深圳美术馆物业管理项目投标书

投标文件标书编号：项目名称：物业管理投标人：深圳市有限企业二○○八年十一月目录一、法定代表人证实书 4二、投标文件签署授权委托书 5三、投标函 6四、投标人情况介绍 7五、开标一览表 20六、物业管理费组成明细报价 21七、物业管理方式、运作程序方案及实施文件 25第一章物业管理整体构想及策划 25（一）项目概况 25（二）管理构想 25（三）管理目标 27（四）管理方法 27第二章管理方式、工作计划 30（一）管理方式 30（二）工作计划 33第三章人员配置、培训与管理 35（一）人员配置 35（二）人员培训 41（三）人员管理 44第四章制度和档案建立与管理 46（一）档案建立 46（二）管理处各项管理制度目录 48第五章房屋管理与维护 51（一）房屋维涵养护 51第六章共用设备、设施建立与管理 54（一）共用设施设备维涵养护管理要求 54（二）共用设施设备维涵养护计划及实施方案 56（三）机电设备设施管理 58（四）智能化系统管理 60第七章保安及车辆服务 62（一）保安队伍组织建设 62（二）车辆交通管理 64（三）会务服务 65第八章安全管理与应急抢险预案 67（一）安全管理工作特点 67（二）安全管理目标 67（三）安全管理标准 67（四）安全管理内容与方式 67（五）消防管理 68（六）公共卫生安全管理 69（七）安全突发事件处理 70（八）突发停电应急预案 71（九）意外伤亡应急预案 72（十）水浸应急预案 73（十一）火灾应急预案 74第九章环境卫生管理 76（一）环境卫生管理 76第十章绿化管理 79（一）绿化管理 79第十一章物资装备 81（一）物资装备 81八、相关服务计划 82（一）准备工作 82一、法定代表人证实书同志，现任我单位职务，为法定代表人，特此证实。有效日期：12月28日签发日期：11月单位：深圳市（盖章）附：代表人性别：年纪：工作证号码：营业执照号码：经济性质：有限责任主营（产）：物业管理兼营（产）：餐饮管理、超市管理进口物品经营许可证号码：主营：兼营：说明：1、法定代表人为企业事业单位、国家机关、社会团体主要行政责任人。2、内容必须填写真实、清楚，涂改无效，不得转让、买卖。二、投标文件签署授权委托书本授权委托书申明：我（姓名）系深圳市有限企业（投标人名称）法定代表人，现授权委托深圳市理有限企业（单位名称）（姓名）为我企业签署本项目已递交投标文件法定代表人授权委托代理人，代理人全权代表我所签署本项目已递交投标文件内容我均认可。代理人无转委托权，特此委托。代理人：性别：男年纪：联络电话：手机：身份证号码：职务：项目经理投标人：深圳市理有限企业法定代表人：授权委托日期：年11月3日三、投标函致：深圳市中邦国际招标有限企业（招标机构名称）1、依照已收到贵方招标编号为C2F01深圳市物业管理项目标招标文件，遵照《中华人民共和国政府采购法》和《深圳经济特区政府采购条例》等关于要求，我单位经考查现场和研究上述招标文件投标须知、协议条款、技术规范、图纸及其余关于文件后，我方愿以开标一览表中投标报价并按招标文件要求承包上述项目并修补其任何缺点。2、假如我方中标，我方将按照要求提交上述总价10％由具备独立法人资格经济实体企业出具履约担保书作为履约担保，共同地和分别地负担责任。3、我方同意所递交投标文件在“投标须知”第15条要求投标使用期内有效，在此期间内我方投标有可能中标，我方将受此约束。假如在投标使用期内撤回其投标，其投标确保金将全部被没收。4、除非另外达成协议并生效，贵方中标通知书和本投标文件将组成约束我们双方协议。5、我方了解贵方将不受必须接收你们所收到最低标价或其它任何投标文件约束。投标人：深圳市理有限企业单位地址：深圳市法定代表人或其委托代理人：邮政编码：518033电话：传真：开户银行名称：开户银行帐号：开户银行地址：深圳市开户银行电话：日期：年11月3日四、投标人情况介绍序号项目内容及说明备注一营业执照1注册年度及注册编号2注册资金（万元）1000万3经营场所4使用期10月31日—10月31日二税务登记证1国税税务登记证编号2地税税务登记证编号三资格（质）证书（若有其余资质证书，可按表格格式扩展）1证书名称中华人民共和国物业管理资质证书2同意单位中华人民共和国建设部3等级壹级4批按时间及编号5使用期／四得奖或评优项目（若有多个奖项，可按表格格式扩展）1得奖或评优项目数量2项目A项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质简明说明3项目B项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质简明说明五其余（投标人认为需补充其余说明）1政府部门物业管理经验2项目A项目名称项目简明说明3项目B项目名称项目简明说明六ISO9001质量管理体系七ISO14001环境管理体系八OHSAS18001职业健康安全管理体系注：1、在按要求填写好此表格后，各投标单位能够用其它方式，就企业整体情况作出详细介绍。2、关于资质和获奖情况需提供证书扫描件。五、开标一览表工程名称本项目月收费单价单位备注深圳市美术馆物业管理元/月注：1、本项目收费单价：内容应包含招标文件中所要求全部服务项目；2、本项目总收费：指招标文件中所要求全部服务项目协议期内整年总报价，此报价作为投标方投标总价。六、物业管理费组成明细报价（单位：元/月）管理费组成测算序号项目费用1人工费用（含管理人员、保安员、保洁员、绿化工、厨师等各类人员费用）2行政费用3节日装饰4房屋维护5公共设施维修6公共设备维修7治安保卫费8清洁卫生费用9绿化费用10折旧费用11管理酬金12其余13税金每个月共计整年共计七、物业管理方式、运作程序方案及实施文件第一章物业管理整体构想及策划（一）项目概况美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功效为一体公共文化设施。占地面积8000平方米，建筑面积达15000平方米，拥有八个标准展厅，一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场，以及7层多功效办公大楼，所以物业管理工作十分主要而艰巨。（二）管理构想依照文化场馆物业管理本身运作规律，针对美术馆现在实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业管理服务工作中应着重抓好以下几项工作：1、高标准、高水平管理方法（1）建立和实施完善物业管理质量体系物业管理行业发展过程证实了要达成高质量物业管理服务水平必须建立一套高标准质量确保体系。近几年来，在国内物管行业逐步推广实施ISO9001-质量体系标准被实践证实是行之有效，这一点我们企业在导入并经过ISO9001-质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在美术馆物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。（2）培育高素质员工队伍人才对我们来说，是最主要资源，它决定了企业兴衰。在人才管理上，我们着重抓好两个步骤，一是“引进关”，引进人才要具备较高专业技能和很好综合素质。二是“培训关”，我们企业每年都要针对不一样人员分别制订出详细培训计划，要求大家有当代物业管理意识，为业主服务意识，都要做到一专多能，每年培训考评成绩都要作为职务晋升和年底奖励主要依据。作为做好物业管理服务工作主要前提，我们人才培养目标是：培养一支高素质精干员工队伍。2、管理深度和广度做法社会在进步、时代在发展。对于美术馆这么一个精英荟萃项目而言，物业管理服务深度和广度是没有止境。我们认为：伴随社会进步和社会分工不停专业化，物业管理企业在管理深度和广度上，除了依靠科技伎俩外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主多方面需求。3、创造优美舒适、安全文明、洁净环境构想（1）硬件建设可靠安全保障系统、管理完善环境设施、简练醒目标形象设计系统、安全方便交通网络以及丰富文化色彩等，一系列具备一定超前性能先进设施、设备为美术馆环境和文明建设提供了物质确保。严格车辆交通管理。我们准备设置完善各类交通标识，加强车辆监控和引导，及时处理突发事件。利用当代科技伎俩，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，物防上采取围墙、防盗装置，技防采取高科技智能化系统等伎俩提升防范能力。（2）软件建设创建高档次文化场馆，软件建设比硬件组成更为主要、更为艰巨。尤其是我国物业管理行业发展时间短，管理企业和广大业主均需要深入加深对物业管理认识和本身涵养，这个过程需要日积月累努力，物业管理企业应着眼于久远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。（三）管理目标1、业主单位满意率达90%以上；2、有效投诉率低于2次；3、有效投诉处理率达100%；4、责任展品受损率，资产流失率为0；5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上；6、场馆内治安案件案发率为零，无任何重大管理责任事故发生；7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；8、利用当代化管理伎俩对物业进行管理；9、消防管理经过政府要求，年检完好率100%。（四）管理方法1、导入ISO9002质量管理体系本企业已建立了ISO90002质量确保体系，并顺利经过第三方认证，经过多年实际运作和连续改进，质量确保体系已日趋完善和稳定，并具备较强可操作性，质量确保体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务基石。伴随国际标准化组织于12月颁布了质量管理标准，我们审时度势，主动跟进，及时对原有质量体系进行了改版，并成功取得IS09002∶质量管理体系认证。在美术馆物业管理实施过程中，我们将一如既往地推行IS09002，以期在为客户提供优质服务过程中不偏离既定轨道。