第七讲成本的测算和资金计划编制

房地产项目成本的测算和资金计划编制高承：工

民

建

高

级

工

程

师国

家

一

级

建

造

师房地产业职业经理人一、房地产项目成本的构成1、综合地价7、设计费2、配套用房建安费8、营销费3、社区配套建安费9、管理费

4、园林景观建安费10、财务费5、商品房建安费11、各项税款

6、报批报建费用

12、不可预见费

二、成本测算和资金计划编制

1、综合地价

序号.

时间项目

占地面积单位价格总款已付款本年（从首次付款月起）次年m2元/m2万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季1土地地价

2补交地价3佣金及契税

4办证登报费

5拆迁费用

6红线外市政设施费m元/m

◆给水

◆排水

◆燃气

◆电话、宽带◆红线围挡

合计

红线外市政设施费二、成本测算和资金计划编制

2、配套用房建安费

序号

时间

项目类别楼号建筑面积单位造价总工程款已付款本年（从首次付款月起）次年m2元/m2万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季1卫生中心（社区）公建

2人防建设费地下

3地下大车库地下

4半地下车库局部地下

5物业用房多层

6社区用房公建

7变电室（地上）多层

8备用房地上

地下9学校幼儿园公建

合计

按造价不同进行合并分类二、成本测算和资金计划编制

3、社区配套建安费

序号

时间

项目工程量单位造价总工程款已付款本年次年元/m2万元万元三季四季1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1给排水

◆室内给水

◆室外给水◆给水泵站

◆雨、污水2室外采暖

◆管道系统

◆热交换站

3燃气系统

◆室内管道

◆室外管道

◆调压站4室外电气◆接续箱到表后合计

二、成本测算和资金计划编制

3、社区配套建安费

序号

时间

项目总工程量单位造价总工程款已付款本年次年元/m2万元万元三季四季1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5智能化

◆监控对讲系统

◆巡更和一卡通

◆广播及背景音乐

◆

停车场管理

◆周界防翻越

6有线电视

7电话、宽带

8消防系统

9施工补偿费◆道路开口费◆公共设施赔偿10箱报箱合计

二、成本测算和资金计划编制

4、园林景观建安费

序号

时间

项目总工程量单位造价总工程款已付款本年次年m2元/m2万元万元三季四季1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1前期补偿费

◆拆人行道补偿

◆树木迁移补偿

2绿化建设费

◆草坪灌木植树

3建筑小品

◆标识系统

◆水景

◆小品

4道路广场建造◆车行道宅间路◆硬覆盖合计

二、成本测算和资金计划编制

4、园林景观建安费

序号

时间

项目总工程量单位造价总工程款已付款本年次年m2元/m2万元万元三季四季1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5围墙建造费

◆永久围墙建造

◆挡土墙

◆大门建造费

6室外照明

7室外零星设施

8泄洪渠

9三通一平费

◆临时道路

◆场地平整造型10临时设施费◆临时办公室◆临时围板合计

二、成本测算和资金计划编制

5、商品房（可售）建安费

序号

时间

项目楼号建筑面积单位造价总工程款已付款本年次年m2元/m2万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季1多层

