房地产项目谋划

大连房地产项目前期策划摘要自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。项目市场调研国家宏观经济背景2010年上半年，我国共实现国内生产总值(GDP)172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。中国宏观经济总体增长态势未变，增速回落但符合预期；物价水平结构性下降，通货膨胀压力缓解转为温和可控；投资推动经济增长的力度回稳，房地产投资仍保持快速增长；居民收入继续稳步提高，就业形势和消费结构均有进一步改善。（资料来源：经济参考报）中国2010年一季度各地区产业结构增长情况一季度，从产业结构来看，各地区第二产业增长对GDP的贡献明显高于第三产业；中西部地区第三产业增长的贡献同比有所下降。一季度，东、中、西和东北地区第二产业分别增长18.2%、22.4%、23.2%和20.1%，比去年同期分别加快14.2、16.2、12.0和12.0个百分点；第三产业增长11.9%、9.6%、10.8%和11.6%，东部和东北地区同比分别加快1.0和1.9个百分点，中部和西部地区分别回落0.8和0.3个百分点。（信息来源：中国机经网）固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。2010年，国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度。分析观点：国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近几年来全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家对房地产行业高速发展的支持力度在减弱。宏观产业政策分析◆金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施，对房地产开发建设具有重大影响的因素—金融政策成为宏观调控的重点。旱◆圆近期届金融歇政策胳变动斧状况耕时间陪“轿银尼根泊”细紧缩射政策冬20云10帆.0彼1.因12眨上中坝国人些民银慎行决朗定绢，诵从幕20惊1确0愁年瘦2牧月时2枯5扣日起破，上袭调存蚁款类蓝金融香机构捷人民叼币存钥款准娱备金摆率沉0.运5涂个百廊分点裁。跨20统10葛.0蹈2.骗20沸银膊监会捆发权布流锤动资紧金贷糕款管渠理暂温行办箭法打折击炒败房者棒20列10菜.0院4.才11搜银监讲会：乘银行宾不得暑对投避机投缴资购址房贷代款睛20部10远.0雹4.灰15助4阵月研1孔5折日腹,膊国务堆院出江台具脾体措盈施达,器损要求鄙对贷欧款购构买第龄二套漂住房槐的家接庭未,皮贷款掌首付驳款不滥得低邮于塘50茫%喇,沃贷款岛利利芳率不辅得低骨于基弱准利象率谦的融1.部1肯倍怒.载对购腿买首恭套住耕房且塑套型甘建筑柜面积阁在跌9滥0帐平方渗米以赠上的猎家雾庭安,誉贷款字首付活款比冷例不还得低屠于笛30灰%雪。蚁20术10工．积0膨5疯．卵10立央行眼提高钟存款雾准备须金董率棕0.财5耀个百艇分点漏◆社土地蚁政策爬变动愿20盆0桨3秋年以岂来，连在严微控么“兴土缸地能”膛的呼波声中复，房瘦地产坏开发者建设娘的另滨一关傅键因卫素横—柔土地泉也被民纳入域了宏浴观调浙控的担范围枕并实栋施了君一系升列缩妹紧映“猪地府根待”刺的政节策摔。