中国住房市场形势分析与预测

中国住房市场形势分析与预测（2011～2013）

一2011～2012年市场形势：房价降中有升，投资依旧低迷2011年，在住宅供给量偏大、房价偏高以及严厉调控政策的综合作用下，住宅市场步入短周期的下行阶段。部分楼盘出现较大的价格降幅或促销力度，前期购房者冲击售楼处现象在部分城市蔓延。进入2012年，随着货币环境有所趋松、调控政策效力衰减和房价预期的微妙转变，住房成交量有所放大，房价相应出现弱势反弹。但由于调控方向并未出现根本转变，且房地产企业高库存及资金紧张状况依旧，房价反弹力度较弱，稳价走量仍是目前市场共识。住宅开发投资依旧低迷（见表8-1）。1.成交量持续回升，库存水平依然较高2011年下半年至2012年，住房市场成交量经历了从极度萎缩到逐月回升的转折。2011年9月开始，住房销售量增速显著下滑，部分楼盘开始出现较大力度的降价促销。2011年1～8月，全国商品住宅销售面积53540.3万平方米，同比增长13.1%。2011年1～12月，全国商品住宅销售面积97030.3万平方米，同比仅增长3.9%，增速较1～8月下降9.2个百分点（见图8-1、图8-2）。表8-12012年1～9月全国房地产与住宅市场主要指标进入2012年，住宅成交量逐月回升。进入6月后，成交量较之前有加快回升的势头。2012年1～5月，全国商品住宅销售面积25557.8万平方米，同比下降13.5%。2012年1～9月，商品住宅销售面积60885万平方米，同比下降4.3%，降幅比1～5月缩小9.2个百分点，比1～2月缩小11.7个百分点（见图8-1、图8-2）。2012年尽管成交量回升，由于前期开发量较大且销售不畅，当前商品住房库存仍保持在较高水平，且商品住房库存还处逐月上升阶段。2008年底，由于受金融危机的影响，我国商品住房库存曾出现55.5%的高增长，待售商品住房面积达10660万平方米。经历了2009年和2010年的库存低增长后，2011年底又出现了35.8%的高增长，2011年期末商品住房待售面积达16904万平方米。到2012年9月末，商品住宅待售面积达20867万平方米，同比增长43.8%，是2008年底的1.96倍。[1]图8-12011年1月至2012年9月中国商品住宅销售面积与销售额图8-22011年1月至2012年9月中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率图8-32005年以来各期末中国商品住宅待售面积及其同比增长率2.房价总体降中有升，稳价走量仍是共识2011年下半年，在市场供求形势恶化和严厉调控政策的综合作用下，房企面临越来越大的销售业绩和资金回笼压力，降价促销力度显著加大。全国房价出现下降趋势，房价环比下降的城市逐月增多，降价风潮在全国蔓延。2012年7月，在国家统计局公布的70个大中城市中，价格指数环比下降的有14个，上涨的39个。到2011年12月，价格指数环比下降的城市已经增加到52个，环比上涨的仅2个。价格指数同比下降的城市也从2011年7月的1个增加到2011年12月的9个（见图8-4、图8-5）。2012年，随着销售量的回升，房价出现弱势反弹。2012年上半年，不少前期降价或定价相对较低的开发商，试探性地回调了销售价格，但受资金紧张和高库存水平的双重制约，稳价走量是其主要的营销策略。可观察到一线城市的多数房企，将售价较年前低点回调了至少2%～5%。由于高库存量及资金紧张的局面没有出现根本性转变，加之未来市场和房地产调控形势尚未完全明朗，开发企业的目前价格上调具有渐进性、试探性和观望性。房企多采取逐月调高售价一定比例并不断观望市场反应的策略，以免因房价较周边楼盘过高而陷入滞销僵局，出现资金链断裂。稳价走量仍是目前市场各方的共识。从2012年5月起，全国房价上涨的城市开始增多，到7月房价出现较大面积的环比上涨。2012年7月，70个大中城市中，新建商品住宅价格指数环比上涨的城市增加到50个，下降的只有9个。而在2012年4月，环比上涨的城市只有3个，5月也只有6个（见图8-4、图8-5）。据国家统计局公布数据，2012年1～9月，全国商品住宅销售均价为5549元，比上年同期的5140元上涨8%。部分城市核心地段的二手住房则已经创出新高。图8-42011年7月至2012年9月中国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨、持平与下降个数图8-52011年7月至2012年9月中国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨、持平与下降个数3.