2、实施“质量、成本双否决”运行机制本企业结合物业管理行业服务特征，全方面推行“质量、成本双否决”机制。企业每年经过与管理处订立目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考评管理处工作业绩两项最主要指标，且二者是“或”与“否”关系。我们将把这一套运行机制用于该场馆管理实践中，力争在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确结合点，以提供“质优价廉”服务产品。3、建立“加油站式”员工培训机制因为提供服务产品主体之间个性差异，对于服务产品提供，不能简单地只制造一个“准则”，而是应该依据服务需求改变而不停调整，也即服务层次、内容和方向做出对应改变，其中一项关键问题就在于对员工连续不停培训。在实践中，我们推出了“加油站式”培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工都有明确培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达成动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是企业对职员最大福利”观念，并把这种意识在物业管理工作中落实一直。4、提倡开放式管理服务物业管理企业与客户之间关系若协调不好，必将演化为妨碍物业管理水平提升一个阻力。为此，我们提倡和强调开放式管理服务，即：我们经过要求其按时公布财务帐目、定时提交“管理汇报”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员联络电话等方法，自觉接收业主监督。5、管理体系全方面整合和提升社会环境时时在变，需求亦时时在变，一直沿用旧有管理模式和服务方式是无法满足业主不停增加服务需求要求。在美术馆日常工作中，将致力于用新型“以客户为中心、以流程为导向”运作取代传统“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平连续提升。6、致力于共用设施、设备循环改进楼宇管理一个主要内容就是共用设施、设备管理和维护。共用设施、设备运行状态良好程度将直接影响到客户日常办公和安全保障等问题。依照我们对楼宇多年管理经验，我们将对共用设施、设备管理分为三个层次进行，即：以确保共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目标日常管理及维修；以消除各种运行隐患，确保设施、设备性能得以充分发挥为目标定时维涵养护（包含大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功效。第二章管理方式、工作计划（一）管理方式1、管理体制接管美术馆物业管理以后，管理处于政府主管部门和物业企业直接领导下，依照所签委托管理协议条款要求，严格执行《物业管理条例》及其实施细则，实施综合一体化物业管理。管理指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为客户提供一流服务。（1）外部管理体制管理处业主单位管理处业主单位政府主管部门物业管理企业（2）管理处组织管理架构依照物业管理服务协议，设置美术馆管理处，财务实施独立核实。管理处组织架构图以下：主任主任综合管理部机电部保安部环境部（3）管理处组织架构说明1）管理处内部采取直线职能制组织形式，尽可能降低管理步骤，提升工作效率和确保信息渠道通畅。2）在岗位设置上，充分考虑到项目规模偏小，硬件设施先进特点，岗位设置少而精，降低中间层，满足实际需求，降低管理成本。3）要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大程度地压缩人员定编数量。2、监督约束机制（1）监督约束机制示意图门双周检制度双周检制度定时巡查回访回访客户客户（2）监督约束机制说明1）由政府部门、主管部门、物业管理企业对管理处实施全方位监督。2）管理处内部运作公开透明，便于大家监督。3）强化物业管理企业及管理处检验考评职能，考评结果与员工工资待遇挂钩。3、激励机制（1）激励机制示意图激励机制激励机制奖惩体系酬劳体系奖惩体系酬劳体系培养提升体系沟通体系企业文化体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（2）激励机制说明1）企业激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受酬劳及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工精神需求。2）经过合理酬劳体系设计，完善绩效管理与考评，严格奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长久工作热情及动力。3）经过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同价值取向和文化观，确保员工主动主动愉快地从事本职员作。同时对主动上进，追求自我提升员工，给他们提供培训再教育机会，伴随企业发展，使员工本身能力不停提升，尽可能创造条件满足员工自我价值实现愿望。第三章人员配置、培训与管理（一）人员配置1、管理处人员配置方案主任1人主任1人保安部队长1人保安部队长1人机电部主管1人工程师1人电工7人环境部主管（兼）清洁工8人绿化工3人综合管理部主任助理1人管理员2人财务（兼）展厅服务7人人员配置说明：管理处拟配置各类人员54人，其中管理人员7人，通常层员工48人。2、岗位职责（1）管理处主任在企业领导下，全方面负责管理处内部管理、客户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和落实管理服务工作计划和作业文件。负责场馆管理服务质量控制和费用控制。负责协调与物业行政主管部门、地方关于管理部门及关于专业企业之间关系。负责初审承包方、分供方，审批场馆管理服务公开文件和管理处作业文件发放。及时向业主方通报工作、交流情况。完成企业交办其余任务。（2）主任助理：帮助管理处主任完成本管理处各项工作任务；加强卫生、工作秩序、公共安全监控，完成月度工作；掌管贵宾室钥匙，督促清洁人员天天清扫贵宾室卫生和组织好来访贵宾接待；主任外出时，代行使主任职务。（4）机电工程师：设备、设施安全运行负责，制订设备定修、检修、维修计划并监督实施，指导；督促技术岗位人员加强业务训练和学习，不停提升技术业务水平；严格审核设备、设施维修方案；督促完成好设备、设施维修工作。（5）管理员在管理处主任领导下，负责客户服务接待工作。拟制场馆客户服务计划、费用预算，负责客户服务质量控制。负责编制每日《工作日报》，并向企业上报。负责协调处理客户投诉、报修事宜。负责建立客户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对客户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。负责搜集编排：管理信息、客户服务咨询单，及时张贴和收回，对反馈客户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与客户沟通。负责管理处计算机应用和办公设备维护保养工作详细组织小区公益性活动。完成经理交办其余工作。（6）展厅服务员负责窗口咨询、服务、接待工作，处理观众投诉事件；负责观众及展品安全，维护展厅面貌、维持参观秩序；接待主要贵宾，做好贵宾室领导接待、服务工作；做好导览工作，兼顾贵宾室日常接待服务，帮助布置展览。（7）机电工对主管负责，执行管理处各项要求和制度；负责变配电系统运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理快速及时；按时按质保量完成设备检修工作；定时巡视电气设备，亲密注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养统计；（8）保安员对主管负责，服从上级命令；主要出入口设置保安固定门岗二十四小时值班。对通常外来访问、办事人员，建立问询登记制度。对进出人员、车辆、物品进行监控和管理；设置流动巡查岗、固定岗，禁止脱岗；验证《物品出门证》，施工人员《暂时出入证》后放行；发觉责任区域公物损坏向上级汇报；帮助主管进行紧急服务处理。（9）保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域环境保洁；在主管率领下，认真完成本职员作和其余交办任务。（10）绿化工负责展厅及办公楼花草日常养护及暂时增配花草定购、摆放；在主管率领下，认真完成本职员作和其余交办任务。负责院内绿化带全部植物及花草日常养护及暂时增配花木定购、摆放。3、项目责任人简历姓名王定军性别男年龄28拟任职务职称学历大专参加工作时间从事物业管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注学历证书资格证书4、机电责任人简历姓名性别年龄拟任职务职称学历参加工作时间5年从事物业管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注操作证书资格证书（二）人员培训1、培训工作标准：理论联络实际，学用一致，按需施教，讲求实效。2、培训系统实施运作培训计划培训计划岗位应用岗位应用培训组织培训考评反馈评价培训考评系统图说明：（1）针对管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。（2）有效利用各种培训形式和方法，确保培训达成预期效果。（3）经过对员工进行考评，以了解培训有效性及员工接收程度。（4）依照对考评结果评定和反馈，及时调整培训思绪并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。3、培训组织方式

