高品质住宅架空层商业房地产

架空层专题研究品控中心2架空层基本概念解读3架空层的概念架空层应用范围架空层的功能及优点

3.1营造园林景观

3.2增加私密性减少干扰

3.3连接大小环境

3.4“低层化”高层建筑

3.5泛会所概念

3.6其他作用目录架空层基本概念解读4架空层的概念架空层（OPENFLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层基本概念解读52.架空层应用范围目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到6～9m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。架空层在内陆城市也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。架空层基本概念解读63.架空层的功能及优点造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。3.1营造园林景观架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观相融合，是小区绿化的延伸。架空层基本概念解读73.2增加私密性减少干扰以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。首先，把住宅底层作为架空层进行园林绿化，可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观；其次，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；另外，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然。架空层基本概念解读83.3连接大小环境长期以来，城市中的土地被人类高度地开发利用，形成了日益密集的建筑，城市绿化用地已受到严重的制约。而架空层的设计能使绿化得到延伸及扩展。架空层基本概念解读9置身于架空空间内仿佛漫步于室外的大自然中——既有室内宜人的气氛，又具有室外的自然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。不管是下雨还是天晴，沐浴着满园的绿色和清新空气，清晨打拳、练功，傍晚下棋、聊天，俨然生活在一个安全、和谐、文明的社区环境。3.4“低层化”高层建筑随着居住区建筑越造越高，使得人们离绿地及邻居也就越来越远。在钢筋水泥的建筑日益占据城市主流的今天，架空层为城市空间和居住空间提供了链接，为人们架起邻里沟通的温馨桥梁，提供了具有人情味的自然空间，满足了居民交往及活动的需要，增进了邻里的情感交流。架空层基本概念解读103.5泛会所概念高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所。利用架空层做半开放式泛会所，（室外泳池）架空层基本概念解读11

3.6其他作用架空层的空间除了可以营造绿化景观以外还可以作多种用途：作为停车场等进行经营；B.作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；架空层基本概念解读12C.居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿舍)的运用。其中，架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化、人性化，并且后期的经营管理能为开发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。

架空层基本概念解读13架空层的商业价值和应用建议141.商业价值

1.1不占用容积率指标

1.2拉近楼房间距

1.3面积公摊

1.4提升楼盘品质2.对应用的建议

2.1营造方面

2.２营销方面架空层的商业价值和应用建议15商业价值架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住1楼，这部分空间很难利用。架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。架空层的商业价值和应用建议161.1不占用容积率指标如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这是一笔不小的开支。正因为这样，一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很多开发商对建造架空层心存疑虑。《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，规则中规定：建筑底层布置层高3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标。

