南国星岛湖旅游度假区扩改建工程项目可行性研究报告

PAGEPAGE29南国星岛湖旅游度假区扩改建工程可行性研究报告目录一、总论（一）项目名称…………3（二）承办单位概况……………………3（三）可行性研究报告编制依据………4二、项目背景与前景（一）项目概况…………5（二）项目建设背景……………………6（三）项目建设必要性…………………7三、项目市场分析（一）客源市场分析……………………9（二）北海客源市场规模预测…………11（三）星岛湖旅游度假区游客量预测…………………11四、项目建设条件（一）自然环境…………12（二）区域条件…………13五、项目建设方案（一）项目建设范围……………………15（二）项目建设指导思想………………15（三）度假区性质与建设目标…………15（四）景区旅游产品开发………………16（五）项目建设总体布局………………17（六）项目建设重点……………………18（七）环境容量与游客容量……………19（八）旅游线路组织……………………19六、景区重点建设项目（一）宗教文化区………20（二）南国水乡区………21（三）水浒文化区………22（四）植物观赏园………23（五）接待服务区………24（六）休闲垂钓区………27（七）水上游乐区………28七、景区基础设施工程及环境整治（一）道路和交通………29（二）供电………………30（三）供水………………30（四）排水………………31（五）消防………………31（六）环境整治…………31八、项目实施进度计划（一）项目建设进度……………………31（二）项目建设四阶段…………………32九、结论及建议：（一）结论………………33（二）建议………………33十、项目财务评价（一）投资估算及资金筹措……………34（二）项目财务分析………………34**南国星岛湖旅游度假区扩改建工程可行性研究报告一、总论（一）项目名称：北海南国星岛湖旅游度假区改扩建工程（二）建设单位概况：建设单位：广西北生集团有限责任公司法定地址：广西北海市北海大道168号法人代表：何玉良广西北生集团有限责任公司是一家集高新技术产业及产品的研究与开发，生物制药，高新建筑材料的开发与生产，农业产品的种植、加工、销售，旅游资源开发经营，房地产开发为一体的高新科技企业，总资产50亿元。北生集团下属企业有广西北生药业股份有限公司、海玉农业开发有限责任公司、科技开发有限责任公司、东珠实业有限责任公司、物业管理有限责任公司、碧菱建材有限责任公司、建筑工程有限责任公司、广告装饰有限责任公司、医药销售总公司等多家公司，销售网络遍布全国各地。北生集团现有员工2000余名，专业覆盖20多个门类，大专以上学历专业人员900余人，其中博士、硕士65人，高级职称97人。北生集团以生产、加工、出口、销售和综合服务为主要经营方式，拥有药品GMP生产基地7个，先进的药品生产线18条，生产车间70多间，中药材GAP种植基地5万亩。2004年北生集团交纳税金6385万元，是北海市纳税大户。2004年，北生集团又荣获广西和北海市先进基层党组织、“全国先进民营企业”称号。（三）可行性研究报告编制依据：1、有关法律法规（1）《中华人民共和国森林法》；（2）《中华人民共和国环境保护法》；（3）《中华人民共和国野生动物保护法》等法律；（4）《旅游规划通则》；（5）《旅游区（点）质量等级的划分与评定》；（6）《中华人民共和国城市规划法》；（7）《中华人民共和国环境保护法》；（8）《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规；（9）《风景名胜区管理暂行条例》、《野生植物保护条例》；（10）广西区人大颁布的《广西壮族自治区旅游管理条例》、《广西壮族自治区的风景名胜区管理条例》。2、有关规范、规程及标准（1）中华人民共和国国家标准《旅游规划通则》、《风景名胜区规划规范》（2）《旅游区（点）质量等级的划分与评定GB/T17775—1997》，《公路工程技术标准》、《建筑给排水设计规范》、《室外给水设计规范》等。（3）国家有关项目可行性研究报告编制的规定、标准。3、有关规划、计划（1）《广西旅游业“十五”计划和2010年远景目标规划》；（2）《自治区党委、自治区人民政府关于进一步加快广西旅游产业发展的实施方案》；（3）《广西壮族自治区旅游产业发展总体规划》及《近期重点实施计划》；二、项目背景与前景（一）项目区域概况星岛湖旅游度假区位于洪潮江水库库区，与钦州、灵山辖毗邻。洪潮江水库面积50平方公里，设计总库容量7.03亿立方米，有着较好的旅游产业开发前景。洪潮江水库建成后，淹没了许多山谷，有1026个山岭顶部露出水面，如星罗棋布在湖面，故称之为星岛湖。星岛湖区（洪潮江水库、合浦县辖区）有483座岛屿，项目规划所辖岛屿382个，水面25.08平方公里。1995年，星岛湖建立省级旅游度假区，1995年3月星岛湖度假区管委会成立。度假区内设游乐场、相思园、度假村、迎宾馆、商场、游泳池、林荫垂钓区、野果自采区等。1996年，中央电视台把星岛湖作为电视剧《水浒传》的两个主要外景拍摄基地之一，合浦县人民政府为此投资了2870万元，在湖区相距2.5km的东西两个景区，分别建设了聚义厅、水寨、后寨、文殊院、苏杭水街、涌金门、了望台、石桥、宝塔等景点。（二）项目建设背景1、中国的旅游业中国的旅游业是改革开放的产物，在短短的二十多年时间里，中国的旅游业经历了从崛起到平稳发展的过程。在国内，旅游业从无到有，逐渐发展成一个初具规模的独立产业；在国际上，中国从一个无名小卒一跃成为亚州旅游大国，跻身于世界旅游大国的行列。2002年是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，旅游外汇收入达178亿美元；国内旅游人数达7.84亿人次，国内旅游收入达3522亿元人民币；旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%，比上一年提高了0.15个百分点。旅游业作为国民经济新的增长点的地位得到了进一步巩固和发展。2、广西的旅游业广西具有极其丰富的旅游资源。在党的十六大以来，广西壮族自治区党委、政府采取了一系列有力措施，把旅游业作为广西国民经济的支柱产业和新的经济增长点来抓。成立了旅游产业发展领导小组，加强对旅游工作的领导；制定了以旅游景点、景区建设为中心，以提高服务质量为重点，以桂林山水、民族风情、边关风光为特色，立足国内，面向市场，把广西建设成为特色鲜明、设施完善、服务一流、驰名中外的旅游先进省区的基本思路；明确了“四区一带一龙头”的具体规划；完善了有关法规；每年都拿出了一定的资金来扶持旅游业的发展。