珠江国际商业城招商营运及推广思路策划书

项目商业策划书

招商、营运及推广思路广州市恒栢投资顾问有限公司2010年2月珠江国际纺织城前言很荣幸我们TPC团队能够与珠江投资合作，担任珠江国际纺织城的顾问工作，鉴于集团管理层对项目的高度重视，以及项目在操作层面上的挑战性，我们公司将投入最好的资源，与贵公司共同努力，以取得项目的最终成功。由于工作进展未如理想，在紧张的筹备时间里，以我们对行业的经验，指出项目在各阶段的工作开展过程中，可能会遇到的问题及困难，为项目制定清晰的发展策略及风险控制办法，从而令项目在有限的工作时间里，减少因问题的发生所导致工作延误，使项目能顺利开业。同时，我们也提请贵公司关注，目前的人手架构未能支持开展大规模工作的风险，希望公司能加紧人事安排。目录PART1项目工作进度情况分析…………P4PART2项目理解与分析…………………P13PART3项目定位…………P31PART4项目取得成功的关键……………P33PART5项目招商计划及宣推配合………P38PART6项目营运管理计划及宣推配合…P65PART7营运架构建议……P98PART8风险应变措施……P100PART.1项目整体工作进度情况一、招商进度情况二、项目整体工作情况三、风险四、建议及工作重点一、招商进度情况-1F尚未有系统的招商计划；1F已启动认筹，现阶段客户组成结构并不完整；2F出租率已完成70%；3、4F未有系统的招商计划；5F已通过公司审批，有待打造方案细化；6F未有打造计划。二、项目整体工作情况1、未建立系统的招商策略项目未有清晰的定位，尚未建立统一的对外形象；工作的开展欠缺专业市场调研分析基础；未有整体的招商计划：包括各层招商规划、项目配套规划（金融、物流、餐饮、服务机构等）、行业协会引进计划等；未有系统的媒体推广计划配合招商开展（尤其是项目更名后的宣推跟进，欠缺核心主题）；目前的招商工作未能与公寓、写字楼及酒店的后续销售做好延伸规划和互动。2、工程进度未能有效配合招商工作的开展由于报建、验收等问题迟迟未能明确，导致未能对外落实明确试业及开业日期，有机会导致商家对我们的信心造成影响负一层由于工程进度原因，短期内只能作认筹安排二、项目工作情况（续）3、未建立系统的营运管理策略营运团队还没组建，目前人力资源未能承担开业工作量尚未制定完善的营运管理策略及计划尚未制定完善的营运宣传推广策略及计划二、项目工作情况（续）三、风险由于项目未能确切把握消防及规划验收工作，尽管完善後的招商计划能落实如期执行，亦会因此制约，而未能落实安排商家进场装修及对外公开开业时间；同时，亦直接影响项目及商户申领相关的经营证照，面临开业後的经营风险目前招商、推广、开发三部门之间未对招商工作开展情况进行深入的沟通与协调，导致招商与推广、开发进度等出现脱节的情况，如未有合理的宣传推广计划配合招商工作开展，工程进度也未有配合好招商工作等，工作推进机制未能有效推进工作；目前的宣传推广计划时间表可能因试业及开业日期的再次调整而重新铺排；影响商户经营信心，同时有可能增加不必要的营销费用支出；项目的人力资源未能承担营运系统开发阶段及开业後的巨大工作量，营运公司若不尽快落实安排及开始人事培训及筹备工作，可能会导致因筹备不到位而导致试业期间的多项问题衍生，影响商户经营信心及公司声誉。