架空层的商业价值和应用建议171.如2拉近珍楼房馆间距假设术在B楼没紫有架明空层母的情逆况下扩，A、B楼间傅距应伤为18米（锄假定A、B、C为多就层18米，柏间悄距规困划为1：1为18米）刃，如显图3-债1所示摩。但阳实际袋情况驰下，劲要求A、B两楼岸间距穷为15米，边此榨时可竟以在B楼一蓬层做管架空无层3米，帮这样假根据范规划牢要求怜（在爆大寒桶日，B楼的呈一层驱的某搏一房土间应犯该陷保证2小时心的满颤窗日摊照）A楼即扮可和B楼相零距15米，哗如图3-席2所示歇。图3-陡1图3-责2架空赚层的科商业规价值变和应绝用建惯议18A图B图1.肠3利用丽架空拿层增训加某胡个特塞定区肤域的线价值A图：已通过痕架空勇层功略能的井衍生伸（健愤身、务车位府）赠絮送给1楼业马主，竟使1楼的亿售价廉大大慢提高啦，而变多反卖的蹈价格烦远远阴高于愈架空唤层的膊造价槽；（术但要股注意灵此处伶的架姐空层凭面积财不得童进行材公摊押，并扑建议断层高般不牺超过2.越2，不刑计容艺积，原不算稻产权亭，以遵赠送泻使用萍权方册式处柿理）菌。B图：格一号旁区域删为商碧铺，事通过斗一号蜻商铺匪后面叹楼房之的架壁空层顽（同爆样采于用A图形荷式赠朽送，碗注意林事项透一致湾）的颗运用颈，同我样可吵以大洗大提彼升商隆铺的励售价大。架空饭层的据商业嗓价值塞和应阴用建泻议19A图B图1.克3利用推架空版层增狂加某宿个特童定区抽域的鹿价值A图：道通过俱架空暗层功埋能的纱衍生税（健江身、珍车位箩）赠垫送给1楼业膝主，踢使1楼的撞售价锯大大滑提高步，而扣多载卖的亏价格氏远远倚高于罩架空阴层的订造价郑；（啊但要吧注意陈此处支的架氏空层缓面积搏不得虽进行杰公摊奶，并银建议倚层高介不唯超过2.占2，不露计容龄积，辛不算筐产权夺，以虹赠送互使用湿权方棒式处骆理）籍。B图：臭一号钢区域帖为商霸铺，谁通过刑一号叨商铺烧后面积楼房会的架蛋空层示（同义样采凤用A图形敲式赠纠送，兰注意谁事项包一致促）的沈运用想，同算样可讨以大啄大提吓升商稠铺的撞售价泰。架空烟层的遗商业探价值血和应捆用建典议201.谨3面积怪公摊架空斯层是峡供业勒主公激共使脂用的孕空间柱，增效加了串业主服之间君沟通茎交流蜓的机月会，目前蜻的架辟空层怒主要朴有两欠种：劫一种版是半矛地下洽室的蓄，另盯外一念种是膜地上盘的。较地熔上架忙空层喂又可政以分宜为几渗种情负况：A.层高杆小于2.衡2米，夫因为英目前您的规蜻划中慈本身涉不计胁算建售筑面末积，该无所口谓公渣摊；B.层高魂大于2.污2米小弱于3米，靠之前刻的规枕划中踩一般浮不计塞入层果次和铁容积区率，世不算崭公摊堵；C.层高捆在3米以箱上，馆四周榨通透闲，没抓有围梨护，耐不计帜算建霞筑面柏积。垂但对郑其中灯有围剑护的汁楼梯尾、扩电梯篮井、帆住宅安门厅搁等，芝要算裁建筑凤面积裳。这部辣分要流算公夸摊面异积的誓架空旅层必辛须要掘满足估两个撕必要碌条件铺：一是慕这部忽分面律积是遵经过怀规划卖批准盼的，胆需要烫计算幼容积痕率和皱建筑雀面积箩的；二是刑这部干分面烂积是江为上谜户住遭宅所确服务旅的一尽个区瞎域。委架空涛层的点性质梅为公提建配颈套设餐施，专不发百产罗权证芬。架空乒层的跌商业塑价值伸和应栋用建员议211.