近年来，广西的旅游业呈现出快速发展的良好势头，1999年和2000年连续两年接待海外旅游者人数增长速度在全国排第一位。2001年，全年入境旅游人数达846万人次，2002年全年入境人数达1230万人次，到2004年全年入境人数减至620万人次，呈现骤减发展趋势。3、项目建设区旅游开发现状南国星岛湖旅游度假区旅游资源的最大特点是湖广、水秀、岛屿众多、绿树成荫，加之冬暖夏凉、交通方便，是一处具有广阔发展前景的大型旅游度假胜地。1993年下半年，受合浦县政府的委托，中国城市规划设计研究院北海分院，经过对湖区的多次踏勘考察，于1994年12月编制完成了合浦南国星岛湖旅游度假区总体规划。1995年3月，经自治区人民政府批准，南国星岛湖旅游度假区管委会正式成立。1996年，中央电视台把星岛湖作为电视剧《水浒传》的两个主要外景拍摄基地之一，合浦县人民政府为此投资了2870万元，在湖区相距2.5km的东西两个景区，分别建设了聚义厅、水寨、后寨、文殊院、苏杭水街、涌金门等景点。同时，在原水库管理机构所在地，配套建设了相思园度假村、星岛湖迎宾馆及游船、快艇等一批旅游服务设施。几年来，星岛湖度假区充分利用拍摄《水浒传》的广告效应和湖区山青水秀、充满野趣的资源优势，积极开展观光、休闲、度假等旅游活动，吸引了大批来自区内外的游客。目前，由于景区景点土地、产权关系复杂，人员臃肿（317人），主要存在如下几个主要问题导致游客稀少，收效甚微。（1）管理混乱，措施不力。度假区管理体系和北海市水库管理机制相互交织，互不协调，各管其是；（2）资金紧张，经营管理费用匮乏；（3）景区景点疏于管理和维护，旅游设施落后，景点人为损坏严重，游船破旧，宾馆、酒店服务档次、水平较低等，导致到2004年旅客骤减至15万人次。（二）项目建设必要性1、项目建设是加快旅游度假区发展的需要今年以来，自治区党委、政府在“将广西建成旅游大省”战略目标的基础上，做出了以景区景点开发为中心，加快旅游产品建设的战略部署。北海市作为桂南旅游经济区的龙头城市，旅游业正逐渐成为全市国民经济建设中的支柱产业和新的经济增长点，市旅游局根据全区和全市旅游业发展总体规划，提出了北海市旅游业发展以银滩为主体：配套完善涠州岛和星岛湖两翼；体现海洋风情、异国情调、南珠文化三种特色；培育银滩休闲度假游、涠洲岛海洋生态游、星岛湖山水风光游、中越海上跨国游四大精品；形成市区、涠洲岛、廉州镇、星岛湖、红树林五大旅游度假区的构想。可以看出，星岛湖旅游度假区在全市旅游格局乃至全区的旅游格局中均具有极其重要的地位。因此，充分发挥湖区山青水秀的资源优势，利用水浒拍摄基地的有利条件，进一步加快景点建设并完善其服务功能，尽快形成特色鲜明、有强大吸引力的旅游度假胜地，不仅是星岛湖度假区自身建设的需要，对构架和完善北海的旅游格局也具有十分重要意义。2、项目建设是提高旅游度假区竞争力的需要星岛湖度假区作为一个山水风光型的大型景区，在资源优势上，与北海形成“一咸一淡，一海一湖”的反差。这种差异，不仅在客观上可以满足不同游客的需求，同时，在资源的有效利用上，与北海形成合理的地域分工和优势互补，可以最大限度地扩展整个北海市的旅游空间。但这种静态的山水风光型景区在资源的旅游效用上具有递减性。随着时间的推移，会产生游客量和竞争力都逐年下降的不利局面。如何因地制宜地设计景点，进行合理配置，而又保持原有的特色，历来是这一类景区的难题。本项目充分考虑了各种因素的影响，以环境协调性原则、功能多样性原则、效用稳定性原则、旅游行为多元性原则为出发点，在功能分区上，以湖、山、岛等客观旅游资源为基础，以创造性旅游资源为重点，形成集旅游观光、水上运动、避寒度假、求知访古、宗教文化、民族风情、康复医疗、现代娱乐及购物旅游于一体的多功能风景区，较好地解决了旅游效用递减的问题，增强了市场吸引力和竞争力。3、项目建设是合理规划旅游度假区的需要本项目所提出的“因地制宜、突出特色、集中布置、浓缩景观”的规划建设原则，在资本的存量与增量的结合上找到了一个较好的切入点。更加有利于合理利用资源，降低建设成本以及湖区生态环境的保护。三、项目市场分析（一）客源市场分析1、客源市场现状分析1995年3月星岛湖度假区管委会成立后，特别是水浒拍摄基地建成并投入拍摄后，星岛湖成为北海市的一个重要的旅游热点地区，每天游客络绎不绝，最高峰时每天接待的游客量达到12500人。但自1996年开始特别是2000年以后，由于景区缺乏新的投入和维修，星岛湖景区对游客的吸引力正逐年下降，游客量也从高峰期的31万/年降至目前的15万/年。（见表1）星岛湖各年旅游人数及旅游收入情况年份20002001200220032004国内游客（万人次）3128302015旅游收入（万元）950846900621520北海市各年旅游人数及旅游收入情况表2年份20002001200220032004国内游客（万人次）258228700213310境外游客（人次）100027848760059375075旅游收入（万元）6730058000568006130066310创汇（万美元）271.03251.60234.01314.63353.862、客源市场地域结构分析根据抽样调查表明：在北海的旅游者中，北海本地旅游者占14.9%，广西其他地区占57%，西南五省区、广东、海南的游客占16.7%，国内其他地区占9.6%，境外游客占1.8%。由此可见：（1）虽然北海游客数量增长较快，但客源市场主要集中在广西境内，占游客总数的71.9%，其他地区的市场份额较小，还有待于开拓，且市场的总体规模也还不大。（2）国内游客所占比重很大，海外游客量很少，但主要来自离北海较近的港澳等地。与北海市要建成国际旅游城市的目标相距遥远，与北海市丰富的旅游资源也不相协调。但随着中越海上旅游航线的正常营运，大西南地区与北海之间山海之旅的沟通以及全区“四区一带一龙头”旅游区域经济的实施，北海市的客源市场必将会发生质的变化，不仅游客量会有较大幅度的增长，客源的地域结构也将从以区内游客为主逐渐变以区外游客和境外游客为主。2000年，北海市境外游客量急剧增加，外汇收入大幅度增长的强劲势头也充分证明了这一点。3、游客停留时间及旅游消费状况分析从游客在北海的停留时间看，一日游占39.3%，多日游60.79%（主要是会议旅游和公务旅游），由于游客来北海旅游目的不同，他们在北海停留的时间也有明显差异，全部游客在北海平均停留2.9天，其中公务旅游（含会议旅游）为5.5天，观光浏览为2.3天，探亲为7.1天，其他为2.2天，见表3。