2022年西昌房地产市场报告

2022年西昌房地产市场报告2022.4城市区位西昌位于川滇结合处，是攀西地区核心城市；全年阳光丰沛，平均气温17℃，有“小三亚”之称，是有名的避暑御寒胜地。重庆泸州宜宾昭通雅安成都芒康迪庆丽江大理昆明玉溪西双版纳康定理塘1.5小时渝昆线2小时成昆复线3小时自贡内江德阳绵阳西昌攀枝花川南经济圈重庆经济圈大成都经济圈香格里拉旅游环线川滇黄金旅游走廊峨眉宜西线3小时【西昌】——年平均气温17℃优越的自然环境，避暑御寒胜地80%山地，20%河谷平原或盆地，形成“八分山地二分坝，坝内八分土地二分水”的奇特地貌；大部分地域处于海拔1500米以上；凉山彝族自治州政治，文化，经济，交通中心；四川十大宜居城市，中国最美十大古城之一；国家三大航天基地之一---西昌卫星发射中心。城市规划南部新城：重点发展钒钛综合利用及金属压延加工产业；北部新城：重点发展物流、食品医药、机械制造产业；西部新城：重点发展总部经济、教育文化创意和城市金融商务综合服务业；邛海湿地：邛海环湖湿地已完成一二三四期工程，五六期初步建成；城东南旅游度假区：依托邛海湿地打造高端舒适居住区，养老、疗养、休闲旅游度假区；海河南山片区：以改善型低密项目为主体的文化休闲旅游区，山地，土方大；高铁新城：重点依托高铁站发展枢纽经济区，依托钒钛产业，形成钒钛文化展示、钒钛创意景观打造、工业园生活配套为主要功能的活力小镇。主城区城东南度假区邛海湿地海河南山片区南部新城区北部新区高铁新城西部新城一期西部新城二期西昌将形成三大核心区域，首先是已经建成的主城区，然后是以西部新城、北部新城、南部新城、高铁新城四个片区构成的产业新城，以及由邛海湿地、城东旅游度假区、海河南山片区构成的旅游产业集群区。市场格局-板块划分主城板块：区域成熟，配套完善优质，可开发用地稀少，近年仅蓝润·泷门项目（已售罄）城东板块：城市向东发展新兴区域，也是新行政中心，距离湿地公园较近，万科文旅项目入驻，万达广场入驻，开发集中度高，量价表现好，但目前进入开发晚期，未来供应少西部新城：西昌市重点打造的城市副中心，区域内教育资源丰富，规划配套完善，目前一期开发中，近两年土地放量大，在售项目多，但城市界面感相对较弱，各类配套处于加速建设中海河-南山：区位成熟，城市低密高端开发区域，依山而建，俯瞰全城，距离城区及湿地公园近，拥特色商业/旅游度假区，未来供应稀缺西昌市场分为西部新城、城东和海河南山3个板块，目前西部新城热度最高。海河南山片区主城区城东片区邛海南部新城北部新城高铁新城西部新城一期西部新城二期市场格局-板块划分西部新城板块：在售项目15个1、产品特征-刚需、首改产品为主（1）高层78-134㎡套三/四（2）洋房63-160㎡套三/四/五2、价格特征（1）高层：7700-8800元/㎡，总价63-124万（2）洋房：8600-10500元/㎡，总价54-152万3、市场特征：主要吸附周边县城、乡镇低支付能力客群，目前项目聚集程度较高，竞争激烈，出现以价换量趋势，价格下滑。海河南山板块：在售项目2个1、产品特征-改善性产品为主，城市传统低密板块（1）高层79-138㎡套三/四（2）洋房77-87㎡套三（3）叠拼134-168㎡上中下叠（4）双拼275-342㎡2、价格特征（1）高层：8800元/㎡，总价70-105万（2）洋房：8400元/㎡，总价65-73万（2）叠拼：14000元/㎡，总价188-195万3、市场特征：传统低密板块，客户有一定认知度，周边配套相对缺失，在售楼盘较少，板块热度下降，且中高端客户被城东项目分流城东片区板块：在售项目6个1、产品特征-改善性+度假性产品为主，新兴城市改善板块（1）高层60-160㎡套一/二/三/四（2）洋房115㎡套三（3）联排342㎡（4）叠拼（商业）79-95㎡下叠，85-95㎡上叠2、价格特征（1）高层：10000-12800元/㎡，总价60-166万（2）洋房：15500元/㎡，总价180万（3）联排：总价400万起（3）叠拼（商业）：17700-28000元/㎡，总价128-225万3、市场特征：结合邛海资源，成为城市新兴改善板块，价格明显高于其他板块，产品较为丰富，住宅产品以高层为主，同时有较多的商业类住宅度假产品，区域逐步发展成熟，对城市中高端客户吸附能力更强，但由于宏观市场环境影响，板块内仍呈现出以价换量的降价趋势，且板块内土地供应进入尾期，热度下降西昌市场分为西部新城、城东和海河南山3个板块，目前西部新城热度最高。