苏州工业园区某地块市场调查研究分析报告

商圈分析人口分析商业现状未来人口分析市场分析功能建议潜在竞争分析住宅分析项目定位建筑指标业态分布租售安排财务预算联络和查询(1)商圈分析—一级商圈1苏州大学东校区百安居项目欧尚家乐福外企聚集区域(1)商圈分析—商圈范围1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达中新路，南至机场路，西起护城河，东靠星明街。商圈中包括欧尚大卖场、百安居建材市场、苏州大学东校区等等。项目所在区域公交线路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路等。3(1)商圈分析—卫星图片金鸡湖路庄先湾路莫邪路中新路星明街苏嘉杭高速东环路机场路1.2左图为区域的卫星图片，项目地处东环路与金鸡湖路的东南交汇处，位于商圈的核心位置。项目交通便捷，离市中心15分钟车程，离园区湖西CBD只有5分钟车程。苏州大学东校区4干将路项目百安居欧尚苏州高新区(1)商圈分析—二级商圈1.3项目二级商圈以驱车半个小时为标准：包括苏州市级商业中心观前商圈、区域商业中心南门商圈、石路商圈、十全街/凤凰街商业、杨枝塘路商圈和工业园区湖西商务功能区。5干将路人民路景德路观前南门石路滨河路苏州工业园区金阊区沧浪区东环路金鸡湖路吴中区平江区☆项目(1)商圈分析—观前商圈1.3.1观前商业功能区北达因果巷-旧学前，南至干将路，西靠人民路，东起临顿路。观前商圈为苏州商业功能最为齐全的都市核心，商圈商铺经营类较多，餐饮行业基本平衡，休闲娱乐、酒店服务类所占比例不足。6因果巷●浦东发展银行●粤海酒店●雅戈尔皇朝大酒店乔司空巷●中国银行麦当劳●肯德基●久泰商厦●新华书店●华联商厦●亨达利●中天百货●万宝银楼●龙凤金店●协和百货●劳保用品店●工商银行●新世纪广场●好人小吃●瑞福祥丝绸●麦当劳●食品商场●承德里平安坊施相公弄●美罗●茂昌●第二必胜客●商城眼镜医药店●哈根达斯●星巴克●航天大厦五星家电●兰花街大成坊松鹤楼●●得月楼新楼必胜客●(肯德基)票务中心●●叶受和●采芝齐●东来仪●土特产店●朱鸿兴●豫园商城●肯德基●金鹰国际商城观成巷●皮市街花鸟工艺品市场●大鸿运酒店乾泰祥●财神殿●雷尊殿●西脚门东脚门三清殿●正山门●●门姆阁●文昌殿●黄天源稻香村●洙泗巷第二医药店●旧学前长发商场●●电信商场九胜巷韶磨针巷●交通银行●少年宫塔倪巷●电信营业厅大井巷●人民商场●肯得基青年路●小公园太监弄得月楼●●观凤商场●五芳斋面馆●元大昌酒家●新聚丰●上海老正兴●苏州小吃园●王四酒家碧凤坊●雅戈尔富宫大酒店●和氏春秋●文化广场颜家坊富仁坊巷调风巷莲目坊●古董书店●广场酒店因果巷观前街干将路临顿路人民路中山大厦●皇后丝都●苏州商城●邮政局●老妈米线●城隍庙●景德路第一百货●工商银行●曲园大洋百货●鹤园宜多宝巷嘉余坊怡园公交站台公交站台公交站台(1)商圈分析—观前地图注：观前商圈业态详图7玄妙广场●宫巷(1)商圈分析—业态分布结论：整个观前的商业以服装业为主，占了该区域商业数量的四分之一（不包括大型商场）；其中在观前步行街上是以中高档的专卖店的形式存在，占了该区域服装业的50%。餐饮业在该区域的行业数量中仅次于服装业，主要是以中档的店面以及特色的地方小吃为主要的经营方式，并且在区域上比较集中，大部分集中在太监弄两侧。该区域商铺的另一特色是在观前及观南是以中高档的经营种类为主，观北是以中低档的服装、餐饮类为主要的经营形式。8(1)商圈分析—石路商圈1.3.2石路商业功能区范围为北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河。2003年石路商圈进行了现代化的改造，商圈以步行街的形式出现，逐步形成一个人气旺盛、功能齐全，极具商业开发价值的闹市区，总商业面积达150000平米的石路商圈将成为苏州第二大市级商业中心。9上塘路护城河金门路广济路阊胥路石路步行街锦江之星留园店●上塘街留园路●五洲大饭店中国银行●精品商厦●长江钟表●桂林之星宾馆●●新世纪大酒店苏大宾馆●PP小天使广场●P越洋流行商厦●石路步行街金阊医院★金阊区人民政府●●君怡大酒店PPP●建设银行●永乐家电金门路苏州名店街新风巷●工商银行亚细亚商厦●●泰伯圣像●小公园●状元亭●神仙庙●万人码头●肯德基●必胜客●商务宾馆●老妈米线咸亨酒店●●老妈火锅●瑞福祥丝绸

●石路国际商城●石路步行街管理办公室●五星家电P●招商银行

太平坊●石路中心广场P老阊门金店●文化用品商厦●葫芦庙旧址●P阊胥街广济街●苏宁宾馆葫芦街神仙街●忠诚药店PPP名人街孙武塔●金阊亭●●名人馆阊门诗画廊●●吴门四才子南浩街护城河(1)商圈分析—石路地图注：石路商圈业态详图10结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有待改善，业态总体定位要低。11(1)商圈分析—南门商圈1.3.3南门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村。区域形成以泰华商城、餐饮广场、瑞富广场和地上、地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。12新市路竹辉路人民路护城河泰华商城瑞富广场结论：南门商圈主要以大型商场—泰华商城为核心，和周边的盘门三景、文庙、沧浪亭共同构成新南门的商贸中心区；由于商圈体量不大，业态定位不如观前、石路商圈。13商圈服饰餐饮休闲娱乐宾馆大型商场工艺品珠宝通讯器材其他观前商圈25%15%8%7%34%5%2%4%石路商圈19%12%5%6%38%2%8%10%南门商圈32%17%6%4%1%—2%38%结论：观前商圈综合大商场、餐饮、专卖店、小商品店；大商场主要位于观前街的东西两端，观前街上主要是一些专卖店、金店、银行等面积相比大商场小得多的店面，餐饮基本归于太监弄和碧凤坊，小商品则位于玄妙观小商品市场内；石路商圈是一个环形，其沿街大都为大商场、银行、餐饮、金店及影院等，而专卖店、服装店之类集中到亚细亚北面的名店街内；南门商圈相比观前、石路商圈目前的业态定位逊色的多，目前除了泰华商场和瑞富广场外，其他业态较缺乏。上述三个商圈发展较成熟，但商铺经营类过高，休闲、娱乐和餐饮服务类比例不足，对商圈的发展和完善有消极影响——发展新的、有规模的商业服务业势在必行。(1)商圈分析—商圈比较分析141.3.4十全街商业包括一条仿古商业街和一条水上旅游风光带，形成了集丝绸绣品、古玩字画、文房四宝、民间工艺、风味小吃、饭店于一体的特色。近年来该街在成为苏州有名的商业旅游文化街之后，目前业已发展成为颇有名气的酒吧一条街。1.3.5杨枝塘路商圈位于园区西部，包括苏园一街区和东城·世纪广场，苏园一街区为临街商铺，业态包括餐饮、超市、饭店等；东城·世纪广场包括家乐福大卖场、国美电器和东城新天地（小商铺）。(1)商圈分析—其余商圈简介15(1)商圈分析—湖西简介1.3.6湖西商务功能区范围为位于工业园区一区的中轴线上，北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星生街。功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。金鸡湖路东环路CBD（中央商贸区）16住宅区项目12345671081314129111：白领广场2：天翔广场3：星海大厦4：建园大厦5：中银惠龙大厦6：国际大厦7：海天广场8：左岸商业街B9：星都中心10：星海国际大厦11：左岸商业街A12：世纪金融大厦13：东方之门14：皇冠假日酒店

