地产销售复苏持续放缓多地进一步放松限购政策

重点数据解读：根据统计局发布数据，1-4月份，全国商品房销售面积同比下滑0.4%，销售额同比增长8.8%，销售均价同比增长9.2%，房地产开发投资完成额下滑6.2%，新开工面积累计同比下滑21.2%，竣工面积同比增长18.8%，房地产开发企业到位资金下滑6.4%。4月数据相比之前高频跟踪下来的数据要更好，主要是由于3月开始统计局数据对于22年基数进行调减，4月讲调减的幅度和范围进一步扩大，调整前的房地产销售面积当月同比为-11.8%，调整后为5.5%，反映当前4月销售数据的复苏存在较大分歧，结合当前高频跟踪数据的情况，我们认为商品房销售仍处于较为缓慢的复苏阶段。此外，投资端的亮点依旧落在竣工端，在“保交楼”相关政策发力下竣工端延续增长，考虑到央行一季度政策报告反映去年出台的2000亿保交楼贷款基本已支出，预计今年竣工增速有望突破7%。而新开工端依旧未见改善，在地产销售尚未快速修复之前，房企仍然持续缩表，预计未来一到两年土地市场供应量进一步压缩。重点政策方面：5月16日，南京产业聚集区放松限购，南京户口及符合条件的外地居民均可新增一套购房指标。从今年南京的商品房成交数据来看，截止本周南京商品房成交面积为303万平方米，同比去年下滑20.8%。考虑到今年全国地产不管是在政策、房企情况及居民意愿与能力相比去年均有所改善，当前南京房市的下滑反映出来南京购买力超预期的弱。为进一步稳住南京商品房销售的复苏进程，逐步缩小限购区域范围，或有效带动刚需和改善性住房需求入市。从近期的成交数据来看，我国商品房占比最大的二三线城市同比已转负，商品房复苏仍存较大压力。展望二季度，

未来销售修复的关注重心将落到居民购房意愿上，预计二季度商品房销售面积有望环比回升。1核心观点：地产销售复苏持续放缓，多地进一步放松限购政策重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。目录一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪五、本周重点放松施策一览3房地产销售数据总览——本周商品房成交同比涨幅进一步收窄41城本周同比涨幅为1.2%本周41城中一线城市商品房成交面积同比上涨114.3%本周41城中二线城市商品房成交面积同比下跌1.5%本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌41.5%30大中城市一线城市二线城市三线城市环比同比本周1.2%上周16.2%本周114.3%上周64.6%本周-1.5%上周16.2%本周-41.5%上周-11.5%本周-17.6%上周94.3%本周-3.3%上周100.6%本周-16.6%上周114.7%本周-35.8%上周46.9%-600-400-20002004000100200300400500

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W52万平米同比二线城市商品房成交面积（12个）2019 2020 2021202220233002001000-100-200-300-400-500-600500450400350300250200150100500W1

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W52万平米同比三线城市商品房成交面积（25个）2019 2020 202120222023

4003002001000-100-200-300-400-500-600050100150200250W1

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W52万平米同比一线城市商品房成交面积2019 2020 202120222023

400一、一线城市政策效果——以下调房贷利率为主，当前同比持续上行上海商品房成交面积——季节性北京商品房成交面积变化情况——季节性上海商品房成交面积变化情况北京商品房成交面积变化情况010203040506070W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019上海商品房成交面积2020 202120222023010002000300040005000010203040506070万平米上海商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）120100806040200-20-40-60-80051015202530万平米北京商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）0510152025303540W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019北京商品房成交面积2020 202120222023前10周

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当周4中信期货研究所深圳商品房成交面积——季节性广州商品房成交面积——季节性深圳商品房成交面积变化情况广州商品房成交面积变化情况一、一线城市政策效果——以下调房贷利率为主，当前同比持续上行0510152025W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019深圳商品房成交面积2020 202120222023140120100806040200-20-40-60024681012万平米深圳商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）-20002004006008001000120005101520253035万平米广州商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）01020304050607080W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019广州商品房成交面积2020 202120222023前10周

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当周5中信期货研究所二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数城市仍处季节性低位杭州商品房成交面积——季节性南京商品房成交面积——季节性杭州商品房成交面积变化情况南京商品房成交面积变化情况0102030405060W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019杭州商品房成交面积2020 202120222023010020030040050051015202530万平米杭州商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）50454035302520151050W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019南京商品房成交面积2020 202120222023-40-20020406080100510152025万平米南京商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）0-1000-60前10周

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当周6二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数城市仍处季节性低位武汉商品房成交面积——季节性成都商品房成交面积——季节性武汉商品房成交面积变化情况成都商品房成交面积变化情况020406080100120W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019武汉商品房成交面积2020 202120222023-40-200204060801001020304050万平米武汉商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）1009080706050403020100W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019成都商品房成交面积2020 20212022202310203040506070605040302010908070万平米成都商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）0-6000前10周

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当周7二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数城市仍处季节性低位青岛商品房成交面积——季节性苏州商品房成交面积——季节性青岛商品房成交面积变化情况苏州商品房成交面积变化情况020406080100120140W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019青岛商品房成交面积2020 202120222023020406080100120102030405060万平米青岛商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）1009080706050403020100W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019苏州商品房成交面积2020 202120222023-40-2002040608010051015202530万平米苏州商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）0-200-60前10周

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当周8二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数城市仍处季节性低位福州商品房成交面积——季节性南宁商品房成交面积——季节性福州商品房成交面积变化情况南宁商品房成交面积变化情况0510152025W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019福州商品房成交面积2020 202120222023-60-40-20020406080987654321万平米福州商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）01020304050607080W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019南宁商品房成交面积2020 202120222023120100806040200-20-40-60510152025万平米南宁商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）0-800-80前10周