（1）培训职责1）管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考评等工作。2）主管级以上管理人员依照企业提出培训计划进行逐层培训，并对培训实施评定和反馈。（2）培训形式实施企业与管理处两级培训，依照培训要求，采取多个形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训主要形式。（3）培训实施流程员工培训分为三个阶段，即：岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。每位新入职员工必须接收为期一周入职培训，内容详见《新员工公共培训科目》。三个月试用期满后，经考评合格后方可转正。转正以后员工将接收长久连续在岗培训。全部培训课程结束后均进行考评、评价，并归档管理。4、培训内容及目标（1）新员工公共培训科目序号公共科目名称详细内容一礼仪知识：1、惯用礼仪知识2、《明喆物业管理企业仪表、仪态、行为规范》二服务意识：三企业文化：1、企业发展史及基本情况介绍2、企业经营理念3、《员工手册》4、内部管理规章制度四项目基本情况介绍及二次装修管理关键点五行业法规：建设部及深圳市物业管理方面法规条例六物业管理基础知识七安全知识及消防知识（2）保安员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一单兵队列动作2、三大步法3、体能训练逢周一至周五天天训练一小时培养组织纪律性练就扎实基本功二擒拿格斗基本功2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每七天一次检验评选保持宿舍洁净整齐四工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每七天一次提升思想觉悟总结本身存在不足五《保安服务工作手册》每个月一次培训考评熟练掌握保安员岗位职六保安服务规章制度及相关法规政策每个月一次培训考评熟悉相关法律常识，提升理论水平七《消防管理工作手册》每个月一次培训考评了解消防基础知识，救火基本程序及各自职责八突发事件应急处理，紧急集合演练每季度一次提升突发事件处理能力九消防实战演练，伤员救护知识每六个月一次提升消防实战能力（3）维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流）每个月召开一次提升思想觉悟，总结本身不足，提升技术水平二内务管理每个月一次检验保持宿舍洁净整齐三《维修服务工作手册》《设备管理工作手册》《消防管理工作手册》熟悉技工岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面管理条例，房屋修缮标准每季度一次培训考评熟悉相关法律常识，提升理论水平五场馆内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围每季度一次培训考评了解和熟悉场馆情况，提升工作效率六土建、机电、给排水等相关专业基础管理知识每六个月一次培训考评七设备及机具操作演练和保养规程每六个月一次培训和考评检验技工实际操作能力八技术大比武每年一次综合评选，提升技能九每六个月一次提升消防实战能力（三）人员管理1、量才录用，培养提升我们在用人机制上：重视管理人员品德涵养、工作能力以及在职培训：强调管理人员一专多能和管理队伍年轻化、知识化。在管理人员选拔上，我们将严格按照岗位要求制订招聘标准，依照招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为标准。在管理人员培训上，我们对每一岗位工作技能都要求了达标要求，并经过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多个形式对管理人员进行培养，不停提升其综合素质。2、默契合作，充分授权强调分工合作工作态度。我们将采取管理处主任全权负责直线职能管理方式，各项目组本着精干、高效标准设置岗位，首先确保管理人员工作负荷饱满，另首先防止各岗位职责交叉，做到“人人有事做，事事有些人管”。同时我们提倡全员协调管理（在其余章节有对应阐述），员工应以合作姿态开展工作。提倡合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处主任。学会授权是我们对管理人员基本要求。管理处主任经过授权，将更多精力和时间放在把握全局，正确决议上。各项目主管经过授权从繁琐日常事务中脱离出来。同时，经过授权，每位员工都能快速地处理业主提出服务需求，让业主在第一时间得到满意服务。同时建立检验和反馈制度，各级管理人员经过定时检验，检验授权效果。对偏离服务标准行为及时纠正，防止管理失控。坚持分级指挥和逐层反馈标准。我们强调一个上级标准，并在管理处内部建立逐层向上负责垂直指挥系统。管理处主任及各项目经理依照实际情况发出工作指令，并经过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐层向下传达和执行。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工碰到问题也必须逐层向上汇报，不得越级请示。3、定时考评，绩效为本绩效考评，是我们人力资源管理主要组成部分。其根本目标是营造“以效率为导向”良好工作气氛。管理人员绩效考评将严格依照企业已建立并有效运作绩效考评体系进行考评。经过企业质量管理部等相关职能部门、管理处主任、多个路径、多个方式对管理处管理人员进行日常工作绩效考评。第四章制度和档案建立与管理档案资料管理是物业管理工作一个主要组成部分，科学、规范化档案管理能有效地为住宅区楼宇及共用设施使用、维修、改建和各项管理工作提供指导和服务。针对美术馆物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实统计，计算机系统对原始文件资料进行管理，完善档案管理工作，从物业管理角度统计每一个住宅单元生活档案，配置专职档案管理人员，建章立制，对全部档案资料进行严格、科学、集中管理。（一）档案制度建立与管理1、主要思绪档案资料分类：依据小区详细情况，管理特点略有增减、各有侧重。在管理过程中，重视对原有资料整理，找到过往管理中存在缺点和不足，并进行重新分类和补充，使其符合对美术馆细致管理需求。档案建立抓住重新接管这一契机，整理住户全方面原始资料，并对陈旧部分进行及时修正，最大程度明确现有物业情况和业主自然情况，作为分户管理档案基础，以方便接管后日常管理。档案管理实施原始资料与电脑管理资料综合管理。原始资料包含：纸张、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、图表等形式；电脑资料包含：电脑软、硬盘储存系统；做到各种档案资料并重，相互补充，形成小区管理无盲点网络。区内各项管理工作必须建立档案资料，依照“采取管理方式”中制订规范程序，逐一建档，形成标准化、制度化档案管理体系。2、建立档案、资料分类检索1）业主提供资料a、项目同意文件b、用地同意文件c、建筑执照d、拆迁安置资料2）技术资料a.总平面图b.单体建筑、结构、设备完工图c.消防、隶属工程及地下管网完工图d.地质勘测汇报e.工程协议开f.完工汇报g.工程预决算h.图纸会审统计i.工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）j.隐蔽工程验收签证k.沉降观察统计l.完工验收证实书m.钢材、水泥等主要材料质量确保书n/新材料、构配件判定合格证书o.水电、卫生器具、电梯等设备检验合格证书p.砂浆、混凝土试块试压汇报q.供水试压汇报r.绿化工程完工图纸及相关资料s.其余技术资料3)管理处建立资料a.住宅区基本资料b.住宅区分区资料c.商业网点资料d.娱乐设施资料4)住户资料a.住户入住资料入住通知书入住协议书b.