15000元/M2——成功3、公寓价格：7500元/M2——成功问题：1、别墅面积遭遇放大：800/600M22、别墅价格一味抬高：+5000元/M23、公寓价格被迫走高：+500元/M2认识产品面对客观现实，怎样运作才能确保工程成功？问题四：拥有独占的产品、独享的湖资源，怎样完成概念独占与市场独创？认识产品第二局部战略思考篇分解的解决之道分解一：分解产品产品一：别墅——八大家。帝位。

产品二：170M2空中公馆——VILLAHOUSE。明星。天一生水，八宅一生传世湖墅八大家望湖大宅人生分解一：分解产品产品三：公寓——品牌社区。产品四：商业——主题商业。风情商业。产品五：办公——独立产品。主题行业聚集办公。御湖·上城·上品中央财富动力区分解二：分解市场市场一：变别墅市场为名利场。 其市场特点由传统的定位市场转化为筛选市场。市场二：打造170M2空中别墅为明星市场。 利用别墅，提升产品档次，塑造明星形象。市场三：获得上品公寓的群众市场。市场四：别离办公产品，寻找单独市场。分解三：分期价格按四大工程节点完成分期的价格硬性跳跃。节点一：开盘节点二：立面初出节点三：景观实景展现节点四：交房第三局部营销策略篇策略总纲锁定颠峰，出具特色，整盘带动跳脱竞争，塑造不对称营销营销策略一、8栋别墅变为典范。1、典范一：样板号召与信心保证。在产品无法改变的根底上，通过追加800万-1000万元的投资，在别墅的景观上做文章。使8栋别墅成为工程内其他产品的景观与艺术。营销策略一、8栋别墅变为典范。2、典范二：事件行销塑造时尚尊崇地位的生活象征。1〕高级订制，赋予产品鲜明个性。选择8位艺术名家为每栋别墅特别设计不同的艺术雕塑品，并移植8棵千年古树作为作为镇宅之宝。使每栋别墅均具有其独特的灵魂与品位。2〕利用事件营销。先行装修一栋别墅，使其成为重要时尚源地。联合知名品牌〔服装、汽车、家具等〕定期在其内部举行新品发布会或时尚展示会。同时，也可作为社会名流、电视演播的固定沙龙场所。营销策略二、售楼处变市场分化，实现体验式销售。售楼处不仅作为销售场所也形成SHOW场作为奢侈的殿堂艺术的展厅收藏品鉴地文化的长廊营销策略三、商业、办公主题设置，完成引擎带动。1、商业——主题商业+风情商业。地块东部沿街底商，设置装饰艺术主题商业，通过引进较大的旗舰家居主力店〔如美克美家〕，进而形成依附的相关行业聚集，如居家装饰精品店、布艺、灯饰等。商业街以风情商业为主。可通过两个主题设置——文化餐饮组团与创意时尚组团。营销策略三、商业、办公主题设置，完成引擎带动。1、商业——主题商业+风情商业，完成文化体验。玻璃院砖院金属院装饰艺术组团文化餐饮组团创意时尚组团营销策略三、商业、办公主题设置，完成引擎带动。1、商业——主题商业+风情商业，完成文化体验。砖院业态布局：现代家庭装饰、古代家具博览馆、欧美潮流布艺家具、前卫时尚灯具、手袋、服装等家居艺术组团装饰艺术〔ＡｒｔＤｅｃｏ〕不仅是欧洲上世纪二三十年代最重要的建筑与工艺主题，即使在今日，装饰艺术成为艺术流派中重要的组成局部，时时影响我们的生活。该组团不仅展示潮流前线的装饰艺术、还追古溯今，以艺术和品位装点我们的现代生活。营销策略三、商业、办公主题设置，完成引擎带动。1、商业——主题商业+风情商业，完成文化体验。玻璃院文化餐饮组团文化餐饮注重的是文化，使客户在享受餐饮的时刻也在享受各国的餐饮与文化风情，文化餐饮的布局一方面为了满足社区的需要，另一方面，也是为了更好的带动其他客群的消费、形成特色和组团内商业消费的连锁反响。业态布局：酒吧、咖啡吧、茶馆、世界餐饮〔日本韩国料理、美式法式西餐〕、世界风情礼品等营销策略三、商业、办公主题设置，完成引擎带动。1、商业——主题商业+风情商业，完成文化体验。金属院创意时尚组团这里是视觉艺术的盛宴，对于现代的消费者来说，在购物的同时，体会视觉带来的冲击和心灵观感。