美克美家(北京)设店全案策划

汇报体系市场调研报告市场定位报告产品建议报告招商推广报告市场调研报告相关指标分析2004年城市居民人均可支配收入为15637.8元，比上年增长12.6%，人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%人均住房面积近19平方米，比上年增加0.3平方米商品房空置有所下降。2004年全市商品房空置率为13%，比上年同期下降了3.8个百分点2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米,增长29.1%，北京别墅、公寓交易面积为134.6万平米商品房平均售价小步上涨，全年商品房每平方米平均售价为5053元，其中商品住宅为4747元，分别比上年末增长6.7%和6.5%。361259.6%2818247959970986410841395161618102011217412.410.510.411.21110.29.89.69.213.512.111.69.50500100015002000250030003500400019911992199319941995199619971998199920002001200220030246810121416GDP（亿元）增长率（%）对家居市场的影响国家政策及土地的不可再生性导致了开发成本上升，房价不断上涨，高档住宅大量涌现，从而加大了对高端家居产品的需求过高的价格使部分人放弃了购买第二套住宅的想法，而转向对现有住宅的升级（如装修、家具的更新换代等）2002年，北京高档房地产项目开始大规模建设，按照房地产界“三年”的建设周期，至2005年，高档房产将大幅度投放市场

北京市“十五”时期商业发展规划繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈

北京市未来发展规划[下载自管理资源吧]北京市家居建材市场分布环线位置名称北二环北京建材经贸大厦，怡和阳光饰家家居市场南二环百安居九龙店北三环大钟寺蓝景丽家，宜家家居，曲美家具，好家居建材装饰市场，福丽特家具建材装饰城东三环曲美家具，保佳家装建材市场，伊力诺依丽都精品馆，伊力诺依东三环sohu馆，伊力诺依爱家精品馆，美克美家南三环东方家园精品家具建材家装城，居然之家十里河店，居然之家玉泉营店，家世界分钟寺店，玉泉营建材装饰市场，家和家美家居市场，环三环家居广场，北京名流爱心家居装饰中心，爱家世界家居汇展中心，美克美家西三环西三环丽泽建材城，蓝景丽家六里桥店，曲美家具，北京碧溪家居市场，北京金加金家居市场北四环居然之家北四环店，曲美家具，曲美大屯店，东方家园大屯店，爱家家居，正时家居广场，北四环灯具批发商城，北京万家灯火装饰城，德易家，伊力诺伊，天坛家具，伊力诺依亚运村生活馆东四环爱家家居，东郊建材批发市场，东四环双龙家居，北京城外诚家居文化广场，天隆家园建材批发市场，伊力诺依东四环生活馆南四环东方家园十八里店店，伊力诺依西四环居然之家世纪金源店，爱家家居，五棵松集美家具城，百安居金四季店，京美家园建材批发市场，红星美凯龙，好美家四季青店，家世界西四环店，伊力诺依西四环生活馆北五环爱家家居来广营店，东方家园西三旗店，百安居来广营店，好美家西三旗店，伊力诺依清仓中心店东五环香河家具城家居市场的分类品牌专卖店建材家居超市家居零售市场专业细分市场建材批发市场物业名称规模（㎡）地理位置序号丽泽建材城14000西三环丽泽桥东1碧溪家居165000丰台北路2东方家园26000丽泽桥3红星美凯龙3000正阳大街4家世界40000正阳