房地产市场框架

房地产市场分析框架

房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的：①

了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向；②

了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）；③

了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。一、房地产市场的供求与运行市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。1.1.房地产市场供给房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。（一）

地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素）土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给）1、

土地的自然供给2、

土地的经济供给可转换成城市土地的数量3、

市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划）4、

利用土地的知识与技能鼓（二降）庙

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填市场勒数据宾的收碑集：中来腿源陡—乌—河企业辽内部椅与企怪业外乖部闪企业际内部释数据树指企妥业从究事房瓣地产馋经营胜过程药中所嫩产生羊的信易息，叔主要葬包括栏：会撇计报换表与库财务盾报告魂、销泄售业罢绩报芒告、旁顾客投反馈劝意见习等裹外部乞数据绿主要索包括令加工朗信息灾和通举过市备场调厨查所鬼获得屑的原挑始信翅息。鱼加工街信息敞的来血源：胀政府韵统计俭和房菌地产果主管付部门菠发布尺的统医计资扒料、圾学会龙或商钱会提巴供的低报告陈、报张刊杂阻志、闯企业橡或非博营利元性机昆构的物年度凳报告撇、计逃算机陈网络奖信息每以及织咨询唐机构星的研亚究报铃告等郑原始疤数据既来源谈：睁专家歪访谈闲、座嘉谈会圈、问阁卷调亭查、见电话视访问柔、现骑场查漫勘等弟方式校收集父。岗（二怒）房

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丽附砖2辅：房劈地产陈开发吹投资硬的主邀要决谜策变斧量亿房地稠产开会发企眠业在男投资爱决策庙过程剑中，聪面临旧的最疫重要花的问携题可营能就拖是所雪开发反物业妙的市恩场接恶受程呼度有哨多大播。通约常所最谓的膏土地殃开发瓣潜力巾分析批、投钞资可危行性唇研究相、营但销策丛划、截销售阿规划项、广仪告推毛广计弃划、驻规划抱方案俊设计库等都夸是以孙市场难研究辜为基胳础的牲。市趋场研申究强拨调了含解决雕问题旦所需慎要的控信息偿，设绍计收硬集信斧息的卷方法元，管剑理和燥实施遥信息嚼收集骂过程陪，分遇析结佳果以容及沟职通这龄些风稳险和灶意义票。涉倡及到汗信息参的筛量选、毙鉴别微、提异取、匆处理按、分帆析和白沟通饱的全膨过程效一级拴因素区二级蜘因素励三级秘因素群房地呀产业汤总体话趋势虑宏观咸经济孟环境躺（国析家层右面）桐消费飞分析厨投资陕分析蹄净出葵口守政策枪因素辟政府技相关销经济孙政策趋（国旗家及字目标配市场怎政府劝层面撕）殿财政誓货币完税收慧等自政府把房地里产业哀政策织

迟细分番市场两供求例状况羡各细淡分市险场（由土地廊、住张宅、临办公寇楼、均商业记用房牲）需备求特遭征与肢规模能宏观如经济阴信息坦（杏GD道P棋及其节增长悬率、便通货补膨胀鼓率等芬）、怪房地揭产使族用者禁信息庆（人啊口、珍失业柱率、根家庭叹规模言、家窃庭收狂入、买公司安数量来与规蛇模、傲对房谨屋使鹅用功架能需穿求的碧潮流灾与趋右势等教）、姻使用疮中的惯房地剃产数跪量和死空置驳量信嚼息奉各细侦分市遭场供剂给特悦征与孙规模渐现有阻房地巨产数切量（粱存量椅）、宪使用接中建钉筑物因的物早理状委况、紧房地厨产开匙发成碗本及诱成本办指数部、新必开发彩房地罩产面袭积（惹计绳划啦/驼新开生工鬼/确在施批工屈/钢竣工伸）、寿拆除葬或改住变用撇途数舅量。旧可供声开发气的土供地资沿源及企规划寸要求抽等方氧面的影信息择，以朴及各划种类娇型用坛地出食让或槽转让号的数灾量、凳楼面裂地价蒸和单塔位地欲面价航等信贺息算细分西市场船价格邮趋势馋自身或因素蚁位置夺；地店力（淡土地猪肥沃赔程度涛）；袄地质筝条件派；地打形、应地势矛；土宴地面话积的龙形状享；日帜照、装风向贯、降台水量驴和自选然灾略害等狗；建旱筑物秩的外壮观及碌其他狱环境贫因素陕噪声侄环境绳、大项气环寇境、过水文擦环境乘、视湾觉环仆境、麦卫生存环境东人口转因素链人口蒙数量魂、人贿口素校质、拉家庭苏人口高规模冤等拆社会凡因素伟政治萍安定蜡、社馅会治温安、国房地奉产投瓶机、狱城市毯化进姜程还经济贤因素忌经济动发展赴水平援、物途价水前平、蹈居民预收入锈水平以行政象因素尼

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厦冈预估浅市场笛吸纳芹计划筋（相哨应时什间周刃期内版的需命求）漏。棒四、椒供给密分析安A溜、调忽查房柳地产批当前谋的存膝量、均过去撤的走旋势和埋未来喂可能党的供剧给。遗★承

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知扇相关狐房地钟产类师型的旋存量埋、在卵建数绞量、筝计划胞开工侧数量亩、已蚁获规更划许骗可的帅数量使、改龙变用室途数帐量和推拆除钢量等击；法★屈

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属盾估计垃短期提的新蚊增供絮给数灭量。陪B堂、分婶析当海前城毁市规演划及许其可屿能的崖变化损和土要地利乎用、素交通情、基殊本建注设投累资等拒计划帅。闯C条、分冬析房剖地产痰市场毫的商历业周忠期和异建造乒周期狗循环惠运动炮情况握，分先析未殃来相困关市苏场区词域内迎供求台之间缺的数表量差番异。

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