(1)商圈分析—湖西中央商贸区17苏绣路苏惠路苏雅路星明街星都街星海街星原街星汉街星阳街现代大道星港街星桂街(1)商圈分析—邻里中心分布图●玲珑湾邻里中心●沁苑邻里中心●新城邻里中心●贵都邻里中心●师惠坊邻里中心●湖东邻里中心☆项目18(1)商圈分析—邻里中心简介19项目名称地址建筑面积（平方米）楼层备注新城邻里中心现代大道158号21600四层第一座贵都邻里中心中新路8号11000四层第二座师惠坊邻里中心星海街169号12300四层第三座湖东邻里中心星湖街178号30000四层第四座沁苑大厦邻里中心现代大道201号11800三层第五座玲珑大厦邻里中心玲珑街58号19800主楼二层，局部六层第六座(2)人口分析☆干将路中新路东环路金鸡湖路苏嘉杭高速古城区工业园区金鸡湖北环路312国道临顿路

凤凰街带桥路南环路东兴路星港街●韶山花园●东城明月●东港二村●徐家浜新村●永林新村●宏葑新村●夏园新村●东振花园●城市水岸●天娇美地●御葑庭●文瘁苑●东城世纪●独墅苑●创智赢家2.1区域核心辐射2公里内，人口约15万，其中目标人口8万。20小区占地面积（㎡）固定人口略计（人）小区占地面积（㎡）固定人口略计（人）长风新村300003500葑门路14号小区33001800永林新区2800009000宏葑四村25000800永林二村1600006700富华苑18000600东城明月15000350风华苑13000400东港新村2370009375西街花园240001800怡乐花园18000420天骄美地公寓153001100三星苑11000220里河新村3600007000东环新村3000006347杨枝塘新村2640009000东淳苑520002200学林新季22000600新湘苑800001200葑谊新村1200004000相门新村24000010000金枝苑400001250绿城花园17000500河北新村32800600韶山花园200001300河南新村34900900书香苑15000300现代花园24600650徐家浜一村250001900杏秀新村35400650徐家浜二村1490002600创智赢家19300950徐家浜新村270001950东振花园230002200宏葑新村15000500东城世纪277491500庄先湾新村262001340文萃苑22000500夏园新村192007000御葑庭17298400总计103550(2)人口分析2.2区域人口组成主要为当地人群、私营业主、企业人员（园区占多数）、学生（企业人员和学生租房）、以及部分外地、外籍居民，消费相对较高。私营业主的月收入在8000-12000元，园区外企中高层的平均月收入在5000元以上，学生属于消费群体，其他月收入在2000-5000元之间。21注：上表为区域人口粗略统计(3)商业现状金鸡湖路庄先湾路莫邪路干将路星明街苏嘉杭高速东环路机场路3.1区域内商业分别为金鸡湖路周边商业（包括欧尚超市、百安居建材市场、沿街商铺等）、苏州大学附近商业以及干将路附件商业（宾馆、餐饮等）。但除了欧尚超市周边人气很旺以外，其余都不成气候，区域商业偏少，不能满足日益增长的人群需求。苏州大学东校区22中新路项目欧尚百安居(3)商业现状区域业态构成目标消费者商家特点及组合发展潜力下一轮城市发展中心市区和工业园区交界区域购物、文化娱乐、休闲（数量少）该地区及外来消费者以大型超市为核心，配套休闲、餐饮、娱乐为一体的城市区域性广场下一轮城市发展核心，商业处于空白，方便开发市级商业中心市中心（观前商圈）购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者功能齐全的都市商务核心，包括大型百货、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务商业饱和，且业态比例不合理区域商业中心南门、石路、新区、园区邻里中心购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者以大型超市为核心，集聚一定数量的便利店、餐饮店、专卖店商业相对饱和，向市级商业中心的目标努力居住区商业居民聚居的大型住宅小区提供最邻近地区的每日必修的、最基本的便利消费社区居民以中型超市为主，配以农贸市场及若干生活服务设施服务周边居民为主结论：二级商圈商业饱和，且定位已成型，发展空间不大，项目所在一级商圈地处古城区和工业园区老新商业的交界区域，可兼顾到不同人群，发展潜力较大，可瞄准区域缺乏的业态，商业定位与区域发展相匹配。23(4)未来人口分析4.1该区域人口约15万，流动人口10万，未来三年将增加20万人口。数据来自苏州市东环路改造指挥部24(5)市场分析通过以上商业、人口分析，可得出项目的优势如下：●观前、石路等传统商区已无法适应苏州市经济与社会发展的需求；发展新的、有规模的商业服务业势在必行；●依托其位于古城区和工业园区中心的地理位置及近年来城市基础改造的快速进行，东环路区域将成为苏州下一轮城市发展的中心;●本项目周边至今没有核心的商业可以满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐的需求，项目的适时出现，旨在创造一个区域性大型商业中心所展现出的现代都市生活的风采。本案有开辟新的商业圈的机会25(5)市场分析我们认为中高档商圈应具备的商业功能有：国际知名品牌大卖场、超市，如家乐福；中高档服装的精品商场，如苏州美罗；专业性、高档次商场，如百安居；高档会所、SPA馆；高品质写字楼、宾馆高品质、国际知名的特色街区。下面我们来看看，就本案来说，那些商业设施比较符合本项目26(6)功能建议功能竞争现状和趋势财务分析建议宾馆速8（待建）项目南面地块已有该业态避免竞争租售价位不会很高不建议引进中高档服装精品市场无短期内无法吸引客户短期内经营比较困难不建议引进写字楼有项目南面地块已有该业态招商时间可能会较长租售价位较高不建议引进专业市场（建材、家具类等）百安居与本项目所处地理位置不符租售价位不会很高不建议引进零售业（超市、电器）欧尚国美有利于提高本案人气租金不高建议引进高档美容美发、形体品牌店无将会大量吸引区域有这方面需求的客户租售价位较高建议引进品牌餐饮有，但不成气候可迅速提高本案人气，抬高其他铺位价格和后期铺位价格租售价位较高建议引进休闲娱乐设施有，但不成气候可与其他商业互补租售价位较高建议引进书店无针对学生消费，为本案聚集人气租金不高建议引进结论：建议项目-1F定位大卖场，1F引进国际品牌，2F为电器大卖场/家居，3F为书店，4-16F为住宅。27☆●欧尚●百安居●百润发(东环路店)●好又多●沃尔玛●百润发(何山店)●百润发(苏福路店)●麦德隆(7)潜在竞争分析—苏州大卖场28●家乐福/国美电器（杨枝条路店）●家乐福（新区店）项目营业面积/建筑面积（平方米）用途针对人群欧尚