来北海市的游客平均停留时间调查统计表表3出行目的客源地公务观光探索其他合计广西境内2.02.15.31.72.2西南五省及广东、海南5.83.08.02.03.5国内其他地区8.73.110.54.05.4国际、港、澳台5.82.04.87.5合计5.52.37.12.02.9星岛湖的游客，其旅游目的基本上为观光游览，而且不论来自何处，其停留时间都基本在0.5—1天范围内。这不仅是星岛湖旅游资源的极大浪费，也是其旅游收入不高的主要原因。增加旅游景点，合理配置项目、提高服务质量、延长游客的停留时间，是本项目建设的基本出发点。4、旅游客源市场定位根据旅游客源市场现状和旅游区区位条件分析，北海星岛湖度假区旅游市场定位为：（1）以国内客源市场为主，海外入境客源市场为辅。（2）国内客源市场以广西区内、大西南和珠江三角洲的游客市场为主，国内其他省区次之。（3）入境市场以港澳台、东南亚为主，带动欧美客源市场。（二）北海客源市场规模预测客源市场的大小取决于旅游区的旅游内容、服务、管理、对外交通联系，国民的收入水平与消费偏好等诸多因素。根据中科院地理所旅游规划中心编制的“北海市旅游业发展与布局总体规划”测算，北海市“九五”期间，国内游客的平均增长率为18.5%；2001—2010年国内游客的平均增长率为11.0%，境外游客的平均增长率为30%，北海市今后年游客量变化情况如表4。北海市2005—2010年游客量预测表表4单位：万人次年份200520062007200820092010国内游客量570600660739820911境外游客量4.836.278.1610.613.7917.92（三）星岛湖旅游度假区游客量预测由于资源类型的差别和旅游项目的特色因素所构成的互补性，星岛湖度假区将长期作为北海市旅游格局中重要的一翼存在，根据分析表明，星岛湖度假区建成后头三年的国内游客量约占北海市国内游客量的25%左右，随后维持稳定至2010年，而境外游客量则在头三年占到20%左右，然后保持稳定。按星岛湖旅游度假区2005年进入建设期，2年建成考虑，其2005—2010年游客量变化情况如表5所示：星岛湖旅游度假区2005—2010年游客量预测表表5单位：万人次年份200520062007200820092010国内游客量20100166180180181境外游客量0.481.251.632.122.122.12四、项目建设条件（一）自然环境1、地理位置南国星岛湖旅游度假区位于广西合浦县西北部低山丘陵区，距合浦县城21km，距北海市52km。原为1964年5月建成的洪潮江水库，水库面积50km2，库容7.03亿m3，库区有大小岛屿1026个如繁星般分布在广阔的水面上。2、地形地貌库区地处丘陵山区，海拔标高31.4—59.3米、土壤由沙页岩发育而成的砖红性土壤构成，地耐力可达16—25t/m2。3、气候星岛湖属南亚热带季风型海洋性气候，日照强烈，热量充足，雨热同季、冬干夏湿，夏无酷暑，冬季暖和。年平均气温22.0℃，极端最高气温37.0℃，极端最低气温—0.8℃，年平均降雨量1666mm，年平均蒸发量1150mm4、土壤湖区的土壤属第四沉积岩发育而成，由沙岩为主发育的砖红性土壤。土壤偏酸性，土层深厚，适宜种植亚热带针、阔叶树种，但山坡土壤较水边土壤贫脊。5、生物湖区地形复杂，气候温暖，雨量充沛，植被丰茂，为野生动物和呜禽类、雉鸡类的繁衍提供了良好的生存条件，主要动物有：苍鹭、池鹭、草鹭、野鸭、翠鸟、杜鹃、伯劳、黄鹂、相思鸟、八哥、斑鸠、画眉、鹧鸪、鹌鹑、竹鸡、喜鹊、灰鹊、猫头鹰、鹞、隼、松鼠、獾、大灵猫、小灵猫、穿山甲等，这些动物品种，有的游憩在水面，有的飞翔在空中，有的栖息在枝头，给湖区增添了无穷的野趣、情趣和生机。（二）区域条件1、历史沿革星岛湖距北海市52公里，位于合浦县城西北。1964年5月建成洪潮江水库，其是一座集灌溉、发电、供水于一体的国家大II型水利工程。2、基础设施条件（1）服务设施有迎宾馆、相思园度假村、综合商场、游乐场、游泳池、酒楼等，具备同时接待500人食宿的条件。（2）水度假区目前建有自动抽水装置一套，有容量为60吨的水塔一座。可满足目前各服务设施生活用水的需要。（3）电目前的供电线路由钦廉林场引来，电压等级为10kv，度假区配置有10/0.4kv，容量为100kvA的变电站一座，可满足度假区工作、生活和开发建设的需要。（4）通信度假区已铺设容量为500门的通信光缆和移动电话中转点，目前的电话装机量才70多门，富余能力较大。（5）道路度假区与南北二级公路及桂海高速公路之间均已修通砼路面的公路，可满足开发建设各种设备、材料的运输需要。3、外部环境条件（1）领导重视旅游度假区的旅游开发得到上至自治区政府、北海市政府、北海市旅游局、北海市水利局、电力管理局等下至合浦县委、县政府洪潮江水库管理部门领导的高度重视。（2）资源丰富旅游度假内动植物资源丰富，森林茂密，岛屿湖水奇丽多姿，人文景观神奇。（3）环境质量好湖滨大气质量良好，负离子浓度高，冬季气温温和，水质可达到国家一级标准，无须处理可直接饮用。（4）交通便利乘汽车至北海只需50分钟，至自治区首府南宁只需1个半小时，依托北海、南宁两市的交通枢纽，旅游度假区可直通国内外各地。（5）地理位置优越旅游度假区地处广西旅游大格局三角旅游线上，位于北海、南宁旅游区的中间，是南宁、柳州至北海的必经之地，南距北海市52km，北距南宁市186km。（6）市场广阔旅游度假区周边人口稠密，在直线距离500km范围内，有桂林、南宁、广州、深圳、珠海到北海的年旅游人数分别达到35.6万人次，207.9万人次、221.8万人次和42.15人次。旅游度假区有本地附近城镇居民和桂林市、南宁市等国内外游客作客源依托，其市场前景十分广阔。五、项目改扩建方案（一）项目改扩建指导思想以北海为依托，以市场为导向，以保护为前提，充分利用自然生态旅游资源优势，积极开发回归自然、享受自然、体验自然的旅游产品，建成一个功能完善、设施完备的生态旅游区。（二）项目改扩建范围本项目区域的范围为：整个景区规划总面积为73.5公里，其中陆地面积为48.42公顷，水域面积为25.08公顷。（三）项目扩改建内容1、扩改建并完善、丰富水浒文化区高档旅游配套服务设施，如扩改建水浒东、西景区景点，完善和丰富景点内所有配套设施。2、新建宗教文化区、南国水乡区、水上游乐区、植物观赏区和休闲垂钓区，配套扩改建以观光游览、休闲度假为主要功能，集民俗风情、水上娱乐、疗养健身、会议旅游于一体高标准旅游服务设施。3、扩改建和完善旅游保障服务设施，提高高档住宿、会议接待设施和档次，完善道路交通、供电通信、给排水等旅游设施服务体系等等。