2016年汽车4s店建设项目可行性研究报告书

PAGE18一、总论（一）项目背景1、项目名称汽车4S店建设项目2、承办单位概况本项目由*****汽贸有限公司投资建设企业概况略3、可行性研究报告编制依据（1）建设单位关于编制可行性研究报告的委托书；（2）国务院关于《汽车产业振兴与调整规划》；（3）《汽车工业第“十一五”发展规划》；（4）《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；（5）《******加快发展第三产业若干政策的规定》；（6）《*****市人民政府关于搞活流通扩大消费的实施意见》；（7）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（8）国家、地方、行业关于项目建设有关规范标准及建设单位提供的基础资料和数据。4、项目提出理由与过程进入21世纪以来，**市经济建设持续保持旺盛的发展态势，经济增长速度连续7年位列全国27个首府城市前列。2009年，**市地区生产总值达到1520亿元人民币，社会消费品零售总额完成641亿元人民币，城镇居民人均可支配收入达到22600元人民币，农民人均纯收入预计达到7900元，显示出了强劲的发展势头。随着经济建设的快速发展和城镇居民收入迅速增加，**市汽车消费急速升温。目前**市机动车保有量达到30万辆，近两年全市汽车保有量增长了53%，并保持持续快速增值趋势，其中私家车拥有量增长66%，显示出了强劲的增长态势。随着轿车普及率的提高，个性化和实用化的消费需求逐渐增强，对汽车品牌、售后服务、汽车文化等方面的需求已成为消费者关注的重点。与此同时，为了扩大内需、以消费促进经济增长，国务院颁布的《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）中也将促进汽车消费作为扩大内需增加消费带动经济增长的一个重点发展产业。此后，***区也**市相继出台的关于搞活流通扩大消费的实施意见中，也将积极推进汽车消费作为一个培育和发展新的消费热点、挖掘消费潜力的重点产业，要求商务、经委、公安、财政、国税、地税等部门要结合贯彻《汽车品牌销售管理办法》，落实国家支持小排量汽车销售的税收政策，清理、规范汽车购置、落籍、使用过程中的收费项目，促进汽车消费稳定增长。倡导汽车品牌经销商开展新旧汽车置换业务，促进汽车更新换代，推动汽车消费。在此背景下，**汽贸有限公司作为中国汽车销售服务十大企业之首，看重了**市作为***区首府城市和******经济区的汽车消费市场潜力，依托自身雄厚的自己实力和强大的品牌营销能力，在对**市及周边地区汽车市场进行全面而深入调研的基础上，提出了在**市建设一处多种品牌汽车4S店聚集的汽车贸易城，以对**乃至***区西部地区快速增长的购车与售后服务需求提供良好的贸易与服务平台，也促进企业经营获得长远持续发展。5、可行性研究报告编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。（3）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性。（4）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。（5）坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供依据。

（二）项目概况1、拟建地点本项目拟建地点位于**市**区***街西端，占地面积为39556（合59亩）。2、建设内容与规模本项目拟建一处集多种品牌的汽车展示贸易城，其中主要包括帝豪、海南马自达、莲花、讴歌、福建奔驰、奇瑞等6家独立的品牌汽车4S店和一栋综合展示区，并配套建设1栋综合楼和1座燃气锅炉房。本项目4S店建筑结构均采用钢结构，分别由展厅、办公区和维修车间三部分组成，其中展厅和维修车间为单层、办公区两层；综合楼按2层设计，采用钢筋混凝土框架结构，锅炉房采用单层砖混结构。项目规划总建筑面积20525m2，其中各品牌4S店建筑面积17375m2、综合展厅建筑面积2100m2、综合楼建筑面积1000m建设规模一览表序号建设项目单位建设规模层数结构方案1帝豪4S店m218001轻钢结构2海南马自达4S店m219501轻钢结构3莲花4S店m221001轻钢结构4奇瑞4S店m215251轻钢结构5讴歌4S店m230001轻钢结构6福建奔驰4S店m270001轻钢结构7综合展厅m221001轻钢结构8综合楼m210002框架结构9锅炉房m2501砖混结构m2=SUM(ABOVE)205253、产品方案本项目主要建设6个品牌汽车4S店，其分别为帝豪、海南马自达、莲花、奇瑞、讴歌、福建奔驰等国内外品牌汽车，经营产品主要为品牌汽车整车销售及其零配件供应业务，同时开展整车售后服务及维修保养等业务。4、主要建设条件（1）拥有强大的品牌营销能力本项目建设单位——**汽车贸易有限公司拥有雄厚的资金实力和强大的汽车销售服务体系，连年获得“中国汽车销售服务十大企业集团”第一名，并且多年进入中国企业500强之列。企业销售网点遍布我国20余个省市区，建有500余家营销网点，具有雄厚的市场营销实力。同时与国内外各类汽车生产企业建立了长期战略合作关系，具有强大的品牌经营能力。（2）广阔的市场发展空间近几年***区经济增长率一直保持全国各省市区前列，其中**市作为自治区首府城市，西部大开发政策充分发挥人才、资源、区位优势，国民经济建设和市民收入水平取得了显著提高。与此同时，**市与拥有丰富资源的*****市和传统工业强市*****市共同打造的“***”经济金三角，成为我国西部地区最为活跃的经济区域，国民经济发展水平一直保持快速增长，城镇居民人均可支配收入达到22600元，社会消费品零售总额达到641亿元，具有强劲的消费能力和广阔的市场空间。（3）显著的区位优势**市具有显著的区位优势和便利的交通运输条件。**市位于我国华北地区向西北地区通行的重要节点，是国家45个公路总枢纽城市之一，是连接黄河经济带、环渤海经济圈和亚欧大陆桥的重要枢纽，也是中国向俄罗斯和蒙古国开放的桥头堡。**东至**440公里，北距中蒙口岸二连浩特490公里，西至***150公里，西南是中国煤炭和天然气资源富集区****高原，距*******大型能源基地100多公里。**不仅是***区政治、经济、文化中心，也是***经济区的金融服务中心。（4）具有成熟的商业环境本项目拟建地点位于**市**区***街。该区域在**区政府的大力引导和扶持下，目前已形成了集整车销售、售后服务、报废汽车解体、汽车检测于一体的汽车贸易服务园区，成为***市最大的汽车贸易及售后服务市场，吸引了众多汽车销售服务企业的入住，已成为成熟的汽车贸易产业区，为**市汽车产业的快速发展提供了良好的政策条件和商业环境。5、投资估算与资金筹措本项目总投资7755万元，其中建设投资为7288万元、铺底流动资金为467万元。项目建设投资中，建筑工程费用为2347万元、设备购置费为439元、安装工程费为136万元，工程建设其他费用为3953万元（其中土地费用3600万元）、计提预备费413万元。根据建设单位的投资意向和资金状况，本项目投入资金全部以自筹资金解决。6、项目效益情况本项目投入运营，达到设计运营年份，销售各类品牌轿车2700辆汽车，可实现销售收入73600万元，缴纳增值税1116万元、销售税金及附加123万元。项目正常运营年份，总成本费用为70370万元，实现利润总额3107万元，上缴所得税777万元，预计可实现年净利润为2331万元。按10年运营期平均计算，项目总投资收益率为32.31%、资本金净利润率为24.24%，项目所得税后财务内部收益率为28.22%、财务净现值为6453万元、投资回收期为4.68年，项目以销售率计算的盈亏平衡点为52%。7、主要技术经济指标项目主要技术经济指标表1基础指标单位指标数据备注1.1总占地面积m239556.49约59.33亩1.2建设内容与规模m2205251.2.1品牌汽车4S店m2173756个店1.2.2综合展厅m221001.2.3综合楼m210001.2.4锅炉房m2501.3容积率0.511.4建筑密度41%1.5绿地率15.3%2技术指标2.1设计运营规模辆/年27002.1.1中低价位汽车辆/年18002.1.2中高价位汽车辆/年9002.2销售产品2.2.1各类汽车辆/年27002.3劳动生产率2.3.1劳动定员人1002.3.2全员货币劳动生产率万元/年.