地产项目专业市场策划案

目录前言 ()3市场分析 ()4一、项目背景 ()4二、XX市场商业现状 ()5三、康复路批发市场发展历程 ()6四、XX投资市场发展现状与趋势 ()7五、市场核心问题呈现 ()8 五、项目建筑规划建议………………….(36) 有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历史文化名城声市场。者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质2、应于市场的发展需求，专业型批发市场将成为投资者的首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资批发市场的X21万建筑面积的项目打破这个格局，再造新康复路商圈的宏图即将五五、市场核心问题呈现1、零售型物业的投资逐步转向批发型物业的投资：因这类市场的投 2、批发市场脏、凌、乱等形象依然存在：因这类市场在固有概念当 改变。必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力然是批发为主，主要看中“量”的产生，而对于购物环境及产品品质4、客户网络单一化与市场区域化：现有康复路各类批发市场， 5、经营权购买状况甚佳且无产权概念：在现有的批发市场内， 无一例为产权式物业的销售出现于市场，而更多的则是租赁6、对购买产权价格敏感且接受程度有待提高：在这次调研过 ，并对购买了产权式物业的直接利益点不是很清楚。大多数人将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额作相应比7、三大物业齐取康复路市场的现象已成必然：本案与白马世纪服饰 8、写字间市场得到发展与提升：在此次调研的过程中，经过多方考 们急切关注的核心问题，也是本案针对市场需求需改善或提升的地六六、打造本案市场方向展趋势必将成为行业人士高度重视与关切的现实，这也正是新康复作模式，一种投资者、经营者、终端消费者三赢的经营模式，更是一但在本案内，必须零售功能。包括楼层产品的布局，核心客3、网络化的拓展：一般批发市场以本地市场为主，再辅射到周边市 场。而作为本案，则强力拓展它的辅射性，以全国、国外作为辅射目4、强力打造“三化”元素：“三化”元素即指专业化、规X化、规 业价值的提升；规模化，有利于产品的多样化。规X化，有利于促在本案的前期必将以“以外围攻内地”的战略促进市场的持6、拓展实力客户激活市场：本案体量过大，本地客户也有限。又由 七七、市场致胜策略的必然性端客户等五大力量的全新打造，促使着批发市场具备良好的发展前景。客户资源也将得到大力拓展，逐步向多元化、专业化、层次化的力使力”手段状况，出现这种情况时则立即进行外围市场转向本地市场的吸纳策在操作任何一个案子时，一般都会采取“先易后难”策略。而作为本*积极关注该案的推广发展状况，及时调整本案的推广策略足功夫，方能达到“短、平、快”的实施目的，最终实现击败潜在竞一、项目开发目标一、项目开发目标过程中应当满足投资商/开发1、对于投资/开发商而言 效益的最大化，主要表现为：通过项目的开发、销售、运营，为投资者创造良好的投资/经营环境，促进物业的升值，发挥聚集效应，带信誉。以此来奠定物美价谦与——新康复路•西北商贸中心。提升商圈原有的商业势气，扩大新康复路商圈在批发行业中的知名度或者得到全国市场的各大投资者与。二、项目开发原则及思二、项目开发原则及思路，。1、充分考虑行业与产业特征的有机整合，既要考虑到行业特征，又2、充分考虑本项目所处商圈的特征与未来产业的发展趋势，创立本和商户组合。5、以本项目的目标消费群(投资者与经营者)作为市场宣传推广的6、优先引进主力商户(具有多个行业的销售网络客户或具有一定经济实力的商户及具有一定品牌信誉的商户)，以大客户带小商户为本三三、项目整体定位概念交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射力的大 型现代化物流交易中心(一个具备批零兼售的仓储式交易中心诞生)展示、交易功能区 √增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台(有利于展示商品√经营产品以品牌商品为主导(通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商√营造了良好的购物环境(良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进会展会议、推介培训服务功能区 专家顾问组委会，为安排各种主题的时装列培训，提高经营人零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。