（三）建设目标与建设重点1、总体目标根据旅游区的区位条件，景观资源分布，景观特色及自然地理条件综合考虑北海市旅游圈旅游发展体系，以及当今旅游市场的发展趋势，确定星岛湖度假区的性质为：以清碧奇特的湖泊景观为基础，以千姿百态的岛屿风光为特色，以观光游览、兴趣旅游、娱乐旅游、休闲度假为主要功能，集水上娱乐、疗养健身、会议旅游于一体的湖滨型生态旅游区。2、建设目标（1）近期建设目标至2006年，完善大部分基础设施，并初具规模，具有很强的接待能力，把旅游区建成具有较大影响力的生态旅游区，成为游客回归自然、休闲、度假的好去处。年接待国内游客100万人次，境外游客1.25万人次。（2）远期建设目标至规划期末（2013年），旅游区基础设施完善，逐步形成特色鲜明，有较高知名度，成为著名的生态旅游区，区内游客向往的娱乐、健身、休闲、度假旅游区。年接待国内游客213万人次，境外游客3.12万人次。3、项目建设重点（1）景区景点建设①景区景点的建设重点是完善和丰富南国水乡区和水浒文化区；②新建宗教文化区、南国水乡区、水上游乐区、植物观赏区和休闲垂钓区。（2）旅游服务设施建设①在接待服务区、湖滨游乐区、江南水乡文化区建立游客服务中心，在休闲度假区设立服务楼，设管理机构，在各个功能区均设立入口引导标志观景亭和购物服务点，旅游管理设施。②完善住宿接待设施，提高星级住宿接待设施的档次。（3）道路交通星岛湖旅游度假区外部交通系统已经形成，项目的道路建设重点在于新建或改造度假区内的车行主干道以及新建停车场、旅游环道、游览步道、桥梁、码头等交通设施形式便捷的交通网络。（4）供电通信星岛湖旅游度假区由于各功能区的项目建设相应独立，供电在现有设施增容基础上，就近接引高压输电网，架设电缆，建立相应电设施，解决各区域的用电问题。（5）给排水根据星岛湖旅游度假区用水点的分布，采用相对集中、分片供水的方式，各用水区域设立相对独立的给水系统。度假区内排放的餐饮污水、公厕污水和其他生活污水，经三级化管道收集，格栅过滤后，采用无动力污水交货装置处理达标后排放。雨水水沟随各项目而建，其他雨水则随自然地形进行排放。（6）自然生态环境保护在旅游区内实施森林“三防”体系建设，对度假区内宜林荒山区域实行植树造林，在主要道路两侧开展植物景观建设。加强对岛屿、水体景观的保护，在游客集中活动区和主要公路、道路两侧建设旅游厕所，在游览线路和游客休息地设置垃圾箱，垃圾集中清运。（四）景区旅游产品开发1、旅游产品开发受市场经济规律和自然生态规律的双重作用，因此旅游区旅游产品开发以市场需求为导向，因地制宜，合理开发并深化产品的文化内涵。根据星岛湖旅游度假区资源环境特点，客源市场、区位条件等因素，确定旅游区旅游产品开发思路为：根据不同年龄段游客身体、心理等特点要求，开发丰富多彩、积极向上、回归自然、贴近自然、感受自然的生态旅游产品，使旅游区满足游客放松身心、求新求奇、体能锻炼要求。根据星岛湖旅游度假区有利条件和各种优势，并针对星岛湖旅游度假区现状的不足，在充分保护和利用现有风景旅游资源基础上，遵循森林生态学、景观生态学和园林美学的原理，深掘自然山水文化、森林生态绿色文化和地方历史文化内涵。将风景区构筑成一个特色突出，文化品味高的旅游度假区。2、旅游区旅游产品开发根据旅游度假区的资源条件和客源市场需求的特点，开发内容多样、结构合理的产品，全方位、多层次满足游客的各种需求；产品同时要注重参与性和消遣性，让游客在消遣娱乐活动中，可以增长知识、锻炼身体、陶冶身心。（五）项目建设总体布局1、总体布局原则（1）全局考虑，统筹安排，合理划分和利用地域空间，根据资源特色，因地制宜地划分功能区。（2）合理组织安排各功能系统，使各功能区域合理过渡，相互协调发展，构成一个有机整体。（3）便于开发建设和经营管理，立足长远，留有发展余地。（4）旅游区建设的布局、密度、数量和风格，办求与自然环境保持协调、和谐统一。2、总体布局根据旅游区的性质和布局原则，并充分考虑主体功能要求、资源特点、建设用地的合理安排、地域空间的完整性等因素，将星岛湖旅游度假区划分为七个区即宗教文化区、南国水乡区、水上游乐区、接待服务区、植物观赏区、休闲垂钓区、水浒文化区。景区在空间布局上又可划为东、西两大区。项目区项目区东大区西大区水上游乐区植物观赏区南国水乡区接待服务区宗教文化区休闲垂钓区水浒文化区（六）环境容量与游客容量1、环境容量是指保证旅游自然生态环境质量不降低的前提下，在一定的时间、空间范围内，满足游客舒适、安全、卫生、方便的旅游需求，旅游资源允许容纳游客的承载能力。采用面积容量法测算项目区的环境容量。规划区的最大日环境容量为20000人次。根据本规划区的气候条件可游天数250天计，测量结果，年环境容量为500万人次。2、游客容量游客容量是指在特定条件下，游客一天最佳游览时间内项目区可游区域所能容纳旅游者的能力，其数值一般小于或等于旅游区的环境容量，是旅游开发和环境保护的重要依据。规划区的日旅客容量为15000人次，年游客容量为440万人次。（七）旅游线路组织1、由于旅游区活动组织以各种参与性活动内容为主，停留时间也较长，而且不同的团体开展的活动也各不相同。（1）一日游A、大门（接待服务区）——宗教文化区——水浒文化区——南国水乡区——植物观赏区——水上游乐区——返回B、大门（接待服务区）——休闲垂钓区——宗教文化区——水浒文化区——返回C、大门（接待服务区）——南国水乡区——植物观赏区——水上游乐区——返回（2）二日游大门（接待服务区）——休闲垂钓区——宗教文化区——水浒文化区——返回（宿接待服务区）——南国水乡区——植物观赏区——水上游乐区——返回2、外部游线可把旅游区融到整个桂北旅游区乃至全区的大旅游网中整体大盘强势推出，或作为专项旅游线路向游客推出，吸引广大游客。（1）边海游：南宁（凭祥）——星岛湖旅游度假区——北海（2）山海游：桂林——星岛湖旅游度假区——北海（3）海岛游：北海——星岛湖旅游度假区——涠洲岛六、景区重点建设项目（一）宗教文化区1、位置及范围宗教文化区位于星岛湖的最高山峰，海拔118.8米的西射马岭上，东边、周边以湖边为界。2、景区特色深厚悠久的宗教文化。3、旅游功能游览观光，求仙拜佛。以佛教、道教为主，突出寺宙建设，是吸引游客求仙拜佛的圣地。4、建设项目（1）码头。在水陆交通衔接点设1个码头。码头长15m。（2）宗教文化广场。在宗教文化展示厅和码头之间设宗教文化广场，既是游客集散地，游客在此能体会宗教文化的深厚，广场面积2000m2（3）宗教文化展示厅。按中国寺庙建设布局法则布局宗教文化展示厅，分为山门80m2，前殿500m2，正殿800m2，后殿650m（4）素斋餐厅。在宗教文化广场的北边建素斋餐厅，为游客提供素食餐饮。建筑面积为1000m2（5）宝瓶净水（茶室）。在宗教文化广场的南边建一茶室，取名“宝瓶净水”，建筑面积为400m2（6）佛光塔。