人7363经济指标3.1总投资万元77553.1.1建设投资万元7288建筑工程费用万元2347设备购置费用万元439安装工程费用万元136工程建设其他费用万元3953预备费万元4133.1.铺底流动资金万元4673.2资金筹措万元77553.2.1资本金万元7755全部自筹3.2.2债务资金万元03.3营业收入万元/年73600达产年份3.4总成本费用万元/年70364达产年份3.5营业税金及附加万元/年123达产年份3.6上缴所得税万元/年778达产年份3.7税后利润万元/年2335达产年份3.8总投资收益率32.31%3.9资本金净利润率24.24%3.10财务内部收益率35.83%所得税前3.11财务内部收益率28.22%所得税后3.12财务净现值万元9890所得税前3.13财务净现值万元6453所得税后3.14资本金财务内部收益率28.22%所得税后3.15投资回收期年4.68所得税后3.16盈亏平衡点52%（三）研究结论本项目具有广阔的市场发展前景和政策支持环境，建设用地已落实，各项建设条件能够完全满足项目建设和运营需要。项目经营模式和产品方案符合当地市场需求和消费结构，工程设计方案安全可靠，环保、节能等配套措施达到现行政策规定。项目投资规模适度合理，经济效益显著、社会效益良好，具有较强的投资可行性，建议建设单位做好项目建设有关工作，及早建成投入运营。由于汽车作为单位价值较大商品，其单位价格的浮动将直接影响本项目的运营效益，因此本报告建议项目单位应努力提高市场供需信息的分析预测和把握能力，根据市场供求变化灵活制定价格策略，保持合理的价格空间，以降低经营风险，保持正常的运营效益。另外，针对项目建设，本报告特别建议：1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、落实好项目资金的筹措和安排，确保工程建设顺利进行。3、加强工程设计、招投标等工作，确保质量、工期、投资控制目标的完成。4、项目建设和竣工验收中，严格执行国家有关环保、消防、安全、卫生等各方面的检查验收规范和标准，以确保工程项目的完整、安全。

二、市场分析与建设规模（一）市场分析1、4S店概述从汽车交易模式的发展历史来看，国外的汽车交易，通常都经历了从“4S店”到“汽车交易市场”再回归“4S店”的过程。从国内汽车贸易发展形式看，由于产业起步较晚，我国汽车交易形式直接从“汽车交易市场”到“4S店”的两步模式。所谓4S店，是指集整车销售（sale）、零配件（sparepart）、售后服务（service）、信息反馈（survey）四位为一体的汽车销售模式，在上世纪70年代起源于欧洲，现已成为各大汽车商树立和推广品牌、促进市场营销、提供售后服务的重要形式。我国汽车贸易的4S店模式于1998年自欧洲引入，由当年广州本田、别克、奥迪率先在我国建立汽车品牌专卖店以来，以其浓厚的品牌概念、紧密的产销关系、良好的售后服务和现代化的服务管理，得到了广大消费者的青睐，迅速被国内诸多厂家复制并在全国范围内推广。尤其随着我国国民经济的持续快速发展和人们收入水平不断提高，自2002年后我国汽车消费呈现出井喷式增长。对此，国内外各大汽车品牌为拓展营销网点、提高市场份额，加快了以4S店为主的营销网络建设。因此，4S店作为以树立品牌、促进销售、反馈信息为主的市场营销载体，是汽车生产商和经销商开展市场推广、扩大品牌知名度、完善售后服务、调整产品结构、培育消费群体的重要形式。2、当前世界汽车产业发展分析从近两年的国际汽车产业发展来看，2008年以前世界汽车生产形势总体稳定，其中2007年共生产7310.17万辆，同比增长5.4%，与上年同期相比，增幅提高1.4个百分点。然而，进入2008年下半年以来，由美国次贷危机演变的金融危机在世界范围的蔓延，以美国、日本、欧洲为主的世界汽车工业整体表现低迷，当年共生产7052.65万辆，同比下降3.7%。其中乘用车生产5263.72万辆，同比下降1.1%；商用车生产1788.93万辆，同比下降10.8%。自金融危机蔓延并影响到世界实体经济以来，国际汽车市场总体一直呈现萎缩的态势，尤其是以北美、欧洲、日本为代表的传统市场不断地萎缩，造成美国、欧洲、日本的汽车制造巨头面临着全行业的亏损。在此背景下，美国政府率先出台了汽车工业，向通用、福特和克莱斯勒三大汽车业巨头注入巨资挽救，使其免于破产。随后德国、法国、英国、瑞典、意大利等国也都相继推出了鼓励汽车消费的政策，意在全力挽救急剧下滑的汽车工业对国内经济的影响。

从各大汽车巨头所遭受的创伤来看，无疑美国三巨头的危机最为深重，日本的几家企业比较轻微，而欧洲的德国、法国、意大利基本介于两者之间；美国底特律三巨头虽然被普遍认为是从濒临死亡线上被挽救回来，但现实或许并没有理论上分析得那么糟糕。美国汽车业的高成本是近二三十年来一直没有解决的老问题，如今在金融危机的背景下开始新的“瘦身”，或许能够从根本处解决问题；日本车厂虽然受到的损失比较小，但国内市场狭小，在金融危机的背景下出口受到强烈的抑制对于其未来发展的影响如何难以估计。另外，随着市场需求的变化，类似于韩国制造的便宜车也在挖日本汽车公司的“墙角”，加上传统的欧美竞争对手，腹背受敌的日本车厂如何行动值得密切关注；而欧洲车厂的问题在于不仅要在自己的“地盘”上保住市场份额，同时还要面临来自日本、美国以及新兴市场国家四面八方的冲击。除了德国的车厂在全球竞争力可以与美国、日本相抗衡以外，其他那些车厂往往只能够在世界各地的局部与美日厂商竞争。在市场萎缩的背景下可能一着走错就满盘皆输，而在市场恢复的初期因为力量有限而很可能失去发展的机会，就此沦落成为彻底的地区性小公司，难以有大的发展前途。在当前美国、日本、欧洲等全球主要汽车市场持续低迷的背景下，中国汽车市场反而形成鲜明的对比，中国汽车市场上半年逆势增长，今年1月至8月汽车销量达到833万辆，增速达到29.2%，成为全球最大的汽车市场。其中正在进行破产重组的美国通用汽车，上半年美国本土销售继续下滑，但在中国的两家合资企业上海通用和上汽车通用五菱，上半年销量比去年同期增长了38%。因此，目前国际汽车业已普遍认为中国市场将是未来世界产业恢复与振兴的中坚力量，将对世界汽车产业的恢复与振兴将产生重要的影响。在传统汽车市场普遍低迷萎缩的情况下，中国市场反而逆势上扬一举成为目前世界第一大汽车市场的一个重要因素在于，中国持续快速发展的经济社会建设带动的巨大消费市场。目前中国汽车保有量是每千人38辆，远低于全球每千人120辆的平均水平，随着持续增长的经济发展，未来还有巨大的市场增长空间。另外，我国广大的农村消费市场还没有被完全激活，消费潜力巨大。与此同时，我国于今年初出台的《汽车业调整与振兴规划》提出的十几项扩大汽车消费措施，目前付诸实施的只有车购税减征、汽车下乡、汽车报废补贴和以旧换新等几项，对车市的刺激作用仍未完全显现。并随着政策推动效应的逐步显现，将出台更多相应的政策措施，政策“缓释效应”将得到充分释放，将会进一步扩大国内消费市场，从而推动中国成为未来世界汽车产业的重要市场。3、我国汽车市场运行情况根据工业与信息化部发布的《2009年汽车工业经济运行报告》，在中央扩内需、调结构、保增长一系列政策措施的积极作用和《汽车产业调整和振兴规划》的大力推动下，我国汽车产销稳定增长，市场需求结构得到优化，汽车工业实现了平稳较快发展，我国跃居为世界最大汽车产销国。（1）汽车产销量跃居世界第一2009年2月份，我国汽车市场结束下滑势头，产销量逐步回升，从3月份开始产销量月月超过百万辆，全年汽车产销、乘用车产销实现双双超过千万辆的历史性跨越。据中国汽车工业协会统计，我国全年累计生产汽车1379.10万辆，同比增加48.3%；销售汽车1364.48万辆，同比增长46.2%，相较我国2002年汽车销售同比增长37%的历史记录高近10个百分点；产销增幅同比提高了43.3个百分点和39.6个百分点。其中，乘用车产销1038.38万辆和1033.13万辆，同比增长54.1%和52.9%；商用车产销340.72万辆和331.35万辆，同比增长33%和28.4%。2009年，汽车销售环比、同比保持较高增长态势。