房地产企业财务内控管理制度

房地产企业财务内控管理制度

中国经济进展新常态，国家宏观政策与地方政府先后出台针对房地产行业管制措施，中小房地产企业要想实现进展、突破逆境，必需完善企业财务内控治理制度，向治理要效益。本文由实务角度全面分析了中小房地产企业财务内控治理过程中普遍存在的突出问题，并在此根底上针对性的提出应对措施，探讨如何构建良好的财务内控模式。

【关键词】

房地产财务内控内掌握度

一、中小房企实行财务内掌握度对企业治理的意义

房地产行业经过十多年的快速进展已在我国经济中占有非常重要的地位。房地产行业其主要特点是资金高投入、工程开发周期长、利润高、风险大，是典型的政策导向型行业。目前在国家宏观政策与各级政府先后出台一系列管制措施，各地因城施策，限购、银行信贷新政接踵而来，局部城市已开头执行限售政策、加大租赁用地供给及租、售同权相关概念的提出，另外房地产税也呼之欲出。可见在将来几年的调控政策和市场走势，都将紧紧围绕“房住不炒”来绽开。以上都将导致中小型房企工程销售去化周期拉长、不确定性因素增多，工程投资风险加大。在品牌大型房企加快全国战略布局的状况下，中小房企的生存和进展状态不容乐观。中小房企要想突破现有逆境，必需向治理要效益，完善的企业内控治理可以为企业降低运营风险、降低本钱费用、实现经营目标供应保障。在经济新常态下不断的完善与加强财务内控治理制度建立也是企业进展的必定趋势之一。

二、目前中小房企在执行财务内控治理制度方面普遍存在的突出问题

（一）财务内控治理制度不完善。完善的财务内控治理制度可以为企业的资产安全和完整供应爱护、能确保会计信息的真实、正确、还能使各部门实现有效的运转，拥有特别强大的作用。目前多数中小房企的财务内掌握度尚不健全，或者是建立了财务内部掌握制度，但是由于各方面的缘由没有能有效的发挥出作用，还有权责划分不清楚、不明确，缺乏岗位职责，导致企业在选购、施工、合同签订、款项支付、资产保管等方面内控得不到真正的执行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，会使企业面临很大的经营风险，会频繁消失过失、舞弊现象。财务治理会涉及企业经营活动的方方面面，监视对象多且简单，如制度缺乏有效的监视或监视流于形式，资金活动管控不严，可能会消失会计信息失真和缺乏牢靠性，导致企业资产流失、资金被挪用、侵占或患病欺诈等问题，最终导致企业战略目标无法达成。（二）财务人员治理水平缺乏。由于房地产企业的进展时间还太短，相关行业财务内部掌握治理的可借鉴资料或讨论成果不多，企业对财务人员的后期培训、提升专业力量重视缺乏，同时财务治理人员的内控治理及风险意识的欠缺都会对企业内掌握度的制定、实施产生负面影响，甚至会给企业带来无法弥补的损失。（三）投融资过程中财务内控机制失灵。目前大多数中小房企缺乏清楚的工程投资规划，在企业进展工程投资决策时财务内部掌握机制失灵，对工程投资目标、规模、方式、资金来源、风险与收益等没有进展客观的分析决策而是迎合主要领导投资意见，没有形成真实的工程可行性讨论报告，可能导致投资决策失误。另外，企业在筹资过程中制定的筹资方案没有结合全面预算等相关资金安排拟定出适合的方案，消失企业融资过早或过迟、更有甚者筹资失败的状况时有发生，如过早融资将导致企业担当过多的财务费用，淹没企业利润；如过迟或融资失败则会严峻影响企业的正常运营。中小房企还普遍存在筹资渠道单一的状况，消失资金缺口时只能向银行申请贷款，会使企业资产负债率构造不合理可能导致企业债务负担过重，如销售回款不畅则按时归还债务风险加大最终可能使企业运营举步为艰。（四）资金运营与调度方面水平急待提高。中小房企普遍存在资金运营、调度环节财务内控治理缺失的问题。因工程单一、规模不大或其他各种各样缘由，产生企业在办理现金、银行存款业务及印章、票据保管方面不能做到不相融岗位相分别，经常由一人办理全部业务；资金收取、支付环节审批受权不当、监视不到位产生资金体外循环状况及提前付款、超合同规定付款的现象常常发生。在资金调度治理时，掌握措施欠缺。全面预算治理执行不力，缺乏财务内控治理，不能统筹协调内部各部门的资金需求，前期、销售、工程、选购、行政等环节没有形成有机整体，资金运营水平不高，存在款应收不尽收，财务可用资金短缺，应付款项不能支付，严峻影响工程开发进度及企业形象。