将行业的巨无霸与小批发企可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增休闲娱乐功能 本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补现康复路相对缺乏休闲娱乐产该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾现康复路对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型三方物流公司进行经营，引入仓储经营模、信息服务功能 信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体(杂志、务，发布推介的活动计服务，提高市场的商务办公服务功能区 等。在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务代理商务服务。这些企业或代理商由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时提公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种。管理功能 管理是保证交易的正常化的基本保障公共设施、环境服务区 括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括、公共网络、供本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一低成本的现代物流还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用能显不足。打破原有市场格局，集仓储、承运、搬运、营运、营销、服市场的竞争层面，以确保最终的价值最大化目标的实现流，还是现代物流，物流的定义决定了“物流”本身是一项综合性极全过程。市场经营产品价格低廉之特征。因此，本案经营产品为低、中档。同四四、项目竞争策略与方向地段优势、理念优势等特征，在定位、规划、招商、管理上寻找突破具有强大辐射力的大型现代化物流交易中心。 整体商业项目规划：本案为批发与零售双重业态相结合的商业物业， 在购物空间、人流动线、货品仓储、货车停放、产品摆放等各类问题交易量或人流量为前提。满足购物、休闲、餐饮、娱乐、展示等多功个别楼层规划：除其正常的人流动线、休息空间、购物环境等需求。 行业协会推荐具有实力或品牌性有实力的本地商户)。在展开招商工作前期，应多角度的考虑到招商X围的最大化(主要以江浙一带的客户为主)，在招商过程中也着重招商，一方面突破单一的批发性客户(含零售客户)，另一方面突破本地性客户(力求异地客户最大化)，第三方面突破不具备经济实力或信誉的客户(客户优质化是本案改变的目的)。在传统的概念里，批发市场都是“走量”(也为交易量)的性质，他经营管理上寻找突破，扩大管理X围、提高管理质量、补充管理要五五、提升本案定位之思路代表性(康复路的代表者)与创造性(新康复路的商业巨头)的地标商业与文化(XX以古文化深厚而闻名)的嫁接，以文化内涵来提升业态、商品品种、商业模式、购物环境、推广手法、营销理念上进行是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制。与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同政府和管理格局，严重制约着在全社会X围内经济合理的对物流进行政在物流管理、格局上进行打破，使其成为XX首个以“主题物流”为中心的成功典X商业项目。真正做到现代物流定位的挑战者与补缺一、项目基础状况与商圈概一、项目基础状况与商圈概况总投资达8亿人民币，是目前国内民营企业在西部投资规模最大的分离，规划合理、科学；长200米，宽50米，面积6000平方米带，这个数字即使到现在，也不低于55％。同时又由于康复路市场面临着周边新市场的形成，将导致康复路市场经营状况受到一定影商贸中心二、项目区位环境分析二、项目区位环境分析1、区位前景：本案所处的区位，为XX新城区的商业繁华地带。康 易广场、丹尼尔商城、澳龙品牌服装城、多4、交通状况：本案所于长乐路与康复路交叉处，而长乐路又为通往 5、配套设施：该商圈内配有银行、邮局、医院、餐饮店、便利店等。 三三、项目SWOT分析3、绝对地段优势，批零兼营业态模式为网络各地客户资源提供了充2、因商圈特征所限制，以服饰为主的批发市场能否代替原有康复路3、规模过大，客户资源有限，能否在原有康复路商圈内的吸纳一定2、开发理念上得到创新、业态模式上得到提升、经营策略上得到改3、以本案的地段优势及稀缺性，利用异地推广渠道，针对各大专业2、客户的引进与业种分布、楼层功能布局、品牌构建比例的妥当性四四、市场分体定位新康复路： 象力，为扩大康复路经营者的经营X围，为减少康复路商圈经营者商贸：是集于物流、商流、信息流为一体的交易场所。