忽4提升侵楼盘踢品质引进读架空福层景旧观，拘开发际商无趋疑要覆付出撞一定目代价鹿。架打空层齐景观架设计可跟一柳般的岂楼层检不同械，这北里萄面涉铅及到斥一个烈施工专时的缺转换抢成本栗，加等上一蛮般的榜架空烫层为肥精装朗修，番业主慎入住罚即可讯使用纯，要蒸布置范一桐些设珠施，屈增添坊绿化央、小萍品，暗开发拖商不厅仅不跌能将封这部扔分面慎积拿愧出来会销售捐，反玩而要斗倒贴铲不少叫成本产。齐此外扣，有份些地目方的桑房子蚀规划减局审舟批是融要控币制高胁度的曾，建淹造架记空层爪也就调意味版着房漫子要暮少造雨一层肝。架空吼层的而商业龄价值殊和应窃用建沿议222.对应疤用的卧建议2.在1营造占方面架空范层的甜利用贷应该丑因地激制宜轮，功铃能的筹使用践上灵葱活多聚变，习应结恼合楼猫盘条猫件具但体分忽析，务不可愿盲业目照革搬。B.对出追户抄助表的段问题随应该赞尽量倒在架胡空层伙考虑惭：A.对于搞市内搞土地幻玉紧张馒，对耽停车疯位要适求较污高的悟楼盘批应对雁架空邮层作祖停车肯位考本虑：架空陈层的稼商业生价值继和应毙用建锤议23D.对于蜡架空匆层用城于停淹车位趟或商陆业、紫物业筑功能腿使用错时应血保证宫楼上资业主界的安辰全和狸不受虎干扰鉴，如秆通牙过隔新音等雾手段茅；Ｅ．为于地维形起刘伏的次坡地客建筑革，架牛空层修的运根用可想以配可合地侵形营型造独舰立绿垄化和茅停车恭位，索以解催决一台楼改采光恳不足歪和坡亿地景旧观的班矛盾述；C.架空队层用荡于大然堂对仪于高似档住挖宅楼魄盘和橡商住污楼盘沙有很寇好的义品质凯提升定和弥猾补配槽套的适作用绵：架空乡丰层的挠商业波价值备和应佣用建科议242.２线营销淘方面在房光地产押具体宗营销浙过程门中，有建议描在销浴售价阅格制仆定的请过程峡中其纤实可波以对脖架空言层的钳造价必进行截分摊，渴而不架要对谎面积储进行熄分摊员；而与对面慕积低迎于2.骄2米的唐架空慌层车错位实辣行使碌用权房诚出让泛，最渠好以姥赠送暖的雅方式晴处理盖，以罗提高依特定清区域使的房校屋售窃价；志对高晨于2.巨2米的所架空峡层车劣位报撑请规弹划进线行改告造审他批资进行凳产权叛车位钞销售肾或作昼为商巨业出暖售。贵如果漠不报不产权吼，对意其进刮行公伤摊处巨理，手后期品采用棋出租存方式及进西行赢涝利。见但是岁存在设一定鹅的风隔险：A.业主情的法园律意溉识不跌断加养强，男对其注自身玻权益咬进行榜维护丢；B.业主跨委员戚会对着其物乎业公拥司进演行财悄物审岔核；C.物业灾管理怨公司膜发生搁更换纱，为队其他嘉与开辩发商槐无关姑联的件公司叛，由辱于无扩产权赞保证盲，开州发商登将楚永远藏失去象架空阵层的宵收益屑。2.３项运用接方面在架乔空层奴的运葬用方亮面，白一般跨情况征下，魔花园周洋房扮下的碑架空滩层层麦高不芽会超咏过2.擦2米，风不计省产权叮，群用赠灭送的粒形式忍送给五业主舞，自已然其赤房屋咏的单概价也马会加梨高；裕多层危或小糟高层划、高挤层下萝的架肚空层啦由于赚车友位短装缺，壁故按依产权赞车位垂标准却建造哭，以逃产权伴车位叨形式箩出售填给业垮主。架空丈层的遥商业困价值隶和应努用建向议25架空蠢层景脾观的忌营造26目录1.设计北规范1.跑1建筑袖面积财计算1.盐2面积布分摊跨规则2.景观偶营造2.穴1建筑摧空间2.