1～4季度汽车销售环比增长分别为24.8%、27.8%、4.1%、11.8%，同比增长分别为3.6%、31.6%、73.8%和85.6%。（2）汽车市场需求结构得到优化2009年我国汽车销量同比增加430.86万辆，其中，1.6升及以下排量乘用车销量同比增加了299.45万辆，占69.5%。尤其在小排量乘用车购置税减半征收政策的作用下，2009年，1.6升及以下排量乘用车销售719.55万辆，同比增长71.3%，占乘用车销售市场的69.7%，占汽车销售市场的52.7%，同比提高了8个百分点。（3）自主品牌汽车市场份额扩大2009年，自主品牌乘用车销售457.7万辆，占乘用车销售市场的超过44.3%。轿车销售747.31万辆，其中自主品牌轿车销售221.73万辆，占轿车市场的29.7%，市场份额同比提高近4个百分点，较排名第二的日系车高近5个百分点。（4）汽车下乡推动了农村汽车市场的形成2009年，全国共有258家汽车摩托车生产企业与财政部、工业和信息化部签订汽车摩托车下乡协议，其中6300多个汽车车型、9200多个摩托车车型参加汽车摩托车下乡活动。据财政部统计，截至2009年12月底，全国已补贴下乡汽车摩托车583万辆，兑付补贴资金86.8亿元；其中，汽车补贴167万辆，摩托车补贴416万辆。（5）企业经济效益回升，研发投入能力提高2009年1~11月，全国汽车行业规模以上企业累计实现主营业务收入28054.33亿元，同比增长21%；累计实现利润总额1988.27亿元，同比增长52%；累计实现利税总额3309亿元，同比增长45%。从7月份起，汽车工业重点企业(集团)累计实现利润总额同比转为正增长，扭转了自2008年11月开始出现的累计实现利润总额同比负增长局面。2009年1~11月，17家重点企业(集团)累计完成工业总产值12368.66亿元，同比增长24.7%；累计完成工业增加值2722.34亿元，同比增长28.6%；累计实现主营业收入13392.34亿元，同比增长23.3%；累计实现利润总额1065.43亿元，同比增长63.8%，增幅同比提高63.3个百分点；累计实现利税总额1981.49亿元，同比增长53.1%，增幅同比提高51.5个百分点。（6）汽车工业产业集中度进一步提高2009年，我国汽车销量前十名的企业集团共销售汽车1189.33万辆，占汽车销售总量的87%，同比提高4个百分点。5家企业(集团)销量过百万，其中上汽集团汽车销量突破200万辆，达到270.55万辆，一汽、东风、长安和北汽分别达到194.46万辆、189.77万辆、186.98万辆、124.30万辆。上述5家企业(集团)2009年共销售汽车966.05万辆，占汽车销售总量的71%，同比提高9个百分点，汽车产业集中度进一步提高。4、我国汽车工业未来展望新中国成立以来的60年，我国汽车工业从无到有，成就令人瞩目。特别是近十年来，我国汽车工业持续、快速、健康发展，不仅成为我国国民经济的重要组成部分，也成为全球汽车业的重要组成部分。根据近几年我国汽车工业发展趋势和当期世界汽车产业变化格局看，随着全球汽车产业发展重心逐步转移，中国汽车产业在新的竞争格局下将扮演全新的、更加重要的角色。（1）汽车产业将成为我国国民经济的支柱产业依据我国汽车工业规模、总产值、增加值、在国民生产总值中的比重以及汽车出口、产业关联度等数据，到2008年底，我国汽车业已比原计划提前成为国民经济的支柱产业。未来，我国经济将继续保持健康、稳定发展，需要汽车业发挥更大的产业带动作用，在国民经济发展和社会进步中占有更重要的地位。预计到2020年，我国汽车年产销将达2000万辆，占全球份额的25%左右；汽车产业增加值占GDP的比重将达到3%以上；形成2~3家年产销400万辆以上的企业集团；产品自主研发技术水平接近日本和韩国，自主研发产品在我国市场份额占70%以上；工业增加值不断提高，汽车产业涉及的范围将越来越广，对相关产业的带动作用将更加明显；GDP波及系数达到10以上，对增加GDP和拉动内需将发挥越来越重要的作用；成为我国国民经济的支柱产业。（2）成为全球汽车制造强国在全球金融危机的大背景下，我国汽车行业取得如此突出的成绩，有力证明了中国是全球最具潜力和活力的汽车市场。在汽车需求持续、稳定增长的带动下，随着我国汽车生产能力不断提高，未来继续吸引全球汽车业巨头在华增加投资，全球汽车生产将继续向中国转移。所有这些，将为我国从全球汽车制造大国向汽车制造强国迈进奠定坚实基础。（3）成为世界第一大汽车消费国我国汽车市场潜力巨大，为汽车工业快速发展提供动力。我国汽车消费总量在全球所占比重日益增加，从2001年占全球汽车消费总量的4.3%，跃居至目前的15%以上。在不久的将来，我国世界第一大汽车消费国的地位没有悬念。根据预测，近年中国汽车市场的规模将超过美国；本世纪20年代中后期，我国汽车保有量将赶上或超过美国，千人拥有汽车数量将从目前的35辆上升到100辆左右。中国汽车市场成为影响世界汽车业发展的重要力量。预计我国汽车需求将持续增长。我国国民经济持续增长、地域辽阔和区域经济发展不平衡以及目前千人汽车拥有量较少等特点，决定了我国汽车消费需求将持续旺盛，市场潜力巨大。值得一提的是，随着国家建设新农村相关政策的实施和城市化步伐加快，我国农村汽车市场将更为活跃，农民拥有汽车数量将快速增长，这为我国汽车消费市场提供了更加广阔的发展空间，农村市场将成为我国汽车消费持续增长的动力。国内市场国际化特征将越来越明显。随着我国加入WTO、经济全球化和国内市场规模迅速扩大，我国汽车业已成为跨国公司进入最多的行业，跨国集团的全球竞争重心已向我国转移，新车型投放周期越来越短，几乎与国际市场同步。未来10年，我国约有近1.5亿人具有购车能力，个人汽车消费逐渐成为主流，汽车进入家庭成为必然。在节能减排政策的指引下，我国对小排量汽车的需求量将保持高速增长。（4）出现具有国际竞争力的汽车巨头预计到2020年，我国将出现2~3家具有国际竞争力的企业集团，年产销将达到400万辆以上，具有世界先进水平的产品平台开发能力、先进的制造技术和工艺，相当比例的产品出口到国际市场，拥有覆盖全球的销售网络和较完善的服务体系。《汽车产业发展政策》及《汽车产业调整和振兴规划》都鼓励和引导我国汽车生产企业兼并、重组，进行产业结构调整，扩大企业规模效益，提高产业集中度，避免散、乱和低水平重复建设；鼓励通过市场竞争形成几家具有国际竞争力的大型汽车企业集团，力争到2010年跨入世界500强企业之列；鼓励汽车生产企业按照市场规律组成企业联盟，实现优势互补和资源共享，扩大经营规模。我国汽车零部件行业的生产集中度和核心竞争力将进一步增强，价格优势不再成为零部件企业的主要优势，将出现一批具有自主研发能力和先进制造水平、掌握关键零部件核心技术的零部件企业集团，产品附加值高，具备规模化生产能力，成为我国汽车工业的有力支撑。（5）汽车产业结构趋于稳定随着我国汽车产业结构不断升级、优化，未来我国汽车产业结构将趋于稳定。首先，产品结构更加合理，产品系列不断延伸，品种呈现多样化趋势。主要体现在三方面：一是节能环保汽车将成为主角。随着我国鼓励新能源汽车发展的各项政策和投资逐步落实到位，关键技术和零部件难关逐个突破并形成产业化，新能源汽车将在我国汽车总产量中占有相当大的比重。二是小排量汽车的比重将大幅提高。随着国家汽车消费政策日趋完善，节能环保的小排量汽车将成为个人汽车消费市场的主力。三是适应农村市场需求的汽车成为亮点。随着国家对农村市场的扶持和开发政策一一落实，广大农村将释放出惊人的购买力，研发、生产适合农村市场的汽车，是我国车企进行产品结构调整面临的重要课题。其次，市场结构不断优化。目前我国汽车市场结构调整刚刚开始，二三级市场及广大农村市场成为开发重点，并在国内车市中逐步确立应有的地位。目前，中西部汽车市场增幅已经超过发达地区，未来将成为拉动国内汽车销量持续增长的主力。再次，汽车零部件工业滞后于整车发展的状况得到改善，汽车零部件产业在汽车产业发展中的基础作用更加明显，成为整车产业的强大支撑。汽车业属于技术密集型产业，汽车产业结构日趋稳定，将推动其他相关产业的技术革新，最终推动我国整个工业结构优化升级。（6）汽车市场健全健康《汽车产业发展政策》首次将汽车工业产业政策与汽车消费政策合二为一，提出培育以私人消费为主体的汽车市场，未来我国汽车市场将更加健全健康。