在正常的工作开展情况下，完善的筹备时间起码需要一年以上，如果现在确定6月8日试业，从顾问层面来说，我们对目前的团队作战能力及工作推进机制存在担忧，担心在筹备工作未有充足准备的情况下，项目的急于开业万一失利将导致难以挽回商家的信心，所以我们是建议试业与开业同时在9月进行。但如果贵公司既定在6月8日开业，我们将竭力配合，以部份楼层（1/F、2/F、3/F及6/F部份）先行试业为目标，并从风险控制方面为项目作全盘的考虑。四、建议及工作重点深度及不断了解行业业态发展状况（市调）明确细化及更新现有定位制定明确项目目标

短期目标-快速招商、引入物流运营商、建立运营团队 中期目标-开发及推出一系列运营服务 长期目标-建立标杆商业地产运营品牌项目招商计划与宣传推广的配合方案项目营运开发计划与宣传推广的配合方案四、建议及工作重点PART.2项目理解与分析行业及商圈整体分析-产业结构-PEST分析-SWOT分析竞争对手分析客户需求分析项目发展方向及目标项目核心卖点设定总结行业及商圈整体分析-产业结构原料

纺纱

织造

印染加工

成衣

销售直接出囗内销中游流通环节出囗需求本土需求

中大商圈内以中游流通环节为主，体量庞大，准入门槛相对其他行业低；行业受经济及终端销费环境因素影响的敏感度高行业及商圈整体分析-PEST2008年是纺织服装行业极速回落的一年，人民币加速升值、劳动力、源材料成本上涨，金融危机引发外部需求萎缩，多种不利“因素”夹击致使行业多年来形成的低端经营模式基本被摧毁，企业盈利一路下滑；2009年初，国务院公布《纺织工业调整与振兴规划》规划期为2009-2011年；规划的主要任务为：稳定国内外市场、提高自主创新能力、加快实施技术改造、淘汰落後产能、优化区域布局、完善公共服务体系及加快自主品牌建设；2009年上半年是行业经营最为艰苦的时期，出口负增长成了定局，内销疲软；2009年底我国纺织行业运行则呈现企稳回升的良好局面；展望2010年，中国纺织业将是内外市场并举，实现协调发展的一年;就长远发展而言，纺织业无疑绝对是“朝阳行业”行业顽及商证圈整雹体分昆析-斧SW晕OT分析优势全国普十强槐品牌肯发展通商背片景；项目慰的起扎点是廊集合斯柯桥导、长狮江、声国际喷轻纺锅城在唉软硬绍件优神劣势胶对比昌的基摩础上志，设室计吻闭合商劫家的桐经营绞需求钞，创蚁造一梁个最殃舒适门的营桨商环册境；项目芝只租荐不售革，有绩利统笋一产饱权，渡方便馅进行床统一捆管理确；中大洽商圈未来核心漆地段项目迈是中谦大商争圈最意后一日个且秘最大仪型的统纺织兰品市究场，乌拥有忌最完础善的夸配套静；目前1F、2F已有仅众多梦布匹膨龙头侵企业钉进驻泡，为吸项目帖的“带以商市引商祖”及浊“全臂面招协商”瓜阶段旦奠定限基础泽，亦脂有利肯於日抵後项舅目龙茶头地纱位的黑打造纵工作行业谅及商梯圈整谱体分侧析-硬SW干OT分析劣势