黄金小道项目建议报告

黄金大道项目建议报告本案目前的操作难点由于一些不可控以及前期项目本身的不可违因素的影响，本案在实际操作中必然会产生一些操作难点，但这些因素只是多多少少的增加了本案的操作难度，而任何难度的产生都是可以通过后期的工作来得到弥补的。首先让我们正视本案目前操作中实际的难点问题：一、本案的别墅部分与项目所处区域的区域对抗。首先，别墅是住宅产品中的高端产品，我们在研究别墅产品的时候，既要把它放到整个宏观市场上去考虑市场的需求问题，同时又要把它放到实际需求群体中进行产品局部定位的微观环境去分析。对于如皋这样的城市，城区面积不大，市民一般对于地段的认可程度是，5~10分钟的路程内拥有完善的生活便利系统。相对于本案的地段区域，产品的吸引力不够。同时，从如皋周边乡镇的建筑外观，以及消费趋向来看，当地人对于别墅的使用概念大都还停留在农民庄台的基础上，而消费概念基本也停留在宅基地加建筑费用的低成本、低消耗的层面上。本案连排别墅的产品在当地应该还属于新兴产品，要达到“最终接受”有待于引导和宣传，需要从精神层面，诸如生活氛围，小区文化等方面去引起客户的共鸣，提高认可度。二、本案的别墅部分与商业部分形象气质上的对抗。更众所滴周知句，别波墅是孕高档翅住宅简产品肠，讲匙究的忆是恬起静，碍舒适往，有倍品位激的生错活状业态，至即使惧有商胀业配唤套，未也不吧可以言与别舰墅距苦离太咬近，枯以免享嘈杂扛的商胶业环寄境破代坏了怖别墅历的生追活氛茧围。淋本案碍的别页墅小净区与瓦商业另街近俩在咫蝇尺，象这对词于别乖墅的连形象膀气质竖是会忘造成失很大萍影响吐的，身不利赴于产说品的竹销售糕推广盒。态而目脖前，钩本案学这一棵商睡业羡+驴别墅衣的产找品组抄合已酱经无赶从弥圾补，宜这就换需要妄在别块墅的日推广油宣传姿中寻起找新袖的亮欲点来贪转移及消费驾者的井视线旷，尽料可能汁的在毅期房签阶段椒完成染一定叔量的酒别墅枝产品哭的推馆广。驰三、歇本案窝商业捷部分毯纯市赚场概维念的波普及鹿难度防。迁作为句政府迟招商锁引资年的项两目，烤本案判前期看在商跪业上相赖以睡支撑悔的机添动车藏配件辣市场赏本是怖一个佣强有浅力的多买点工，但廉从实浴际操皆作情猴况来据看，检却暴忘露了廊前期塔市场兵考察威不足射的盲屑目性者，即把对于演规划丽定位懂一公花里勇之长论，如膏此大殃体量腰的机寇动车蹦配件找市场波，对腐于如东皋如朱此的往县级救城市就是否衫有此叛市场渔需要周？用显然披，做民为一劫个政绩府规勺划支宽持的其机动总车及馋配件溜商业尾街，愧这样阅一个革单薄凑的主挂题是背远远铺不足殊以支汁撑本钓案如钥此大包体量隔的商景铺的尚。同宾时，屑本案草定位仓较高魔的连里排别愈墅的蜓住宅配自身躺就需膜要大析体量完的生曲活配脾套类距，这艇也在爸一定宅程度毛上否筐定了隶本案管商业附仅做亮机动机车配奸件市纳场的意操作榨方法平。桃但本魔案至娱此除疾了机推动车免配件件市场赢之外俯，没牛有对码商铺亏做明矿确的蜡区域抖定位匆以及熊功能乌分类乔，这迈在一杜定程矩度上碌导致罚了投孩资者您对市刺场未茄来发冶展和卖规划坚的不柱明确绪，降告低了搏投资临者的再投资暴信心询。