在海拔118.8米的西射马顶建一个七层高观光塔，塔顶置舍利佛光，游客可登塔观星岛湖全景。（7）心经石刻碑林。用大小不一，形状各异的天然大石，建石刻碑林，刻有佛教心经。（8）500罗汉林。规划在佛教文化区西北栽植一片纪念林，满足游人借物寄情的多样性需求。在纪念林中放置500罗汉雕塑。（9）师徒取经亭。在一较高山顶上建唐僧师徒西天取经亭八座，满足游人了解唐僧师徒西游取经艰长探索历程。（10）专用旅游机动车道：线路长约0.6km，路基宽6m，路面宽5m，路面以水泥铺设；（11）主游览步道，线路长约3.4km，宽1.5—2.0km，路面以水泥铺设；（12）次游览步道，线路长约2.3km，宽1.2—1.5m，路面以浆彻片石、卵石为主。（二）南国水乡区1、位置及范围南国水乡区位于原水浒影视基地苏杭水街区。周边以湖边为界。2、景区特色梦幻般的南国水乡，浓郁的宋代文化。3、旅游的功能：游览观光，体验宋代文化。4、建设项目（1）家风情园。挖掘北海当地蛋家风情素材，建设蛋家风情园，满足游客了解蛋家“水上乐园”的乐趣。（2）苏杭水街。利用星岛湖的有利环境，塑造典型的江南水乡面貌。水街内水巷纵横，轻舟荡漾，傍水筑屋，因水成街。让游客欣赏江南水镇建筑及其独特的格局，集游览、购物于一体。建筑面积17000m2（3）古戏台。挖掘水浒故事传说，为游客表演水浒故事。面积为300m2（4）民3俗风味餐厅。在水街修建餐厅，两层木结构或仿木结构，面积500m2，提供各种特色风味饮食。（5）游客服务中心。在文化区西面码头修建服务中心，面积为200m2。为游客提供旅游咨询、休息、导游、医疗等服务。（6）水榭曲栏。面积2000m2，连接路桥、览步道、餐厅、水街。（7）桥。为满足游览交通要求在景区内共需修建石桥三座、曲桥一座。（8）主游览步道，线路长约1.9km，宽1.5—2.0m，路面以水泥铺设；（9）次游览步道，线路长约1.1km，宽1.0——1.2m，路面以浆彻片石、卵石为主；（三）水浒文化区1、位置及范围水浒文化区位于休闲度假区的北边，以原水浒影视基地为中心，方圆1平方公里。2、景区特色丰富多彩的水浒文化。3、旅游功能游览观光，水浒文化体验。4、建设项目（1）新建码头一座：在原水浒影视基地的西侧半岛的端部新建大游船码头一座，长度30米。（2）原水浒建筑修复：对原水浒影视城建构筑物进行修缮，总建筑面积8000平方米。（3）水浒英雄腊像馆：按电视剧《水浒》的场景逐一摆布相关腊像、道具，旅游服务人员要穿宋代服装。（4）彩虹大桥：为连接休闲度假区和水浒文化区，在原汽车渡口建中承式悬索大桥，桥宽5米，长度150米。（5）水上箭靶场一座，占地面积2公顷。（6）专用旅游机动车道：线路长约1.1km，路基宽6m，路面宽5m，路面以水泥铺设。（7）主游览步道，线路长约1.6km，宽1.5—2.0m，路面以水泥铺设。（8）次游览步道，线路长约1.2km，宽1.0—1.2m，路面以浆彻片石、卵石为主。（四）植物观赏园1、位置及范围：植物观赏区位于星岛湖的群岛上，原水浒影视基地苏杭水街区的东边。周边以湖边为界。2、景区特色山、林、岛、水的天然合一，丰富多彩的植物景观。3、旅游功能植物观赏、林中休闲。（五）接待服务区1、位置及范围接待服务区位于度假区的南部，以大坝为中心，水库大坝的西边，东以大坝东边小溪为界，南边、西边到小溪边，北到湖边。2、景区特色一流接待服务设施，特色的水疗乐园。3、旅游功能度假区主入口，住宿餐饮，健身娱乐。4、建设项目（2）新大门二级公路的道路（入口道路）：200米长，路基宽22米，中间行车道宽14米（中间设2米宽的以花卉、灌木组成的绿化带），两边人行道各宽4米（含1米绿化带），行车道为水泥路面，人行道为铺装路面。（3）新大门入口广场：在新大门外设入口广场，广场宽40米，长50米，面积2000平方米，广场为水泥路面，中间为花坛，花坛中有一巨石上刻“南国星岛湖”。（4）入口服务设施：在新大门入口广场两侧建旅游服务设施，包括游客服务中心、售票大厅、旅游公厕、商店、休憩廊、医务室、管理用房等，一层建筑、局部两层，坡屋面、仿木、仿宋结构。建筑面积为800平方米。（5）度假区入口停车场：在度假区新大门外南边、入口道路西侧、现地形图34.0米海拔的山岳东南处，经场地平整设度假区入口停车场，也是度假区的主要停车场，本停车场停放北海和合浦发往度假区的公交汽车、旅游团队的客车、非团队游客的车辆、度假区的旅游环保专用车，一般情况下外来游客在此换乘度假区的旅游环保专用车进入度假区。停车场500平方米，嵌草铺装地，在停车位边种植乔木，建成真正的生态停车场，入口停车场的出入口与新大门入口广场相连。（6）时花、市花广场：在度假区新大门内建“时花广场”、“市花广场”，广场种植南国花卉（市花），要求在四季都能观赏盛开的鲜花，时花广场中设“星岛花神”群雕，广场面积2000平方米。（7）旅游商品购物街：在时花广场两侧建旅游商品购物街，一层建筑，局部两层，坡屋面，仿木结构。总建筑面积2000平方米。（8）四星级宾馆A：在时花广场西北侧的现形地图49.3米的海拔的山岳东南处，经场地平整，建四星级宾馆，客房500间，床位800个，建筑面积20000平方米，多层建筑。（9）四星级酒店B：在现形地图64.0米、53.5米、74.1米海拔的山岳连成的区域建别墅型的四星级酒店，酒店按中国仿宋园林形式自然布置。每栋别墅约200平方米，两层，4个客房；共建30栋别墅（总床位数200个），加上一栋管理服务用记，则总建筑面积为10000平方米。（10）五星级酒店A：在时花广场西北侧的现形地图49.3米海拔的山岳处，经场地平整，建五星级的酒店，客房300，床位500个，建筑面积15000平方米，多层建筑。（11）三星级宾馆A：在音乐喷泉广场东侧的现地形图41.8米海拔的山岳建三星级宾馆一座，客房150，床位300个，建筑面积10200平方米，多层建筑。（12）高级餐厅A：在音乐喷泉广场东侧的现地形图56.6米海拔的山岳洪潮江宾馆旁边，经场地平整，修建一座中高档餐厅，三层，总建筑面积1500平方米。（13）音乐喷泉广场：在56.6米海拔的临水半岛上，经场地平整，修建一座大型音乐喷泉广场，沿原山脊线一线排开设多个不同形式的音乐喷泉，广场面积为16000平方米。（14）体育运动中心：在南国大酒店的西北侧的现地形图58.0米的一片区域体育运动中心。规划修建网球场1个、羽毛球场4个、标准足球场1个、篮球场1个，供游客休闲健身。体育运动中心占地面积50000平方米。（15）水疗健身中心：在音乐喷泉广场北侧的现地形图56.8米和38.2米海拔的山岳相连形成的南北向长条形用地，建水疗健身中心。