22,300/31,900大卖场，主要服务园区园区住户和外企员工家乐福杨枝塘路店11,900/17,500大卖场，和电器卖场和住宅相组合，三区交叉地段机场路以南的居民，部分市区和吴中区家乐福新区店12,600/18,000大卖场，和体育馆相结合新区和古城区消费人群百安居11,500/16,500家居园区百润发园区店

12,600/18,000大卖场，体量不大现代大道以北的居民百润发苏福店18,200/26,000大卖场，周边商业杂乱苏福路区域居民百润发新区店14,000/20,000大卖场，附近有学校新区和古城区消费人群(7)潜在竞争分析—苏州卖场简介29(7)潜在竞争分析—欧尚7.1.1欧尚大卖场位于金鸡湖路和苏嘉杭高速公路交界处，由欧尚超市有限公司投资。建筑为框架结构，上下二层，层高5.4米，一楼为停车场、美食广场，特色小铺和肯德基快餐店组成，特色小铺有19间，面宽有4.4米，深度4.4米，月租金6000元左右，美食广场小铺有8间面宽3.4米，深度2米，后面有厨房间，月租金4000元左右。一层面积为13500平米，其中一层东面的停车场约6300平米，共有停车位222个，一层西面为广场，约3000平米，为广场及自行车停车场，一层至二层有四部电扶梯；二层面积为13000平米，共有特色小铺16间，面宽为4米，深度为2米，月租金4000元，其余为卖场部分，业态为文具，影像制品、日用杂品、家具、服饰、鞋帽、自行车、洗涤用品、图书，以及冷冻食品、鲜果、蔬菜、糕点、饼干、果汁等。欧尚共有56个结帐出口，日人流量20000人，欧尚为吸引顾客将游5路线开辟至门口，另有19路、4路、28路、47路、16路在门口经过，吸引了大量客户。30(7)潜在竞争分析—家乐福杨枝塘路店7.1.2家乐福大卖场位于东环路与杨枝塘路的东北交汇处，大卖场建筑面积17500平方米，包括地下一层和地面一层，拥有300个停车位，将于2007年上半年开业。另外，家乐福大卖场楼上即二楼为国美电器，整个东城·世纪广场底层以家乐福、国美电器为核心，与东城新天地进行业态互补、有机融合，集购物，餐饮，娱乐，休闲，文化为一体。家乐福大卖场内部的小金铺面积20～50平方米，目前入驻的业态有肯德基、集集小镇、大娘水饺、九佰碗老汤面、海纳川、中国移动、金莎美容美发、自然美美容美发、李宁、安踏、奥康、丽婴房、衣臣、帛姿、幸运星童装、欧莱雅、美斯妮等等。31(7)潜在竞争分析—百润发园区店7.1.3百润发大卖场地处东环路与三星路西北交接处，客流量极高，高峰时间几乎举步维艰，但因其时有特价物品推出，促使苏州人乐此不疲。百润发大卖场投资商为百润发仓储购物广场发展集团，为连锁经营企业，总部在上海，顾客实行会员制。大卖场结构为钢架结构，外部有停车场，计有车位74个车位，平时有百润发购物专线车进出。内部有门厅部，为总服务台，右手为进口，左手为出口。进入购物则分为两部分，南面部分为日用品，自南到北依次为大型家电、音像制品、小家电、办公用品、小家具、服饰、鞋袜、餐具、床上用品、生活小百货、摩托机油等专柜，北面部分为食品，自南到北依次为洗涤用品、水果、净菜、冷冻肉类、水产腌腊食品、点心、奶制品、保健食品、饼干、酱菜调料等。大卖场日流量在万人左右。32(7)潜在竞争分析—比较分析大卖场名称营业面积小商铺面积小商铺业态小商铺租金停车位客流量欧尚22300平方米7—20平方米（卖场内）特色小铺、餐饮、服饰4000—6000元/月22220000人/日东环路百润发12600平方米20—30平方米（卖场外）家电维修、饰品店5000元/月7410000人/日东环路家乐福11900平方米20—50平方米（卖场内）——300—结论：如上图可见，欧尚超市位置优于百润发和家乐福，周边需求旺盛，生意较好；百润发体量小、停车不便，该地块将面临改造；家乐福针对消费群体主要为蒌葑附近的居民，目前尚未开张；总体而言，东环路沿线大卖场的供不应求给项目带来了机会，项目大卖场建成后将逐步改变项目周边零售业空白的状况。33项目目称商家名称平均日流量

进驻商家左岸商业街354500北门饭店、天府之乐、润记广东餐馆、翔记老广东食街、渔公渔婆海鲜渔港、好悦茶餐厅、逸园鱼翅店、尼古拉艾蒂安红酒会所、天地人韩国料理、莱弗音乐餐厅、水天堂西餐厅、赛蒙kitchen、割烹·水之都日本料理、舞鹤日本料理、清风亭日本料理、味千拉面、蕉叶咖哩屋、柠檬叶子泰式火锅、红番酒吧、夜间飞行酒吧、迷你酒吧、迪欧咖啡、第一时间咖啡、常春藤茶馆、佐登尼丝美容院、雅姿时尚、周易足道、吴宫休闲中心、艾维尔面包房、八号会所、棕榈泉桑拿会所、书香门第酒店星都中心142000美国连锁棒约翰批萨、两岸咖啡、海怡皇朝大酒店、卞氏菜根香川菜、川布台湾料理、到东海韩国料理、浅草日本料理、小李子湘菜、旭茶一座、长发西饼、A8酒吧、星海渔港（鲁菜）巴厘岛温泉浴场、信仪房产白领广场83000东方明珠娱乐广场、海韵向阳渔港、韩国宫廷御宴馆、北京香辣蟹菜馆、小子寿司日本料理、虹日本料理、米萝咖啡、和奥瑞拉美丽会所(7)潜在竞争分析—湖西餐饮34●尼盛万丽●广东食府●常春藤●渔公渔婆●天府之乐●迷你酒吧●水之都●焦叶●八号会所●卞氏菜根香●信义房产●海怡皇朝大酒店东海韩国料理●浅草日本料理●小李子湘菜馆●●巴黎温泉●星海渔港大酒店●长发西饼●两岸咖啡●金粉世家酒吧●棒约翰●书香门第●尼古拉红酒

