住宅市场形势分析及预测

2014年住宅市场形势分析及预测

一宏观背景（一）2014年我国经济增速放缓，价格水平涨幅较低金融危机后，我国经济增速自2010年第1季度开始持续回落，2010～2013年GDP增长率分别为10.4%、9.3%、7.7%和7.7%。初步核算，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%，增速下降0.3个百分点。分季度看，1季度同比增长7.4%，2季度增长7.5%，3季度增长7.3%，4季度增长7.3%。伴随着经济增长放缓，城镇居民收入增幅减缓。2014年城镇居民人均可支配收入28844元，比上年增长9.0%，扣除价格因素实际增长6.8%。分季度看，1～4季度城镇居民人均可支配收入分别增长7.2%、7.1%、6.9%和6%。价格水平涨幅较低。2014年居民消费价格同比上涨2%，1～4季度CPI分别同比增长2.3%、2.2%、2%和1.5%，物价涨幅较低。全年工业生产者出厂价格比上年下降1.9%，已连续33个月同比下降。（二）2014年宏观调控政策稳增长促改革，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策2014年政府工作报告提出，坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策致力于优化财政支出结构，进一步完善有利于结构调整的税收政策，切实防控财政风险。稳健的货币政策保持适度流动性，根据经济形势的变化，央行上半年两次定向降存准，并从3季度开始适度放松流动性，11月22日央行实施30多个月以来的首次非对称降息。2014年货币信贷增势平稳。12月末，广义货币（M2）余额122.84万亿元，比上年末增长12.2%，增速回落1.4个百分点。社会融资规模为16.46万亿元，比上年减少8596亿元；新增人民币贷款9.78万亿元，比上年多增8900亿元，下半年新增人民币贷款增速高于上半年。（三）2014年房地产调控政策去行政化，大力推进棚户区改造2014年5月以来，各地方政府逐步取消“限购”政策，目前仅一线城市和三亚还保留限购政策。9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发〔2014〕287号），全面放松限贷。除此之外，部分省、市出台促进房地产市场持续健康发展的支持政策。大力推进棚户区改造。2014年4月国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。7月，国开行成立住房金融事业部，央行为国开行增加棚改资金至10000亿元。8月4日，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划2015～2017年棚户区改造工作。二2014年住宅市场运行状况（一）商品住宅施工面积增幅减小，新开工面积负增长1998～2013年，商品住宅各项建设指标总体呈现较快的增加态势，施工、新开工和竣工面积的年均增幅分别为18.9%、15.6%和12.1%。其中，商品住宅新开工面积在2010年出现40%的大幅增加，新开工量接近13亿平方米，2011～2013年商品住宅年度新开工量均在13亿平方米以上。2014年全年，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为51.51亿平方米、12.49亿平方米和8.09亿平方米，分别比上年增加5.9%、-14.4%和2.7%。其中，施工面积增幅比上年减少7.5个百分点，增幅为1998年以来的最低水平；新开工面积由上年11.6%的增幅转为负增长，减幅高于2012年，为1998年以来的年度最大减幅；受上年商品住宅销售面积较快增长的影响，2014年商品住宅竣工面积增幅比上年增加3.1个百分点。从2014年商品住宅各项建设指标的月度变化来看，住宅施工面积增幅逐步回落，由年初的13.5%降至全年的5.9%，减少7.6个百分点；住宅新开面积持续负增长，减幅高位收窄，由年初的29.6%减少至14.4%，减幅处于历史同期最高水平；住宅竣工面积自2季度以来至年底持续同比增加。如图1所示。图1商品住宅各项建设指标变化东中西地区[1]住宅新开工面积均为负增长，中部和西部地区减幅较大。2014年，东部、中部和西部地区商品住宅新开工面积同比变化均由上年10%以上的增幅转为负增长，分别减少13.4%、15.3%和15.2%，中部和西部地区减幅较大。