主要体现在：汽车消费政策科学、完善，使用环境得到改善；乱收费现象得到遏制，汽车产品召回制度成熟，汽车消费者权益得到有效保障；竞争环境不断改善，相关法律、法规更加完善、系统，执法和监管环节更加有力；出现大型经销集团，终端销售形态更加丰富；现代汽车服务业与汽车制造业同步发展，产业集中度大幅提高；汽车后市场比较发达，新车销售、二手车销售、汽车金融、配件、租赁、服务等产生的利润占汽车产业总利润的比重达到40%以上。（7）新能源汽车实现产业化随着“低碳时代”的到来，新能源汽车成为汽车未来发展的主题，将在汽车总产量中占有较大比重，新能源汽车产业化没有悬念。目前我国新能源汽车技术基本成熟，形成混合动力、纯电动和燃料电池三类新能源汽车研发体系。未来将集中产学研优势，攻克共性关键技术和系统集成难题。促进科研向产业化转变，打造一批自主创新新能源汽车。随着国家新能源汽车准入政策、消费政策相继制定、落实，新能源汽车的产业化大门打开。未来5~10年，我国将进入新能源汽车大规模产业化阶段。预计到2020年，我国新能源汽车产量将占汽车总产量的20%左右。（8）汽车与环境和谐发展汽车作为现代文明的标志之一，从诞生之日起就与环境成为一对矛盾。未来，随着我国汽车技术发展，加之政策引导，汽车与环境将实现和谐发展。清洁、节油汽车将成为未来我国汽车市场的主导者。未来我国汽车排放标准(法规)将与欧、美、日等发达国家和地区实现同步。随着我国汽车研发和制造水平的提高，汽车油耗将大幅降低，小排量汽车成为市场主流。在政府的大力支持下，我国电动汽车、车用动力电池以及新型燃料汽车、车用燃料的研发、生产技术将实现突破，在全球率先实现新能源汽车产业化和规模化。除了汽车制造环节，我国在汽车使用、维修、回收、再制造等环节将全面实现节能环保，基本形成一条绿色汽车产业链。综上所述，随着以中国为首的新兴市场的逐渐兴起，汽车产销市场将将无可避免地发生新的格局，将实现由传统市场向新兴市场过渡，从而在新一轮的世界经济的复苏和繁荣过程中扮演重要角色。其中，我国作为国土面积广、人口众多、经济持续快速健康发展的最大发展中国家，随着世界汽车工业发生新的变化格局，依托已经取得的产业基础和市场优势，必将成为国际汽车产业中的新的中坚力量，具有巨大的消费需求的广阔的市场空间。5、今年汽车市场预测（1）汽车消费潜力大。2008年我国人均GDP达3300美元，已达到汽车快速进入家庭的水平，但千人汽车保有量约为37辆，与世界平均水平130辆还有较大差距。继续完善和落实促进消费的政策措施，有利于汽车消费需求进一步释放，促进经济平稳较快增长。（2）各项利好政策继续执行。根据中央经济工作会议和国务院常务会议精神，汽车下乡政策延长实施至明年年底，已纳入汽车下乡补贴渠道的摩托车下乡政策执行到2013年1月31日；减征1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底；继续实施汽车以旧换新政策，并将单车补贴金额标准调高到5000元至1.8万元。各种利好政策的延续执行和不断完善为今年汽车消费市场持续快速发展提供了有力的保障，政策效应将会进一步显现。（3）扩大内需、特别是扩大居民消费是政府明年经济工作的重点任务。汽车消费作为扩大内需的重要组成部分，应当继续发挥重要作用。2010年商务部认真贯彻落实中央经济工作会议精神，采取多项措施积极扩大汽车消费：一是完善汽车以旧换新政策，抓紧完善相关政策措施；加大支持力度,鼓励报废汽车拆解企业完善回收服务网络，提高回收拆解水平和服务水平。二是继续实施汽车摩托车下乡政策。立足于扩大农村汽车消费，改善农村汽车消费结构，加大对农产品物流运输车的支持力度，将补贴对象扩大到国有农林场（区）职工，支持下乡产品流通网络建设。三是加快完善新车流通管理规定。完善授权经营的汽车品牌销售模式，引导构建节约型汽车营销网络，推动建立和谐共赢的工商关系，为企业发展创造公平有序的市场环境。四是积极探讨二手车增值税税收方式，推动建立二手车临时产权登记制度,促进经营模式多样式；加快建立二手车交易信息管理平台，扩大实施二手车交易市场升级改造示范工程，提高二手车交易透明度，改善居民消费环境。6、目标市场分析本项目作为**汽贸集团在***区首府**市投资兴建的汽车营销网络载体，目标市场将以**市为中心辐射周边地区广阔的城乡市场。近年来，随着能源经济的快速发展，以能源为依托而迅速崛起的“******”经济区发展速度令人瞩目。随着经济的快速持续增长，金三角地区汽车消费热持续升温，尤其近两年，该地区汽车保有量增长53%，私家车拥有量增长66%。其中**市日均轿车上牌量为300多辆，进入2009年下半年后日均上牌量更是超过了500辆，显示出强劲的增长势头。而****市作为新兴能源型城市，依托丰富的资源优势迅速成为经济强市，从而造就了平均每5人拥有一辆小轿车、位居全国城市人均小轿车拥有量居首的奇迹；而另一角包头市作为传统工业城市，其经济总量一直位于内蒙古各盟市前列，具有强劲的消费能力和广阔的市场容量。随着金三角地区资源型经济的崛起与快速发展，高端消费群体迅速膨胀，对高档轿车、越野车、进口汽车的需求呈现鼎沸状态。**市作为***区政治、经济、文化中心和“******区”金融服务中心，近几年经济发展和城市建设得到了快速提升，并凭借完善的城市功能、市场环境、居住条件，吸引了周边盟市中高收入群体的投资置业，从而极大带动了居民消费能力和档次，成为我国西部地区最为活跃的城市之一。随着城乡经济的快速发展和人们收入水平的不断提高，**市汽车保有量也呈现出爆发式增长态势。目前**市机动车保有量达到30万辆，占全区机动车保有量的17%，同比增长23.9%，与2006年相比，短短两年时间里增长了53%，其中私家车拥有量增长66%，每百户拥有量达到了8.04辆。在此背景下，**市快速发展的市场空间，吸引了奔驰、宝马、陆虎、雷克萨斯、日产、丰田、本田、大众、通用等50余个汽车品牌的入住，目前**市已经有70多家各类汽车销售公司，兴建了一大批辐射周边盟市及旗县的汽车销售4S店，形成了高中低档多种产品结构，为广大城乡消费者提供了多样化选择。因此，随着轿车普及率的提高和收入的持续增长，个性化和实用化的消费需求逐渐增强，现已呈现出了高中低档车型同步稳定发展的势头，成为国内重要的汽车消费新兴市场。7、目标市场竞争力分析本项目主要经营大众汽车、北京现代、海南马自达、奇瑞、三菱等多个品牌汽车的整车销售和零配件供应及售后服务，采取店内展示、销售、预定及维修的经营模式。经营产品线中，中高价位车流以帝豪、奔驰、马自达等品牌为主，价位以40~70万元，主要面向中高端用户；中低价位车辆以奇瑞、莲花等品牌为主，价位9~12万元，主要面向中低端用户。在经营中，面向需求量较大的中低端用户，根据市场竞争情况和供应商的有关政策，以较大竞争力的价格水平采取薄利多销的方式，结合系统的售后服务体系迅速展开市场推广，以占领更大的市场份额；而中高端品牌则以高品质的产品、完善的服务面向本地区中高收入人群进行推广，以对当地高端市场的逐步渗透。通过上述不同产品线的组合，使本项目在**地区形成针对不同消费群体提供相应产品的专业化汽车销售服务商，以保持经营业务的长期稳定发展。（二）建设规模1、功能定位本项目以整车销售、售后服务、零配件供应为主要经营方向，实现集汽车品牌展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、零配件供应、售后维修保养服务为一体的现代化、专业化汽车销售服务网点。2、产品方案本项目主要经营帝豪、讴歌、奔驰、莲花、马自达、奇瑞等六个品牌的不同价位汽车，以满足不同档次消费者的购车需求，与此同时，为了满足购车者的日常保养、维修、零配件更新等需求，本项目还将开展原厂零配件供应和维修保养等售后服务。3、建设内容建设6个品牌汽车4S店和一个综合展厅，每个店分别由展厅、办公区和维修车间组成，另建1栋综合楼和座燃气锅炉房，以及相应的配套设施工程。4S店采用钢结构，展厅部分采用玻璃幕墙，综合楼采用框架结构，锅炉房采用砖混结构。4、建设规模根据项目特点、产品方案和经营规模，本项目规划总建筑面积为20525m2，其中：各品牌汽车4S店建筑面积17375m2，综合展厅建筑面积210项目具体建设内容及面积方案详见下表：建设内容与规模一览表序号建设项目单位建设规模层数结构方案1帝豪4S店m218001轻钢结构2海南马自达4S店m219501轻钢结构3莲花4S店m221001轻钢结构4奇瑞4S店m215251轻钢结构5讴歌4S店m230001轻钢结构6福建奔驰4S店m270001轻钢结构7综合展厅m221001轻钢结构8综合楼m210003框架结构9锅炉房m2501砖混结构m2=SUM(ABOVE)20525