◆

2小高层

◆

3高层

◆

4半地下车库◆

5

公建◆6甲方分包项◆电梯◆配电箱

◆窗

◆门

其它甲供甲包合计

二、成本测算和资金计划编制序号

时间

项目

总款已付款本年次年万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季1勘查丈量费

2测地形图

3岩土工程勘查报告

4勘查报告审图费

5测方格网

6规划定位放线费

7竣工核实测量费

8详规专家评审费

9详规公示登报费10建设项目环评费11防雷电审查费12古树迁移费13施工图设计审图费14招标委托代理费15劳保统筹费合计

6、报批报建费用（以项目地要求为准）

二、成本测算和资金计划编制

6、报批报建费用

序号

时间

项目

总款已付款本年次年万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季16建筑市场交易费

17价调基金

18施工合同公证费

19城建档案整理费

20文物勘探费

21白蚁防治费

22工程安全保证金

23民工工资保证金

24工程质量监督费25墙改专项基金26散装水泥押金27工程建设监理费28人防易地建设费29人防质量监督审图费30施工许可工证本费合计

二、成本测算和资金计划编制

6、报批报建费用

序号

时间

项目

总款已付款本年次年万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季31超环境噪音排污费

32垃圾排放管理费

33土壤氡浓度检测

34桩、强夯、换填检测费

35室内环境检测费

36环保检测费

37节能检测费

38智能检测

39基础设施配套费40户、单元、楼牌工本费41房产档案备案费42产权面积测绘费43物业维修基金44生活垃圾清运费45供热配套费合计

二、成本测算和资金计划编制

6、报批报建费用序号

时间

项目

总款已付款本年次年万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季46自来水测压费

47自来水施工保证金

48水土流失补偿费

49水资源费

50砂石管理费

51水表强检费

52水表锁闭阀、防盗阀、手抄器

53给水监理费

54水质分析化验费55购买水表56停水损失费57市政工程质量监督费58排水碰头费合计

二、成本测算和资金计划编制

6、报批报建费用

序号

时间

项目

总款已付款本年次年万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季59煤气琐闭阀、报警阀系统费

60煤气挂表费

61煤气保险费

62煤气内外线监理费

63临时电变压器租金

64临时电安装费.电费

65电力建设配套费

66电力勘察设计费

67电力电表费68电力电表安装费合计

二、成本测算和资金计划编制

7、设计费

序号

时间

项目

总款已付款本年（从首次付款月起）次年万元万元4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季1概念方案

2详规、建筑方案

3综合管网设计

4施工图设计

5景观设计

6排水设计费

7燃气设计费

8给水设计费

9供暖设计10晒图费合计

二、成本测算和资金计划编制

8、营销费

序号

.

时间

项目总款已付款本年次年万元万元4-121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1媒介广告费

◆广播

◆电视

◆互联网

◆报纸

◆户外广告

◆电子屏幕

◆直邮/夹带

◆公交广告◆数据营销◆影视/平面广告制作费2推广活动费◆销售活动费◆业主服务活动费◆专项展览场馆费合计

二、成本测算和资金计划编制

8、营销费

序号

时间

项目总款已付款本年次年万元万元4-121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3代理费

◆企划代理费

◆销售代理费4销售资料及礼品

◆销售资料制作费用

◆礼品制作费用◆销售模型费

5促销费用

◆促销礼品费

6现场包装费用

◆粉刷/喷绘费用◆道旗费用◆商业包装◆售楼处包装◆现场导识◆精神堡垒◆绿植鲜花费用合计

二、成本测算和资金计划编制

8、营销费

序号

.时间

项目

总款已付款本年次年万元万元4-121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月7销售中心费用

◆装修工程费

4家具及配饰

◆租金

8样板间费用◆装修工程费

5家具及配饰

◆租金

9销售环境改造费

◆围板费用◆销售通道合计

二、成本测算和资金计划编制

9、管理费

序号

时间

项目本年次年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季1员工薪金及福利

◆工资薪金

◆年底奖金

◆五险一金

◆交通费话费补助

◆员工取暖费

◆午餐补助

2办公费用

◆办公用品书报费◆车辆使用维护费◆水电费◆取暖费◆日常用品◆差旅费◆通讯费◆企业年检费◆业务招待费◆固定资产购置费合计

二、成本测算和资金计划编制

10、财务费用

序号

.

时间

项目本年（从付息月起）次年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一季二季三季四季1贷款额（银行1）

2贷款额（银行2）

3贷款利息（银行1）

4贷款利息（银行2）

5各月利息合计

合计

二、成本测算和资金计划编制

11、各项税款

序号