铅四、江本案秒商业倘部分蝶售后虑反租汗的操职作问贵题。幻本案服的商树铺在杏操作叫过程鸭中提育出了凯返豆租藏11计%托的卖宁点。副首先仰，不俱否认泻返租则在实悼际操孔作中滤是一帝个强守有力吧的卖幼点，企但销汽售操假作手商法的好提出闯是要溉视项引目的社需求碑和承冰受能寻力的迹。返怒租的厅使用慕在一潜定程章度上扫主要羡运用无在单梨位产尽品总捏价过矛高，押或者拌单价束过高京，投本资者膜在投珠资时浴对预惊期把凉握不拿足时青，这范时候颠的返司租能筹很大吓程度储上提解高投廊资客章的投猜资信虹心。藏而目荣前本慰案的草返租谎仅仅殿是建雾立在剩降价摘销售见的目节的上旨的，灾这在得一定买程度孕上给婶客户摧造成鲜降价男销售止的销丸售现物象，滴对刺忙激投嗓资信庸心效腿果相养当差必。极反观达本案玉，本痕案的顶投资宪客户泰确实限也普福遍存绪在购券买信岩心不葬足的业问题熊，但同此时阿的不袋足并脏不主往要来虚源于林价格集，更享多的锻来源百于对翠市场谜规划页前景逼的不叉可预咸见性护，对总如此口大体丢量的撒商铺值全做闹为机档动车廉配件侦商业简街是扫否能捷够运拘作成冠功缺初乏信井心。丹所以界本案抓在推骄广过殖程驴中连“完进一亿步明齿确本衔案商场业上柿的功蜓能定雅位，筹细化史分类培定位者的每例一个艘细节阳，让葵投资精者真军正觉合得本之案的都定位必操作炕有可言行性摇。去”走是目端前增挨强投谨资者语购铺缝的最骗有效爬、最式直接尖、最盲根本板的方握法。忍五、沃本案盲别墅泥、商虏业两役部分蔑在企萌划宣阶传的鸟协调顽问题棵。晒本案橡在企轧划推形广中短最突演出的什问题啄就是止商业陈与住稳宅两皂者之该间的效协调翅问题欠，由谎于本尚案目故前汽发车配躺件市制场的鸽商铺绢定位杆与住秧宅别疤墅的洁推广税是相歌当冲主突的描。这苹就要军求本程案在闹推广安时机跃，开锤盘引体导，孔以及蓬售楼惕处的膜实际抚操作跌布置奉中对排两者醋要做饼相应剧的协陡调。坦从节或约成狸本的被目的堤考量差，商挤业和店住宅良共用杨一个梯售楼岸处应季该是丹没有营问题竞的。赏但在醋内部徐操作镜终究棕要保迈证住笋宅和细商业馒要有冠两套粮独立获分开疑的系紧统，输包括海案名龄（总躲案名珍下用姑副案至名进端行区告分）这、楼页书、印看板稍、烟V务I饱。两梯套系您统在界风格杀上既妻要有于联系慎，又童要有优所区逮别（趋主要裁通过蚊画面元用色铸以及晋文案矩所追汉求的辞诉求喇点来谎进行扑区分插）。朵同时稍在推毕广过醉程中逆，也黑要保缩证在数一定乳的时级间范洞围内匪，商盛业和份住宅肃各自常的推谋广力巷度要航有所瞎侧重麦。暑现有骗的宣蛋传单雷页中阶，文的案细茫节，维卖点辆诉求括以及重具体穷的户挥型插惯图的遮比例贿大小百都都姜有一轻定的碗问题沟。案叼名射LO好G历O滤的欧扮式感劫觉也遇与产浅品本父身海番派简凭约的叉建筑弯风格御不相系符合蛙，多身少让期人感侍觉有页点牵济强。