土地市场近2年城市热度下降明显，土地成交量下降，受国资大举拿地影响价格暂时稳定，西部新城热度最高。竞拍时间地块编号板块占地面积（平方米）容积率建面（平方米）用地性质成交价（万元）溢价率楼面价（元/㎡）竞得单位呈现项目2020-4-9公园2018东北侧地块城东17738.67353216.01住宅3160060%5938.00蓝润泷门云邸2020-4-16西部城区B2-10号地块西部城区69841.283209523.84住宅7920060%3780.00恒大2020-5-14海河南山片区NSD1-02号地块海河南山69418.341.0572889.25住宅292500.17%4012.94邦泰龙玺2020-6-18西部新城B1-15号地块西部城区16600.25233200.5住宅1120040%3373.44邦泰熙悦府2020-7-23西部城区A2-02地块西部城区57274.672.5143186.67住宅376500.40%2629.43九洲千城置业观海云岭2020-7-23西部城区A2-03地块西部城区57482.512.5143706.27住宅377500.67%2626.89鼎能天玺2020-9-10城东南片区建昌水镇二期拟出让地块C-04-02城东25721.170.615432.70商业4600032%5854领地观园城东南片区建昌水镇二期拟出让地块C-04-0423667.00123667住宅城东南片区建昌水镇二期拟出让地块C-04-0610887.000.66532.2商业，兼容其他服务设施用地（B9）≤30%城东南片区建昌水镇二期拟出让地块C-04-0530256.15130256.15住宅2021-3-4西部城区B2-14号地块西部城区40057.032.5100142.57住宅355001.43%3544.95阳光大地芸和2021-3-4西部城区B4-09号地块西部城区66482.451.599723.67住宅409008.20%4101.33正黄翡翠台2021-10-13西部城区A2-04号地块西部城区68438.762.5171096.9住宅520500.01%3042.14西昌国资2021-10-21西部城区B2-05号地块西部城区49819.032.8139493.28住宅447500.11%3208.04西昌国资2021-11-18邛海东岸生态田园区CQ-06号地块城东64483.192.5161207.97住宅389100.03%2413.65蜀道集团2021-11-18邛海东岸生态田园区CQ-08号地块城东28901.542.572253.85住宅174100.06%2409.56蜀道集团2021-12-17西部城区B3-01号地块西部城区139647.082.2307223.57住宅1076500.05%3504.00西昌国资2021-12-17西部城区B3-02号地块西部城区46474.242.2102243.32住宅360500.14%3526.00西昌国资2021-12-17邛海东岸CXZQ-S-81号地块城东69450.982.0138901.96住宅625500.08%3503.00西昌国资2020年成交土地7宗、37.89万㎡，成交金额27.27亿元，整体楼面地价3727元/㎡，以民营企业拿地为主；2021年成交土地9宗、57.38万㎡，成交金额43.58亿元，整体楼面地价3372元/㎡，以国资国企背景企业拿地为主，2021年蜀道城东地块位置较差价格下降，西昌国资大举拿地，保出让、稳地价；从成交板块看：西部新城是土地主力供应区域共成交10宗，其次是城东成交5宗，海河南山成交1宗；从成交价格看：近2年最高楼面地价为城东蓝润泷门云邸5938元/㎡，城东板块供地逐渐外移地价下降。整体走势-住宅市场2021年西昌市场整体呈现量价齐跌，目前仍处于下行区间。全市住宅2020年成交11715套，2021年成交9447套，较2020年下降19.4%；最新成交价格8899元/㎡，较近2年高点9347元/㎡下降4.8%。