除天津、河北、山西、广西、四川、西藏6个地区外，其余地区商品住宅新开工面积均为负增长。一、二、三四线城市[2]商品住宅新开工面积均为负增长，三四线城市减幅最大。2014年，一线、二线和三四线城市商品住宅新开工面积分别由上年19.0%、12.8%和10.7%的增幅转为负增长，三四线城市减幅最大。70%的重点城市商品住宅新开工面积负增长。2014年全年，40重点城市中，有28个城市商品住宅新开工面积同比负增长，其中，16个城市住宅新开工面积减幅超过20%，分别是呼和浩特、贵阳、西宁、三亚、深圳、沈阳、大连、哈尔滨、昆明、南昌、南京、北京、乌鲁木齐、宁波、重庆、厦门。（二）商品住宅投资增速自年初明显回落，创1998年以来的历史新低1998年以来，商品住宅投资额持续增加。1998～2013年，商品住宅年均投资增速约为25%，其间在2009年和2012年，投资增速出现明显下滑，分别降至14.2%和11.4%。2014年以来，商品住宅投资增速自年初逐步回落，1～12月，商品住宅完成投资64352.15亿元，同比增长9.2%，增速比年初下降9.2个百分点，比上年同期下降10.2个百分点。2014年商品住宅投资增速为1998年以来的历史最低水平。如图2所示。图2商品住宅投资完成额变化东中西地区商品住宅投资增速均明显回落，西部地区降幅最大。2014年，东部、中部和西部地区商品住宅投资分别为35477.24亿元、14551.87亿元、14323.04亿元，分别增长8.5%、9.7%、10.3%，增速分别比上年下降9.8个、10.2个和11.5个百分点，西部地区投资增速下降幅度最大。一、二、三四线城市商品住宅投资增速均回落，三四线城市下降幅度最大。2014年，一线、二线和三四线城市商品住宅投资分别增长8.5%、10.2%和8.6%，增速分别比上年下降2.9个、8.0个和13.0个百分点。三四线城市投资增速下降幅度最大。2014年全年，40重点城市中，有5个城市商品住宅投资负增长，分别是长春（-17.5%）、大连（-15.4%）、哈尔滨（-15.4%）、沈阳（-10.0%）和贵阳（-0.1%）。从商品住宅投资结构来看，2014年，90平方米及以下住房投资在商品住宅投资中所占比重为31.6%，比上年下降1.4个百分点，该比重自2012年以来连续三年下降。2014年，90平方米及以下住房投资增速为4.6%，比全部商品住宅投资增速低4.6个百分点。2014年保障性住房建设任务全面完成，全国完成700万套以上的保障性住房开工建设，其中各类棚户区470万套以上，基本建成保障性住房480万套。（三）商品住宅销售面积下降，月度累计降幅呈扩大趋势2006～2013年，商品住宅销售面积总体呈增加态势，年均增速为11.1%，其间，受全球金融危机的影响，2008年商品住宅销售面积出现15.5%的下降。2013年，商品住宅销售面积达到11.57亿平方米，比上年增长17.5%。2014年，商品住宅销售面积出现继2008年之后的再次下降。全年商品住宅销售面积10.52亿平方米，比上年下降9.1%。其中，现房销售面积2.37亿平方米，比上年下降8.1%；期房销售面积8.15亿平方米，比上年下降9.4%。从月度变化来看，2014年商品住宅销售面积持续负增长，且降幅呈扩大趋势，由年初1.2%的降幅扩大至1～12月的9.1%。如图3所示。图3商品住宅销售面积变化东中西部地区商品住宅销售面积均下降，东部地区降幅最大。2014年，东部、中部和西部地区商品住宅销售面积分别为47487.61万平方米、29957.40万平方米和27736.77万平方米，分别比上年下降14.7%、5.1%和2.6%，东部地区降幅最大。一、二、三四线城市商品住宅销售面积均下降，一线城市降幅最大。2014年，一线、二线和三四线城市商品住宅销售面积分别比上年下降13.5%、7.8%和9.3%，一线城市降幅最大。从月度变化来看，一线城市9月份以来月度累计降幅持续收窄，二线城市月度累计降幅小幅收窄，三四线城市月度累计降幅呈扩大趋势。近80%的重点城市住宅销售面积呈负增长。2014年全年，40重点城市中，有30个城市商品住宅销售面积比上年下降，其中，有6个城市降幅超过20%，分别是三亚（-45.1%）、大连（-39.2%）、沈阳（-33.5%）、贵阳（-31.1%）、福州（-26.1%）和哈尔滨（-25.0%）。（四）70大中城市新建住宅价格连续8个月下降，降幅超过2008年和2011年的两次市场调整以2010年为基期，2014年12月，70大中城市新建住宅价格平均上涨9.5%，其中，新建商品住宅价格平均上涨9.8%。