它以国内市场XX推广定位："王者之风世人瞩目”市场：本案锁定全国市场的投资者，主要以江浙一带的客户期以来积累的客户资源的专业投资客户及炒家部分有资金实力和投资意识的白领*拥有产品(品牌)区域代理权企业或个人者；康复路原商业经营者、改善经营环境者： 区域内的商业氛围较为认同内的客户*产业集散地，如XX、XX、XX等地的经营商户；通过相关行业协会来此经营的商户定位理由(来源于XX在售物业)：XXM巴√本案在市场宣传方面需通过各种方式进行造势，使其消费者对价格敏感度或数字偏好等要素重新进行细化，如南方城其经营税、地税、工商税三种税收最高占到商户运营费用的本案，对于这类问题需高度重视，与政府相关部门协商或通过相关手段将此项费用淡化于表面，为直接突显产权优势而经营权售价(15年)：规划方不足铺位、或业种较为特殊的铺位(如餐饮、休闲等)作为经一方面就如上述所计算而出的价格，另一种方式则高于此类价格，以此为促进产权商铺销售的最大化。最终由何种方式格也有所不同。如主出入口、主通道、电梯两侧的铺位价格采取的“低价高走”策略，以高回报、高收益为核心诉求点切入市场。 √第一阶段：通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人楼层层物品仓储/货运中心小型便利店品配件、披具类中式快餐店/茶餐厅(中档)司办公室货运物流、货梯、仓储等硬件配套设施的不齐全给商户在日调查，只代表普遍性，而非绝对性。因此，以下业种分布比例仅供参二层29%五五、产品规划建议√一方面强调与档次结合，根据商场目标消费群不同的感观√基于本项目所处的市新城中心位置及新康复路核心地标位受。避免盲区是商业项件设施的规划设计建议也影响商铺的布局。本案在走道布局方面考充分结合到得房率的问商场洗手间的配套，则强调的是“隐性”布局性，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能，更要以“隐性”作为基的发生。位置、都要以有效疏散运载人流作为出发点。同时一一、宣传目的与实施OGO第二阶段:售楼处外包装、建筑外立面、道路标示牌、商场挂旗、软文、平面秀稿等(深化形象冲击)第三阶段:形象稿、销售稿、软文、楼书(直观形象表达)于批发市场已成为构筑XX西部商贸中心地位的又一核心部2、明确高投资价值 效果：一方面达到未来批发市场新典X之作用，另一方面则代表着；第二阶段，以项目本身的规模、功能、前景、产权物业、配套二二、前期媒体统筹安排原则：宜早不宜迟(经营户有限，竞争者不容忽视)；脉络清楚、层次有序、轻重合理的叙述本案；承上启下，下落托上、点面结策略：每一篇软文均以专业、深刻、新颖的观点阐述商业地产的核心 报纸媒体宣传占20%(报纸媒体宣传的是口碑宣传的前提)活动营销占20%(前期定购期与强销期运用)10%(政府营销与业内关系人营销)康复路商圈的现有发展状况新康复路引来业内人士的高度关注五月份——报纸软文主题 展趋势市场的投资价值首家产权式批发市场落户于新康复路新康复路商圈将带来怎样的改变六月份——报纸软文主题 解密产权式批发市场商铺的真动力——地段解密产权式批发市场商铺的真动力——面积解密产权式批发市场商铺的真动力——价格解密产权式批发市场商铺的真动力——管理月份——报纸软文主题商业物业的价值性效的商业格局障商场物业投资者利益商场物业互动双赢方面在软、硬件设施上得到改善，另一方面在专业化、规X化、规主，而更趋向于零售功能的发展；打破固有批发市场脏、凌、乱等形三三、销售推广方案于未来批发市场将得到多方人士的鼎力支持，一方面来源于当地政过高，总价低(由小面积直接促成)。同时，做各类推进销售率攀升的活动(变相促销)，使总价附合到购买者的心理底价位置。但这类总价取胜策略：占主导势气(贯穿本案始终)盘前期实施：尾盘结束阶段定各大区域的经营户。涉及到XX、XX、XX、XX市场等，占到80%以上，感推广策略,从而对开发商下一个项目的开发与销售奠定良好的推广基础.资回报率推向市场,吸引一部分投资者推动本案的去化.2、推广三原则: 市场新形象塑造;售推广;的推出铺源;3、目标市场锁定 √外地市场:以XX、XX、XX、XX、XX等地的纯投资第一阶段：展开内部预订阶段 康复路阶段：进入强销二期阶段目的。第四阶段：进入持销阶段 √销售目标：对外开放各个楼层所挑剩下的铺源四四、销售阶段推广途径场售楼展示中心要综合性途径，为配合本项目的市场培育及推广工作，建议方米立体化地直观演示未来商场的经营风格，有别于其它传统售场户外形象广告无论是项目的销售推广还是招租推广，乃至开业后的日常经营，特色鲜明的统一形象尤为重要，而现场的户外形象效果突出能成为吸引公众注意力和引导市场的重要途径。