水疗健身中心设湖滨高档游泳场1个，由多个大小不同的功能泳池组成，占地面积4000平方米；设湖滨大众游泳场1个，占地面积2000平方米（其中泳池面积1500平方米）设健身中心一个，有健身房、保健按摩、药浴等，2层，建筑面积800平方米。（16）会议中心：在五星级酒店A和四星级宾馆A之间建会议中心，设400人的高档大会议厅和100人的中会议厅两个，总建筑面积1200平方米。（17）小游船码头一座：改造原游船码头，提高档次，建成专用小游船码头，改造后的游船码头长50米。（18）大游船码头一座：在音乐喷泉广场西侧的水湾岸边建大游船码头，长50米。（19）乘船游览。按设计路线乘船欣赏湖光山色。船上配置导游员负责解说和导游。编写统一的导游词。以码头为基地，配置游湖快艇，满足游人往返各景点和专项游览要求。（20）东、西大景区门。在接待服务区东西两仙通往东西两大片景区的道路上各设一个景区门，游客要从陆路到景区，需在此购门票进入景区。（21）专用旅游机动车道：线路长约6.5km，路基宽6m，路面宽5m，路面以水泥铺设。（22）游览步道，线路长约2.1km，宽1.5—2.0m，路面以混凝土、卵石、浆砌片石为主。（六）休闲垂钓区1、位置及范围休闲度假区位于水库大坝的东边，西以小溪为界，南边、东边到路边，北到湖边。2、景区特色宁静的湖湾，种类繁多的观赏鱼。3、旅游功能休闲娱东、湖滨垂钓、鱼类观赏。4、建设项目（1）湖滨垂钓：在服务的东北侧设湖滨垂钓区。该区岸边地势平缓，水弯多，放眼前方，烟波浩渺，回首前后，树林中鸟语阵阵，时而水鸟惊翅，时而鱼儿欢跳，静中有动，更衬出水湾的宁静。是理想的垂钓区域。沿岸规划为垂钓区，建100座活动钓鱼台（可划水移动，有棚），沿岸亦可随时垂钓，此处另设一围网养鱼区，约200平方米，管理人员定时投入鱼饲料。钓鱼台按古代船家风格设计，掩映于岸边桃柳之中，依稀配照明灯光，供钓鱼爱好者星光夜钓。也可泛舟湖中下钓。湾内小径修筑略远于正常水面高度，注意曲径通幽效果。（2）湖滨观鱼。在湖湾用鱼网围合，养殖各种各样的观赏鱼，让游客观赏、喂食，很有乐趣。（3）专用旅游机动车道：线路长约1.1km，路基宽6m，路面宽5m，路面以水泥铺设。（4）主游览步道，线路长约1.8km，宽1.5—2.0km，路面以水泥铺设。（5）次游览步道，线路长约1.6km，宽1.0—1.2m，路面以浆彻片石、卵石为主。（七）水上游乐区1、位置及范围：水上游乐区位于接待服务区西北侧的半岛上，东、西、北以湖边为界。2、景区特色：丰富多彩的水上游乐活动。3、旅游功能：水上娱乐。4、建设项目（1）水上高尔夫练习场。高尔夫球日趋成为现代居民时尚生活的重要内容。在本区东北侧水边开辟高尔夫球练习场，为爱好高尔夫球的游客提供练习的场所，面积为5000m2（2）水面降伞在湖边修建1座水上平台，配置若干摩托艇，游人身降落伞，摩托艇拖曳降落伞围绕水上平台作环绕高速行驶，游人随伞迅速腾空，翱翔若干分钟后再徐徐降于平台之上。开展水面降伞游乐在星岛湖有很好的条件，星岛湖水面宽阔，群山环抱，风平浪静，气温适宜，安全系数好；艳丽的降落伞飘游于蓝天、青山、绿水之间，为星岛湖风光增辉不少，成为星岛湖新一景；该项目有很好的可视性，平台上的游人、湖畔的游人，即整个星岛湖度假区的游人都可观赏达一奇观；该项目极富刺激与新鲜，当游客在摩托艇拖动下景，湖光山色尽收眼底，心、旷神怡。只有此时才能感受到一种特有的伟岸与自豪。新鲜、陶醉和自我实现的感觉油然而生。设施设备：水上平台1座，活动式，平台面积约200平方米。每天可容纳100—150人乘伞游乐、休憩和观光。每座平台配置3艘高速摩托艇。（3）水上活动。星岛湖水域辽阔，岛屿众多，湖面平静，深度适中，适宜开展多种水上活动。水上摩托艇。指游人在教练员陪同下驾驶水上双人摩托艇的高速游戏娱乐，这类活动以度假中心为基地展开，游人可在水面游览湖岸景色，该项目可满足现代旅游者的参与性心理。潜水。潜水为近年来游客喜好的一种水上运动，或在海中或在湖中，利用星岛湖库区的有利水面条件，在深水区开设潜水活动，让游客探索神秘的水下世界。4、风帆游艇码头。在游乐区北面码头建设水上台阶式游乐码头，以方便开展水上游乐活动，码头长30m。5、游客服务中心。在游乐区北面码头修建服务中心，面积约为400平方米为游客提供旅游咨询、休息、导游、医疗等服务，内设餐饮、小吃和运动器材租赁等功能。6、专用旅游机动车道：线路长约1.2km，路基宽6m，路面宽5m，路面以水泥铺设。7、主游览步道：线路长约0.8km，宽1.5—2.0m，路面以水泥铺设。8、次游览步道：线路长约0.6km，宽1.0—1.2m，路面以水泥或条石、浆彻片石铺设。七、景区基础设施工程及环境整治（一）道路和交通1、度假区内景区间道路专用旅游机动车道。线路长约8.6km，路基宽6m，路面宽5m，路面以水泥铺设。2、交通工具（1）专用旅游机动车。随着度假区的建设发展，日均游人数增多，所需交通运输车辆也相应增多。考虑到可利用社会上的车辆作为度假区同外面的交通用车，运送大部分游客，度假区内则采用专用旅游机动车运送游客。规划购买10辆6座—8座的观光车和为度假区内的专用旅游机动车。（2）管理及生产用车。购置2辆办公用小车、1辆20座小客车及1辆生产工具车。（3）画舫式游览船。规划建造（购置）游湖平底。双层机动船10艘、40座，（楼面可让游人登临观赏）。按民族风格设计，建成画舫式结构（如仿唐代的龙凤画舫、仿明代的伯竹画舶）。（4）古战船式游览船。按宋代水军古战船的造型建6艘游船。游客可乘船游览湖光山色。（5）游艇。购置20艘6座的游艇。（6）风帆游艇。建造（购置）采用风帆为动力的游艇10艘。（二）供电各功能区的供电系统相对独立，在每个景区设一个配电房，根据用电量大小设置其他配套设备，为景观美化，电缆埋他敷设。计划：接待服务区设变电站一座，内置125KVA变压器一台，一套高压配电柜、一套低压配电柜；休闲垂钓区、水浒文化区、水上游乐区、宗教文化区、南国水乡区、植物观赏区各设一配电房。（三）供水采用原水一一沉淀或澄清一一过滤的方式进行给水，接待服务区依托原供水系统、其他景区各设立一个高位水池及一套供水系统。（四）排水在餐饮、宾馆及公厕等污水集中的地方，建无动力埋地式污水净化装置，计划在南国水乡区、接待服务区、宗教文化区各建立无动力埋地式污水净化装置一座，其他景区景点的公厕污水及其他污水经污水处理系统处理后胳膊粪罐车运出景区。规划配二辆粪罐车。（五）消防建立健全旅游度假区的消防体系。规划在地势较高处建设一座森林防火了望台，购置消防专用车二辆，风力灭火器20台。（六）环境整治为保证景区景点的环境卫生，生活垃圾及景区景点的固体垃圾集中收集和清运，在景区设垃圾中转站，定时清运。