大街5名流爱心家居40000丰益桥南6东方家园11000京开高速7玉泉营建材家装市场10000京开高速8环三环家居50000菜户营南路9天和建材装饰市场15000玉泉营环岛10三兴家居4000京开高速11居然之家40000玉泉营环岛12京开五金建材批发市场13000京开高速13家和家美16000珠市口东大街14温州灯具城6000革新南路15洋桥家居布艺市场4000洋桥16才华窗帘布艺市场5000南苑路17时代风采布艺城2000大红门路18木樨园家居城7000木樨园桥南19城外诚建筑装饰商城100000成寿寺路20家世界超市18000分钟寺21古典古玩家具市场20000成寿寺路22城外城家居文化广场50000南四环东路23家和家美家居60000十里河24居然之家30000十里河25十里河灯具批发城2600十里河26东方汇美家居广场60000十里河27保佳建材城20000十里河28双龙家居7000十里河29南城家居建材市场概述区域名称家居类建材类布艺类灯饰类综合类木樨园家具布艺市场10300西南三环家居建材商业中心43001成寿寺家居建材商业带21001十里河家居建材市场41010碧溪家居专业广场11001南城家居建材供应特点总体供应量大，形成了较强的区域影响力分布密集，业态齐全，专业氛围较成熟项目交通分析区域竞争现状中高档家居产品商户调研商户开店意向对本项目的看法业态可承受租金区间（元/天*天方米）家饰类3--6家具类5--7灯饰类4--6厨卫类3--6画廊／会展1.5以下样本来源调研方式数量（份）美克美家店内调研问卷120高档公寓、别墅售楼处调研问卷、访谈350伟业成交客户资料库随机抽取170合计640消费者调研（针对高收入人群）各类商户进如本项目的意向市场定位报告美克大厦.基础技术指标.占地面积5265平方米建筑面积18500平方米建筑结构内部钢结构,外部玻璃幕墙层高东区:4.8米西区4.3米层数A座地上三层1870平方米/层B座地上七层1304平方米/层电梯A座数量:1部(奥迪斯牌)分布:一至三层B座数量:2部(蒂森牌)分布:三至七层步行梯旋转式步行梯分布：一至三层绿化率37%使用率78%停车位地上停车位60~80个美克大厦.各层功能划分.经营区域面积5610平方米招商区域面积2608平方米各层功能划分地下一层:仓库地上一至三层:美克美家产品经营区(其中三层西区为待招商区域)地上四层:招商区域地上五、六层:外租写字间地上七层:美克美家办公区、贵宾室、餐厅优势(strength):机会(opportunity)：1.美克集团实力雄厚，市场竞争力强大。2.地理位置优越、交通发达、展示性好3.本项目物业条件优越1.北京高档住宅市场销售体量可观,为本项目带来无限商机2.西南板块步入升值阶段，丽泽板块打造商务商圈劣势(weakness)：威胁（threat）：1.物业内部规划设计不合理2.美克美家自身的档次对于招商的影响3.经营业态比较单一1.高端家具市场竞争激烈，国外品牌纷纷登陆2.受南城整体商业档次影响,区域内家居建材类市场租金水平难以提升本项目的SWOT分析“Otherlife,实景美克”------寻找自我的家居购物场所本项目的主题定位本项目经营主题的塑造主要强调的是体现消费者个性、品位的购物场所，这是对于客户需求的细化以及购物习惯的精确定位，然后通过产品组合和产品互动达到提升品牌，促进销售的作用。根据市场现状，家居装修资金投入比例，厨房第一。按平方米计算，通常厨房资金投入占总投入的四分之一到三分之一；其次是卫生间，约占五分之一；再次是客厅(不包括家具)。也就是说厨卫产品接近占家庭总装修费用的一半