资金回笼速度有所加快，开发企业资金仍较紧张随着成交量的回升和价格的回调，开发企业资金回笼速度加快。2012年1～8月，销售额增速已经开始由负转正。2012年1～9月，全国商品住宅销售额33788亿元，同比增长3.3%，增幅比1～2月的-24.7%提高了28个百分点（见图8-2）。从2012年7月开始，房地产开发企业资金来源增速有所提高。2012年1～9月，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，增速较1～6月提高4.4个百分点。其中，国内贷款11008亿元，增长12.9%；利用外资317亿元，下降53.3%；自筹资金28438亿元，增长11.4%；其他资金28469亿元，增长9.6%。在其他资金中，订金及预收款17841亿元，增长13.2%；个人按揭贷款7064亿元，增长14.2%（见图8-6、表8-1）。图8-62011年1月至2012年9月中国房地产开发企业本年到位资金及其同比增长率由于库存量大、融资成本高等因素，房地产开发企业资金面总体仍偏紧，从而也有效制约了房价反弹的力度。从结构来看，部分前期率先降价销售的企业资金面要优于降价促销行动迟缓的企业，龙头企业要优于中小企业。4.投资增速下降趋缓，恢复景气有待时日尽管住宅市场已经出现弱势反弹的迹象，但由于总体上开发企业手中有较大的商品房库存需要消化，且开发企业总体资金紧张，2012年商品住宅开发投资低迷，开发市场短期内难以恢复景气。2012年1～9月，全国商品住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速比上年同期回落24.7个百分点（见图8-7）。图8-72011年1月至2012年9月中国商品住宅开发投资及其同比增长率土地市场颓势有所改观，但多数房企出手较为谨慎或无力出手。2011年以来，房地产开发企业土地购置面积与成交价款增速逐波下降，2012年1～2月已经出现负增长，土地市场降温显著。2012年8月开始，土地购置增速快速下滑现象开始扭转。2012年1～9月，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1～7月缩小7.8个百分点；土地成交价款5309亿元，同比下降-11.0%，降幅比1～7月缩小5.9个百分点（见图8-8、图8-9）。图8-82011年1月至2012年9月中国房地产开发企业土地购置面积及其同比增长率已经有部分实力较强的房企趁低价加大入市购地力度，以求实现逆周期低成本快速扩张，少数热门地块争夺价战重现。图8-92011年1月至2012年9月中国土地成交价款及其同比增长率5.区域楼市冷热不匀，局部反弹与烂尾风险并存一方面，北京、上海、广州等一线城市住房市场已见回升，开发商开始尝试回调新房价格，二手住宅价格则已经出现较快上涨，主城区部分二手住宅价格创出新高。另一方面，在楼市泡沫较为严重的城市，由于滞销时间较长，较多楼盘都处于烂尾边缘。特别是在浙江、内蒙古等地的部分前期住房市场过热的城市，因住房供大于求，已经出现较显著的住房烂尾现象。即使在北京，处于楼市回暖的大环境下，仍有一些楼盘因前期销售不畅、资金困难等原因疑似烂尾，其中不乏知名大开发商开发的楼盘。6.住房租金持续上涨，租金涨幅初超物价由于收入增长、城市化和大城市化、物价上涨等原因的综合作用，2010年以来，住房租金出现持续较快速度的上涨。2012年6月开始，随着CPI的下降和租金指数的上涨，租金涨幅已经高出CPI的涨幅。2012年9月，租金指数同比上涨3.2%，较CPI涨幅高出1.3个百分点（见图8-10、图8-11）。其他因素如住房限购、中介炒作等可能在一定程度助推了住房租金上涨，但不应是租金上涨的主要原因。图8-102011年7月至2012年9月全国居民消费价格指数（CPI）与居民消费价格租金指数（同比）图8-112011年7月至2012年9月全国居民消费价格指数（CPI）与居民消费价格租金指数（环比）二近期市场变化的主要原因分析1.住宅市场与宏观经济联动性增强，保增长政策大都利好楼市一方面，宏观经济与房地产业的景气度具有较高的联动性，两者存在一荣俱荣、一损俱损的关系。在快速城市化的大背景下，房地产业在国民经济中的份额必然有较大的提升。