现时睡项目拾位处省中大严核心羞商圈恨外围匪位置，远离删地铁撑站、禾未有改完善贱的公释共交管通系万统直卧达项线目；项目汇没有雹进行狱过市肾调工改作，题获取救市场茫数据坐来支欲持设红计及砌规划副（例缺子：掉餐饮佣配套训的规隐划）吓；源用牺已久恐的项扎目名均称，伞作了艘更名括改动暖；团队子由上干以下勤对专脚业市版场的地经验涝尚浅蜂，难舞以精绒准计拴划、眉判断也及决桥策开业统时间未能暂落实颤公布，对合租户之及潜轨在客末户信芒心已俊构成势一定饭影响炉；目前恩认筹/已认允租租狂户主张要来续自江甜浙、四福建晌、潮傍州、致香港撞一带咱，租柴户对玩项目宁单纯兰是拓竿展门寇面的尝心理造定位赶；纺织你品专结业市尾场建货立行戚业影启响力山所需眉要的滑时间讨长且话投入蚂资金朱多，啊目前狭的筹壶备时互间仓谎猝，陕未有唱足够乳时间牧应付主招商凉、营创运系绢列的旅市场妇推广正工作迈；行业宋及商督圈整享体分烧析-杆SW运OT分析机会基於集恒之群已久驾的“壤三现央”交毫易模橡式，修中游填商家怎以增谨设经险营点蜜来保栗障及聚增加斥市场生占有选率为毁必要淋手段活；现时拜商圈按发展虽成熟财，固穷有商木圈内志的铺垒位转枕手转改让率抽低，路项目适提供廉业内树市场叮“洗叔牌”血效应终机会现有幕市场袖经营爆模式祝落後抹，管合理水汉平低饰，纺良织业森商家丧能接街受劣“升萍级换版代”长的引慌导空到间大业内转对“搬多元民化市吴场”、“妙设计跃及技时术提票升”县及喜“自主疑品牌”意识守强烈邪，但汗未有妇合适疮平台朗能全配面满尽足发汪展需方求商圈旁内未劲有大驻型物梢流配命送中泳心中大史商圈铁协会善的成剑立，趣仍未重改变冤商圈搜内激争烈竞绒争的另态势援，区条内仍盟属于典群龙乓无首俭的状慎态；集团在北厘京、搂上海架、成此都、牺武汉松等地厌专业锣市场素项目乏在筹泪备当弱中，允为客希户带钻来跨杜区域篇发展肯的良责机；行业发及商吧圈整职体分先析-深SW样OT分析斥威港胁威胁本项织目与横长江株国际俯轻纺纸城及乒广州葱国际绪轻纺张城项科目的艘定位我，存驴在雷格同的右模糊扎界限；本项慕目在恋中大何布匹音市场绢的知赚名度鲁及操酒作成蓄熟程远度，谎远不摄如直多接竞过争对障手广待州国绑际轻孩纺城掉、长项江（梯国际缎）轻盘纺城藏，且迹两大控布匹茄市场漂巨头歌在05年联献手周证边竞罚争对跳手成蚂立中遇大商章圈协雅会，听目前节他们涂在商榆圈的兔影响漆力比拣我们扛强；来自夫竞争捷对手军的其提他应弹变措傲施的富威胁验收辱问题…广州被国际轰：已独开业7年，士产品雾定位商、硬热件设舒施配汪套缺教乏超强前思成维，咸跟不象上行正业发蓄展趋派势，困缺乏莲可拓毯展空块间；描做熟转客生亩意，参缺乏库对采脱购商造的凝悦聚力蔽及新感客户难的吸未引力长江唱：市择场定桂位高等，硬层件配掠套相秧对完剧善，昆号称顿拥有退“超燃前30年”域的硬丧件配伪套，但营湿运水烦平还渴停留姑在传赞统专琴业市叨场操者作方匪式，沟做熟裤客生吉意，繁缺乏薪对采探购商泪的凝掠聚力拜及新辉客户展的吸伟引力竞争誓对手陡分析商户绢结构垄：经惠营商以品同屈质化驾问题主严重傲，缺瞧乏吸跨引采诞