从结构上看，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上新建商品住宅价格分别上涨11.9%、9.95%、7.1%，90平方米及以下住宅价格涨幅相对最高。从价格的月度环比变化来看，70大中城市新建住宅价格自5月份以来持续下降，房价降幅明显超过2008年和2011年的两次市场调整，8月份价格单月下降幅度最大，9月份以来降幅收窄。从结构上看，1～12月，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上新建商品住宅价格分别环比累计下降3.75%、4.09%、4.81%，144平方米以上住宅价格降幅最大。如图4所示。从价格的月度同比变化来看，70大中城市新建住宅价格同比平均涨幅逐月回落，由1月份9.15%的涨幅回落至12月份4.25%的降幅，9月份以来房价同比持续下降。图470大中城市新建住宅与二手住宅价格环比、同比变化三四线城市房价累计降幅最大。2014年5月份以来，一、二、三四线城市新建住宅价格环比变化均开始下降，价格降幅在8月份达到最大，9月份以来价格降幅收窄，一线城市收窄幅度大于二线和三四线城市。1～12月，一、二、三四线城市新建住宅价格环比累计降幅分别为3.10%、4.35%、4.41%，三四线城市房价累计降幅最大。如图5所示。图5一、二、三、四线城市新建住房价格环比变化2014年1～12月，70个大中城市中，除厦门和郑州外，其余68个城市新建住宅价格均表现为环比累计下降，降幅最大的十个城市分别是杭州（-10.1%）、沈阳（-7.7%）、韶关（-7.5%）、桂林（-7.2%）、长沙（-6.6%）、泸州（-6.5%）、大连（-6.3%）、青岛（-6.3%）、丹东（-6.1%）和锦州（-5.9%）；价格降幅最小的十个城市分别是厦门（2.2%）、郑州（0.3%）、深圳（-1.3%）、合肥（-1.8%）、南京（-2.0%）、岳阳（-2.18%）、西宁（-2.3%）、贵阳（-2.6%）、北京（-2.7%）和牡丹江（-2.9%）。（五）各季度居住用地价格均表现为环比上涨，4季度涨幅有所上升2014年1～4季度，全国105个城市居住用地监测价格分别环比上涨2.11%、1.45%、0.42%、0.69%，4季度环比涨幅有所上升；分别同比上涨9.52%、9.14%、6.98%、4.85%，同比涨幅逐季回落，3季度地价涨幅回落幅度最大。如图6所示。图6全国105个城市居住用地价格环比涨幅变化三2015年住宅市场发展趋势（一）主要影响因素2015年商品住宅市场的发展趋势主要受宏观经济环境和住房市场存货消化情况的影响。1.经济增长仍处于减速周期我国经济增长正在经历由高速向中高速换挡的过程，2014年1～4季度GDP增速分别为7.4%、7.5%、7.3%、7.3%，全年GDP增长7.4%，比上年低0.3个百分点。受周期性因素与结构性因素叠加的影响，预计2015年经济增长仍处于减速周期中。经济增长下行加大了住房市场复苏的难度。2.货币政策环境中性稳健从当前的宏观环境来看，我国正处于前期政策消化期，有序“去杠杆”是宏观调控的一项重要内容，这预示着货币政策总体将保持中性稳健的环境。中央经济工作会议定调2015年“坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”。总体来看，2015年货币政策环境不会比2014年收紧。3.房地产调控政策致力于保持市场平稳健康发展全国住房城乡建设工作会议强调，“2015年要保持房地产市场平稳健康发展。准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行”。国务院常务会议将住房消费列为我国未来重点推进的六大消费领域之一，住房潜在需求的释放有助于防止市场出现大幅波动。4.市场仍处于库存消化过程中2010年以来，我国商品住宅新开工面积持续保持在13亿平方米的水平，使得2011年以来住房市场潜在供给量持续保持在较高水平。从国际比较看，我国城镇每千人住宅竣工量已处于较高水平，城镇住宅建设投资/GDP已高于经验研究峰值。而从需求角度看，受人口结构的影响，中长期住房需求增长趋于放缓。这是2014年住房市场处于去库存调整的背景性原因。以北京、上海、广州、深圳、苏州、福州、泉州、惠州、南充、九江为代表的一线、二线和三四线城市，2014年商品