整体走势-住宅存量地块编号占地面积（平方米）容积率建面（平方米）用地性质成交价（万元）溢价率楼面价（元/㎡）拿地企业建昌1号无数据世达城东南片区建昌水镇一期D-02-0416650.181.0116816.68住宅///蜀道（公园里）邛海东岸生态田园区CQ-06号地块64483.192.5161207.97住宅389100.03%2413.65蜀道邛海东岸生态田园区CQ-08号地块28901.542.572253.85住宅174100.06%2409.56蜀道邛海东岸CXZQ-S-81号地块69450.982.0138901.96住宅625500.08%3503.00西昌国资海河南山片区NSD1-01号地块55902.551.583853.83住宅392007%4675成都城投海河南山片区NSD1-03号地块68993.311.282791.97住宅392003%4735成都城投西部城区B4-05号地块45732.891.568599.34住宅2860043%4169蜀鑫西部城区B4-08号地块58376.431.587564.65住宅3740056%4271蜀鑫西部新城A1-25号地块69219.672.5173049.18住宅427001%2468蜀道西部新城A1-06号地块56789.672.5141974.18住宅349001%2458蜀道西部城区B2-10号地块69841.283209523.84住宅7920060%3780.00恒大西部城区A2-04号地块68438.762.5171096.9住宅520500.01%3042.14西昌国资西部城区B2-05号地块49819.032.8139493.28住宅447500.11%3208.04西昌国资西部城区B3-01号地块139647.082.2307223.57住宅107650.05%3504.00西昌国资西部城区B3-02号地块46474.242.2102243.32住宅360500.14%3526.00西昌国资合计908720.81956594.52在售项目盘点：存量11649套潜在供应盘点：存量195.66万㎡，约19600套（套均100㎡算）板块项目物业形态规划套数库存套数城东邛海一号院高层2182117铁投邛海1号高层2094211乐荟城海云墅高层+联排1528193领地悦邛海高层1967343领地观园洋房41599金色夏威夷2期高层442113海河南山邦泰龙玺洋房、叠拼738313碧桂园领地南山府高层、叠拼21491328领秀南山高层、叠拼、双拼516247西部新城鼎能天玺高层/洋房14911303翡翠台高层/洋房1048851观海云岭高层16101201云海间高层/洋房1221355启宸高层/洋房12901092星月湖畔高层1013358朗悦府高层1554671熙悦府洋房41212锦江公馆高层/洋房1396756国宾府高层/洋房/叠拼47065鼎能天朗高层537377海河上院洋房82445锦西御府高层18101077锦绣兰台高层/洋房1750522合计2954211842市场住宅存量高位约3.12万套，去化周期约40个月（按2021年月均去化790套算），潜在供应以国企为主。整体走势-商业产品西昌商业以各项目底商为主，仅融创（城东、商业街）、成都城投（城西、商业街）和万科17°项目商业体量偏大，其中万科项目为纯商业项目，规模大，产品线丰富，可覆盖投资、度假、自住各类客群。总体规划

项目总占地2300亩，净用地约900亩，综合容积率1.045，建筑面积约62.18万平㎡；在售地块约104.88亩，建筑面积19.14万㎡，容积率达到2.74，以悦榕庄酒店体系统领全盘，分为六大功能组团，度假配套完善，产品线丰富，属于深度度假型项目。