购商玩持久冒指定贼到衣某个估专业理市场拾采购立的理滑由；硬件瘦水平糕：规放模、赛资金猫实力炊的制输约，遭难以抬维持碗硬件子不断刷升级骡换代曲的察需要攀；交易层面：目缝前多丢数专樱业市碎场的跪经营夕都是旺被动铜的等从待采扰购商亚上杀门，职营运毒管理注服务推未有稿针对枯拓宽超采购桐商资抢源渠惕道的伯良戒方迅妙药；运营俭理念狠：虽长然都辫号称所“最主好”闹、“砖最大遭”，洞但由处于服欢务水炊平、厨资金诱背景迟实力条等多件种原易因的脂制约岂，目永前他鸽们未击能提换供与世鱼界级惠定位器接轨怕的运骂营服教务；运营驳情况枣：目荣前的专业过市场拒“旺的场不踪蝶过三导楼”完的现跌状反影出鄙运营平服务李未产午生带素动作遇用。他们扇的共尚同点倒：“嫩眼高寸手低免”、铺竞争搞激烈美、争讯抢“长龙头琴地位陶”竞争梦对手滨分析躁（续）客户刚需求横分析-商户对旺雹场的礼需求南，为绕商家京拓展妇更多秋的采捉购商动资源妥，生忧意机盐会优宰於现泽时其犁他纺者织城爷，营隔运服铁务水例平带誓来物剃业的供升值廊潜力对门偿面形在象的睬需求们，提朽升企阵业品盆牌；新增惑营业箱点实吗现创晒收，粗开辟编新市间场将横业务铅拓展抱至世卖界各绳地的从需求削；快速测接收百市场步信息裙的需围求；贷款袋融资差的需赶求；对成勒熟物榴流的杨需求研；对管永理服浊务的悠需求久；投资澡升值勇，以才铺养碗铺的胀需求种类疤齐全恭、商追家质袖量、比信誉搂保障销；能快明速准谢确地亏找到圾需求尽的商青品，沿锁定邮目标偶商家朽；对成钟熟的灵金融架、餐宴饮、伍酒店肾住宿已、便忘捷交勾通等摆配套盼的需疮求；客户怜需求距分析-采购商需要弦一个钱提升呀广东陷省纺细织文倦化影仍响力晓的平枪台；需要墨一张丛对外楚经贸稻的闪茶亮名泰片；有效稠提高疾中大黄纺织足商圈滩的经耕济影披响力骨；整合夏行业内资源段，提日升珠灰三角免产业需影响优力。客户福需求赖分析-政府★项目辰发展苏方向泄及目振标本项她目要沟在中否大商压圈竖吃立起缓纺织洗界的喇“绝阵对中矩心、饶绝对沫高度草”的片形象兽，我胸们的方滤向是要实腹现世似界性迎的影趴响力禁，可值以通渴过整均合政遮府、奸各方场机构报、中梁大商肯圈所补有专客业市奶场、性商家霞的力袖量，港将中粱大商哈圈的吊影响眯力推践向国筋内外析；短期目标-快速芳招商、引万入物烤流运祸营商搞、建络立运腾营团口队中期讯目标-开发及推摊出一娇系列运营育服务长期颠目标-建立凡标杆跑商业帐地产批运营品牌★项目联核心骑卖点栽设定品牌窄的优饺势集团墙：中国草十强类的房贸地产浪品牌棒，可译以为应项目钩争取扶各方肠（政刘府、豪行业跪协会颠等）彩更大裹的支持痛，提秧供广伍州以凭外的蛾发展酿平台余：北岭京、概上海摘、武记汉等汗地的联动旧发展题空间项目：专业您优质悔的商业横地产腔运营厨品牌资金洗的优汇势资金性实力注背景般，打愈造强误大实没力的筒运营撞团队酒，实粱现对训手无茅法实背现的班运营绍服务午，为狼硬件拉升级倚提供裹资金理保障区位李的优梢势我们仍是未吸来中座大商贝圈的嫂核心代位置垦，最背后且述最大喘规模开的纺不织品纯专业把市场规模俭的优贪势中大透商圈霉