业态布局：时尚服饰、经典电影海报影碟、3D动画、漫画、高科技创意玩具、广告书店等等营销策略三、商业、办公主题设置，完成引擎带动。2、办公——外贸主题商务。利用合作方——海港的资源，开通“电子进出口通关〞等便利措施，或者相关优惠，以吸引外贸行业进入，如报关行、单证公司、物流公司等，由此必然带来其相关行业的进入。另外，引入领袖企业——世界著名企业，以吸引其他公司的进入，如大型世界物流公司，UPS、KWE、TNT等。第四局部营销执行篇推广执行一、现场组合二、产品组合三、推广组团四、阶段推广推广执行一、现场组合。第一阶段售楼处〔商业街〕第二阶段明星公寓观湖样板房第三阶段别墅现场推广执行一、现场组合。售楼处〔商业街〕——SHOW场1商业街内有一栋相对独立的类别墅以局部弥补别墅作为全案形象导入，在前期无具杀伤力的实景冲击。别墅所具有的独特尊崇物化标志，可以在这栋别墅形态的商业上有表达。尊崇物化标志树：千年古树，镇宅之树玉石：瑞兽貔貅，镇宅之宝，购置一块玉石胚，合共限量雕刻8尊貔貅。宅徽：如欧洲贵族拥有的“族徽〞，根据“八大家〞要求和家族背景，名家度身设计，成为宅院的标识。镇宅三宝，购置、名师设计、完成、展示等等，都成为一次事件营销。推广执行一、现场组合。售楼处〔商业街〕——SHOW场2售楼处奢侈的殿堂艺术的展厅收藏品鉴地文化的长廊艺术藏品展览：唐宋八大家书画〔复制品〕展、法国印象派八大家珍宝展；奢侈品发布会：VERSACE新款发布会、CARTIER珠宝新品发布；艺术品拍卖会：书画、雕塑、珠宝等珍贵艺术品拍卖。推广执行一、现场组合。售楼处〔商业街〕——SHOW场3售楼处独崇八大家8个镇宅之宝8个完全唯一的水晶体别墅模型推广执行一、现场组合御湖城御：皇者风范，贵气与豪气并存御湖：与湖产生照应，享受湖，并且临架于湖之上，完全表达出在日湖区域的地位。案名建议备选：上湖城推广执行一、现场组合。明星公寓观湖样板房明星公寓——湖景〔主支撑点〕抢出样板房——5-6楼，一定的湖景视角优越表现。体验式营销推广执行一、现场组合。别墅现房别墅——典范——湖景——独尊——唯一事件营销明星效应推广执行二、产品组合。一线别墅：御湖八大家推广概念5050M2*20000元/M2=1亿御湖城二线明星公寓：御湖天下推广概念19000M2*9000元/M2=1.7亿三线常规公寓：御湖上城45000M2*7500元/M2=3.5亿推卖带推广执行三、推广组合。三条线暗线：事件、渠道虚线：别墅八大家概念群众推广线：明星公寓的卖点板块名盘产品〔内景外景、空中花园、独享电梯、观光电梯、270度观景、弧形落地玻璃、景观浴室〕营销执行让每一次的营销售活动，都成为具有新闻炒作点的事件。让工程的推广过程中，充满了新闻点，被不断地关注。文化湖景地产的炒作；名宅典范的概念运作。品牌发布、名流沙龙等时尚活动。事件营销体验营销渠道营销互动营销天下宁波帮〔上海〕推广。1989年2月25日成立上海市宁波经济，又名上海市宁波同乡联谊会，现有会员2500余名。宁波工商业联合会推广。全市共有11个县〔市〕区建立了工商联，100个乡镇〔街道〕建立了分会，还建立了8个行业协会、同业公会，2个异地商会。品牌联合。核心是高档生活，通过不可缺少的家具、咖啡、红酒、时装、名车、名表、高尔夫、游艇等物质要素，体味生活。建议品牌：宝马〔代理商宝德〕联合展示、试驾活动。事件营销体验营销渠道营销互动营销营销执行银亿品牌的体验——未来生活，真实体验银亿已建成工程的社区活动，可以安排到工程现场，或者参与已建成工程的社区活动。虚拟网络的体验——虚拟社区，情境生活以实际规划为原型，塑造一个虚拟的网络体验社区，让消费者在网络上体验纯粹的湖岸休憩生活；现场实景的体验——社区样板，情境生活商业+会所，构成样板区完全按照交房标准完成，商业有部门的装饰或者商家入驻；生活方式的体验——社区活动，情境生活利用会所、广场，举办一系列的社区活动，让业主真实感受到实在的社区生活。如“名车展〞、“风水讲座〞、“香氛秀〞等活动。事件营销体验营销渠道营销互动营销营销执行银亿会平台利用银亿会的客户资源，以及利用这个客户平台，开展一系列的情感营销活动。事件营销体验营销渠道营销互动营销营销执行推广执行四、阶段推广。第一阶段2006.4—2007.2根据以前分波的思路，推广节奏分成三大阶段：06年7月开盘06年12月下立面第二阶段2007.3—2007.8第三阶段2007.9—2007.1207年6月出景观07年10月交房阶段主题：传世御湖八大家