万科17°项目产品户型统计产品类型户型面积总套数（套）套数比例公寓平层公寓（SOHO）42（单间）94323%56（套一）101925%LOFT公寓（4.9米）42（套二）72518%67（套二变套三）1524%酒店公寓25（单间）1744%30（单间）111327%小计4126100%岛屿合院下叠79427%上叠85427%上下叠9555686%小计640100%商铺/482100%整体走势-商业产品产品类型公寓（套）岛屿合院（套）商铺（套）规划套数4126640482库存套数1027071销售套数全期30995733392019年2120199342020年6292721942021年2651021112022年1-4月856772产品类型2020年（元/㎡）2021年（元/㎡）2022年（元/㎡）价格变化（2022-2021）（元/㎡）SOHO108291141311283-130LOFT166601699416965-29岛屿合院200572015919984-175商铺271572481924867481.万科17°项目2019-2022年度销售对比：公寓产品2019年开盘后热度下降去化减速；2021年全线产品销售遇冷，去化量较2020年腰斩。3.万科17°项目近2年产品价格对比：2022年除商铺价格较2021年微涨，其余产品价格全部微降。4.万科17°项目各产品去化周期测算：鉴于市场处于下行区间，且项目进入销售后期去化难度增加速度放慢，预计实际去化周期比测算去化周期更长。产品类型存量（套）近1年月均去化量（套/月）去化周期（月）公寓10272247商铺721262.万科17°项目2019-2021月度销售对比：项目入市3年去化速度逐年下降，2021年全线产品去化速度降至冰点，2022年合院交付呈现较好、去化速度加快。产品类型公寓岛屿合院商铺2019年303100112020年5223162021年22892022年241920万科17°项目2021年去化量和去化速度均呈现断崖式下降，受合院交付呈现较好带动，2022年合院去化加快，目前已去清；2022年除商铺价格微涨外，其余产品价格均呈现微降；预估全盘去化周期约47个月，但考虑市场仍处于下行区间，实际去化周期可能更长。市场格局-城东板块开发晚期，项目逐渐减少，现有在售项目6个，高层产品为主，主力售价10000-11500元/㎡，板块存量约5000套，去化周期约29个月（按2021年月均去化175套算）。2021年开始供地外移楼面地价下降1500-2000元/㎡，预计未来房价也将下降1500-2000元/㎡。项目物业形态规划套数在售户型面积成交均价总价库存套数邛海一号院高层218261-64146-1481000061-64146-148117邛海1号高层20949511000122211乐荟城海云墅高层+联排1528117/126/13834211200140-166193领地悦邛海高层196774-1361150087-160343领地观园洋房4151151550017899金色夏威夷2期高层442801130090113合计61-1781076城东板块项目分布城东在售项目盘点：在售项目存量1076套城东潜在供应盘点：潜在供应存量38.92万㎡，约3900套（套均100㎡算）拿地时间地块编号占地面积（平方米）容积率建面（平方米）用地性质成交价（万元）溢价率楼面价（元/㎡）拿地企业2019.02城东南片区建昌水镇一期D-02-0416650.181.0116816.68住宅//4384蜀道（公园里）/建昌1号无数据世达2021.11邛海东岸生态田园区CQ-06号地块64483.192.5161207.97住宅389100.03%2413.65蜀道2021.11邛海东岸生态田园区CQ-08号地块28901.542.572253.85住宅174100.06%2409.56蜀道2021.12邛海东岸CXZQ-S-81号地块69450.982.0138901.96住宅625500.08%3503.00西昌国资邛海一号院西昌A09乐荟城海云墅领地悦邛海铁投邛海1号金色夏威夷2期领地观园蜀道公园里万科17°（商业）建昌1号在售待售市中心邛海、湿地公园市场格局-海河南山板块缓慢开发中，市场热度低，在售项目2个，包含高层、洋房、叠拼产品，高层/洋房售价8400-8800元/㎡，板块存量约3600套，去化周期约43个月（按2021年月均去化84套算）。