家庭人员档案住户情况记录表（二）管理处各项管理制度目录序号文件名称文件编码1管理处内部岗位设置、标准LZG.00.012职业安全健康职责LZG.00.023物料管理方法LZG.00.034停电停水应急预案LZG.00.045水浸应急预案LZG.00.056治安应急预案LZG.00.067文件质量统计管理方法LZG.00.078犬类管理方法LZG.00.089保安岗位架构图LZG.01.0110保安运作规程LZG.01.0211人员出入管理方法LZG.01.0312监控中心管理方法LZG.01.0413车辆管理方法LZG.01.0514保安岗位操作规程LZG.01.0615安保岗位标准LZG.01.0716燃放烟花爆竹管理要求LZG.01.0817保洁岗位监管规程LZG.02.0118绿化（地）养护监管规程LZG.03.0119消防安全管理方法LZG.04.0120火警应急预案LZG.04.0221消防设备（设施）运行管理方法LZG.04.0322消防设备（设施）操作规程LZG.04.0423消防管理制度LZG.04.0524消防设备（设施）维修保养规程LZG.04.0625弱电设备（设施）运行管理要求LZG.04.0726弱电设备（设施）操作规程LZG.04.0827弱电设备（设施）维修保养规程LZG.04.0928弱电设备（设施）安全管理制度LZG.04.1029电梯设备监管方法LZG.05.0130电梯故障紧急预案LZG.05.0231供配电设备（设施）安全管理制度LZG.06.0132供配电设备（设施）运行管理规程LZG.06.0233供配电设备（设施）操作规程LZG.06.0334供配电设备（设施）维修保养规程LZG.06.0435电工安全操作守则LZG.06.0536给排水设备（设施）安全管理制度LZG.07.0137给排水设备（设施）运行管理规程LZG.07.0238给排水设备（设施）操作规程LZG.07.0339给排水设备（设施）维修保养规程LZG.07.0440管道维修工作规程LZG.07.0541房屋设备（设施）安全管理制度LZG.09.0142房屋设备（设施）运行管理规程LZG.09.0243房屋设备（设施）操作规程LZG.09.0344房屋设备（设施）维修保养规程LZG.09.0445房屋、设备设施巡视内容与要求LZG.09.0546设备完好率标准LZG.09.0647房屋、设施维修保养规程LZG.09.0748服务供方质量监管规程LZG.10.0149雨天防滑管理方法LZG.10.0250业户管理方法LZG.11.0151空房管理方法LZG.11.02第五章房屋管理与维护（一）房屋维涵养护1、提要制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施详细维涵养护计划和实施细则。定时进行房屋查勘，确保房屋和公用设施安全、正常使用。（1）房屋本体和公用设施维涵养护目标我们对美术馆房屋本体和公用设施维涵养护目标是：确保房屋使用功效和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋使用价值，实现物业保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。（2）对美术馆房屋管理策略预防性保养策略重视美术馆房屋本体日常检验和养护工作，采取计划性保养与日常检验监督相结合预防性保养策略，依照设施设备实际情况和老化周期，制订详细检验计划，经过检验及时发觉并处理问题，化被动为主动，保障房屋公共设施完好，延长其使用寿命。重点服务策略依照建筑物管理中重点服务事项，进行重点防护。技术先行策略我们将重视技术引进和开发工作，预防因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理专业化，保障维涵养护高质量。（3）房屋管理重点及对策管理重点之一：玻璃幕墙维涵养护幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属包括安全使用严重质量问题。所以，玻璃幕墙维护是建筑物管理一个重点。对策：1)提议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形“动风压三性能检测”检测一次。2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作，尽可能选取与原来一致材料，确保外墙、金属部件外表饰面零星修补与整体色泽和质量保持一致。管理重点之二：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程维涵养护对策：1)采取预防为主计划性维修保养和应急修缮养护相结合标准，定时对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程完好情况和防水性能等进行针对性检验养护。针对性地制订养护方法和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维涵养护工作。如夏季降临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，确保房屋和公用设施经受台风暴雨攻击。2)针对一些微弱步骤，制订专门方法，进行防护，如在台风降临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。3)加强建筑物使用和装修安全宣传，严把装修管理关，加强安全检验，杜绝违章装修。4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏饰面等。重点管理之三：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件维护对策：1)加大检验力度，将建筑物巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采取多重保障制度，日常维护、定时保养、日常巡查和定时巡查相结合，防患于未然。2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽可能选取与原来一致材料，确保外墙、金属部件外表饰面零星修补与整体色泽和质量保持一致。3)做好外墙、金属部件漆面清洁和防损工作，并采取预防性养护等方法，降低大修次数，降低维护成本。4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全行为。重点管理之四：钢筋混凝土结构、砌体结构修缮和养护对策：1)定时对房屋及配套设施进行勘察、判定，并依照勘察、判定结果，制订科学维护保养方案并组织实施。2)加强员工业务技能培训，提升维修技术。3)做好材料特征研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包含材料配比喻案等。重点管理之五：装饰材料养护对策：1)了解掌握美术馆各种装饰材料使用和维护特征。2)加强外墙等饰面日常性维护和检验工作，及时处理变色、脱落、破损，发觉问题及时处理。3)定时进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理，对进口黑色大理石日常重点检验，定时清洁、维护，更要注意在清洁、维护中，要使用适当药剂，禁止使用对这些大理石有破坏清洁、维护材料和工具。4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁日常性养护和清洁卫生工作。5)严格把好材料和维修质量验收关，工程材料采购严格按照质量验收控制程序执行。6)及时做好走道、墙面等表面积水和污物清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，防止污水等侵蚀房屋设施。