阶段主题：望湖大宅人生阶段主题：御湖上湖上品日湖新语2007年2006年开盘概念造势别墅切入热销跟进明星楼盘推出销售推广主题天一生水，八宅一生心有多宽，天地为宽推广执行第一阶段推广4月5月6月7月8月9月10月11月12月立面推广执行第一阶段推广概念登陆/事件造势广告配合:户外/报纸/杂志/五星酒店事件公关活动推广内容[推广主题]：传世湖墅八大家[推广目的]：悬念式炒作/形象塑造/引发全城关注以别墅为概念导入点/以事件营销为手段/[推广时间]：2006年4月—6月下旬[推广战略]：传播造势、广告造势、公关造势推广执行第一阶段第一波推广媒体手段：户外广告主题：传世湖墅八大家配合：软性新闻概念造势推广执行第一阶段第一波推广设计炒作针对8栋别墅的设计、镇宅三宝的选择、设计、采购、确定、落实，进行连续跟踪报道，在社会上形成不间断的新闻点。1、日湖边，城市里仅有的8栋别墅。2、千年古树，树与墅的传承。3、500万竞得玉石胚，只为8栋豪宅匹配。4、系知名门，8名世界级大师的作品。新闻造势推广执行第一阶段第一波推广唐宋八大家书画珍品展售楼处包装为一个收藏品的展览厅由展览公司、画廊、文化艺术中心联系到“唐宋八大家书画珍品展〞，同本工程别墅的“八大家〞相照应，同时又表达一个豪宅售楼处的非比寻常。预约式的参观。同时渠道向高端人群寄发邀请函。“八大家〞镇宅之宝设计品古树移植仪式，结合一定类似于开光的仪式貔貅的设计方案评审事件造势推广执行第一阶段第一波推广传世湖墅八大家平面广告线——天一生水，八宅一生望湖，大宅，人生御湖，上湖，上品书刊发行——日湖新语〔日湖文化的挖掘〕广告造势推广执行第一阶段第二波推广现场售楼处及商业样板表达广告配合:阶段主力产品切入现场活动[推广主题]：心境天地宽[推广目的]：稳固城市大宅别墅的形象概念切入产品概念[推广时间]：2006年7月—12月[推广战略]：现场造势、上下广告造势、公关造势推广内容推广执行第一阶段第二波推广[推广主题之目标线]：心境如湖——心有多宽，天地为宽胸怀似野——转个角度，天地有不同气魄如虹——运筹之间，天地为我有[推广主题之产品线]：阅湖那么阅城——研读日湖，展宁波时代中心观湖观空间——城市进步，源于空间的革命御湖御天下——领袖日湖，独领一个时代推广执行第一阶段第一波推广生活主张主题：后现代主义人本关心——低调张扬内容：美国立面设计师说感官艺术后续：引起业内的讨论，对于后现代主义的建筑设计讨论，对于现代居住的人本关心的讨论，对于宁波精神的讨论事件造势推广执行第一阶段第二波推广开盘?日湖新语?新书发布由著名人文学家、作家著述，来阐述日湖文化的精髓。作家冯冀才，宁波，著有对于宁波城市文化思考的书籍，可以成为?日湖新语?的作者。开盘即同时为该书发布会。现场配合：商业成形，商业样板〔包括一栋商业用别墅〕完成。活动内容：开盘仪式现场展示销售活动开盘展示：CARTIER珠宝新品发布会推广执行第一阶段第二波推广体验销售与空间的3次对话第一次，商业用独立别墅的空间展示与对话第二次，明星观湖公寓的样板房空间展示与对话第三次，别墅区景观落成的空间展示与对话推广执行第一阶段后公关序列展示奢侈品新品发布及酒会艺术品展示拍卖珍贵艺术品拍卖会电影棚著名影星〔梁朝伟、周润发〕电影拍摄地，名人效应推广执行第一阶段后广告序列明星观湖公寓产品卖点挖掘板块工程品牌产品〔内景外景、观湖、空中花园、独享电梯、景观电梯、270度景观、景观浴室、情景大堂、弧形玻璃〕第五局部销售建议篇住宅篇销售思考思考一：我们制定怎样的销售策略？