●水天堂西餐厅●北门●丽兹饭店西餐●棕榈泉花园休闲商务中心●天地人●舞鹤●柠檬叶子●丝绸路●艾维尔●红番酒吧●好悦茶餐厅●迪欧咖啡●佐登尼丝美容莱弗●清风亭●吴宫休闲中心●逸园鱼翅楼●周易足道●赛蒙西餐厅●味千拉面●润记●●海奇仕●王品牛排●维多利亚18动感酒吧●黔蜀香●新季郎日本料理●索兰朵意大利餐厅●匹克维舍德国西餐吧望湖阁大酒店●乐汶堡●千卡健怡餐厅●美美港式茶餐厅●SPRCOFFEE●蔡家食谱●芳满庭SPA●悠兰男士护肤●星港街星汉街星海街星原街星桂街星都街●白领天地●海天广场苏华路苏雅路苏绣路苏惠路星明街注：工业园区湖西餐饮介绍(7)潜在竞争分析—湖西餐饮分布图35左岸商业街B区左岸商业街A区星都中心入驻商家：东方明珠娱乐广场、海韵向阳渔港、韩国宫廷御宴馆、北京香辣蟹菜馆、小子寿司日本料理、虹日本料理、米萝咖啡、奥瑞拉美丽会所湖滨新天地(7)潜在竞争分析—左岸商业街7.2.1左岸商业街由园区置地公司开发建设，其中一期建筑面积2.3万平米，汇聚多国餐饮是此商业街的特色；二期近3万平米，业态包括KTV、大型健身中心、美发店、书吧等。项目商铺三层，面积范围从150—2000平米。其中最大的店铺为6000平米的北门饭店，商铺租赁均价一层80—100元/平米·月不等，二、三层45元/平米·月。36(7)潜在竞争分析—星都中心7.2.2星都中心由园区建屋集团开发建设，项目总建筑面积17800平方米，其中地上主体三层13000平方米，地下为4800平方米的停车场。项目多为大面积商铺，租金均价一层80—100元/平米·月不等，二、三层45元/平米·月。37(7)潜在竞争分析—白领广场7.2.3白领广场由苏州工业园区股份有限公司开发建设，项目由9幢现代风格的单体建筑组成，大部分建筑主体3层，局部4层，总建筑面积21000平方米，共有8家具有相当实力和品牌店铺进驻一空；其中东方明珠娱乐广场营业面积7000平方米，海韵向阳渔港营业面积5000平方米，韩国宫廷御宴馆1300平方米，北京香辣蟹菜馆营业面积1300平方米，小子寿司日本料理营业面积2700平方米，虹日本料理营业面积800平方米，投资额150万；米萝咖啡营业面积900平方米，奥瑞拉美丽会所营业面积800平方米。38结论：苏州工业园区的左岸商业街、星都中心、白领广场等商业离项目较近，其业态主要分中华料理（如广东润记、北门饭店）、日韩料理、台湾品牌（如两岸咖啡等），国际品牌（如必胜客等）较少，其主要服务对象为园区外企业和台企。而本项目所在区域内餐饮业不成气候，档次良莠不齐，可以在业态规划上引进不同特色的中高档餐饮品牌，吸引不同人群前来消费。(7)潜在竞争分析—比较分析39(7)潜在竞争分析—东城新天地地下一层、地面一层为家乐福大卖场二层为国美电器一层为家乐福大卖场二幢25层的高层住宅中央下沉式广场，左面2层商铺，右面1层商铺三幢18层的高层住宅东环路杨枝塘路左边1～3层为迪欧咖啡右边1、3层为老妈米线2层为豪客来牛排两层店铺从左至右业态为好人民间小吃、好厉来蛋糕店、豪客眼镜、福临门恋歌坊地下停车场入口1地下停车场入口27.3东城新天地为东城·世纪广场的商铺部分，多为三层，部分两层，沿街商铺挑高6米，面积在50～2000平方米，目前入驻的业态有老妈火锅、好利来西点、好人民间小吃、福临门、迪欧咖啡、永和豆浆、豪克来牛排、恋歌坊等。根据市场调查，东城新天地的商铺租金为一层210元/平方米·月，二层90～100元/平方米·月，三层大部分以均价6000元/平方米卖给老妈米线，剩余部分为物业用房（根据该区域发展前景，10年回报率，月租金在50元/平米/月）。40项目☆(7)潜在竞争分析—商铺租金建议湖西商业街东城·世纪广场欧尚7.4区域内商铺主要有湖西商业（左岸商业街、星都广场等）、欧尚超市内商铺、东城·世纪广场中的东城新天地三部分。其中湖西商铺面积普遍较大，且开始经营时人气不旺，有一段时期的培育期；欧尚超市多为小铺位，所以上述两类与本项目商铺无可比性。东城·世纪广场与本项目同处东环路沿线，且都为商业加住宅的形式，有一定参考意义。结论：参照东城·世纪广场店铺租金：东城新天地一层租金210元/平方米·月，二层租金90～100元/平方米·月，三层租金50元/平方米·月；家乐福-1F和1F总体租金为1.5元/平方米·天。项目和东城新天地针对消费人群不同，且位置相对优于东城·世纪广场，商铺租金可根据招商情况适当调整。41(7)潜在竞争分析—其余竞争7.5东环路沿线的电器大卖场的有东城·世纪广场中的国美电器，但由于距本案较远，且针对人群不同（主要针对机场路以南、园区蒌葑镇的消费人群），不构成威胁。周边没有大型书店，项目书店的适时出现，可以满足周边居民的需要，弥补业态的缺失，给项目带来人气。42(8)住宅分析—苏州历年土地供应分析8.1.1苏州土地供应在经历了03年、04年的大规模供给之后，国家从04年开始出台一系列调控政策，主要是通过土地供给和购房贷款两个方面来达到对苏州楼市的整体调控，从05年开始，政府对于土地供给进行严格控制，并且取得了明显的成效。43(8)住宅分析—园区历年土地供应分析8.1.2园区土地供应量每年都是稳步增长，尽管苏州大市的供应量从04年开始减少，但是园区的土地供应却在迅速提升，主要是得益于04年开始的大规模的湖东建设，而湖西住宅类土地供应较少，基本上有需求无供应。44(8)住宅分析—06年苏州销售回顾时间批准预售面积合同备案面积成交额成交均价2006年510万平米571.2万平米