阻同时高，从踏单页胖的整迹体感肢觉来痒看，保本案贞的改LO浪G伏O纲不够恳显眼少，没谁有起研到网LO腔G塑O辰予以渗客户再鲜明听印象踩的作肚用。熄第二斥章、句本案蚂的产辛品定划位嫁针对柿目前肢的情滨况和胁操作重难点肉，本奸案亟捞待完巨善的篇，就禾是通羽过对柿产品扔的重聪新定蔑位，呜重新骑确立队产品败的卖愉点和草概念搂，以谈及一片系列始适合蹈本案样的宣吸传推快广方裁案，挡通过件后期虚的宣窜传引搂导来日改变晨本案晕已在坡消费电者心盐目中绿留下鼠的固谅有印袖象。望通过纯全新待的定疏位，带全新捷的概奏念，魄重新缺铨饰尾本案延。榨一、票商业件部分碧的产镰品定趋位姐对于逼大体返量的附商业猴街来缴讲，笨丰富库的不横同业谨态的淋组合室才能黎使商近业街金具有他基本五的商赏业功溪能，岸尤其穗对本妈项目寺连绵蛛一公拖里脚长的材商铺餐来说佩，单贴一的剃业态丝会限滔制商包业街疾的吸毯引力读，对控未来络商业椒氛围歉的塑浮造会稠很困咱难，滋当然袋，单缎一业丘态如热果定帆位的深准确屯，也折能操们作成肆功，扑但不柴幸的裹是鞭本项胀目的趁业态涝定位瘦由于滑缺乏胀对本莫区域伸商业毯业态旺的分蝶析及时市场裁预测鲁，因丝而在茫实际寒操作谷中使敏本案凑处于驴了一皮个比霸较被般动的纲局面拍。械由于畜本项心目规市划为此商业秤裙楼希以上突为高距档别光墅，愧内区沿规划董了大拣量的款连体究别墅喉，所朵以商豆业街搂的业茄态定洗位一已定要溪符合困住宅估的产句品属济性，航做到凭有的固放矢划，否侄则就姓会出埋现定宵位冲超突，锦形成都销售被极端堆，最岸终对内整个郊项目托的营塘销会恩带来搅极大伯的负信面效冬应和安困难惯。纸就本付项目跃住宅挎的产情品属晋性和王本区望域现决有的明商业饺业态纪分布维，建值议对蛙整个驻商业资街进什行多衬种业帅态组画合，躬针对偿商业器街马割路过供宽，谢沿街同商铺矛基本炭不能含做到由有效祥互动抄，所迟以只艘能采递取对针东、意西二昨条临叶街商单铺单组独进璃行业区态划鬼分，金但是坑又要铃兼顾奇商业绢街的鸽整体歇功能斜区分道并做租到区为域互典动。讽商业枯街整悲体业认态建笑议：携由南引至北士，按书照商锋业流军向、方商铺窄现有个布局迫规划威，分芬为：刻餐饮躬娱乐你：中耳小型征特色阿餐饮嘉，酒栽吧茶歪室、茫网吧推茶室向等娱折乐设积施窃生活寄配套连：便杰利超纪市、挪美容桥美发途、洗开衣洗鸽烫等纹生活胸配套余设施轿政府仰特许爱经营赚：摩怎配汽就配、痰机动阁车展叉示厅难、易例耗品后交易咸市场犯三大思主要宰业态射分布白，总升的来述说，跪除去罢政府娱特许这经营钓的那扬一块才，餐昆饮娱绒乐和长生活炊配套限这两络块商掀业部眼分都期将以埋别墅猪的生率活配写套出虚现。疑一方混面，礼适当酷的提盛升了拴商铺装本身夕的档自次和肠实用细性，辨另一枪方面段，也给为庞惑大的住专业肢市场发降低杯了很缓大的躲推广语风险壳。蝴二、遗别墅圣部分难的产砖品定并位及强调黄别墅浸产品佩的稀芳缺性吃。粒由于喉众所难周知纹的原困因，移别墅葵土地屋已经够愈显伤金贵棍，对塞于本悔案这掉个交毛通占朴据绝酬对优条势的腊近郊引别墅狗产品玉，绝贴对是绞程区未范围情内及请具珍辱藏价唱值的惭。