思考二：我们要提供什么样的销售效劳？思考三：我们如何制定产品的价格？70000万方的住宅，多样化的产品，以独特的产品出奇制胜从公寓到大宅，从100万到2000万，我们需要提升效劳引擎差异化的产品，差异化的景观，我们需要差异化的价格我们制定怎样的销售策略？销售策略8户大宅空中公馆观景公寓普通公寓约600~800平米的8户大宅，尽享日湖景观。约170平米的观景大户型，一梯一户。130~150的市场主流产品，视野景观佳。两梯三户的沿马路产品，产品力最弱。独占产品明星产品优势产品品牌产品产品分析之以独占产品来吸引市场以稀缺产品来突破市场以优势产品来占领市场以普通产品来补充市场“高价撇脂〞策略销售策略销售方案之样板房样板段第二波第三波第一波销售策略备选方案之第二波第一波8号楼提前到第一批推出，以市场主流的优势产品的去化确保资金的回笼速度。我们要提供什么样的销售效劳？现场运作现场效劳式营销样板区体验式营销销售效劳现场运做之口碑化传播贵宾化体验专有化享受

效劳引擎：贵宾化、专业化销售效劳三线贯穿：售前售中售后销售效劳效劳营销之售前：“5A制贵宾销售效劳〞----贵宾化体验该效劳体系是针对所有上门客户而提出的销售效劳标准。ANYONE〔任何人〕ANYTIME〔任何时间〕ANYWAY〔任何方式〕ANYTHING〔任何事情〕ANYWHERE〔任何地方〕均可享受来自大宅随时随地的效劳机制，这样将摆脱售楼处的限制，走出去，从单向信息灌输演化到主动性双向沟通机制，表达出独有的特色化效劳该工作由通过专业培训后的固定人员负责，确保效劳质量。销售效劳效劳营销之售中：“大户室VIP效劳〞----专有化享受①专享空间效劳凡大户室客户，均可直接享受营销中心VIP贵宾包房，表达非同一般感受；②专人接待效劳凡大户室客户，均由专案、经理级别人员亲自接待，并陪同参观介绍〔特殊情况除外〕③定期回访效劳凡大户室客户，均应进行定期回访、邮寄资料、传递工程信息，并在特殊情况下上门拜访推介④“三语效劳体系〞----针对外籍客户销售效劳效劳营销之售后：“成交客户后期特色化效劳〞---口碑化传播对于大宅客户来说，全方位效劳不仅仅表达在销售前和销售中，还应效劳理念表达在销售后的效劳之中，因此我们提出后期特色化效劳：效劳一：购房阶段的专业理财参谋效劳二：交房阶段的专业室内装饰参谋效劳三：交房后的风水测量效劳效劳四：入住后的管家培训效劳效劳五：入住后的家政培训效劳销售效劳效劳营销之

情景体验：专人陪同，全程介绍销售效劳情景营销之销售中心样板段样板房我们如何制定产品的价格？定价要素1“江北中心板块〞的城市价值不断得到提升距离三江口〔市中心〕距离最近，可居住性最好具有深厚的人文底蕴〔老外滩〕和自然景区〔日湖〕政府资金的大量投入，潜在需求大，最值得期待的板块。定价思考定价依据之环日湖工程的陆续启动，形成日湖板块距离市中心可居住性政府支持已开发量潜在开发量鄞州区板块中中下中上上上姚江板块下下中中上中东部新城板块中下上中上日湖板块上中上下中定价思考定价依据之定价要素2定价要素3周边在售工程参考：北岸琴森三期总建面积：约124000平米〔住宅：约88126平米〕建筑形态：5幢小高层，7幢高层开盘日期：12月8日预约情况：至12月5日预约90多套销售均价：7800元/平米开盘当日成交：24套，成交均价7486元/平米成交户均面积144平米定价思考定价依据之定价要素4日湖周边地块关注地块名称用地性质占地面积容积率总建筑面积限高日湖以东2#地块公建及高级公寓334971.963644m245米人民新村2期地块住宅、办公及相应配套134001.520100m235米日湖以西地块居住及配套设施532142.0106428m2定价思考定价依据