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当周9二、二线城市政策效果——集中在放松限购限售，多数城市仍处季节性低位济南商品房成交面积——季节性佛山商品房成交面积——季节性济南商品房成交面积变化情况佛山商品房成交面积变化情况50454035302520151050W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019济南商品房成交面积2020 202120222023806040200-20-40-60-80-10051015202530万平米济南商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）50454035302520151050W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019佛山商品房成交面积2020 202120222023706050403020100-10-20510152025万平米佛山商品房成交变化情况每周成交 同比（右轴）0-1200-30前10周

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当周10三、三四线城市政策效果——集中在降首付，多数城市当月同比未见起色惠州商品房成交面积——季节性扬州商品房成交面积——季节性惠州商品房成交面积变化情况扬州商品房成交面积变化情况0246810121416W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019惠州商品房成交面积2020 2021202220230100200300400500600700123456万平米惠州商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）-5005010015020012345678万平米扬州商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）02468101214W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019扬州商品房成交面积2020 2021202220230-1000-100前10周

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当周11三、三四线城市政策效果——集中在降首付，多数城市当月同比未见起色温州商品房成交面积——季节性柳州商品房成交面积——季节性温州商品房成交面积变化情况柳州商品房成交面积变化情况1009080706050403020100W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019温州商品房成交面积2020 202120222023350300250200150100500-50102030405060万平米温州商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）0510152025303540W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019柳州商品房成交面积2020 202120222023-40-200204060987654321万平米柳州商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）0-1000-60前10周

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当周12三、三四线城市政策效果——集中在降首付，多数城市当月同比未见起色台州商品房成交面积——季节性宁波商品房成交面积——季节性台州商品房成交面积变化情况宁波商品房成交面积变化情况010203040506070W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019台州商品房成交面积2020 202120222023-40-20020406080510152025万平米台州商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）50454035302520151050W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019宁波商品房成交面积2020 202120222023140120100806040200-2051015202530万平米宁波商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）0-600-40前10周

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当周13三、三四线城市政策效果——集中在降首付，多数城市当月同比未见起色江门商品房成交面积——季节性莆田商品房成交面积——季节性江门商品房成交面积变化情况莆田商品房成交面积变化情况024681012W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019江门商品房成交面积2020 202120222023-2002040608010012345678万平米江门商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）181614121086420W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米

2019莆田商品房成交面积2020 202120222023-5005010015011223万平米莆田商品房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）0-400-100前10周

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当周14四、二手房成交情况——二线城市成交韧性强，一线城市同比回升全国19城二手房成交面积——季节性一线城市二手房成交面积——季节性全国19城二手房成交面积变化情况一线城市二手房成交面积变化情况050100150200250300W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51平方米

2019全国19城二手房成交面积2020 202120222023010203040506070W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51万平米

2019全国19城二手房成交面积

一线城市2020 202120222023020406080100120140050100150200250300万平米全国二手房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）020406080100120140010203040506070万平米一线城市二手房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）前10周

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当周15中信期货研究所二线城市二手房成交面积——季节性三线城市二手房成交面积——季节性二线城市二手房成交面积变化情况三线城市二手房成交面积变化情况050100150200250W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51平方米

2019全国19城二手房成交面积

二线城市2020 202120222023180160140120100806040200050100150200250万平米二线城市二手房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）051015202530W1W3W5W7W9

W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51万平米

2019全国19城二手房成交面积

三线城市2020 202120222023-40-2002040608010002468101214万平米三线城市二手房成交面积变化情况每周成交 同比（右轴）前10周

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当周16四、二手房成交情况——二线城市成交韧性强，一线城市同比回升五、本周重点放松施策一览资料来源：公开资料整理

中信期货研究所

17时间事件地区/部门地产政策与高层表态政策工具2023/05/20济南出台住房公积金新政：灵活就业缴存人可自行确定月缴存金额济南放宽后的灵活就业人员群体为：达到法定就业年龄，在本市以个体经营、非全日制、新业态等方式灵活就业且作出书面承诺的具有完全民事行为能力或视为完全民事行为能力的各类人员。方案提出，针对灵活就业人员收入的不稳定性，构建相对独立的缴存机制。参加住房公积金制度的灵活就业人员（以下简称灵活就业缴存人）采取签订缴存协议方式明确双方权利义务。在济南住房公积金月缴存金额上下限范围内，灵活就业缴存人可自行确定月缴存金额，且每月均可自主变更。公积金2023/05/19北京房地产中介行业协会召开座谈会探讨中介费率问题北京北京房地产中介行业协会于17日邀请房产经纪公司召开座谈会，谈论了房产交易中介费率问题。涉及的问题主要有两点，一是中介费率是否有下调空间，二是中介费买卖双方共同承担的可能性。北京房地产中介行业协会相关负责人表示，这次座谈会主要讨论了住建部、市场监管总局发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》，研究如何落实意见要求，引导交易双方共同承担服务费用。上述负责人强调，该场座谈会是“探讨交流，没结论”，房产经纪公司也是在研究阶段。房产交易中介费2023/05/18杭州再次放松限购

余杭区7个街、镇社保满一个月即可购房杭州杭州市余杭区瓶窑镇及中泰街道放松限购，外地居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5年即可购第2套房。对此，余杭区住建局相关人士向记者证实，该消息基本属实，本次共有瓶窑镇、中泰街道、仁和街道等7个街道、镇