里规灶模最嗽大，慕唯一雕的项勒目拥骆有甲争级写摔字楼兼、商半务公键寓、4星级禾酒店的音顶级粉配套鹊设施规划创的优央势领先反的硬村件规厌划设蜡计：物流荷配送中粱心、车拍位、嘉规划奖设计抓理念喊等都兼比最族大竞印争对内手长杂江、裂国际冻轻纺浴城优诵越★项目谣核心坏卖点睬设定悉（续浴）创新午、专奥业、玩优质题、落谎到实寻处的残运营博服务墨优势开拓洗优质吩供应干商及爷採購握商；学开拓宅二三竭級内读销渠搅道；為場旬內商静家籌自劃海远外及免國內呀参展设；場內体商家罗品牌暮建立站及推阵广服摔務；場內五商家脸企業享融資烂服務臭；場內地商家酱及行着業生军產、秀檢測邻及環颜保標启準服规務；建立高行業无、市猴場、尽政策状信息嘱平台垃；設計旦、生子產、摇客戶炭管理个、金牲融知禽識、露商務沃技能肆培訓型服務援；公共遭行政烈及稅稿務政幕策落妥地服稻務；行業隔、採搭購商手、政延府層何面的榜文化仿推廣物服務饥；★项目歼核心货卖点震设定缸（续倚）纺织鄙行业谱一直韵是国懂家支打柱产拣业，那但由涝於过谊去集然中於置外销利出囗迈方向竞发展僚，在湖变化翁的经妨济环雅境下臣，不盒可避存免地橡要朝役向结惩构性奇调整氏，藉馅以适握应和野生存桐；20紧09备-2骑01沫1为最轧重要旺的《纺织椒工业档调整强与振拐兴规诞划》年度料，在此董背景信下，整体迁行业、市诉场、落商家乃至我们凶的项目吹，也勒在政铁策的理影响和市止场的王调节下续嫁步迈替进；从项暂目的杏角度颂而言乏，短、中觉、长端期的工发展抖方向支和目轮标应掌衣握着纺织行业工和市贵场的脉搏、竞争蹲对手搞的优尝劣势宅、商家药及采锐购商盟的热切需求讨，借提着项旧目本倍身的疤各项狠优势尽，成洒就行沈业的敌结构伪性转裙型，从包括:开拓“多元捎化市抗场”、推动“设恋计及狠技术柜提升场”崭及引导“自主而品牌”；项目边定位设定及运森营服务的构思乎与执摧行，应以上述厨的“基找础”分析结果为蓝水本；着重高犹效益院、高标顷准及具实屠质成跌果性料的、避免泪言过概其实欺的优蚀质服虚务推杏介予商家代、市烧场及行业杯，获禁取长答远支后持和乞效益总结PA孟RT味.3项目巧定位文化准定位中国洪纺织讯历史验文化粗传播浩基地产品董定位中国建规模荷最大麦的纺鹊织品春牌展莫贸基拿地项目筛定位中国跟纺织列品牌仰展贸树基地推广赵主题领航爪中国见纺织纷界，荐携手难迈向序全世奇界PA定RT间.4项目饮取得吐成功裳的关嚼键品抵牌盛营她销理念妹性关暖键-运营品牌膝营销品牌忍营销敞价值局在于…改写纺织专业衡市场股历史露。改洒写现有市场迎经营肤欠缺练品牌描实力棵、经呈营档搞次低鄙的印螺象，晶开创介专业鲜市场影步入博品牌裳连锁吉式经姻营的健新纪磁元；实现卧长期馆投资吸收益走的可麦靠保敬证。载“商恒业地著产品翅牌运丸营”垃能创洒造无红限的羊价值悬提升饶空间槐，实膝现租何金长马线收仰益的坑可能尿性，衬最终临将项蹦目推鹅上国喂际，循为项战目的惜不断碗升级挡改造鬼及全卫国各汇地连斤锁式肆的联凭动发脚展提打供源本源不叼断的朴资源。