三、场址条件（一）场址现状1、地点与地理位置本项目拟建地点位于**市**区***街，地处***街汽车贸易园区范围内。2、土地权属类别及占地面积场址总占地面积为39556.49m2（约合59.33亩），该用地属于商业用地，由**市3、场址现状项目场址现已由**市**区政府完成征地拆迁工作，场地较为平坦，无其他建构筑物，场地周边除集中供热条件尚未完善外，其他市政道路、供排水管网、通讯网络等市政公用设施已完善，可直接施工建设。（二）场址条件1、自然地理条*****。2、地质条件及地震烈度**********本工程的建筑场地为中软场地土，场地土类别为Ⅲ类，抗震设防烈度为8°，设计基本加速度0.2g，地震动反应谱特征周期为0.45s（地震设计分组一组）。本工程建设场地的50年一遇的基本风压值为0.55kN/m2，50年一遇的基本雪压值为0.40kN/m2，场地内的土层标准冻结深度为1.6m。3、周边环境条件************。4、交通条件***********。5、社会发展条件*************。6、城市基础设施条件本项目场址位于**市区范围内，场地周边水电、道路通讯等公共设施较为完善、配套设施较为齐全。（1）给水：场址北侧的世纪五路沿线铺设有城市供水主干管网，项目用水由此市政供水管网供应即可满足运营需要。（2）排水：生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网，雨水采用外排水经明渠排入城市雨水管道。（3）供热：由于项目场地周围集中供热管网尚未完善，需要自行建设采暖锅炉房。（4）供电：项目区内10kv市政供电网络已完善，可满足不同用地需求。（5）道路：本项目位于二环南路南侧，该路是**市绕城主干道，具有极为便捷的道路运输条件。（6）通讯：项目区处于城市通讯网络全面覆盖范围，固定电话主干网络、移动通讯网络及国际互联网络均已完善，具有同国内国外便捷联络的通讯网络。6、施工条件本项目位于**市区范围内，交通运输便利，施工队伍众多、建筑材料供应充足，工程地质优良，能够满足本工程施工要求。

四、规划设计方案（一）规划设计指导思想与原则1、规划设计指导思想（1）充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地。（2）外形设计与色彩的选用，既要和周边区域相统一，又要独树一帜，有一定特色，并充分考虑每一单体建筑未来的使用要求。（3）从环境现状及拟建建筑物分析，平面布局和各建筑构造形式符合城市规划整体要求，从立体景观分析，考虑与周围环境的协调。（4）建设标准要达到：高标准设计、高质量建造、高水准管理，体现功能完善、智能服务等特点，并力求造价合理。（5）符合现行工程标准和规范的要求，并尽量选择使用新型的节能建筑材料。2、规划设计原则本着“便捷、美观、现代化”的设计原则，追求功能完善与环境优美高度和谐的建筑理念，注重环境品质的优化，兼顾与周边建筑群和城市规划条件相适应的整体环境，力求平面布置合理，出入快捷方便，物流、人流、车流流向合理，避免交叉，力争创造一个专业化、人性化、功能化的展销服务中心。（二）项目总体规划方案1、总体规划设计要求本项目总体规划和布局遵循“美观、实用、经济、高效”的原则，力求做到与财力、物力、人力及功能要求的协调与统一。平面布置要明确各项功能分区要求，达到规模适度、布局合理、流程科学、安全卫生标准。总平面布置和功能要求应符合下列规定：（1）建筑布局合理、节约用地；（2）满足基本功能需要，并适当考虑未来发展；（3）功能分区明确，科学组织人流和物流，避免进出路线交叉；（4）根据气候条件，建筑物的朝向、间距、自然通风、采光和院区绿化应达到相关标准。2、规划设计依据规范（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；（2）《钢结构设计规范》GB50017-2003（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（4）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；（5）《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；（6）《锅炉房设计规范》GB50041-2008（7）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；（8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；3、总平面布置方案本项目建设场地位于***街南侧，项目总占地面积39566.49m2，场地呈紧邻海拉尔大街沿街而据的矩形平面结构根据场地地形条件和规划条件要求，本项目在***街设置两个出入口，6个4S店和综合展厅由东向西面向北侧海拉尔街布置，综合楼布置场地西南侧，在场地东南角布置一座锅炉房。场内道路采用外围环路与内部支路的交通组织体系，其中院内建筑物周边均设置环形路并与整个院区外围的环形路连通。各道路宽度按6米设计。院内交通流线设置为单循环行使，并配备明显的行驶指向标志，以避免车流交叉和交通拥堵。4、主要设计参数与指标主要涉及参数与指标一览表序号指标项目计量单位指标数据1总占地面积m239566.492建设内容与规模m2205252.1品牌汽车4S店m2173752.2综合展厅m221002.3综合楼m210002.4锅炉房m2503容积率0.514建筑密度41%5绿地率15.3%（三）主体工程方案1、4S店与综合展厅设计方案（1）建筑设计方案本项目各品牌4S店均按集展厅、办公区和维修车间为一体设计，其中维修车间采用单层、办公区二层、展厅局部二层，以提高建筑空间的利用率；综合展厅分展示厅和办公区两个部分，其中展示厅按一层、办公区按二层设计。本项目4S店整体层高按8米设计，主体建筑采用钢结构形式，建筑设计等级为三级，维修车间防火类别为Ⅱ类，设计合理使用年限50年。①主体建筑设计：展厅部分外墙采用玻璃幕墙，其他部分及办公区采用双层压型钢板和铅塑板。展厅及办公区内墙采用轻钢龙骨石膏板，轻钢龙骨规格100×40×0.63，水平龙骨沿地沿顶各设一道，中间加设二道，竖向龙骨间距配合板宽石。维修车间外墙采用双层压型钢板，其内隔墙采用100厚高强水泥隔板高至梁底货板底，室内地面以下砌块应用C20混凝土灌实砌体空洞。压型钢板外墙及屋面板外采用YX25-2C5-820型（06厚），内板采用YX15-225-900型（0.5厚）。所有内墙、砌块墙均做到板（梁）底，并堵严塞紧，穿墙管线安装完毕后墙上用C20细石混凝土填实。②防水防潮：层面防水等级为Ⅲ级，防水层合理使用年限为十年。具体做法为一道钢板防水设防，天沟两侧均预留150×150的溢流孔。在室内地面下60mm处抹1：2水泥砂浆20厚（加5%防水粉），室内地坪高差处墙体与土壤接触抹面按防潮做法。所有外露，预埋铁件均刷红丹油一道，面漆二道；所有预埋牧专均浸热沥青两边。所有防水要求的房价，穿楼板的立管应预埋套管填实。③装饰装修工程：楼梯栏杆高900，平台栏杆高1050，靠楼梯井一侧水平扶手超过500，扶手高度1050。室内楼梯及平台栏杆扶手花饰按品牌厂家统一标准进行。④门窗工程：外墙采用塑钢窗、白色中空玻璃，窗开启扇带纱扇。选用玻璃须符合《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-97），单块大于15平米的应采用安全玻璃，并符合GB9962、9963标准。⑤本项目展厅部分采用玻璃幕墙为见竖不见横的半隐式玻璃幕墙，在具体设计施工时由专业设计单位进行二次设计施工。⑥建筑防火设计：本项目按展厅办公区和维修车间分为两个防火分区，每个防火分区均设置两个以上安全出口，分区间采用防火墙和防火门分隔。本项目建筑耐火等级为二级，所有外露钢柱钢梁均刷防火涂料，其中钢柱耐火极限2.5h、钢梁耐火极限1.5h、柱间支撑2.5h、楼板1.0h、屋面支撑0.5h，走道两侧隔墙耐火极限1.0h。