盐2园林梨景观2.垮3交通陈组织3.可能趟遇到链的问削题3.行1造园架要素调单一3.货2层高油限制3.器3受地缩慧域条倦件限厕制3.事4景观争管理冷不善271.设计盒规范架空裁层应可满足有以下翅条件圣：以柱出、剪慌力墙渣落地氧，视炭线通废透、枪空间粉开敞钩；无榜特定堆功能色，只求作为岁公共奥休闲助、交牲通、嫁绿化胆等员公共型开敞播空间遇使用轿。架弃空层等应计详入建尿筑层远次。1.全1建筑省面积矛计算架空宣层架型空部抖分能扑否计戚算建百筑面膨积依抄据两断点：锣一是洗层高暑是否搁满足2.己2米；啊二是煎架空忘层是立否脸做地求面，佛即与捆室外原地坪态是否航有高伙差。1.递1.男1设计闲用途炉为公辟共开群放空屠间A.与室稿外地刺坪无踢高差扎，层块高小化于2.储2米，馋不计逝入建妥筑面豆积，神不计昌入公飞摊；B.层高欣大于2.烤2米，3米以捡下，绍之前村规划证中一言般不昼计入盗层次过和容胃积率谋，不抖计入勇公摊那；C.建筑溜底层熟布置需层高3.损0米以例上架茧空层亚，四尺周通铺透，滑没有概围护翅其建骑筑面而积可俯不计靠入地贵块逆容积姑率。耗其电谁梯井汉、门值厅、杀过道栽等围感合部冠门应般计入茄容积箭率。1.垦1.模2设计皆用途番为停嫩车浇指除贸电梯奏、楼捐梯、底门厅挥等建撕筑必旦要共陡用部伞位及库配电捉间、控信报诞间等汤必要撕使用厅空间弓外，致全部托架空作输为停虚车场途所。A．架翁空层脸与室耻外地片面有找高差比，2.茶2米以志上的权架空港层可舅计算级建筑跨面积B．架此空层赵与室跪外地快面无牌高差兄或低阴于2.糖2米的收架空盖层不参计算蔽建筑无面积豪。架空漏层景界观的畏营造282.猫1建筑住空间架空知层空名间的郊充分认利用鄙，可跪以营制造出浅以人死为本鸟的不辩同景倦观系徐列的矮休闲盯空间灾，为虹各年亭龄层特次炕及爱理好不迷同的贱小区尘居民禁提供恭丰富胶多彩那的娱聚乐、接晨练宴等活婆动场笛所。功能溜分区倍划分献为：墓儿童六活动街区、但成人杂健身我区、查棋牌承活动鄙区、解休闲众阅览缓区等侧。室内亏与室丽外的镰空间门过渡忠可以及利用棚不同厕材质赌、颜镜色的拥铺装计划分疑空间鞭，并秘结合舟游戏预器械毯及体育器客械的补摆设抗，形缴成多火样化岁的活格动场蹲地。中老常年健叙身区休闲耽设施室外蚕游泳喘池休闲兽阅览柏区架空准层景良观的贫营造292.架2园林翼景观2.尺2.佣1造景砌手法慎利穴用底戒层架中空之外后，芦会产睡生从翠细节淋到整挤体环疮境都藏放大元的透再视效耻果。宣真正环要达爬到步盈移景收异及景赚观共谦享的恼效果为，在布营造御架空哑层园革林景缸观时仿通常透的造欢景手雾法：A.结合轰居住胁区环躺境设今计的楚功能厕布局黎，遵嗓循环兄境设策计的济理念锻设计侍；B.充分党考虑蜓视距雹的比夹例，熔适当插缩小痛景物筑的尺哭度；C.运用呀借景用、框聚景、或障景烧等造咐园手业法，菠让室根内空支间向弃户外蹲延伸乱，从思而起因到增屋大空酒间、桃增强弦景深趟的作袄用。趁利用赌框景音，增吸强环侦境的抬穿透客力，疤欣赏豆原本预不属派于这示个组棋团的冶景观煌。架空嚼层景诉观的牌营造302.北2.曲2植物团配置植物叛的配角置对叙架空周层景庸观的骡影响盲至关孙重要娘。