项目物业形态规划套数在售户型面积成交均价总价库存套数邦泰龙玺洋房、叠拼73877-87134-13984001400065-73188-195313碧桂园领地南山府高层、叠拼214979-119151-159880015000-1750070-105240-2601328领秀南山高层、叠拼、双拼516117-138140-168275-342待售-247合计65-1951888海河南山板块项目分布碧桂园领地南山府领秀南山成都城投地块在售待售邛海、湿地公园邦泰龙玺海河繁华里（商业）市中心海河南山在售项目盘点：在售项目存量1888套海河南山潜在供应盘点：潜在供应存量16.66万㎡，约1700套（套均100㎡算）拿地时间地块编号占地面积（平方米）容积率建面（平方米）用地性质成交价（万元）溢价率楼面价（元/㎡）拿地企业2019.05海河南山片区NSD1-01号地块55902.551.583853.83住宅392007%4675成都城投2019.05海河南山片区NSD1-03号地块68993.311.282791.97住宅392003%4735成都城投市场格局-西部新城板块火热开发中，市场热度高，主力在售项目10个，高层和洋房为主，高层/洋房售价7700-9500元/㎡，板块存量约22700套，去化周期约46个月（按2021年月均去化500套算）。西部新城项目分布项目物业形态规划套数在售户型面积成交均价总价库存套数鼎能天玺高层洋房149178-90106-1248100870063-7392-1081303翡翠台洋房104880-100860069-86851观海云岭高层161085-122860073-1051201云海间高层洋房122183-99106-12288001050073-87111-128355启宸高层洋房1290103-134120-1607700950079-103114-1521092星月湖畔高层101342/70-101830035/58-84358朗悦府高层1554103-133830085-110671熙悦府洋房41263-84860054-7212锦江公馆洋房139683-115940078-108756国宾府高层/洋房/叠拼470叠1801100020065鼎能天朗高层53775-106790059-84377海河上院洋房824108-12610400112-13145锦西御府高层181091-1309500（高赠送）86-1241077锦绣兰台高层/洋房175094-101待售-522合计54-1318685西部新城在售项目盘点：在售项目存量8685套鼎能天玺阳光芸和正黄翡翠台九洲观海云岭九洲云海间凉山城投启宸蜀道星月湖畔川投朗悦府邦泰·熙悦府旅投锦江公馆成都城投锦西御府国宾府鼎能天朗海河上院市中心西部新城二期高铁新城领地锦绣兰台市场格局-西部新城板块拿地时间地块编号占地面积（平方米）容积率建面（平方米）用地性质成交价（万元）溢价率楼面价（元/㎡）拿地企业2017.11西部城区B4-05号地块45732.891.568599.34住宅2860043%4169蜀鑫2017.11西部城区B4-08号地块58376.431.587564.65住宅3740056%4271蜀鑫2019.07西部新城A1-25号地块69219.672.5173049.18住宅427001%2468蜀道2019.07西部新城A1-06号地块56789.672.5141974.18住宅349001%2458蜀道2020.04西部城区B2-10号地块69841.283209523.84住宅7920060%3780.00恒大2021.10西部城区A2-04号地块68438.762.5171096.9住宅520500.01%3042.14西昌国资2021.10西部城区B2-05号地块49819.032.8139493.28住宅447500.11%3208.04西昌国资2021.12西部城区B3-01号地块139647.082.2307223.57住宅107650.05%3504.00西昌国资2021.12西部城区B3-02号地块46474.242.2102243.32住宅360500.14%3526.00西昌国资西部新城潜在供应盘点：潜在供应存量140.08万㎡，约14000套（套均100㎡算）火热开发中，市场热度高，主力在售项目10个，高层和洋房为主，高层/洋房售价7700-9500元/㎡，板块存量约22700套，去化周期约46个月（按2021年月均去化500套算）。市场小结土地市场冷，主要依靠国