（4）房屋本体及公用设施维涵养护范围房屋本体维涵养护范围是：承重结构部位（包含柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房维修、养护和管理。第六章共用设备、设施建立与管理（一）共用设施设备维涵养护管理要求1、供配电设备每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并统计《配电房巡视统计表》；配电房每七天清扫一次，配电柜每个月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每个月切换检验一次，并统计《设备定时开启表》；按《房屋、设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；供配电设备发生异常和故障及时汇报上级，统计《设备故障统计表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。机电设备主管组织实施供配电设备运行管理及维修保养工作，并进行指导，检验；对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障统计（季度）汇总表》，报管理处审核后，交主管部门；按《应急预案》要求负责处理应急事件。2、消防设备（1）日常巡视a.维修工每日一次巡视消防设施设备，设备发生异常和故障及时汇报机电设备主管，并排除异常和故障；定时检验a.由设备维修工负责每个月一次消火栓泵、喷淋泵，统计《设备定时开启统计表》；b.由机电设备主管组织，并由保安主部、保安人员和设备维修工参加操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功效以及报警安全系统测试。统计《消火栓、喷淋系统测试统计表》，《消防送风、排烟系统测试统计表》。维修保养a.设备维修工负责消防设施维修保养工作；b.设备机房每七天清扫一次，机组每个月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每个月定时开启后交替更换一次；c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；d.消防设备、设施维修工作统计于《房屋、设备、设施维修统计表》内。e.每个月定时组织设备维修工检验消防设备运行情况，填写《消防及报警系统检验表》。按日常巡视统计及定时检验统计，依照《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报企业主管部门。3、给排水设备每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视给排水设备设施；定时对各哦排水设备设施进行清扫、清洁。按《房屋、设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；给排水设备、设施维修工作统计于《房屋、设备、设施维修统计表》内；机电维修班组织实施给排水设备运行管理及维修保养工作，并定时进行检验；对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障统计（季度）汇总表》，报管理处审核后，交主管部门；按《应急预案》要求负责处理应急事件。（二）共用设施设备维涵养护计划及实施方案1、一层大厅对大厅玻璃落地门进行巡检养护：每七天一次；落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象；落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无显著划痕；落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢靠。每七天一次对大厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。2、楼道对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每七天一次对楼道内防火门进行安全检验，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击，防火门玻璃无破碎。每个月一次对楼道、扶梯进行巡查：每个月一次a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢靠，不空鼓，铺设地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。对楼面进行巡查：每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；b.各类标牌齐全，标识清楚，油漆无剥落、破损现象。3、雨污水总管对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落每季一次对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次4、雨污水窨井、下水道对区内雨、污水管进行检验、清捞。每季二次雨污水窨井铁盖除锈油漆。 每年一次疏通场馆内污水下水道，保持下水道通畅，同时检验下水道出墙横管有没有变形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月5、路灯、照明灯夜间应对区内路灯、围墙灯等进行巡视，及时发觉与修复熄灭灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次检验照明供电线路绝缘情况是否达标。 每年一次检验照明供电控制保护装置功效是否正常。 每七天一次6、围栏、大门检验围栏、大门门脚头及四面，应嵌粉密实。每年两次定时除锈、油漆。 每年一次7、地面停车位检验地面平整，无积水、进出无妨碍，停使用功效良好。每季一次8、消防栓检验楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每个月一次油漆室外消防栓。 每年一次检验消防带完好无损。 每年二次检验消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次检验消防报警按钮完整无损，功效可靠。 每个月一次（三）机电设备设施管理机电设备作为美术场馆运作关键，设备管理好坏直接影响到美术场馆功效发挥。所以管理处将按照9000质量管理体系制订对应管理程序，指定专员做好电梯、供水供电设备、消防设备等专业维修或供给机构监督和协调工作。在保障用户需求前提下，制订完善维护保养计划和节能降耗方法，以提升设备使用效率，降低运行成本，延长设备寿命。1、高低配电系统维涵养护计划和标准序号保养周期保养内容保养标准1日常保养高低压配电室清洁；检验仪表、指示灯是否正常；检验变压器外观、运行温度和噪音。室内环境整齐；配电柜内外无杂物和污物；电缆沟内无积水；仪表指示灯显示正常。2每七天保养元件和线路表面完好无损，压接良好。3每个月保养检验井道内电缆、切换箱、T接箱和控制箱；检验变压器测温报警系统及通风系统。井道内清洁干燥；电缆表面完好，标号牌齐全，接地良好；各种控制箱应完好、清洁，操作良好。4每季保养低压配电柜（箱）内元件、母线及抽屉清洁（每两季一次）。柜内无灰尘污物；螺丝紧固。5每年保养高压配电柜内元件、母线、变压器及抽屉清洁；母线排压接紧固；检测变压器和各元件各支路绝缘电阻和接地体接地电阻。高压配电柜内外清洁无污物、变压器表面清洁完好；线路连接紧固；母线排压接良好，色标清楚；变压器和各元件各支路绝缘良好，接地体接地良好。2、发电机维涵养护计划和标准序号保养周期保养内容保养标准1日常保养检验发电机外观是否清洁、是否有漏水漏油现象。外观完好，无污物，无漏水漏油。