整个景区配两辆环卫车。在道路两旁及主要接待服务点设立垃圾箱，整个景区共设200个。在景区内设一定数量的旅游公厕，共10座。八、项目实施进度计划（一）项目建设进度项目建设进度时间表单位：季度序号时时间工作阶段第一年（2005年）第二年（2006年）第三年（2007年）第四年（2008年）第五年（2009年）123412341234123412341土建施工景观及旅游设施工程2环境保护工程3基础设施工程4公共服务和管理设施工程5设备采购与安装6设备调试7试营业8正试营业（二）项目建设四阶段第一阶段（2005年1—6月）：投资1300万元，为项目重组并购阶段。主要是理清景区各种产权关系，界定景区内一切产权归属。第二阶段（2005年7月—2006年6月）：投资1亿元，为基础设施扩改建阶段。主要完善景区、景点道路、水、电、排污管网等公共管理服务设施和自然生态环保工程项目建设。第三阶段（2006年7月—2008年11月）：投资1亿元，为进一步完善景区景观基础设施、旅游功能设施阶段。主要建设景观设施、旅游功能等基础设施工程，包括各功能分区配套设施（如宾馆、游乐场点等）。第四阶段（2008年12月—2009年3月）：投资1亿元，为完善景区、景点配套服务设施阶段。包括旅游配套服务设施的管理、服务设施竣工验收和设备采购、安装、调试等。九、结论及建议：（一）结论项目的扩建符合国家产业政策和行业发展方向，符合国家发改委、国家旅游局关于旅游资源开发和自然生态环境保护专项投资管理办法的通知（计社会[1999]精神），符合北海旅游业发展与布局总体规划。项目的扩建，将彻底地解决星岛湖道路、供水供电、排水排污等基础设施严重滞后，自然生态环境脆弱，保护生态等一系旅游业发展的“瓶颈”问题，为星岛湖旅游资源的开发和利用创造极好的有利条件，这不仅有利于星岛湖旅游业的发展和自然生态环境的保护，而且对北海市乃至广西区的旅游发展和总体布局也有一定的促进作用，同时也有利于西部大开发战略的实施，对提高北海市旅游业对境外游客的吸引力也会产生很好的影响。（二）建议1、加强组织领导，强化全盘运筹与协调。当地各级政府和旅游部门应该将星岛湖旅游度假区扩改建项目纳入年度经济发展综合开发重点项目，制定长远规划、制定优惠政策，把星岛湖旅游度假扩改建项目作为政府增收的重要项目来抓。项目承办单位要主动配合政府协调好各方面关系，确保客源市场各环节的密切衔接。2、搞好人力资源优化、人才培训和管理服务。形成一整套“科学管理、规范运作、服务优质”的旅游服务体系，完善和提升星岛湖度假区管理服务功能，优化人力资源配置，建设“高水准、品牌好”的南国高档次旅游度假基地。3、加大市场运作策划和促销。聘请国内外旅游市场策划、促销专家、重塑和包装星岛湖旅游度假扩建项目，全方位向国内外行业同行推介，使之成为全国著名珠乡度假胜地。4、实施滚动开发战略，做实、做强、做大旅游项目。按自治区“三纵三横”发展旅游战略架构和2010年远景目标规划，整合北海旅游资源，优化旅游资源产业发展结构，为“打造实力、实现上市”奠定基础。十、项目财务评价（一）投资估算及资金筹措项目总投资36,298.4万元，其中公司自筹资金11,298.4万元，银行贷款25,000万元。（二）项目财务分析1、基础数据贷款利息：长期贷款利率按6.12%计算，短期贷款利率按5.58%。固定资产折旧：按平均年限计提折旧，其中：固定资产残值率为5%，房屋折旧年限为35年，机器设备折旧年限为15年。税费计算。按国家或地方政府规定的税率及计税方法计算，本项目应按营业收入的5%缴纳，城市维护建设税占营业收入的7%，教育费附加占营业收入的3%。所得税从项目投入经营出现盈利的当年开始，根据有关规定按15%的税率缴纳所得税，经营期年均缴纳所得税为601.61万元。固定资产修理费按机器设备估算原值提取，提取比率为2%。借款偿还。根据项目融资方案，贷款本金按实际能力偿还，详见《借款偿还计划表》。财务费用。固定资产借款利率暂按6.12%计算，流动资金借款利率按5.58%计算。人员定员及工资福利。人员定员250人，工资（含福利）平均为20,000元/人·年计算。2、销售收入：门票收入按年接待150万人次计算，每年门票收入3，500万元。餐馆收入按年接待130万人次计算，每年餐馆收入800万元。住宿收入按年接待100万人次计算，每年餐馆收入1800万元。其它收入指的是游乐场，景点自费项目等，按年接待100万人次计算，每年收入3000万元。3、资金筹措计划根销售税金及附加：按收入5%计算营业税，按营业税3%计算教育费附加，按营业税7%计算城市维护建设税。所得税：按利润总额的15%计算。4、成本分析根据年成本及流动资金估算表（以建成后第一年为例，以下相同。），项目建成后年总成本为4,198.16万元，由工资福利折旧摊销组成的固定成本为1640.33万元,总成本去除固定资产折旧、摊销和贷款利息支出为经营成本，年经营成本为1713.6万元。详见附表3、10（年成本及流动资金估算表）。5、清偿能力分析本项目投资长期借款为25，000万元（其中建设期借款利息为4,712.4万元），长期借款年利率6.12%，利息按年偿还，固定资产借款在生产期9年开始偿还，11年还清，流动资金借款在项目结束时收回。6、敏感分析在建设投资、价格、产量、成本因素变化的情况下，对内部收益率进行敏感分析，销售收入对财务内部收益率影响最大，说明旅游人数对该项目比较敏感，随着人民生活水平的提高，北海沿海开放城市影响力进一步大，该因素对未来项目的影响可能会减少；8、财务盈利性分析财务现金流量表（全部投资）系将全部投资作为计算基础，用于计算全部投资所得税前后的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。根据财务分析，本项目投资收益率达到7.6%，税前投资利润率16.4%，税后静态投资回收期9.46年，均高于行业平均标准，说明项目可行。9、保本点分析经过分析测算，该项目产能达到26.6%时即可保本，说明本项目还有较大的利润上升空间，风险较低。损益表反映项目计算期内，各年利润额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润和资本金利润等指标。10、财务分析报表附表1：建设投资估算表附表2：主要指标表附表3：流动资金估算表附表4：资金筹措表附表5：全投资财务现金流量表附表6：损益及利润分配表附表7：销售收入及税金明细表附表8：资金来源及运用表附表9：资产负债表简表附表10：成本费用估算表附表11：固定资产折旧计算表附表12：借款偿还计划表附表13：敏感性分析建设项目及投资估算一览表单位：万元序号工程项目