296亿5190元/平米2005年311万平米273.2万平米125亿4595元/平米同比增长63.9%109.8%137%12.95%8.1.3苏州市06年的销售面积和成交额都较05年有了成倍的增长，这样的成绩主要得益各个版块指标个案的突出业绩；与其他区域形势大好相比，园区由于园区湖东竞争项目众多，竞争激烈，使得客源分流，相对较好。区域项目名称位置主力面积均价销售率新区新创*理想城新区长江路189号110-124平米3500元90%沧浪新城博雅苑宝带路和友新路130平米4800元91%平江新城大观名园清塘路110平米5948元91%园区玲珑湾现代大道136平米6285元59%园区欧洲城苏胜路140-150平米5322元60%45(8)住宅分析—06年园区销售分析时间批准预售面积合同备案面积成交额成交均价2006年153万平米167万平米105亿6200元/平米2005年151万平米137万平米85亿6126元/平米同比增长1.3%21.2%22.8%1.2%8.1.406年园区新开项目和05年基本持平，但是在合同备案面积方面有了大幅增长，甚至超出了当年度批准的预售面积，由此可见，06年度的销售不仅火暴在新开项目上，并且是带动了库存的销售；同时国家的调控也是卓见成效的，房价得到了抑制，整个湖东市场逐渐在由价格发展转向价值发展，市场趋于理性。46(8)住宅分析—园区市场楼盘分析8.1.5如上图所示为园区目前在售楼盘大都在湖东，目前湖西在售的只有天域（13000元/平方米）和中茵·皇冠国际（18000元/平米）两个精装修楼盘。47(8)住宅分析—园区人口增长数据年限02年03年04年05年园区人口数量21.03万人22.29万人25.76万人27.30万人年增长数量——-1.26万人3.47万人1.54万人8.2.1园区人口飞速增长，本案位于老城区与园区的交界区域，可以同时吸引两区的人口。48(8)住宅分析—客户特性分析年龄20—30岁31—40岁41—50岁比例52．65%35．82%9．22%职业外企职员国企单位私营企业比例59．43%16．97%13．23%工作区域市区园区外省比例11．16%75．10%4．58%居住区域市区和新区园区外省比例20．95%65．29%6．22%购买用途自用投资皆有比例85．55%5．30%9．16%注：欧洲城、玲珑湾、自由都市已购客户分析，包含年龄、职业、工作区域、居住区域、用途分析。8.2.2目前的购买客源还是以首次购房的年轻人为生力军，价格偏高的项目则以二次换购的成功白领为主力；由于园区一些特殊政策的关系，园区项目客户的区域都特征是非常明显的，各个项目都以在园区工作并居住在园区的客户为主；由于市场日益趋于理性，加以房价的提升空间逐步缩减，造成了投资客的大量减少，因此目前考虑购房的客户大都以自住为主；目前客户购房考虑的主要因素还是价格和户型面积。49(8)住宅分析—客户需求分析面积分布80平米以下80—100平米100—120平米比例34．99%38．56%19．44%户型二房三房四房比例41．71%45．86%8．14%询问重点地点环境户型面积价格工期比例9．78%31．04%31．56%5．07%注：欧洲城、玲珑湾、自由都市来电面积、户型、询问重点分析8.2.3客户对住宅最关心的内容：客户最初需求的房型是以120平方米的三房和80平方米左右的二房为主。考虑购房的客户最关心的还是价格，其次就是对总价有关键影响的户型面积。50人口分布区域概况徐家浜小区

小区共75栋6层住宅楼，性质为回迁安置房，居民1350户，共4050人。

夏园新村

小区共76幢5～6层住宅楼，居民1239户，共3717人。

宏葑新村

小区共120楼，属于老式住宅，居民1800户，共5400人。

苏大东校区

目前学校内共有学生17500人。

8.3.1

项目周边的住宅分三类:1.安置园区动迁居民的住宅(徐家浜小区)，建筑样式不够美观，配套设施少。2.小部分新建不久的住宅(夏园新村)，面积大且数量较少。3.建筑年代较远的老式住宅(宏葑新村)

，建筑构架不合理，外观太旧。51(8)住宅分析—房型建议结论:面积80平米以下的二房和80-100平米的三房，总价低，外观洋气，配套设施完善的住宅符合购房者的需求心理。(8)住宅分析—周边楼盘简介项目名称产品类型项目位置06年均价楼盘特点

一手房湖东玲珑湾高层现代大道北6200元/平米项目体量大，价格适中雅戈尔未来城精装酒店式公寓现代大道北精装修7400元/平米毛坯5800元/平米产品类型多，小户型湖西天域高层现代大道南精装修13000元/平米定位较高档，面积适中中茵·皇冠高层现代大道南精装修18000元/平米定位高档，面积大二手房湖西师惠坊高层苏惠路7500元/平米交通便捷、周边配套好都市花园高层部分苏绣路7800元/平米交通便捷、周边配套好东环路徐家浜新村安置房东环路沿线5500元/平米建筑样式不够美观夏园新村多层东环路沿线6500元/平米新建不久，但数量少一手房东环路创智赢家高层东环路沿线5750元/平米面积大（最小160平方米）东城·世纪广场高层东环路沿线5500元/平米有家乐福大卖场配套三区交汇处注：如上为项目周边住宅的价格参照。52(8)住宅分析—项目优势分析项目优势分析：东环路沿线改造已提上日程，项目占尽天时之利。项目所处地段可开发土地紧缺，住宅有市场无供应，项目占了地利之便。项目住宅消费人群可兼顾古城区和园区两大群体，且项目建成符合周边消费者需求，项目占了人和之便。项目住宅建设错位互补，定位小户型、低总价，且周边及项目本身配套齐全，本项目建成后将成为区域一大特色楼盘。53(8)住宅分析—价格建议结论：区域房价年涨幅在8%左右，以创制智赢家06年均价5750元/平米为例，则两年后的均价为6670元/平米。由于项目自身配套（拥有大卖场、餐饮、娱乐、城市配套）、户型（户型小、低总价）、市场需求大的优势，项目08年开盘时，住宅毛坯保守均价为7000元/平方米。项目☆●都市花园（二手房7500元/平米）●师惠坊（二手房7500元/平米）●天域（精装修13000元/平米）（二手房18000元/平米）●中茵·皇冠●创智赢家（一手房5750元/平米）●东城·世纪广场（一手房5500元/平米）●玲珑湾（二手房6200元/平米）●夏园新村（二手房6500元/平米）54注：房价涨幅参照于湖西房价的自然涨幅（如上表格）楼盘05年价格06年价格自然涨幅师惠坊6900元/㎡7500元/㎡8.7%白领公寓7000元/㎡7600元/㎡8.5%都市花园7000元/㎡7500元/㎡7.1%(9)项目定位9.1瞄准中高档市场，并针对目标市场日益提升的各类需求不断地作出调整。定位重点：便利时尚舒适新奇独特物有所值满足消费者的各种需求9.2集商业和居住于一体的区域性城市广场，与时代的发展同步提升。559.3七大主题元素:-住宅-零售-餐饮-娱乐-教育文化-城市生活配套设施-停车场(9)项目定位56(10)技术指标住宅商业10.1项目经济技术指标与规划方案的面积配比情况：项目总用地面积2.2万平方米。总建筑面积6.9万平方米(其中地上5.7平方米，地下1.2万平方米)项目容积率2.5其中地下停车面积：14000平方米地下停车数量：600辆地面停车数量：60辆-1F建筑面积：8000平方米1F建筑面积：8520平方米2-3F建筑面积：7210平方米4-16F住宅建筑面积：34060平方米北幢标准层建筑面积：1500平方米南幢标准层建筑面积：1120平方米