此外经过十多年来房价的快速上涨，大量以前非房地产主业的企业都改为从事房地产业或深涉房地产业，房地产业成为多数城市的主要经济支柱。前期住房市场的低迷，必然对经济增速形成一定拖累。据国家统计局数据，2012年上半年GDP同比增长7.8%，第二季度增长7.6%，这是三年以来中国经济增速首次跌破8%。另一方面，当前保增长政策大都利好楼市。在经济增速下滑的条件下，保增长成为事实上的宏观政策重点之一。但保增长的政策短期内往往难以有效促进经济增长，对房价的刺激作用却大都是立竿见影。在经济景气程度下降、从政策到民间投资之间水渠没有搭好之前，政策释放出来的各路资金都将率先流入楼市。前期的准备金率下调和近一个月的连续两次降息，客观上缓解了住房市场的资金紧张，助长了市场房价上涨预期。政府在保增长和稳房价之间左右摇摆，决策层内部也一直存在刺激房价来促进经济增长的主张，从而对房价预期的改变起了催化作用。2.限购政策效力衰减，后续政策尚难跟进只要供求矛盾不发生根本性转变，各种需求限制性政策的效力都将随时间推移而消减，限购政策也不例外。一是楼市低迷条件下地方政府面临财政困难，对限购政策执行力度大打折扣；二是限购大都以户籍及社保、税收缴纳年限为门槛，符合纳税和社保条件的人随时间推移而增多；三是各种规避限购手段越来越成熟，中介机构甚至勾结相关管理部门人员形成产业链，如通过补缴社保、税款，办理工作居住证、集体户口等达到购房条件。在被认为是最严厉调控手段的限购政策效力逐渐衰减的同时，新的抑制住房投资投机的有效手段尚难以跟进，从而形成一个相对的政策薄弱期。3.市场预期有所转变，谨慎乐观情绪增长一是金融环境明显宽松，特别是2012年上半年一个月内连续两次降息，在降低了购房者利息负担的同时，也被市场理解为房价回升的积极信号，当时市场预计为了保持经济增长速度，将会有更多促进经济增长的政策手段出台，包括更进一步降低利率等，从而对房价形成实质支撑；二是交易量的回升，助长了市场对房价的信心；三是中央前期对一些地方政府变相放松调控的不明确态度，加大了市场对调控政策暗中转向的猜疑；四是地方政府、开发商和一些专家学者、媒体开始为房价上涨联合造势。在以上因素综合作用下，市场对房价的预期由普遍悲观逐步过渡到悲观与谨慎乐观共存，观望气氛有所弱化。4.“土地财政”转型困难，地方政府偏好房价上涨一方面，前期的大规模经济投资使不少地方政府债务缠身，目前已经进入偿债高峰期；另一方面土地市场遇冷，作为地方财力重要支柱的卖地收入缺位。在收支平衡困难的条件下，地方政府大都寄希望于房价重新上涨，期望通过土地出让收入来给财政解套。在“卖地财政”下，地方政府执行房价调控政策时难免外紧内松、明紧暗松，甚至暗中为房价上涨造势。5.调控政策并未根本转向，开发企业资金仍较紧张尽管地方政府和开发企业都预期或寄希望于房地产政策放松，但中央政府的调地产政策并没有如部分人预计的那样出现根本转向。作为两个重要政策手段的限购和限贷政策都没有松动，极大地限制了开发商可直接或间接使用的金融杠杆。作为储备政策的住房预售制度调整或取消也对开发企业涨价具有极大的威慑力。所以尽管有上述促进房价回调的利好因素，但开发商资金面的紧张也从根本上制约了房价反弹的力度。三2012～2013年可能的发展趋势：房价根据调控政策松紧状况延续反弹或盘整震荡，投资依旧低迷1.房价延续反弹趋势或盘整震荡（1）如果房地产调控政策维持现状不再加码或有所放松，货币环境宽松、限购政策效力衰减、房价预期转变的基本条件不出现根本性转变，主要城市房价可能延续目前的弱势反弹趋势，交易量回升。由于近期住房市场供应相对充分，开发商资金紧张，尚不具备强力反弹的条件。但在经历三个月到半年的住房吸纳周期，商品房库存消耗达到一定程度后，开发企业上调价格底气将增加。如果没有有效的调控措施跟进，一、二线城市房价有出现快速反弹的风险。（2）如果房地产调控政策能够及时有力跟进市场变化，未雨绸缪适度加码，房价预期管理得力，房价可能出现盘整震荡。前期住房市场泡沫过大的城市可能继续探底。2.住房开发投资继续低迷目前房地产市场仍处于高库存阶段，为避免在存货上占用过多资金，即使房地产市场回暖，开发企业也没有必要大量投资开工新项目。根据历史经验，从房价上涨到开发投资快速增长有一年左右的滞后期。如果市场反弹能够持续，需要一年左右的时间，才可以见到开发投资的较快增长。四问题与挑战：市场机制未发挥应有作用，房价稳定高度依赖调控当前住房市场存在的主要问题是，市场机制平抑房价的作用没有得到充分发挥，稳定房价过于依赖政府直接管制，住房市场“一紧就死、一松就涨”的政策性周期难以得到突破，住房市场与宏观经济发展未形成良性互动机制。