纸◆仍近期邻土地急政策董变动惑状况食时间敏“仔地领根誓”遗严控爸政策国20僚09揭.1氧2.厚17爽财政匪部、爷国土贱部等影五部魄委出衫台《趟进一远步加渗强土延地出浅让收让支管肌理的谢通知淘》，光明确栋开发推商以蒸后拿故地时工，奉“耍分期眉缴纳迟全部饰土地帆出让伶价款妹期限诱原则若上不剂得超目过一除年，圣特殊汗项目赴可以策约定掩在两父年内揪全部锯缴清膨，首寄次缴变款比饭例不杯得低兵于全镇部土厕地出泽让款艇的榨50苹%吧”堆。榴20概10矩.0疫3.吼08拨国土史部发鄙通知绞：一在、加苍快住庸房建乏设用花地供套应计讽划编事制；羽二、陆促进淘住房补建设巧用地奋有效砍供应馆；三武、切抢实加遗强房伞地产鞭用地颠监管舍；四免、建挎立健君全信畅息公嚷开制关度；抹五、错开展读房地沃产用裕地突嘴出问翠题专必项检戚查。社20猎10池．晒0疑3杨．胸22鞭国土散资源脂部蚁：的进一乳步加票强房未地产拐用地总供应疗和监拔管铸20裤10发.0壶5.酸15鞠国务革院珠：蜂关于淘进一洗步严顺格征掏地拆遥迁管笛理工词作切始实维割护群年众合洲法权饱益的丙紧急琴通知伟分析辛观点彩：新杜政的声调控洒政策殊主要麦有以斩下几丸个手牲段：确一是株加强粱土地扑供应残管理盯；二探是规爹划调似控，泪控制扭城市灾建设毫和住郊房供逆应结票构；厦三是拆税收斥杠杆使，加员强了韵住房肢交易头环节顺的税茄收管树理，仙对住述房投房资者妙和投从机者雨进行慰抑制赤；四驱是银放行信腔贷管否理政炼策，帐中央兄银行判和银塞监会伯加强敬了银孔行住萄房信武贷规输模和凡风险怨管理变；五旺是需威求管万理，腿设置改交易腥障碍眯和增插加各寨种税圈率等荐稳定纸房价炭，抑左制购紫房者仗的非裤理性栽预期践，打渡击住钞房投脚资和崖投机滥；六床是供法应管服理政手策。苏现有巨市场丹供应碎结构借以中剃高档怪商品绳房为妨主，岂中央糊政府臭要求布地方已政府辨加强量经济米适用问房、袍廉租会房建册设，蜡改善态供房弊结构跟；七过是市锹场秩提序管志理。类篇钉懂新政赔出台戏以后巨，房费地产链行业锁投资悲整体欺增幅愈回落扒，房夕地产巾价格似涨幅阿趋缓行，供寻求关孕系有渐所改鸣变，蛋商品讨住房喉交易戏结构线有所碎调整孝，投炊机性崭购房吧得到煌初步番遏制氏，商医品住奥房平落均价雪格涨水幅趋蔑稳，春房地错产信湾贷增周速放度缓。循城市御地产雨行业纳分析菌3.疤1业、间大连笼市房题地产瑞整体蓝市场亡趋势孩20估0拾8擦年低须迷与拼观望盼，思20艇0剥9直年持技续火班爆，灵房地纵产市级场激在滑20站1跪0电年或泉将面警临政宇策调燥整的蹲转折眨点，老如果损无法团从制敏度上瞒进行草根本突性的鸭变革声，中溜国房碎地产尾市场搜恐怕舞很难云摆责脱披“祥一调兴就死惧，一边放就沙疯犁”秒的怪负圈。奴尽管任南宁因市场肉发展响势头欧迅猛肆，但销无法抢摆脱郊政策盾市的达先天籍不足三，因刻此表20怖1柴0酸年南星宁房川地产谎市场牛将面克临国海家宏趴观调派控的遍波动蛛。饿这种飞市场称波动潮将由趟量及梯价，隙并最聋终影狐响供壤应走殿势。革政策蛇转向花将会勇使得拢观望患情绪趁再次芽抬头舟，加旅上越20逢0串9生年在粉一定锤的程残度上楼透支紧了未廊来消农费潜余力，透以及急房价今企高井对刚注性需浑求的览抑制脆，因吹此奔20梁1包0长年抹大连刷商品浑房成山交将板难以鼓超亡越鹅20涌0同9示年的高交易征量咬。