这握样的进定位晌有利连于把泛本案惕的购鸟买人俗群，钻从连社排别静墅客写户扩益展到功所有罗别墅火意向毕性客终户，症而且茎稀缺拣性性脾的定浪位有罢利于杆商业历推广险中的欺广告税炒作摇。株强调晋别墅蛛产品赢的文狗化品堤位，乏强调徐对生捕活品勿质提按升的下要求翼。殊值得决注意东的是核，在啦对别置墅部拉分进跳行推瓦广宣垮传期棋间，奉应尽萝量避停免牵殃扯到杰商业永部分句。在遇别墅武产品低销售慈体量摔没有两完全腹放开惩之前励，两砍者的说宣传珍媒体元，宣努传渠泳道，灰宣传代时间悬都应桑错开聚。别时墅产膀品的滑宣传早就应莫该以缴高品暮位，希高档摔次的翼高尚律生活识为宣块传宗货旨。为以宣闸传别顶墅小掀区的毁文化宿品位俘，以聪及生智活品延质为王卖点积。吸屈引那桶些对获生活罢质量圈有一燕定要浆求的茅客户眨前来瑞了解移。有3疤、键排本配合继时尚佩精品瓜商铺宿，打仁造全情新生厦活、虏娱乐梁、健糠康中汗心。享商铺溪的规占划出贪现，堤对别壳墅小酱区是粗有相把当大谱的影竟响。棒但同绘时，淡也只铺有通警过对叔商铺秆的较半好的漂规划监利用遵，才降能通翅过对顶视线淹的转氏移，抱促使卡客户阿把关毫心的件重点妙放在召，商典铺作邪为生展活配炊套合档理，美就近句商圈指购物刮便利歼的因述素来黑考虑虫。导第三锄章、往本案枪商业庭地产本推广凝建议替中国尝房地尿产正祝面临甩急剧误的洗降牌，森步入蚕一个盲商铺苹、写娇字楼喂、住廊宅三酱分天脾下、权鼎足穗之势即的全优新时容代，缺五花江八门薪、各比具类桥型的碰商业倾住宅捐的混叛合体怨层出漂不穷蹄，但馋值得练我们杯注意归的是雅，虽届然同阁出地险产体敌系，茅商业绣地产六的开扯发操肃作、伏经营隙理念闹与住筐宅却惜有着响很大券的不只同。严商业就物业汽与住两宅物语业的限差异兵：论作为雅一个嘱动态皮地产贿，商诞业地扎产主梳要依赴靠经我营获宴得收奏益，声需要饲依托鞋商业悉的地牲段价申值和妄经营愤特色宏。德商业挺性更诸强，耀对开裤发商惯和物谎业管凑理的沫商业谣经营笨、管剧理水罚平要卸求更拐高。托建筑漂的土山地出杏让金甘要比友住宅父高，筹而土宽地出拆让年瓦限却湿只窗有嫁4吩0侄年。醒相关蛾政策且规定坛，一蔑般商恶铺销稼售的危按揭筝贷款别不超逼过扑30赞0填万元侍，贷沉款额稿度最西高富为桑6笋成，是期限爱为靠1饼0胸年，牌利鸽率朵6.斯25掠%途。工晓程到善了具嚷备竣优工备踪案条矛件后寿，银昌行才今能放以款。帐消费葬者购估买商傍业物推业时临，按宾揭贷冠款的错月供欺必须注在房梳子即转将投薯入使午用时水才发拨生。拴缴纳葵的费帆用不译同。阿水、火电、消气热熄须按使专门穴的商代业市森政标句准缴庭费。摸后期吐的装厦潢、谁经营乔、维灭护等将费用乖大。获商业犯物业保开发惭汇报锡利润阿高，甜通常更是住绵宅投霸资镇的驼2~割4测倍。打房地套产开够发商中与商闪家的钩合作绵联合蜻将是妇以后经商业榜物业搬开发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