吊顶材料采用不燃烧材料，耐火极限0.25h。（2）结构设计方案①结构设计荷载1）屋面恒荷载彩钢+隔热层：0.20KN/m2；檩条：0.05KN/m2；支撑0.05KN/m2；屋面活荷载：0.30KN/m2；钢架：0.50KN/m2。2）基本雪压：0.40KN/m2；基本风压：0.55KN/m23）吊顶荷载0.30KN/m2；楼面恒载：5.00KN/m2；楼面活载：2.00KN/m2。②钢结构材料1）钢材：钢架、抗风柱及钢架挑檐选用Q345B，其屈服强度fy≥345N/mm2；二层平台梁及柱用Q235B，其屈服强度fy≥235N/mm2；檩条、支撑构件及其它选用Q235B，其屈服强度fy≥235N/mm2。Q345B钢材成分和力学性能应符合《低合金高强度结构钢》（GB/T1591-94）的规定；Q235B钢材成分和力学性能应符合《碳素结构钢》（GB/T700-88）的规定；称重结构采用的钢材应具有抗拉强度、伸长率、屈服强度和硫、磷含量的合格保证；对焊接结构应具有对碳含量的合格保证；焊接称重结构以及重要的非焊接称重结构采用的钢材具有冷弯试验的保证。钢结构的钢材应符合下列规定：钢材的屈服强度实测值与抗拉强度实测值的比值不应大于0.85；钢材由明显的屈服台阶，且伸长率应大于20%；钢材应有良好的焊接性和合格的冲击韧性；受力预埋件的锚筋采用HPB235级、HRB335级或HRB400级钢筋，严格用冷加工钢筋。2）焊接材料手工焊时，Q235B应采用E43XX系列焊条，其性能应符合《碳素结构钢》（GB／T700-88）的规定；Q345B应采用E50XX系列焊条，其性能应符合《低合金钢焊条》（GB/T5118）的规定；埋弧自动焊或半自动焊所用碳钢焊丝和焊剂或低合金钢喊丝和焊剂的性能应分别符合《埋弧焊用碳钢焊丝和焊剂》（GB/T5293），《低合金钢埋弧焊用焊剂》（GB/T12740）的规定及《融化焊用钢丝》（GB/T14957）的规定。二氧化碳气体保护焊所用实芯焊丝性能应符合《气体保护电弧焊用碳钢、低合金钢焊条（GB/T8100）的规定。3）普通螺栓按《六角头螺栓-C级》（GB5780）采用，《六角头螺母-C级》（GB/T41-2000）垫圈按《平垫圈-C级》（GB95-85）采用。普通C级螺栓的性能应符合《紧固件机械性能、螺钉和螺栓》（GB/T3098.1-2000）的规定。4）高强度螺栓采用六角头高强度摩擦型螺栓，并应符合《钢结构用高强度六角头螺栓、六角头螺母、垫圈与技术条件》（GB/T1228~1231-91）。5）锚栓：采用符合《碳素结构钢》（GB/T700-88）规定的Q235B钢制成。④制作与安装1）钢构的施工与验收应严格遵守《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2001）的规定，钢结构的制作和安装工作的劳动保护和安全技术，应遵守当地的规定。2）钢架构件的翼缘和与端板的链接，应采用全熔透对接焊缝，焊缝等级为二级。腹板与端板的链接，应采用腹板等强的角焊缝，未特殊要求的角焊缝质量等级为三级。3）所有需要拼接的构件一律要用等强拼接，梁上。下翼缘和腹板中的拼接焊接位置应错开，并避免与加劲板重合；腹板拼接焊缝距与之平行的加劲板≥200mm，腹板拼接焊缝与上、下翼缘拼接焊缝相距≥200mm焊缝等级为二级。4）用于屋、墙面檩条之螺栓结合采用英符合（GB5780-2000）规定的Q235钢制成的C级普通螺栓。5）用于梁、柱钢构件之螺栓连接采用性能等级为10.9s高强螺栓，构件在连接接触面应采用喷砂之表面处理方式。连接接触面绝对不可上漆。6）高强螺栓孔径比螺栓大1.5~2mm，即1.55mm（M16以下）或2mm（M20以上）。7）在安装完成后应检验所有支撑是否张紧，所有高强螺栓是否拧到施工预拉力，施工预拉力及施工扭矩见（JGJ82-91）中第3.4.12条。所有焊缝是否满足设计要求，如不满足应及时采取措施使之达到设计要求。8）钢架的制作与安装应符合CECS102：2002有关条文规定。2、综合楼工程设计方案（1）建筑设计方案本项目综合楼按地上3层设计，平面布局采用43m×14m的规则矩形平面结构，建筑立面采用简约化建筑风格，同时考虑城市规划要求和周边建筑物之间的协调。综合楼外墙采用300厚陶粒混凝土空心砌块钢筋混凝土剪力墙，外贴70厚自熄型专用聚苯板。内墙采用200厚陶粒混凝土空心砌块；建筑物公共走廊地面铺设防滑通体砖，走廊轻钢龙骨、矿棉板吊顶，办公室内地面铺设地砖；建筑外墙面刷外墙涂料，内墙面和顶棚刮腻子；电梯前室楼地面铺贴花岗岩；建筑入口大厅、楼梯间楼地面铺设花岗岩，楼梯栏杆采用不绣钢栏杆、不锈钢扶手；卫生间顶棚吊顶，楼地面铺防滑砖，墙面贴瓷砖；建筑外窗均为断桥铝中空玻璃平开窗，内窗为断桥铝单玻窗，建筑入口外门设置不锈钢电动感应门，两侧设置钢化玻璃自由门，内门为套装木质装饰门。根据高层建筑设计规范，综合楼建筑耐火等级为二级，每层为一个防火分区，设置两个出口，楼梯间门向疏散方向开启。建筑内部主要建筑构件按规范规定设计，建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。综合楼屋面防水等级为II级，两道设防，采用40厚C20刚性防水细石混凝土保护层+聚乙烯胎改性沥青防水卷材，四周均贴至泛水高度。出屋面管道或泛水以下外墙穿管处,安装后用细石混凝土封严，管根四周加嵌油膏，与防水层闭合。防水应包裹立管高300mm。本工程屋面防水施工应严格按照国家标准《屋面工程技术规范》（BG50345-2004）执行。各楼层卫生间、盥洗室、水房、浴室等需做防水处理的房间均采用1.0厚K11FLEX（标准型）防水浆料（至少2遍以上），地面低于楼地面标高20mm，并向地漏找0.5~1%坡度，以不积水为原则。凡立管穿过此类房间时，须预埋套管并高出地面30mm，管间缝隙用防水材料填实。建筑外墙抹灰中宜掺5%的防水粉，并应保证砌筑时卧浆饱满，垂直和水平缝中均不得有漏浆现象；带淋浴的卫生间、公共浴室、厨房及洗浴中心的内墙面均刷1.0厚K11FLEX（标准型）防水浆料。（2）结构设计方案综合楼按地上3层设计，结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级按乙级。本地块尚未进行地质勘查，根据当地总体地质情况，基础选型采用柱下独立基础，主体结构采用钢筋混凝土框架结构体系，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板结构。其中梁板柱采用C25-C30混凝土，钢筋采用HR335（fy＝300N/mm2）；HR235（fy＝2l0N/mm2）。在工程施工时应严格按照***区05系列建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合砌体结构构造柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。3、锅炉房工程设计方案因本项目区尚未完善集中供热管网，本项目拟建一座采暖用燃气锅炉房。锅炉房建筑面积50m2，按单层砖混结构设计，基础采用钢筋混凝土条件基础，主体结构采用砖混结构，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板结构。外墙采用370mm黏土砖墙，外贴60mm厚聚苯板；内墙采用多孔粘土砖；地面采用素混凝土地面，内墙与顶棚刷涂料；外门采用木质防火门，外窗采用铝合金单框双玻平开窗3、主要设备方案本项目设备方案主要为维修车间购置相应的检修和保养设备，其设备配备应达到GB/T16739.1-2004《汽车维修业开业条件：第一部分汽车整车维修》标准中的设备配备要求，其中除通用设备、主要检测设备外，专用设备可按照拟经营汽车车型要求配备，以对消费者提供全面的、专业化的保养维修服务。根据一般汽车4S店通行的设备配备经验，本项目建议配备电脑检测仪、举升机、大梁矫正仪、四轮定位仪、免拆清洗仪、轮胎动平衡仪、四柱举升机、尾气抽排器、整形机、抛光机、发动机分析仪等仪器设备。