架颈空层咏的面想积一词般较相大，抢中间凝甚至夺终年梅得不终到两阳光阅的照同射，遥而由逮于植战物的兰生长易需要草阳光群、土论壤和症空气旧，架粒空层鸣绿化渡对植帽物负离面影钓响最沸大的券是危光照趋。在光期照强税度、把光照蚂时间狮与光储质都侵不能氏满足下植物冷生长姓的要誉求时醉，选记择观杠叶、令抗风动及耐芬阴的驻植联物，息如：哄八角压金盘或、桃爹叶珊已瑚、蛾鱼尾战葵等津。架空脆层景晓观的丸营造312.题2.袄3硬景迟设计造园阳者可肉在架耐空层穴呈设州置廊珍架、场花池耳，修店筑水畏池，即与墙庄面、型柱子台结合鉴，造座景门索、景遥窗，放置轮趣味扶性雕起塑，辣配置短多种单园林慌植物武，形性成各质种丰螺富多窝彩的浮特殊陈园林煌景观老，使眠居民去居住齐的舒课适度可及观称赏度忘大为扬增加速。架空挖层景型观的腊营造322.榴3交通岁组织在架湖空层览中的传人行智交通盏布局睬上需党充分猎考虑铜到人肝的行弦走习坡惯，观整个雪交通雄组织厨可以究考虑观为廊咐架等及每编栋楼棒之间协的园弱路、目架空越层的飞消防瞧通道架等有带机地杯交织串在一贝起，析形成墙多个庄循环罪通道训，使吧人行忧走胆的路丹线更忧加便茧利科欲学，薄茶余片饭后市漫步样其中畅深感怪轻松僚与惬煎意。架空熔层景坏观的器营造333.惊1造园鸽要素丢单一架空邪层内防部的疫墙面直与架棒空层声的支录柱占包的面际积较象大，条处于翁人们鸭视线兼所敏心感和圾行为此可及悉的范支围祥，对冰墙面屑和支条柱的雷景观却设计求决定税了园贫林景醉观的英风格围和特鞠性，抚因此理，新船颖且娃有创勤意的自设计滚理念难能往更舅好地屈构建孤出优波美的寇空间轿环境宏。但图是目尚前有勾些居痛住区进的架孟空层顶仅仅殃是在锹外墙烟垂直必面的垦边缘波简牛单地同栽一劈燕些植炭物，沈空间询内部磁简单蜻地布盾置几近条小篮路，番而缺非少了快其他怀的造吩园要隔素，柿不能眨形成疼良好施的马园林晃景观这。解决拌方法仁：皇如果扎能充悬分利徐用垂些直空水间，冈对天偏花、封墙、肆柱子荣面采危用吊蚂盆的勾形式鄙种植曲各类耐草本富、花健卉、径藤本伤植物嗽和蕨皇类植部物或耍设置伪花架言等进贡行垂云直绿敏化，跪则能帅大大宵增强警绿化浩空间饶的视古觉美绝感和夸最大贪生态死效应夸。3.存在刘问题节及解水决对承策架空吉层景姿观的选营造34架空纹层从亡其技佣术规呢范标歇准来妖看，马可分牧为层眯高2．2米以段上和斑层高2．2米以择下两逐种，祖目前油大部锤分居鲜住区借的层晃高在3～3．5米，阔只有构少数蜻层高柱在4．5米以仿上。醋层高凳低矮陪限制中了一倚些构凉筑钢物的滨体量禾、尺出度及发高大诱乔木片的栽耽植，旗因此清造园板要素柄的布注置受爹到了挺限制骄，大朝规模肥的园冷林空眉间难持以碌营造工。解决楼方法惯：遍可以钉借鉴案中式疾景观巾设计怒的一逐些做诞法，祖用对唯景、绵借景舰、夹述景、番框景光、隔戒景、惊障景验、体棒现曲顶径通井幽，积移步其异景悉的效盏果。土小空藏间做广出大再景观率。3.压2层高届限制架空讨层景程观的世营造353.史3受地王域条犹件限狱制架空于层的规设计掌手法序最初企是由顿南方(深圳抚、广程州等菌地)引入听到北亲方的读。但愈是南酷北方浆在气居候条荷件发方面啊有着们明显砖的不既同，视南方混属于榆亚热栋带、雁热带让地区懒，有栗着典烂型的阳湿热步气候害，春瞎季建