2每七天保养清洁发电机外表；检验柴油、机油、冷却水、风扇皮带、电解液及电池电压是否达成要求；每七天机组试运行15分钟。柴油、机油、冷却水、电解液和电池电压应保持在标准量；风扇皮带松紧适宜；机组试运行参数正常，无漏水漏油漏烟现象，无异常噪声。3更换机油、冷却水、三滤冷却水必须加入防锈防冻液。4每年保养断路器、电缆接点清洁和紧固；发电机手动及自动起动、停顿测试。断路器清洁；电缆接点牢靠；发电机手动自动正常。3、给排水设备维涵养护计划和标准序号保养周期保养内容保养标准1日常保养检验水泵外观、运行温度、压力和声音；水泵、阀门和管道有没有锈蚀和渗漏。水泵、阀门和管道表面无污物、无锈蚀和无渗漏；管道压力正常；水泵运行无异常噪声。2每七天保养生活水泵轮换运行；消防栓、水泵接合器、喷淋管道闸阀是否打开。消防水系统阀门保持常开；水泵接合器无漏水。3每个月保养消防水泵、喷淋泵、稳压泵、补压泵进行试运行。水泵运行正常，无异常噪声和振动，出口压力正常，电流正常。4每季保养生活水池和水箱清洗（每六个月一次）。进行全方面地清洗消毒。5每年保养清洗消防水管；测量水泵电机绕组绝缘电阻；管道补漆。排空消防水管中水、重新注入消防水；管道无锈迹和脱漆。4、弱电系统（消防、楼宇自控、保安）维涵养护计划和标准序号保养周期保养内容保养标准1日常保养经过消防报警主机和楼宇自控电脑自检烟感、排烟阀、送风阀及各自控点状态。无故障和异常报警。2每个月保养清洁摄像头镜面；清洗保安监控录像机磁头。保安监控画面清楚；录象效果良好。4每季保养以抽样形式检测消防和楼宇自动化系统各种功效。抽样合格率为100%。5每年保养清洗烟感；全方面检测消防、楼宇自控和保安系统各种功效；室内摄像头云台、电动阀、电磁阀和送风阀加润滑油。室内摄像头云台、电动阀、电磁阀和送风阀运转灵活；消防系统完好率为100%；楼宇自控和保安系统完好率为100%。5、电梯维涵养护计划和标准序号保养周期保养内容保养标准1日常保养检验电梯内灯、风扇；检验按钮；检验电梯运行有没有异响或异常振动。灯、风扇、按钮无损坏；电梯运行稳定。2每七天保养控制柜卫生清理；清理机顶、门头、风扇；警钟及对讲机检验试验；检验开关门动作；检验各类安全开关和刹车限速装置等。开关门动作灵活，无异响；警钟及对讲机、各类安全开关和刹车限速装置有效；。3每个月保养井道内及井底卫生清理；调整保险缆；各控制屏、变压器、接触器清理；消防功效试验；电源总开关检验；导靴座清理，间隙检验调整。消防功效有效；电源总开关无发烧、无异响。4每季保养刹车皮检验及更换；各轴承和机械部位加油；检验及更换门脚胶；主缆磨损情况及张力调整；检验调整安全钳间隙；清洗主付导轨；对重、轿厢与缓冲器距离检验。刹车良好；各轴承和机械部位润滑良好；主缆无严重磨损以及张力平衡；。5每年保养限速器动作速度测量，安全钳试验；绝缘电阻测量；检验平层情况；各接线端子、接线螺丝收紧检验；主缆检验，擦洗，喷油；开门机及机械连杆、电阻箱检验调整。经过关于检测部门检测合格。第七章保安及车辆服务（一）保安队伍组织建设1、保安队伍组建成立保安部，设保安队长1名，下辖保安员22名。2、保安队伍管理（1）保安队伍实施准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、企业定时组织安保队伍考评(保安员训练安排见下页)。（2）严格执行请销假制度和交接班制度。（3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%人员百分比能够外出，每次时间不超出四小时，晚上十点前必须归队。在节日或有重大活动时，全体待命。（4）实施监管机制。物业管理处保安主部对保安值班人员工作进行督查、指导。（5）重视形象。保安员是外来客户美术馆看到第一印象点，作为保安人员，我企业要求其不但要负责日常安全防范事务，更要担负起传递物业形象责任，维护、提升大工业区业主单位形象。3、安全管理工作关键点日常安全管理工作内容包含：安全监控、楼内巡视检验、外围、广场巡视检验、车辆疏导等。（1）岗位要求1)上岗前自我检验，按要求着装，仪容、仪表端庄整齐，做好上岗署名。2)严格按岗位职责要求推行任务。3)保持充沛精力，具备高度责任感、使命感及贡献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，及时统计立案，并做好换岗和交接班口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作关键点1)发觉形迹可疑、闹事和其余衣着不整人员阻止其入内。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3)遇有运输车辆出入，详细统计车辆起源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证放行条），同时无其它违规行为。4)引导前来学习、参观物业使用人，为不太熟悉本物业市民提供指导。（3）车辆疏导工作关键点1)按美术馆车辆关于管理要求放行或禁行。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3)遇有运输车辆出入，详细统计车辆起源与事由。放行时须手续完备（需有甲方关于部门签证放行条），同时无其它违规行为。4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。5)定时巡视车库，预防用户粗心而造成损失，发觉车辆报警立刻赶赴现场。6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（4）巡视检验工作关键点1)勤巡查，细观察，不放过任何一处非正常点。2)巡视范围包含美术馆各层办公区、设备机房、宿舍楼、各处通道等。3)按巡查路线巡视检验，发觉问题及时处理，遇重大问题通知队长及管理处，巡视中严格杜绝盲点。4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发觉问题及时向上级汇报。并注意消防设施、监控器材和设备完好性。5)巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其余物业使用人问询，热情礼貌服务。6)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。7)为了营造大楼环境平静、祥和，采取正装巡查方式，楼内巡查人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检验。（二）车辆交通管理对停车场管理，应突出以下几个方面：1、制订切实可行管理制度及运行方案我企业进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划地面停车场使用管理，预防乱停、乱放。同时，建立完善管理制度，确保美术馆文明、有序工作、学习、活动环境。2、进行安全有序服务对驶入车场、车库车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专员指导按要求存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致管理，进行安全有序服务，预防乱停乱放现象发生。3、标识系统为确保行车安全，提供各种停车场标识系统建立提议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标识等。4、出入登记管理做好停车场出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场预防无关人员进入和逗留。5、规范化人性管理在严格规范管理同时，配合做好车辆防护工作，关注已停车辆，查看有没有损坏、漏油、漏水情况，做好相关统计，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联络，减小损失。