（四）配套设施方案1、给排水方案（1）设计依据、范围①设计依据《建筑防火设计规范》GB50016-2006《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005 《建筑给排水设计规范》GB50015-2003《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005②设计范围：给水水源及室外给水系统，各建筑物室内给水系统，室内外排水系统（2）给水水源本项目给水水源采用市政给水系统，由场地北侧***街的市政给水管引入，在场地内环状布置，市政供水压力为0.25Mpa，供水水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）要求。（3）用水量预测根据项目运营特点，本项目用水单位主要为职工生活用水和车辆清洗用水，其中：评价生活用水量按100L/人天、用水总人数按100人预测，日生活用水量为10m3；车辆清洗一次用水量按60L/车、每天清洗车辆按50辆预测，日洗车用水量为3m根据《建筑设计防火规范》和建筑设计防火规范有关规定，本项目室外消火栓用水量为20L/s，室内消火栓用水量为20L（4）生活给水系统水源由市政自来水管网引入，采用生活、消防同一管道供水系统，在进户口设给水阀门井，并在给水管最低处设泄空阀，管材为UPVC管。本项目最高建筑不超过10米，因此生活给水由市政自来水管道压力直接供给。（5）消防给水系统室外消火栓系统：用水从市政供水引入管直接供给。给水管道采用环状布置，管径为DN150mm，按120m的间距设置一定数量的SS100-1.0型地下式消火栓。室内消火栓系统用水由消防水池中通过消火栓泵供给，消火栓水泵参数：流量20L/s、扬程30m。两台（一备一用），备用泵设置为自动切换（5）排水系统本项目全天排水量约为14m3/天，排水主要为生活污废水和车辆清洗废水，其中日常办公生活排水不含有毒有害物质，厨房排水具有一地的悬浮物和BOD日常生活废水经过化粪池、厨房污水经过隔油池处理后排入市政污水管网，污水管线采用DN300管埋地敷设，埋置深度为-2.0米。雨水采用明渠排水，水渠沿道路设置，雨水排入市政雨水管网。2、电气设计方案（1）设计范围照明系统，动力系统，火灾自动报警系统，防雷接地系统。（2）设计依据：《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《建筑防火设计规范》GB50016-2006《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》GB50058-92（3）供电电源本项目供电电源由10kV市政电网接入至配电室，具体引入方式由当地供电部门负责。场地内各用电电源均由场区内变电站配出低压回路引入，场地内变电站由供电部门设计。由变配电站配出的低压线路均采用YJV22交联金属铠装电力电缆埋地敷设至建筑物，室外电气管线均为埋地暗敷。（4）供配电方案①用电负荷：项目设备、照明及空调等设施的总装机容量为1200kW，综合需要系数按0.75计算，计算负荷约为900kW，配置3台315kva箱式变压器。②负荷级别：本工程消防负荷、应急照明为二级负荷，其他负荷等级为三级。③供配电：配电电源进线采用三相四线制，电压等级为AC220/380V，进户线采用YJ.V22-1000型铜芯全塑电力电缆。室外电缆埋深冻土层以下，电源进户做重复接地。总配电柜落地安装，电缆下进下出式,共进两路电源，需引自不同的变压器。低压配电系统接地型式为TN-C-S系统。凡是照明灯具由配电箱直接控制的，应在配电箱上予以标示。④照明：办公及展厅照明采用BV-450/750型铜芯塑料线均穿阻燃型UPVC管沿墙、楼板内暗敷设；修车车间照明采用BV-450/750型铜芯塑料线均穿JDG管沿顶板、沿墙跨柱明敷。⑤调漆室按照爆炸和火灾危险区域2区设计，其内部配电线路采用热镀锌钢管明敷，具灯具、开关、控制箱等电器设备均应采用符合相应防爆级别和组别的防爆设备，穿墙的空洞采用非燃烧材料严密封堵。⑥照度要求：办公室照度值为300Ix；维修车间照度值为200Ix（5）火灾自动报警系统本工程火灾自动报警系统保护对象级别为二级，火灾自动报警系统型式为集中报警系统。消防接线箱下口距地1.8米。手动报警按钮距地1.5米，消防电话模块与手动报警按钮在同一铅垂线上距地2.3米，声光讯响器距地2.3米。探测器距墙壁、梁边、灯具边水平距离不应小于0.5米，探测器周围0.5米内不应有遮挡物。（6）防雷接地系统本工程防雷类别为三类，年预计雷击次数为0.0466次/年。防雷采用金属层面作为防雷接闪器，且钢板厚度满足防雷规范要求。利用钢立柱作为防雷引下线作为引下线的钢立柱，要求上与钢屋架和钢条可靠联结、下与接地装置可靠联结，形成良好的电气通道。接地装置采用基础槽内暗敷40X4镀锌扁钢和基础钢筋作为级极，将扁钢焊接成闭合通路。所有引下线和基础钢筋均需与接地装置焊接。基础完成后经测试点测试要求接地电阻不大于1欧姆，否则增设辅助接地装置至满足要求为止。所有凸出层面的金属物件需与避雷线可靠连接。电源重复接地与防雷接地共用。（7）其他电气系统本工程所有应急照明、安全出口和疏散指示灯应设玻璃或不燃烧材料制成的保护罩，且应满足当地消费部门检验要求。消防配电线路暗敷时应穿管并敷设在不燃烧体结构内且保护层厚度不小于30mm，明敷设时应穿金属管或封闭金属线槽，并应采取防火保护措施。

3、采暖通风与空调（1）室外气象资料冬季采暖室外计算干球温度：-19℃；冬季空调室外计算干球温度：-22夏季空调室外计算干球温度：29.9℃；夏季空调室外计算湿球温度：20.8冬季最高风向平均风速：C4.5m/s；日平均温度≤5℃（2）设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003（2003年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《民用建筑暖通空调设计技术措施》（第二版）《锅炉房设计规范》GB50041-2008（3）热负荷及采暖形式本项目采暖面积为20525平方米，按50W/m2计算，本项目采暖热负荷约为1MW，采暖热媒采用（4）热源鉴于项目区周边尚未引入集中供热管网，因此本项目需自建采暖锅炉房。根据项目区环保要求和已建成的天然气供气管网，本项目采暖锅炉采用以天然气为燃料的燃气锅炉。天然气主要成分是甲烷，燃气锅炉与燃煤和燃油锅炉相比，无二氧化硫、炉渣、颗粒物等有害气体，只排放少量的二氧化碳等，具有环保无污染的运行特点。根据项目采暖面积和用热负荷，本项目拟购置2吨燃气锅炉，以满足本项目的采暖需求。（5）室外供热管网室外供热管网均采用聚氨脂保温直埋管，外做玻璃保护壳，管材用无缝钢管，埋设深度1.4米。95-70度供热系统主管径D325*8；60-50度供热系统主管径D325*8。4、燃气供应本项目在综合楼内配备员食堂，因此需要燃气供应。目前**市地区已普及天然气，因此本项目所需天然气由市政燃气管网接入，管道采用埋地敷设的铸铁管引入宿舍楼厨房。本项目职工人数为100人，根据职工食堂用气定额，按每人每日用气量0.15Nm3计算，本项目日用气量为15Nm3。5、通风与空调（1）通风方案本项目采用自然通风与机械通风结合的通风方式，其中展厅、办公区、宿舍楼以自然通风为主、排风扇通风为辅，卫生间、食堂餐厅次要排风扇通风，维修车间、配电室、库房、泵房、配电室、锅炉房设机械排风系统，同时设机械排风补风系统。机械通风区域中，卫生间计食堂换气次数10次/h，维修车间换气次数4次/h，配电室换风次数6次/h。（2）空调本项目在展厅和办公区配备分体式空调，空调选用组合式金属空调机组（节能型空调），该机组具有滤尘、加热、加湿等处理功能，夏季喷循环水冷却降温、冬季新风预热后与回风混合，再经绝热加湿后送入车间，采用上送下回的气流组织形式。