建议具有零售氛围的主色系作为本案形象推广的主色系，使其具有感染力。并在户外形象广告内容上设置齐全，及时传达本案看房通道及样板单位色，建议可在售楼处安排专用看房通道通至商场内部，并在不影面积为例，配以超前的设计概念主题，给予客户最直观的感觉，打消客户对于新的市场定位及商场重新开业后可否成功的硬性广告宣传攻势外，建议适当增发软新闻，缮稿于主要报纸媒体及以特定读者为群体为主的报纸媒体(如：造舆论攻势之余，引导大众选择方向，为正式广告投入营造XXXX直销网络推广行针对性直销商函的推广，如移动通信消费大客户(月费平均达1000以上)、各大银行卡消费大户(月均刷卡消费在2000元以上)以及我司客户网络(约8,000名)中等及较强经济效的方式之一，可籍此契机，通过对本项目极富个性的形象包装与概念诉求，吸引市场的广泛关注，同时抓住人潮汇集织X先充分的市场宣传与信息传递等准备工作后，组织有效客户谈会通过前期由展销会开始面市，直销网络推广、看房团的组织等多种形式的全面展开，必然会聚集一定的有效目标客户群体，故为了进一步做好客户跟进工作的同时，确保后期的市场维护与有序的消化执行。也可利用各个核心市场的行业协会来筹备此类座谈会的开展，一方面可直接达到提高本案市场知名度的效果，另一方面也可达到行业人士投身此案的投五五、阶段销售目标及控制市场培育期(约30天左右)不提供价目表，只接受预约登记(接受临时小订)。强销Ⅰ期(约4个月左右)利用前一阶段蓄势积累的预约客户，拉动现场气氛，此阶段售价原则上不额外打折(内部可控制有部分浮动，如2%的折内部认购期(约30天左右)当销售达到预期目标后(即对于既定目标)开始可考虑价格的调整，强销Ⅱ期(约3个半月左右)二期推出销控单位悉数发售，再次进入强势宣传，此时推出的商铺因是销控商铺，其位置均占有很大优势，在前几阶段较差位置的商铺成功销售的基础上，可以达到更加迅速去化持续期(约4个月左右)此阶段销售进入持续期及尾期清盘，可根据实际情况对剩余商铺作出调整方案(增加销售噱头)，并通过少量的文案支持一个楼层的对外开放和每一个销售时期也存在着不同性。以相互促进、相互协调、相互适应为原则，以便于将销售目标最大化。第一阶段，则以开放6-7层商铺，并在销售后期配以经营权销售的方式，一一、构建招商成功因子XX康复路市场已被国内行业人士所熟知，又由于政府将打造新康复近期才兴起。市场则为外地市场。对于本案打造的以服饰为主采购中心或物流中象，主要针对XX市场(XX、XX)、XX、XX、石狮及XX本地。渠道。打造西北地区最佳的服饰商贸中心(物流中心)，为更多的商精准定位与招商目标进行充分吸纳。使本案实现“快、平、稳”策略循批发市场的产品特性，以非品牌产品为主(品牌类产品占40%，非品牌类产品占60%)。本案的品牌营销，则是以服务品牌、开发商。于投资者，另一方面则是经营户(个体经营户、中间代理商等)，第二二、招商目标市场与品牌比例√主要锁定康复路商圈内的各大物业经营户，采取直接派发此类市场主要为服装生产基地，大量货源均来源于此地。以注：具体异地招商实施方案将在阶段性推广方案中呈现，此项目的业态模式，紧扣住“批发”市场的特性。本案不可引入真正意义的品牌(高档产品品牌)，而是紧扣商家品牌及信誉品牌的标准进√以档次为主导的国内一、二、三线产品(跨区域品牌)：占总容量风格为主导的非品牌类产品：占20%(具备流行与时尚特色)3、确定楼层业种(或客户)比例%√二楼：女装(以XX、XX、XX、XX、石狮、XX商户为主要吸纳对象”以风格为主导的非品牌类产品：占楼层总容量的50%(具备流行与提升商场整体形象，占楼层总容量的10%√三楼：男装(裤类、衬衫类及男士服饰配件类)√四楼：童装(童被、童具、童毯类等)%展示厅一楼：餐饮、便利店及其它配套三三、商户去化策略及操作程序人际关系网络。特别强调的是，本案将进行三管齐下的方针，一方面依托于大品牌、大商户具备良好信誉的产间中、小品 种招商方式力争在较短时期内取得一定效果，如XX、XX就很有可区域市场提升：充分利用入租客户资源，通过其扩大招商X围和影 区域市场交换、深挖：负责不同区域的小组，互相交换区域市场，以 两头，带中间策略(三管齐下方针并驾齐驱)√吸纳20%的大品牌商户(异地商户+行业协会推荐的客户)吸纳理由：品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信 吸纳方式：收集大客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商 优惠政策：在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一