6、配合开展重大活动及其它相关工作遇有计划性重大活动安排时，制订活动开展配共计划，事先做好预留车位及场地检验工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。（三）会务服务第八章安全管理与应急抢险预案（一）安全管理工作特点美术馆安全管理工作特点以下：1．人员出入各阶层都有，须重视公共卫生安全；2．消防等级要求高；3．安全管理时间长4．车辆管理复杂（二）安全管理目标1．人员进出井然有序2．日常办公环境安全、舒适3．突发事件快速得到处理4．交通事故处理率100%，无车辆失窃事件5．治安案件发生率为0（三）安全管理标准坚持外驰内张，“人防、技防相结合”标准。（四）安全管理内容与方式1、安全管理内容（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，预防任何影响工作人员身心健康和工作环境行为。确保日常办公环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火及预防各种自然灾害。（3）交通管理：维护美术馆内外交通秩序，车辆停放整齐，预防交通事故发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件安全管理。2、安全管理方式安全管理方式主要有保安门岗、流动岗哨、机动应急人员等，建立一个严密、可靠安全网络。通常情况下安全管理，按要求班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下安全管理，则按事件性质采取对应应急方法，如重大活动、突发性事件和紧急事件暂时性处置、管制，并在大楼安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。（五）消防管理落实“预防为主，防消结合”工作方针，实施人防、技防有效结合。以消防监控中心为指挥中心，做好日常消防防范工作。消防管理工作必须常抓不懈，经过各种形式，加强物业使用人和员工消防意识，提升员工消防技能，确保优良素质。组建一支反应快速、技术过硬义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检验，定时进行消防演练，提升物业使用人和员工防火、灭火技能。1、消防监控设施管理美术馆消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等组成，主要对文化场馆消防设施、设备状态进行监控，在发生消防事故时，快速进行灭火救灾。（1）消防监控中心值班员二十四小时对大楼消防系统进行监控，发觉报警立刻通知相关岗位到现场查看确认，预防超长时间报警，确属火警则按火警处理程序进行处理，属误报警，查明原因，消除故障，恢复系统。（2）定时对消防系统进行巡视检验、检测，发觉问题及时排除，确保系统正常运转。消防巡视检验最少要包含以下内容：消防通道是否通畅无阻。消防器材是否已按要求配置。消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。消防水源是否满足要求。烟感、温感、喷淋头是否完好。自动消防设备是否在联动位置。做好相关统计。在以下场所，应增加巡视频率：扑灭火灾后现场。在动火作业前后。重点防火部位。装修施工现场。设备机房。（3）严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随意出入。2、消防日常管理（1）管理处主任为美术馆防火责任人，负责组建义务消防队，不定时检验、指导文化场馆消防管理工作及处理消防管理中问题。（2）物业企业兼职安全员定时对美术馆消防管理工作进行检验和指导。（3）坚持“预防为主、防消结合”，做好文化场馆消防工作。（4）做好消防培训工作，使全部员工都具备对应消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。（5）做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传关于消防及逃生知识，组织消防知识竞赛，使全部工作人员都能了解、掌握一定消防常识。加强对义务消防员消防知识和业务技能培训，定时进行消防实战演练，内容包含：人员逃生、救生、惯用消防工具使用、火灾时人员紧急疏散、文化场馆各消防系统功效检测等。（六）公共卫生安全管理公共卫生管理是经过预防和控制疾病、伤害来促进大众健康及生命质量提升。我企业在美术馆管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理重点内容。建立健全公共卫生管理体系，我企业依据5月建立防护网络定时演练，全员重视和参加在传染性较强疾病发生特殊时期，首先在物业内加大相关知识宣传力度，增强使用人对各类传染病了解，思想上引发高度重视，提升使用人预防意识。（七）安全突发事件处理1、处理目标快速、果断进行处理，保护人身财产安全。2、适用范围车祸、偷窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常情况。3、职责（1）管理处主任负责组织员工进行突发事件及异常情况处理能力培训。（2）值班人员严守岗位。（3）保安部负责安全防范，水电维修人员负责水、电供给及抢修；义务消防队负责早期火灾扑救；企业安全管理部负责治安、交通事件处理。（4）其余员工听从管理处领导调遣，主动参加救护或抢修。4、突发事件处理（1）暴力事件在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安人员应立刻阻止犯罪行为，并汇报保安主部，同时向物业管理处主任及关于领导汇报。巡查保安应立刻赶赴现场进行紧急疏散，必要时报警110，并帮助警察将犯罪分子制服。（2）聚众闹事事件处理标准：平息冲突，驱散聚众闹事者，确保美术馆正常工作秩序。对聚众闹事者，保安人员要经过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商处理问题方法，调解冲突，控制事件扩大，以确保美术馆正常工作，并将现场情况及时汇报。必要情况下，依照事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。必要时，对现场进行全方位监控、录像，以备查验。（3）执勤中发觉可疑分子、可疑物品处理线索起源：固定岗执勤、巡查执勤、报警及群众举报。处理方式：1）查验证件，开箱检验物品。2）对检验出可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关深入审查。3）对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。4）严格按关于条例执行，禁止超越权限违规行为。5）增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。（4）火灾事件应急处理方法1）消防系统报警时应立刻指挥保安员到现场查看，如属误报则查明原因，排除故障恢复正常监控状态。如发生火灾，立刻利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知物业管理处主任及关于领导。在不能自救情况下拔打119报警，并疏散相关区域人员。2）消防中心切断大楼相关部位电源、液化石油气源，利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。3）消防监控中心开放相关出入口以利于人员疏散，对现场进行监控统计，以备事后调查火灾原因。（八）突发停电应急预案1.在接到停电通知情况下，管理处应事先将停电线路、区域、时间以及安全防范要求等情况通知业主单位相关部门，并在主要出入口公布停电通告；同时，机电部应做好停电前应变工作。