舟20趴1蕉0鹿年房渠价上上涨将卸会维支持递1-令2垃季度分，但倦上涨连幅度篮会随局着成摔交量梯的下愁降而牵下降过，一氏旦房嫩价在筛三季茎度出蚁现明阶显波逮动，凉将会伙直接至影响垄下半柄年整伍体市唱场供圆应。肺因此斥对策大连错开发斗项目顺的地手产企掠业来骨讲，名应理薄性看烤待法20息09晕年底百市场称的火桨爆并丝慎重聋应对灯政策倒转向血带来麦的影望响，汽在价牌格策辟略方沙面进钩行适晨时调爽整，博放缓助上涨歪速度贿和幅壶度，圣对瑞未来飘市场恳可能室出现术的波劣动提旋前做动出应御对性窃调整币。轰3.炸2墙、岔大连冰土地荣市场正土地其市场日无疑异将成挠为房余地产睛行业慈政策耐调整惠的重叼点之斜一，缎无论闻是限馆制土杏地出左让面饲积还蒜是打杜击囤坦地政碌策的晃严格士执行炸，都脖将对考地产慌企业惰产生与重大拾影响皇，以赤确保湿达到薯大幅国增加茶市场雕开发洁与供金应量活的调领控目灰的。珍20纽1饺0月年赠大连并土地顽市场肉供应爪将持激续加辽大，府尤其带是雨“倾20蓝1帆0绣年燃1胖月五活象新嗽区将奴推出父首宗缝拍卖惯地残块冒”结释放公了秃大连妇未来递土地钱供给诱的新崭区躺域态—理—倚五象眯新区筋，而怀之前阿的青添秀区振凤岭看北区阳域、仁西乡怠塘区卖相思努湖片鸦区、圣兴宁掏区东戴沟岭扎旧城虹改造变，构流成喘了免20糊1茄0沙年南携宁土膛地市赛场的恨主要悟供给定点，秒加之擦一二某线城舰市的均挤压辟，势列必会阁吸引张更多沾外地谷开发液商进首驻南金宁，宪逐鹿订于笑20诱1生0刮年南彼宁土惰地市朗场。评3.丹3希、耍住宅归市场宴（旋1馅）珠供求嚷关系行根据栗《妇大连成市住破房建按设规删划抓（晃20怒0匹6邪—为20笋1育0题）》秋中可观知，讯规划抹期内怎，建洞设各电类住限房共核约萄2细1瓶万套颠，总联建筑阁面胀积拖18穷47颂.8稀7凶万平最方米优。根犁据考20方06躺-0评9须年历菊年的蚁建设症数据交累积后可知贸，晓20般1孝0父年，暑尚有闸将足近遮45惊0华万平店方米龟缺口耗，而缘从规洽划中曾分解洞每年针度的莲目标吉任务口中知喉，康20洋1洲0坡年，咱商品陷住房疮建括设殊3.什1县3画万套侦，建嗽筑面网积然28锤4.狐0全万平喘方米稼；政甚策性涌保障翅住房宋建散设齐0.技7蜻2杠万套投，建泻筑面填积餐56诱.佳0龄万平难方米辈，怜共康34铜0乘万平文方米蒙，因携此，爱可以梨预仅测药20罚1蛙0剃年全幕年房联地产冶市场嫁供给油将不下低于条与失20针0伟9约年供瓜给水汉平导（亏28准1.导6辛7垂万平讲方米副）。章（北2否）房煌价走寄势姻20咳0映9匪年窃大连除住宅狼市场葬的持灾续火铺爆也议推动只了房焰价的讨快速臭上涨包，特侧别恶是忙0晨9拥年阵近也1燥0雀万亿声元的扰银行责信贷丝量使乘得未耐来通此胀预滩期不鸟断增万强，舱以保法值、吗增值燕为目蚊的的袄投资若投机窃需求粪大量痕进入贫市场腊，成示为推您高房魂价的悄主要培因素抖之一华。年挂底中骄央经议济工错作会符议确蚀定丢20庄1必0溉年将衰继续裕实行点适度润宽松爷的金卖融政樱策，切加坐上泳0碍9续年随底耳CP龄I话

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