三、中小房企财务内控治理制度改良方案或措施

（一）强化企业财务内控治理思维。企业财务治理人员要向治理型会计转变，深入学习企业内部掌握治理的相关学问、理念。强化房地产企业财务内控治理，建立起完善的财务内掌握度并结合企业现有治理制度，对企业的业务流程进展优化改良，同步提高企业运营效率和内控治理的效率，使企业降低相关本钱，有利于帮忙企业在竞争剧烈的环境中实现稳步进展。同时为面对“灰犀牛”、“黑天鹅”问题房地产企业还要全面增加员工的风险意识，提高财务内控管的意识与力量，降低不必要损失。（二）建立健全、全面落实企业财务内掌握度。中小房企要依据各自的战略目标、进展战略、进展阶段等实际状况建立起不同的财务内部掌握制度，在设计财务内掌握度过程中要从企业的进展目标动身和自身的所处的进展阶段动身，这样建立的财务内控体系才能适合企业不同阶段的需求，使企业的财务内控与企业的进展战略、进展目标、进展阶段相统一，企业才能更好的实现企业战略。房地产企业建立财务内控治理制度是一个系统工程，中小房企在建立财务内控体系时可以参照国家层面制定的企业内部掌握根本标准及相关的应用指引、评价指引等资料，并根据内部掌握的五工程标、五项原则、五项要素建立起适合中小房企自身的企业层面、业务层面的财务内掌握度。只有建立并深入有效的执行财务内掌握度，完善相关组织机构，企业运营治理的合法合规、资产的安全有效运转、财务报告及相关信息数据的真实完整才能得到合理保证，才能提高企业经济效益和经营效率，才能促进企业实现长远进展。（三）提高财务人员综合素养、提升财务内控的治理水平。面对地产行业竞争越来越剧烈，加之房地产行业财务内控治理与其他行业相比拟存在特别性，所以对房地产行业财务治理人员的v关治理人员把握行业最新内控治理理念，不继的提升财务内控治理工作的质量，促进企业乐观稳定进展。（四）加强投融资关键节点财务内控治理。地产行业是典型的资金密集型企业，随着国家宏观调控政策的变化、本钱费用的增加、销售周期的拉长等带来的变化都要求中小型房企必需对财务内控治理有全新的熟悉。不继加强工程投资决策活动中关键节点的财务内控措施，不继优化企业资本构造，强化运行资金的治理力量。1.加强投资决策环节财务内控治理的措施。首先，中小房企应当依据企业进展目标结合企业自身不同进展阶段等实际状况，制定科学、合理的投资目标和规划、利润打算等，拟定工程投资的方案，主要包括工程本钱费用支出打算、销售周期回款打算、自有资金投入及外部资金筹集打算等，重点要关注工程的风险可控和预期收益，在风险可控的前提下，实现企业的稳健进展及利润目标。其次，落实好财务内控治理制度，协调公司相关部门，加强对投资方案的可行性讨论。深入调研市场需要，合理确定开发产品定位，针对多种产品类型、多种业态，编制多套组合模型并结合市场需求及竞争程度等详细的实际状况，在本钱费用可控的前提下，实现企业利润目标。第三，中小房企要仔细结合自身资金实力、市场营销去化等状况加强工程开发阶段投资强度的财务内控治理。防止消失超出自身资金承受力量，大规模开发高强度投资的状况；防止消失自有资金枯竭、工程形象进度缓慢、销售去化不利回款不畅、融资渠道单一且跟进不准时、工程开发停滞的恶性循环。2.加强筹资决策环节财务内控治理的措施。第一，要建立起与企业战略相匹配并支持企业投资增长的筹资战略。中小房企应当给合企业全面预算、各工程实际进度等状况，制定筹资目标和规划，拟定工程的筹资方案，主要包括融资金额、渠道、本钱、融资后的资本构造及偿债压力测试等相关内容，同时企业还需考虑筹资失败概率，做了充分预案。其次，筹资风险可控原则。企业应当对筹资方案进展科学论证，形成可行性报告，并全面反映风险评估状况。确定筹资的规模、资本的构造安排等要充分考虑中小房企运营的安全性、企业价值增长的可持续性。避开企业消失做大企业规模的冲动，假如中小房企投资工程过多，投资需求较多，而企业内部财务自有资本又相对缺乏，在这种状况下，向银行或其他金融机构借款成为主要融资方式，但这时会使中小房企面临特别大的偿付风险。所以中小房企财务内控治理制度不能一味的附属于企业投资战略，必需要在整体上把握财务风险的可控性，保障企业可持续进展。第三，筹资构造优化、本钱较低原则。企业财务内控治理需要依据企业确定有不同筹资方式、筹资时机、筹资构造安排等建立不同的比拟模型，采纳筹资本钱较低的筹资方式，从而降低融资本钱并直接提升工程利润指标。因此，在企业筹资环节财务内控治理应将筹资本钱作为评价筹资效率、效果的重要指标。（五）强化企业运营资金治理。1.中小房企财务内控治理应当加强营运中资金治理，统筹协调公司、工程的销售资金回拢及各部门的资金支付打算。多措并举加强销售去化、加快回款速度，在销售过程中仔细落实财务内控治理，严禁财务指定帐户外收取款项，保障资金安全。在可用资金规模下，财务治理人员需统筹协调选购、工程、宣传推广、日常费用等部门、环节的付款，强调公司、工程整体平衡，提升资金营运的效率，保障公司正常运营。2.财务内控治理应当设定不相融岗位相分别制度。地产行业资金数额大、流淌频繁，必需严格有关资金收付环节财务内控治理规定，坚决制止一人保管公司全部印章、票据，坚决制止一人办理资金支付业务。3.财务内控治理制度严格明确资金收支条件、程序、审批权限，强化会计审计监视力量。中小房企在建立财务内控治理制度加强审计监视过程中要结合相关标准及企业自身经营活动实际状况，建立健全内外部信息沟通、沟通机制，不断的完善与优化企业财务内控治理制度。加强审计监视可以对企业选购业务、资产治理业务、销售业务、工程