57(11)业态分布11.1乐购大卖场(-1F):11.1.1乐购所需场地面积区间在1万到2万平方米之间。(项目的楼层面积符合所需要求)11.1.2乐购租约的年限为30到40年，租金水平根据城市中的位置不同而不同，最贵的为2.5元/平米/天，最便宜的为0.3-0.4元/平米/天。11.1.3倾向于在设计前进入，一般在设计前与开发商签订合约。11.1.4紧邻城市主干道(最好双向6车道)建筑面积不少于1万平方米(地下1F或地上1-3F)3公里范围内无其他易初莲花店及其他品牌大卖场(若不满足此条件，只要辐射人群不同，有其他大卖场亦可)3公里范围内现状人口不少于30万(若不满足此条件，但根据规划未来将有大量人口入驻亦可)至少提供600个车位的免费停车场(地上或地下)对居住人口的收入水平和社会地位有较大的适应性(一般会根据目标客户的收入水平调整商品结构和商品档次)58(11)业态分布11.2方案一（1-3F）1F:引进国际品牌（星巴克、必胜客、麦当劳）、城市配套（银行、通讯）2F:电器大卖场(百思买bestbuy)3F:书店(大众书店)59(11)业态分布11.2.1百思买（bestbuy）简介全球最大的家电连锁零售企业—百思买（bestbuy）集团1966年成立于美国明尼苏达州，旗下拥有美国百思美零售、加拿大“未来商城”、顶级名牌电子产品专营店Magnolia以及百思买音乐和娱乐品牌热线娱乐公司。2003年全美财富500强中排名第78位，全球财富500强中第188位。截止2004年3月，它在北美已经拥有了超过750家店，并且每年以70-80家的速度增长；在巩固北美市场之外，百思买将目光转向了亚洲，把亚洲的重点放在了中国。60(11)业态分布11.3方案二（2F、4F）11.3.1特力屋家居（2F）特力屋家居是內地第一家标榜美式风格的家居卖场（隶属于台湾特力集团旗下），提供品味居家生活搭配的创意，可一站式购足高质独特的商品，享受贴心的服务与舒适的环境，一同构筑梦想的家园。11.3.2大时代美食广场（4F）61(11)业态分布11.3.3OA365办公（2F）OA365是上海上信电子商务有限公司在世纪初始隆重推出的专业性电子商务网站。它成立于2001年，以互联网、电话订购、目录销售OA产品的模式，开创了中国办公自动化网站的全新概念，是带有继承和突破性的电子商务网站。它主要以电子商务软件为技术支持，充分利用网络信息技术，并通过信息化管理，创建运营了基于Internet平台的“网上OA产品商场”。目前已然成长为中国规模最大的办公用品销售企业。62(11)业态分布11.4方案三----邻里中心(1-3F):考虑到周边没有齐全的居民配套，以及4-16F的两幢住宅，1-2F可考虑打造成邻里中心的形式。1F:特色商业(日、韩料理、咖啡吧、简餐、啤酒屋、茶馆、面包房、汽车展厅)2F:社区配套(美容美发、花店、药店、家政服务、摄影及彩扩、电器修理、家庭影音)3F:社区配套(书店)签于陶冶居民的生活情操，以及方便苏大校区师生，可以考虑做书店。63商业业态特色商业高级餐饮、休闲娱乐功能(咖啡吧、茶馆、汽车展厅)社区配套修理服务功能(日常用品修理的需要)餐饮服务功能(提供早餐、正餐)综合服务功能(理发、洗衣、彩扩)家政服务功能(钟点工、保姆、家教)教育文化(书店)(11)业态分布已拍卖项目南面的地块（金鸡湖路想隔）为苏园土挂（2006）24号地块已拍卖。该地块的设置要求如下：1.应设置1-2家国际或国内知名品牌经济型连锁酒店；2.地块竞拍人须具备国家房地产开发二级以上的资质。业态：商务酒店（速8）、百货商务酒店、餐饮、住宅、办公64项目地块(11)业态分布结论:由于项目南边的地块(已拍卖)较可能有办公和商务酒店等业态的存在,所以尽量避免了与其恶性竞争,建议项目业态最终确定时,应与南边的地块业态形成互补,达成共赢。项目地块南面地块65共(12)租售安排12.1销售部分-住宅12.2租赁部分-商业购物中心包括零售、餐饮、娱乐、教育文化及城市生活配套服务等方面。12.3停车场-约500个车位中只有少量用于售出，其余则为月租或时租车位。66(13)财务预算住宅总面积34060平方米按均价7000元/平米计算，收入23842万元；地下停车600位，按10万元/位计算，收入6000万元；1F建筑面积8520平米，按210元/平方米·月计算，年租金2147.04万元；2F建筑面积7210平米，按100元/平方米·月计算，年租金865.2万元；3F建筑面积7210平米，按60元/平方米·月计算，年租金519.12万元；-1F建筑面积8000平米，按30元/平方米·月计算，年租金288万元；-1—3F年租金总计3819.36万元。67注：商铺租金参照东环路沿线东城·世纪广场商铺租金。项目建筑成本预计为14000万元；住宅收入总计23842万元；地下车位收入6000万元；-1—3F年租金总计3819.36万元。项目总用地面积2.2万平方米，即33亩；土地拍卖价格按400万元/亩计算，为13200万元，则1年盈利6661.36万元；土地拍卖价格按500万元/亩计算，为16500万元，则1年盈利3161.36万元；土地拍卖价格按600万元/亩计算，为19800万元，则1年收支基本平衡。(13)财务预算68整合细分更上层楼