及费用名称总造价其中建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程

和费用备注一景区景点247141914255720001接待服务区176181290347150001.1大门20201.2入口道路30301.3入口广场50501.4入口服务设施70701.5停车场95951.6购物街1201201.7时花广场30301.8四星级宾馆A4980398010001.9四星级酒店B225014508001.10五星级酒店A5960396020001.11三星级宾馆A186013605001.12高级餐厅A375300751.13音乐喷泉广场7007001.14体育运动中心3002001001.15水疗健身中心4002002001.16会议中心240200401.17小游船码头881.18大游船码头10101.19湖面游览1001001.20东、西大景区门2020建设项目及投资估算一览表单位：万元序号工程项目

及费用名称总造价其中建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程

和费用备注2休闲垂钓区10010000002.1湖滨垂钓50502.2湖滨观鱼50503水浒文化区262620645620003.1旧东、西景点130013003.2水浒建筑修复11006005003.3码头663.4彩虹大桥1501503.5古战船60603.6水上箭靶场10824水上游乐区4472671800004.1游船码头664.2风帆游艇码头664.3游客服务中心60604.4高尔夫练习场15154.5水上活动1801804.5.1水上摩托艇30304.5.2潜水50504.5.3帆船泛舟1001004.6热气球漂游1001004.7水面降伞8080建设项目及投资估算一览表单位：万元序号工程项目

及费用名称总造价其中建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程

和费用备注5宗教文化区1022972500005.1码头335.2宗教文化广场25255.3宗教文化展示厅466416505.3.1山门225.3.2前殿1001005.3.3正殿1601605.3.4后殿1301305.3.5厢房64645.4素斋餐厅60605.5宝瓶净水（茶室）40405.7观景亭885.8观光塔2002005.9桥1001005.10心经石刻50505.11十八罗汉林20205.12雕塑群50506南国水乡区25372472650006.2仿苏杭水街215021506.3古戏台15156.4民俗风味餐厅5050建设项目及投资估算一览表单位：万元序号工程项目

及费用名称总造价其中建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程

和费用备注6.5游客服务中心3015156.6水榭12126.7桥2802807植物观赏区36436400007.1秋风送爽117.2龙眼缀夏227.3竹景园117.4荫生植物廊10107.5水生植物廊887.6花木盆景园15157.7花海觅踪117.8桃花园227.9沁香园227.10桂花园227.11梅园997.12石榴园337.13游船码头667.14植物迷宫40407.15观景亭667.16湖畔茶庄75757.17多孔桥1201207.18湖滨广场35357.19水榭667.20星光灿烂2020建设项目及投资估算一览表单位：万元序号工程项目

及费用名称总造价其中建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程

和费用备注二基础设施327712951982001道路交通1145114500001.1专用旅游机动车道85585500001.1.1接待服务区3253251.1.2休闲垂钓区55551.1.3水浒文化区55551.1.4水上游乐区60601.1.5宗教文化区30301.1.6景区间机动车道3303301.2主游览步道21021000001.2.1接待服务区32321.2.2休闲垂钓区27271.2.3水浒文化区24241.2.4水上游乐区12121.2.5宗教文化区50501.2.6南国水乡区25251.2.7植物观赏区40401.3次游览步道808000001.3.1休闲垂钓区16161.3.2水浒文化区12121.3.3水上游乐区661.3.4宗教文化区25251.3.5南国水乡区11111.3.6植物观赏区1010建设项目及投资估算一览表单位：万元序号工程项目

及费用名称总造价其中建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程

和费用备注2给排水6101504600002.1供水系统3601002602.2排水系统150501002.3污水处理系统1001003供电工程100010004通讯邮电50505交通工具4724725.1旅游机动车80805.2办公用小车40405.3小客车15155.4生产工具车15155.5画舫式游览船1001005.6古战船式游览船72725.7游艇1001005.8风帆游艇5050三环境保护63906390001绿化美化3003002垃圾箱553公共厕所60604垃圾中转站60605环卫车30306粪罐车30307消防专用车50508风力灭火器449导游设施及安全设施100100建设项目及投资估算一览表单位：万元序号工程项目

及费用名称总造价其中建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程

和费用备注四工程其他费用1596000159601勘察设计监理费8008002职工培训费50503建设单位管理费6466464办公、家具购置费100100五预备费13601360六建设期利息4,712.404712.4合计36298.420437819307668.4主要指标表序号指标名称单位指标1项目总资金万元37098.40建设投资万元36298.40流动资金万元800.002年均收入万元8724.003年均税金及附加万元468.844年均销售成本万元4198.165年均利润总额万元4057.006年均所得税万元601.617年均税后利润万元3455.388全投资税后净现值万元4517.849税后静态投资回收期年9.4611盈亏平衡点%26.6012全投资税后内部收益率%7.6013自有资金税后内部收益率%10.8514税前年均投资利润率%16.4015税前年均投资利税率%18.3016税前平均资本金利税率%60.0917资产负债率%32.6718流动比率%16.1919速动比率%16.06流动资金估算表序号项目周转天数周转次数合计经营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一流动资产需用额1,579.691,924.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.692,239.691应收账款606880.001,213.331,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.671,516.672存货3012199.69211.36223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02库存商品199.69211.36223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.02223.023现金500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00二流动负债需用额859.69871.36883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02应付账款859.69871.36883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02883.02三流动资金720.001,053.331,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.671,356.67四流动资金本年增加720.00333.33303.33------------资金筹措表序号项目合计建设期生产期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一投资总额37,098.4036,298.40800.00-1建设投资36,298.4036,298.402铺底流动资金-3生产流动资金800.00800.00二资金筹措37,098.4036,298.40800.00-1资本金11,298.4011,298.40--建设资金11,298.4011,298.40流动资金-2银行贷款25,800.0025,000.00800.00-流动资金800.00800.00-建设资金25,000.0025,000.00-全投资财务现金流量表序号项目合计建设期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一现金流入76,260.00-5,280.007,280.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.009,100.0