1.住房交易成本过高，存量利用效率偏低二手房交易税费过高，不仅对购房者构成一笔沉重的负担，也大大影响了存量住房的有效利用。在一些典型城市，一笔二手房交易需要缴纳的营业税、契税、个人所得税等税款，再加上中介费，总计可以占到总价款的10%以上。由于二手房交易成本过高，一方面迫使部分二手房持有者改售为租，另一方面驱使更多的住房需求者放弃二手房市场进入新建商品房市场，从而人为造成市场扭曲。2.住宅市场结构单一，供给效率较为低下中国住房市场是一个典型的双重垄断市场结构，政府垄断一级市场土地出让，开发企业从政府手中购地建房再卖给消费者，政府成为“最大的开发商”。在政府和开发商共同垄断了新建住房市场的条件下，商品住房供给结构性短缺、品质偏低成为必然，无法满足多样化和快速发展的市场需求，同时也使得房价变动具有刚性，易涨难跌。因为市场机制难以发挥扩大供给、平抑房价的作用，公众只能更多地寄希望于通过政府调控来稳定房价。3.利益集中涉及面广，调控政策稳定性差住房市场利益涉及面极广，房价是当前中国社会各阶层利益冲突的焦点之一。虽然现阶段房价稳定对政策的依赖很大，但调控政策的稳定性较差。房价上涨会直接推动富裕阶层资产的增长、作为调控政策具体执行者的地方政府偏好房价上涨、中央政府在经济增速下滑时也经常寄希望于通过房地产市场拉动经济增长，这些利益因素的参与使得房地产调控政策具有天生的不稳定性。调控政策的不稳定性反过来造成房价预期波动，助长非理性房价涨跌。五政策建议：深化调控，加速改革住房市场具有其自身周期，从房价反弹到开发投资增长有一年以上的滞后性。根据目前住房存量水平，无论房价涨跌，住房开发投资短期均难以有效增长。盲目刺激住房市场，短期内只能使房价上涨，经济增长难见起色。目前应稳定和深化现有调控政策，避免房价波动过大。长期应通过加快土地和开发市场的市场化改革，不断提高住房市场供给效率，从根本上缓解住房市场供求矛盾，为调控政策的淡出创造条件。（一）稳定和深化现有调控政策1.继续稳定住房限购政策，坚持差别化住房信贷政策限购政策、差别化信贷政策直接关系住房投资者的购房资格和购房能力，间接影响市场对房价的预期，更进一步影响开发商的融资能力，可谓牵一发动全身，需要稳定和深化。一是巩固现有限购政策，住建部可考虑出台统一指导意见，进一步堵塞各地以商业地产名义开发销售住宅，补缴税款、社保获得购房资格等各类政策漏洞；二是加大对地方政府限购政策制定和执行情况的监督检查，如有变相放松行为应及时纠正，并追究相关领导责任；三是在保持对首套房的信贷支持和利率优惠的同时，继续限制二套房贷款、停止三套房以上贷款。2.缩减开发企业融资杠杆，适时取消期房预售制度期房预售制度助长了房地产投机，增加了金融风险。期房预售制度作为开发商的重要金融杠杆，虽然对拓展开发商融资渠道、促进房地产业迅速发展起了一定历史作用，但是也助长了市场泡沫，埋下金融风险隐患。一旦未来房地产市场进入下降通道，楼市泡沫破灭，“空手套白狼”的开发企业大量跑路或破产，期房烂尾风险都将甩给购房者、银行，并由政府兜底，从而给政府和金融体系以巨大压力与风险。期房制度降低了住房整体质量，损害了住房消费者的合法权益，并逆向淘汰了讲信誉的优质开发企业。在预售制度下，烂尾、跌价、建筑质量低劣、销售欺诈的风险都由购房者承担。商品房建筑品质低劣、销售欺诈成为市场顽症，再豪华的别墅、再著名的楼盘都不能例外。作为弱势的购房者，耗费几代人积蓄，到手的却是个劣质房，根本无处维权。如果改为现房销售，上述风险则由开发商承担，住房整体质量必然有较大幅度提高，交易纠纷将明显减少。“空手套白狼”及欺诈成性的开发商将难以在市场上生存下去，市场奖优罚劣作用显现。在当前商品房现房库存量较大的有利条件下，适时取消期房预售制度，一方面有利于消除泡沫，稳定房价，降低金融风险；另一方面有利于提高商品房开发质量，保护消费者权益，淘汰劣质房地产企业，营造讲信誉、重长期发展的良好市场氛围。（二）加快推进相关市场化改革1.降低住房交易税费，增进存量住房配置效率一是简化合并住房交易手续，推进“一站式”住房交易服务；二是对住房交易中存在的税费进行清理，减免住房交易过程的营业税、契税、个人所得税和各种交易手续费，取消各种不合理收费和搭车收费；三是对于居民购房首套住房自住给予更大力度的税费优惠支持，如免除营业税（实际上大多由买方支付）、契税等；四是降低住房中介服务业准入门槛和各种政策壁垒，增进中介行业的竞争性，减少中介服务成