脑灵通整合营销推广策略单击此处添加副标题内容内容提要合作伙伴介绍方案评估系统及合作建议0102市场分析单击此处添加文本具体内容03半年工作总结单击此处添加文本具体内容04推广策略及活动方案单击此处添加文本具体内容05媒介策略单击此处添加文本具体内容06媒介排期单击此处添加文本具体内容重庆开易广告有限公司重庆开易广告有限公司是致力于品牌整合传播的综合型广告公司。公司以影视广告为基础，以整合行销为理念，不断融汇行业智慧，巧妙贯通地方思维。从产品上市到终端支持，从媒体执行到品牌管理，以专业、专心的职业操守，360度无缝服务于众多国内知名企业。开易广告凭借其独占重庆影视媒体市场的绝对优势、强大完善的行销网络、专业科学的行销、推广理念，成为西南地区最优秀的广告公司之一,5年来，成功协助十余个品牌傲立西南市场.现已与和平药房签定了品牌整合传播代理合同，并全面设计其终端VIS.重庆恒宇保健用品有限公司简介重庆恒宇保健用品有限公司系重庆开易广告有限公司的全资子公司，注册资本100万元。公司拥有:完善的医药销售网络和售后服务体系；精干、优秀的专业化营销队伍和促销队伍；合理的、切实可行的现代医药营销推广模式；优秀的现代企业财务制度及人力资源管理体系。公司一直致力于重庆市场的开发，同时带动周边地区,辐射西南市场。脑灵通全面代理专业推广恒宇保健品有限公司产品营销渠道建设终端推广促销管理开易广告有限公司市场分析研究品牌推广策划广告创意制作强势媒介传播强势终端运作渠道终端其它细分市场消费者一站式解决问题保姆式服务品牌市场调研：发现问题专业整合传播能力消费者良好的OTC运作平台及丰富保健品市场运作经验强大媒介运作能力营销整合深度传播面对竞争，我们的方向洞悉市场，发现机会看清自己，剖析对手提炼一个拉动性的销售主张老产品，新市场，更有针对性的推广策略知彼知己百战不殆

精准的市场分析重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆健脑补脑产品

市场特点概述A重点市场集中全国主要健脑补脑保健品，是该类厂家争夺的重点市场之一B外地产品占主角外地品牌占市场份额84%以上，本地“枕中健脑液”占有一定的市场份额C成熟期市场，两极分化明显各类健脑补脑产品的生命周期有明显的区别，既有“昙花一现”的“科曼欣比盖次”，也有“青春长在”的“三勒浆”等D淡旺季明显明显的淡旺季区分，以中国传统的考试3-6月为重点月份E主要推广手段——电视，公关推广及SP在营销整合运作中，电视媒体占有绝对优势的地位，其次为公关营销，而对报纸媒体为此类产品的弱势媒体2002年市场发展趋势A市场总量缩小：与去年同期比较，总体市场容量减小，需求呈下滑趋势；B市场集中度继续增强：市场集中度继续增强，主打产品以老品牌为主；C终端竞争趋强：商家在市场争夺中，均加强了在销售终端包装的投入比重；D周边市场开始成熟：市区与边沿城区的销售差距缩小，周边地区的销售呈现增长趋势；E产品挖潜：部分主打产品有意扩大产品外延，扩大了目标消费人群，以期延长产品的生命周期。主要竞争对手分析生命一号：销售：成熟产品无明显淡旺季，指名购买率高，销量最高。核心卖点：促进骨骼生长，提高记忆力。渠道：网络健全。终端基本无投入。公关推广：依靠央视和地方媒体强势广告拉动，少量报版。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。欧德活脑素：销售比2001年同期呈下滑之势，在各大商场的促销员达百人以上（重庆市），药房无包装宣传品。主要竞争对手分析三勒浆销售：4—6月销量占全年80%推广方式：4月底2-3天突击在全市各大药房POP包装达100余家；核心卖点：树立信心，强力抗疲劳渠道：重点各家代理，逐级分销，无促销包装公关推广：与市教委合作展开招生咨询活动；教师节前后针对教师公关，通过教师口碑传播；通过赞助高考状元，贫困学生赞助，送学校宣传品等；通过赞助义务交通遮阳伞等活动增加户外品牌爆光频次。SP：促销员8—10个。有少量堆码，无陈列展示，买五送一，买赠——背包，笔记本等。无店员返利。主要竞争对手分析脑轻松销售：紧跟脑灵通运作方式核心卖点：读书轻松一点，考试胜人一筹。渠道：由几家供货，少量包装堆码，以专柜为主。进入超市销售公关推广：大量贴片，插播广告，作感性诉求。主要商场易拉宝展示今年在国营药房推广力度较大，和平药房全部采用吊旗，桐君阁主要是易拉宝，私人药房有少量横幅。SP：促销员60个。有少量堆码，店员返利盒装5%（约2.5元/盒），瓶装5元/瓶。借助康福来洋参含片进行品牌联惠。问题点：2001年被媒体曝光后（因夸大功效），销量大幅度下滑主要竞争对手分析欧德活脑素：销售：销售比2001年同期呈下滑之势，呈自然销售状态。渠道：依靠全市各大商场，超市的万基洋参含片140个促销点拉动销售。公关推广：少量车身广告，终端基本无投入。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。主要竞争对手分析比盖茨本地企业，以专柜销售为主，OTC连锁药店铺货率低。少量车身广告。枕中健脑液本地企业，电视媒体有一定投入，利用中药保护概念进行差异化营销，占据一小块市场份额。广告分析

(以下数据由重庆开易广告有限公司市场调查部提供，所涉及广告投放费用数据按刊例价结算）

2001年3-6月重庆地区电视广告投放概述2001年3-6月各健脑补脑产品在重庆主要的CQTV-1、CQTV-4和重庆卫视三个频道上投播了广告，共计播出2272次，广告总长度达到59596秒，估计这些厂家为此投入广告费用上千万元。“生命一号”、“脑灵通”成为广告排行榜的前两位，两品牌广告约占同类产品广告费用的75%。（注：广告费用均按刊例价计算）品牌2001年销售额所占比例2001年3-6月广告费用总额（元）所占比例生命一号1800万元28.100%485604538.65%三勒浆1500万元23.40%7362995.86%脑灵通800万元12.50%435110034.63%欧德活脑素800万元12.50%11146618.87%脑灵素500万元7.80%11950999.51%枕中健脑液300万元5.00%