品牌缎营销叨如何的落实…建立创途新、愈难以各复制忍的运求营服羽务内棚容；为项枕目运滨营体浪系导漏入服侦务质弄量管盖理系准统（TQM），趋例如预：ISO枕90晋01管理居服务盟标准莲引入撇专业恼市场日常椅管理我当中，规圆范专末业市闹场的母管理慕；利半用系务统去铃规管、培寺训和秋维持服务司水平粒；整合呜政府鞭、海令内外匙协会孙、服温务机瓣构、绳中大建商圈生、国鉴外的壮采购钞展贸起机构倚及全盆国知傲名一紫级、际二级生及三倘级专贴业市扑场、糊商家使、采惯购商辣等最房诚强的牙资源叛，凝聚一批糠长期届合作继的机构巨、商家筝与采思购商概客户忽资源幻玉。理念选性关泉键-运营品牌壤营销快…快速完糖成招够商快速增研添人腥手快速叨决策狠…狠於瞒定价示及规山划商础家组揉合狠於席达至室垅断朴市场著地位狠於增责任党落实乳到位操作续性关垦键-快、狠、准、帮贴准…准确定候位准确撤试业偿及开乌业时长间准确久资源逗投放贴…紧贴跪市场怖信息幸变化紧贴档行业幕靠拢贴心客蚂户服笑务及态度PA辣RT扰.5项目脊招商怖及宣认推配他合计程划一、奔总体必招商竹策略对商户层面的策河略…营造重视客户物气氛营造黄价格井差异、投情资前椒景对市壮场层面的策恐略…营造龙头品牌谦地位营造伐供需裳紧张绒气氛营造优越经营前景营造办超前沃的运错营服灾务理直念对行没业及懂政府衡层面的策匹略…营造龙头品牌惜地位营造市场昏核心墙地位营造困国际犁化、制具代为表性遥地位二、碗各层脊打造欲目标巴及招泰商策陷略纲衡要负一俊层目标奸：辅料饰品展易菊区策略屿：全碑面推广招商环认筹名，积恨累潜稼在客侦商，陈规划役平层窄布局一层目标膛：核心钞品牌午布匹鸡商家奥展易陕区策略脆：1.快速世选商闲签约选，附侍以宣剩推工兴作加暖大“精以商碗引商沿”力巨度；2.优惠译核心叨布匹春商家坊，捆捉绑三像层作锯为大艘型品花牌型固像店/s奏ho伴wr却oo债m幻玉of丽fi倍ce招商还；3.利用途行内悦资深软友好自具影圾响力爸商家腊及协少会破解冰及烧炒热牛市场二层目标趋：主力薄品牌衬布匹漂商家扩展易碰区策略盛：1.快速轧选商那签约贫，附伙以宣喉推工析作加挎大“宪以商耳引商疗”力蚁度；2.优惠主力布匹许商家街，捆犹绑三把层作妄为大琴型品柔牌型牵像店盐招商论；3.利用星行内筋资深奇友好栽商家竿及协陵会的第影响宇力炒雀热市竭场三层目标恰：1.大型拒品牌劲型像薪店展贸宾区，或苍；2.产业区域展贷贸区策略剃：1.面向1F及2F核心放及主力布匹商家作出捆绑室式招劝商，唱或；2.平层酸划分鸦产业伙区域遮，以攀相对幕优惠颠的打显包价疏格，面向敬不同产业区域的示商释会作宁渠道式招商四层目标狂：全国已品牌刃家纺翻展贸倚区策略沙：1.先：平层才划分庆产业占区域蝴，以企相对矩优惠愤的打吴包价唉格，针对全国述各地返家吵纺皂标杆跨产业幼区进崖行渠哄道招宵商，百制造元气氛肚效果彻；2.後：盲针对猫中大夜商圈形内的嫂家纺图商家钱进行雕小众南推广兄，选站择品针牌商营家二、捕各层漏打造漂目标鞋及招商策略唐纲要冤（续窑）五层目标积：常年描纺织浅文化窗博览摧馆、辉（流旁动主的题）材展览竿馆、植客服驼中心奋、商云务中重心、行业吵会所摘、各询大行须业协粮会会昌址及懂国家直级检群测中谢心策略晴：1.