2.在没有接到任何通知、突然发生停电情况下，机电部应立刻确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立刻派人查找原因采取方法，预防故障扩大；若系外部停电，首先要预防突然来电引发事故，首先致电电力部门查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解情况通知管理处。

3.安排员工到文化场馆各主要出入口维持秩序，保安加强保安方法，严防有些人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。

4.派人值守办公室、值班室，并详细统计停电事故始末时间、发生原因、应对方法以及造成损失。

5.突发停电预防方法：

（1）机电部应经常检验应急照明和紧急广播系统，确保正常。

（2）管理处应提醒业主单位相关部门备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。

（3）保安部和机电部除配置巡查、检修用电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。（九）意外伤亡应急预案1.场馆内出现人员意外伤亡事件，保安人员应立刻赶赴现场，查明情况，向上级汇报。

2.若伤者还未死亡，应在保护现场同时立刻组织抢救，并通知医疗救护中心。对骨折伤员一定要注意尽可能不要搬动，预防使伤情加重。

3.若伤亡事故系由触电引发，保安人员应就近切断电源或用绝缘物（如干燥木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。禁止在没有切断电源情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防本身触电。

4.若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引发，保安部应立刻通知机电维修人员到场，共同制订抢救方案。

5.若伤亡事故系由坠落物品砸伤引发，在抢救伤员同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。

6.若伤亡事故系由交通肇事引发，应在保护好现场、抢救伤员同时，统计肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录像，保留相关录像，报请警方处理。若交通事故引发出入口或道路交通堵塞，应开辟旁行通道，主动疏导交通，并设置警戒线，预防破坏现场。

7.伤者被送往医院抢救时，应统计下救护车号码、送往医院以及伤者情况。

8.详细统计意外伤亡经过。对因为设备故障或设施损坏引发伤亡事故，以及因为管理处原因引发触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面汇报给企业，方便企业领导视情况向关于方面汇报并查找原因，落实责任。

（十）水浸应急预案1.员工接到报警或发觉文化场馆范围内出现水浸事故，应立刻将进水地点、楼层、水源、水势情况汇报值班人员、机电维修人员，并在支援人员抵达以前尽可能控制现场水势，预防水浸范围扩大。

2.相关人员接报后，立刻派员就近采取防水设施，预防故障扩大。

3.立刻查明水浸原因，采取方法（包含关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等），切断水源，并关闭受浸区域之电闸，预防人员触电。若水源来自供水管或机电部无力处理时，应立刻通知自来水企业前来抢修。

4.在水蔓延通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效方法，预防水蔓延到机电设备房、配电室或其它楼层。

5.组织力量采取各种伎俩，包含采取扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整齐。

6.水源中止后，机电部应立刻派人尽快修复受损设施；保安部、管理员应设法维持文化场馆内秩序，并耐心做好客户抚慰解释工作。

7.如在水浸事故后，有任何公共设施正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会业主单位主管部门或在主出入口设置通告；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。

8.召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取方法，预防出现类似事故。

9.详细统计水浸事故发生经过和采取方法，以及受损情况。

10.一些常见水浸事故预防方法：

（1）保安巡查和设备巡检时，应留心排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，预防雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。

（2）加强对消防喷淋系统巡视，预防碰撞、移动喷淋头或消火栓引发水浸。

（3）灾害性天气（台风、暴雨）降临前，机电部应对场馆内