0.00%其他800万元12.50%3115402.48%总计6400万元100.00%12564745100.00%2001年三频道3-6月广告分布重庆CQTV-1、CQTV、CQTV-4为健脑补脑产品重庆地区的强势媒体，在此三频道投播的广告占重庆市广告投播总量的80%；在三频道中，CQTV-1的优势地位比较突出。频道长度（秒）费用（元）频次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合计59596125647452272生命一号2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第一（45.86%），广告费用排名第一（38.65%），广告频次排名第一（37.02%）；媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均匀投放，6月密集投放。生命壹号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合计272214856045841维特健脑灵通软胶囊2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第二（28.69%），广告费用排名第二（34.63%），广告频次排名第二（23.20%）；媒体发布策略：以CQTV-1为主，3、5月做铺垫，6月密集投放。维特健脑灵通软胶囊月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）31418514578471864卫视7124955802119513540120758114761225072986975合计170994351100527三勒浆口服液2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第四（9.22%），广告费用排名第四（5.86%），广告频次排名第四（5.15%）；媒体发布策略：以CQTV-1和CQTV-4为主，3、4、5月多次数小费用投放，6月密集投放。三勒浆口服液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）341414538894115019920104卫视450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合计5496736299117生命一号2002年3-6月广告分布生命一号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合计2810355305202019媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4为主，CQTV为辅，于4、5月密集投放。维特健脑灵通软胶囊2002年3-6月广告分布维特健脑灵通胶囊月份频道广告长度（秒）T广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合计2489038329101071媒体发布策略：以CQTV-1为主，CQTV-4为辅，3、4、5月密集投放，6月有少量广告投放。枕中健脑液2002年3-6月广告投放枕中健脑液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合计145032202963722媒体发布策略：选择频道CQTV-1和CQTV-4，侧重于CQTV-1，3月份作为铺垫投入较少，4月投入量最大，5、6月逐渐递减。康富来脑轻松2002年3-6月广告分布脑轻松月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合计123451707540489媒体发布策略：只在CQTV-4投放，3—6月广告分布较为平均。三勒浆2002年3-6月广告投放媒体发布策略：广告集中在4、5月份，同样选择频道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重点在于CQTV-1，5月中心转椅到CQTV-4，与去年相比收缩较大。三勒浆月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合计1088162720162补脑保健品2002年3-6月广告投放比较结合前面各品牌广告投放表来看，今年补脑保健品广告投放更多的集中于4、5月份，6月广告投放量与去年同期相比下降幅度较大。品牌频道分布广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）生命一号1、4、卫视2746355305201987脑灵通1、4217353832910889枕中健脑液1、490312098060322脑轻松493451707540364三勒浆1、41088162720162合计686621333175037242002年3-6月补脑保健品广告费用比较生命一号无论是广告费用还是长度、频次均居于第一位，其后依次为脑灵通—枕中健脑液—脑轻松—三勒浆。且与去年同期相比生命一号广告投放比例提高了2.83个百分点，而脑灵通则较同期下降了5.88个百分点。2001年与2002年频道选择比较2002年CQTV-1仍然占据优势地位，但和CQTV-4的差距在缩小。与去年相比，补脑健脑类产品广告投放长度、费用和频次均有不同程度的增长。CQTV-1投播长度虽然上升，但费用反而下降；CQTV-4的长度也有小幅上升，费用增长最多；CQTV与CQTV-1恰好相反，广告投放长度减少，费用增多。频道长度（秒）费用（元）频次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合计59596809291256474513331750227244632001年与2002年各品牌广告投放比较品牌长度（秒）费用（元）频次（次）200120022001200220012002生命一号2722128103485604555305208412019脑灵通1709924890435110038329105271071枕中健脑液—14503—2202963—722脑轻松—12345—1707540—489三勒浆54961088736299162720117162脑灵通——唯一达到世界卫生组织（WHO）推荐DHA的产品核心概念：增强记忆力我们的产品成年人型有效消除脑疲劳，改善记忆，提高工作效率。青少年型有助于增强记忆，提高智商，有效提高学习效力。SWOT分析优势○著名企业,和黄背景○唯一达到世界卫生组织推荐DHA的产品○中国保健品信誉保证标识○代理商良好的运作平台和从业经验劣势○DHA在消费者心目中概念性不强○前期的广告片针对性不强○没有针对性的学校推广○成年型产品卖点较少，对大众传遍无有利支持（如很难切入团购市场）机会○成年消费者市场细分○针对重点学校学生的针对性促销○开发周边市场威胁○三勒浆对学校及教育机关的垄断宣传与合作○生命一号的价位偏低○社会对保健食品的负面宣传，引得消费者对保健食品效果的怀疑我们在哪里——

脑灵通市场格局概述补脑类市场销量总体下降。市场挑战者。市场排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道顺畅，沟通良好。终端建设（陈列，人员公关）较好。没有进行差异化营销，基本SP活动（刮刮卡）执行效果欠佳。专有通路（学校教育系统）无良好的运作方案。Part01上半年工作总结上半年工作总结启动日期：2002年2月18号销量及回款：6，879，624元。5，567，784元销售区域及网点建设：主城区：国营连锁343家，私营药房729家，合计1072家外埠市场：万州、涪陵、长寿、垫江、江津、永川、铜梁、潼南合川等全部县级城市。铺货率：详见后表。终端包装及陈列：涉及400余家，专层60余家，国营连锁陈列面合计747个，平均2.17个/店。包装选项：“横幅-堆码-展示盒-张贴画-展示架-部分非药房包装”。促销：最多39名派员促销，详细销量见附表。上半年工作总结重庆主要OTC药房铺货率统计特别说明：6天装受到药房强烈抵，因产品规格规划用量小，销量小，挤占陈列面）备注：以上数据来自恒宇保健品公司市场部6月份报表。和平药房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君阁大药房Q6Q15Q30C6C15C30无100%68．6%42．8%59．2%44．8%脑灵通销量比较分析2002年上半年整体销售状况与2000年和2001年相似。2002年4月销量上升和5月销量下滑较上两年度同期波动较大，主要为在四月对渠道促销政策影响。脑灵通（2001年VS2002.3至6月）

投入产出比分析(万元)结论：2001全年投入产出比为62.1%，2002年3至6月的投入产出比为30%,由此可见，恒宇公司在代理“脑灵通”产品后营销推广工作有了较大优化。注：营销投入包括：电视、软文、终端、人工、促销等。存在问题总结1.POP包装物料、经费到位太迟，加之AAPP会议影响，启动进展缓慢，未能营造出较好的营销氛围，缺乏整体连贯性，包装后的铺货、沟通工作未能跟进。2.终端工作整体推进计划实施不到位