业态选择的依据具有一定实力、在专业市场上有一定市场占有率的品牌商户所经营产品的档次要与美克集团所经营产品的档次相匹配在一定程度上是为了充分展示自己的产品，与美克产品产生互补、互动，不是单纯从获利角度考虑的商户具备相当的市场潜力，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金压力较高端的知名品牌，租金较低，但可提升本项目的品牌形象，聚集商气经营商户定位客户类型特征代表人群金领阶层高学历、高收入、有境外教育背景CEO、外企高管精英阶层较高学历、高收入、社会经验丰富演艺人员知识英才高学历、中高收入教授、专家中产阶层中等学历，中高收入公务员小白领高学历、中等收入、年轻外企公司职员暴发户低学历、高收入、资源优势强包工头消费人群定位产品建议报告产品设计的主题定位首先，美克美家自身将风格定位于美式家具，包含传统、现代、休闲三个系列，在产品风格上已经迎得了市场上的普遍认可其次，招商区意向商户的产品风格未来也将以欧美风格为主，总体上与美克美家产品风格保持一致第三，美克美家产品以高档家具为主，招商区产品以高档厨卫为主，两者在商品内容上形成了同质互补第四，为了保证美克美家与招商区作为一个整体物业的整体性，我们需要打造一个能够面对消费者的共同的消费理念外部交通导引门前广场美克大厦美克绿化区东方家园西三环北门前指示牌：明确表示出商业楼内部各产品业态的分布，及内部人流走向。道杆指示：主要分布在本项目三环附路，要求明确表明物业的名称、位置，色彩鲜明4F直梯B11F2F3F直梯内部交通组织内部指示牌布置东侧主入口处：标明美克美家综合物业的经营主题、风格及各楼层业态简介前台东北侧休息区：大型商户的产品宣传一至三层电梯外：各层分别标明上一楼层内的主要产品及风格营业区电梯内：美克美家综合物业各楼层产品业态营业区步行梯：标明美克美家各楼层业态及具体品牌三层通往招商区入口处：标明招商区的LOGO招商区一、二、三层电梯外：一层电梯外标明各层主要产品，二层与三层分别标明上一楼层内的主要产品及风格招商区电梯内：三至四层业态简介室内广告位的设计原则不要影响采光的通透性（如租赁区内的玻璃幕墙上不要设立广告位）要充分利用各种设施设备的外展示面广告位的尺寸大小要比例协调要保证各个广告位的形象统一性不要影响美克集团的品牌形象

室内广告位的设立位置租赁区域内的柱子四周设备用房的周边外墙消防分区墙面卫生间、消防楼梯门的装饰电梯的内部室外广告位的设立从2004年10月1日开始，户外广告设施须由市、区广告处统一规划、统一监督管理，未在规划之内的地区严禁设置广告位，在规划之内可以设置的广告位的具体形式、具体尺寸由广告处决定，即使是自有产权的建筑物也须依照此规定关于三层防火分区门的设计方案LOGO主题定位液晶显示屏两侧门加高，采用防火卷帘门，南门加宽，门两侧做引导设置三、四层业态规划厨柜卫浴卫浴厨柜厨柜厨柜卫浴卫浴四层三层招商推广报告必要的法律文件的准备《客户确认书》：主要是我司在招商过程中将意向商户的名单与贵司进行确认时签署的文件；《认租意向书》：主要是在商户确定进驻意向时与贵司签署的确认文件，其中包括意向租金、面积及位置等；《商铺租赁经营合同》：商户与贵司签署的最终租赁合同，其中包括租赁期限、起租期、免租期、管理費、水、电、空调、电话、保证金、共同经营基金（用于宣传、建立并维持市场形象等）、其他（如广告牌使用、续约等）及违约责任等；《管理公约》、《装修协议》：这两类合同协议将作为《商铺租赁经营合同》的附件与商户签字确认。招商必要的准备招商推介书商户的进场流程各项管理规章制度人员的培训招商的实施策略面积（平方米）位置业态品牌号召力100以下0A区0厨卫10%无0100~29910%B区2%厨卫10%300~49915%强5%500以上20%C区3%厨卫20%招商的价格策略A区B区B区C区A区B区B区C区四层三层根据前期《项目定位报告》的结果,厨卫商户可承租价格的范围.待招商区域所处的层数(三、四层)限制。为了有效地吸引品牌商户的加入。各层不同区位影响产品展示、人流动向的要求。招商价格制定的依据经济效益分析方案一租金计算公式：租金=各层基础租金*{1-（“面积”折扣%+“位置”折扣%+“业态”折扣%）}方案二租金计算公式：租金=各层基础租金*{1-（20%+3%+20%+5