五、节能节水措施（一）编制依据与原则1、编制依据（1）《中华人民共和国节约能源法》(1997年颁布)（2）《民用建筑节能管理规定》(2000年建设部)（3）《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）2、编制原则（1）执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。（2）积极贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。（3）设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。（一）节能措施1、建筑物的平面布置、朝向、体型设计上考虑阳光的吸收和自然风的通畅，在结构设计上，尽量采用节能保温建筑材料。建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙都应采用符合节能保温的新型建筑材料，以利节能。2、在设备的选型上采用高效节能设备，选用节能用电设备，同时采用变频、调速、用电补偿等措施以提高用电效率。3、变电站尽量接近负荷中心，采用节能变压器，采用有自动调节装置的低压电力电容器（采用低压静电电容器补偿），以提高功率因数，减少线路等电能损耗，荧光灯均采用电子镇流器。电气设备采用节能、环保型的产品。场区道路照明可选用小功率高压钠灯，采用减光和半夜关部分灯作为节能措施。4、采暖设施设备选用换热效率高的换热器，采暖管道全部采用发泡聚氨酯材料现场制造，增加密闭性和保温效果。5、加强节能教育和管理，制定节能奖惩机制，减少和避免跑、冒、滴、漏现象的发生。把节约能源教育作为一项重要的经常性的培训内容，提高全员节能意识和能力。（二）节水措施采用优良节水用具，防止跑冒滴漏。室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。公用饮水采用自律净化喷式装置。经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录坐式大便器采用一次冲洗水量为小于6L的节水型产品。各种用水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头。

六、环境影响评价（一）项目场址环境现状根据项目区有关资料，本地区大气环境质量按二级标准评价，通常二氧化硫、氮氧化物、总悬浮颗粒物优于二级标准控制范围。根据附近区域的资料，噪声基本上能满足噪声Ⅱ类标准，即白天Leq<60dB（A），夜间Leq<50dB（A）。本项目所在区域环境空气质量较好，达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准，环境噪声符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。（二）项目建设期环境影响分析项目建设过程中主要环境影响因素是场地平整、材料运输、厂房建设等行为产生的扬尘及施工过程所用机械产生的噪声。1、施工扬尘影响及治理措施（1）施工扬尘影响分析施工造成的扬尘主要来自以下两个方面：其一是平整土地、清理现场过程中产生的地面扬尘；其二是运输车辆与施工用车运行引起的扬尘。施工扬尘的影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。但清理场地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，还是会在短期内影响当地的空气质量。（2）治理措施在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，防止扬尘扩散，具体环保要求如下：③施工道路要硬覆盖，要在工地出口处设置沉砂池，出场车辆要冲洗车身及轮胎，确保车辆不带泥土驶出工地。④施工工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌混凝土。⑤建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。2、施工噪声影响及治理措施（1）施工噪声源影响分析施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工现场噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见下表：各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级[dB（A）]施工阶段声源声级[dB（A）]土石方阶段挖土机空压机78～9675～85装修、安装阶段电钻电锤手工钻多功能木工刨混凝土搅拌机100～115100～105100～10590～100100～110底板与结构阶段混凝土输送泵振捣机电锯电焊机空压机90～100100～105100～11090～9575～85物料运输的交通噪声主要是由各施工阶段物料运输车辆所引起的，各阶段的车辆类型及声级见表下：各施工阶段交通运输车辆状况施工阶段运输内容车辆类型声级[dB(A)]土方阶段结构施工阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及必要设备大型载重车混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080～8575（2）防治措施由于施工设备的噪声源强比较高，而建筑施工是露天作业，流动性和间歇性较强，因此，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议：①降低声源的噪声强度基础施工过程中尽量选用低噪声设备，如采用人工挖孔桩的代替气锤打桩机等。②采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出的，且难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时隔声措施，在隔离体上最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。=3\*GB3③严格按当地环境保护局有关建设项目环境保护规定执行。禁止夜间进行产生噪声污染的建筑施工作业。若因抢修、抢险以及生产工艺要求需要进行夜间连续施工作业的，必须经当地环保局批准同意后方可施工。并及时公告附近居民，以取得谅解。项目施工噪声产生的影响属于短期行为，待施工结束后即可消除。在施工期间，产生的噪声采取以上防治措施后，能确保施工期噪声满足《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的要求。3、排放污废水影响施工期废水来源主要为施工人员的生活污水及车辆、设备冲洗水。其中：车辆设备冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，而且一般是瞬时排放。因此，对周围水环境质量的影响不大。施工期生活污水主要污染物为BOD、COD、SS，但因施工人员用水量相对较少，对周围水环境质量也不会造成较大影响。4、固体废物污染施工产生的固体废物主要有施工人员的生活垃圾、废建材、撒落的砂石料、工程土、混凝土、废装修材料等。施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇滋生，重则致使施工区暴发流行疾病，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的危害。施工期间将产生许多弃土，这些弃土的运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多将导致沿程泥土散落满地，车轮沾满泥土导致运输公路布满泥土，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和当地环境质量。弃土处置不明确或无规划乱丢乱放，将影响城市的建设和整洁。因此对于施工中的固体废弃物应集中堆放及及时清理，外运到环卫部门指定地点，防止露天长期堆放可能产生的二次污染。（三）项目运营期环境影响分析本项目主要经营以轿车展示、销售和售后服务业务，运营期对环境的影响主要由废气、污废水排放及噪声、固体废弃物等。1、废气影响（1）本项目存在汽车维修保养业务，因此在对汽车进行保养维修过程中将由喷漆烤漆房排放一定的废气，废气中的主要污染物为苯、甲苯、二甲苯等。根据本地区同行业的测试报告类比，预测本项目喷漆时废气中主要污染物的浓度为：苯5.75mg/m3，甲苯39.1mg/m3，二甲苯18.4mg/m3。对此，本