采取筹准入榆制度岭、强致调供渡需的武精准恢推广无、项目揪内部挂人员锡全民苹营销再附以政排府及择业内裁人士意囗碑浆相传锦，为袖核心吸及主深力商狼家以更免租壤形式孕提供姑最新产猎品发塞布模壁式的猾展贸僚摊位徐；2.与国虽内行碌业协职会组晨织长恢期战纠略性谈联盟效，获桂取长揉期发懂展支吨持；3.与国滋际性贯采购垃商协笋会、牙专业糕展览勤机构踏组织焦长期编战略倒性联既盟，佳开发牵国外纺织淡文化症博览碌馆分把点，同肺步经情营，滑获取剩环球爪性同称步资输讯，溜实现影富高度住的信手息交买流；4.首创捧纺织辆业展赤贸博苏览长甚廊，古作为铅全国楼乃至窑全球于性推除动项顶目及妇其商往业地产透运营缠品牌群之打以造亮亩点二、戒各层昼打造挂目标财及招咱商策痒略纲陈要（朝续）六层目标千：设计篇师中舅心、诉花生汪舞台蚕暨设念计发舍布区切、商家滤及采枣购商歼的配联套服切务层策略屯：1.以免误租形巴式引胞进针派对性喇的本递地、贴香港花、亚赞洲及割国际任性设诸计师帽行业沙协会进舞驻、搭为它蛋们提藏供落鞭地服励务，讲例如层：设骂计师锈办公酷廊、拌设计域发布滑展示区奔等；2.与各弃设计辣师行论业协迹会或罢知名碰设计唱师举壤办大币型花妹生sh维ow3.联动拼酒店元，於突酒店尤公共午范围汽及客皮房内忌加设今展示控厨窗办或多似媒体喝设施呢，为设渠计师姜提供醒全年4季36蜜5天的咳展示绘机会充；同烧时，闪亦拉困动酒讽店的璃行业专业罗性及甩文化喂色彩奖；二、六各层逢打造寺目标秩及招膜商策扎略纲欺要（享续）三、皮场内筒配套猜打造扫目标测及招苍商策销略纲乳要物流尘配送欢中心目标郊：中大偶商圈嚼内中央物流融配送喉中心策略谅：1.必须漠先於颜开业约之前娘，招尤纳商承圈内警龙头掩物流呼运营喝商，撤共同讽管理内项目税的肢物咬流配堤送区2.利用拆硬件、软件及管胜理优势总，把胶商圈房诚内的饭物流帽配送害服务转移揭，最杜终达到垅断的目族的，无肾形中樱加强弊项目悦的领咐先地渔位效应剧：1.开业烈初期所，带党动旺场澡气氛华，直全接给洽预租血户信锄心及梨牵动摧其他梯抱观陡望态顽度的接潜在毙客户2.通过心物流拌管道好，体温现另名类的枝宣传扩效应…电子案商务足信息交易服务系统目标秀：打破地恒域界荷限的国际村性电子土信息棋交流及商务腥交易散中心策略汁：1.招纳盼专业健软件符开发震公司蓬，共卧同开发林及管理2.随着奇运营推服务烘发展感，分阶段开发蚁模块洒，各跃阶段辣如下班：a.场内票采购藏信息症及商骂业配睛对模留块b.市场提信息数据发布像及查种询模触块（严市场示价格敲信息坡、商镰户承刮信评鸟级…）c.商户惰自助蓄缴费鲁系统剥模块插（水、肺电、状网络与通讯击、物流止、保寇险、综合祖管理服务惕费）d.物流信息跟踪伸模块e.交易筛担保贿模块效应台：1.便捷条交易梳管理伍、促进篮承信遣交易、拓宽苗商户瓦生意冒商机2.提升臣及巩猎固项业目运国营品捆牌三、凤场内伴配套连打造鸭目标密及招堤商策协略纲托要（脚续）餐饮盆配套目标纱：美僵食广光场及若中高肯端商鸟务餐微厅银行仿服务僻配套目标匀：各顾大银者行交通配套目标疑：公忽交站酷头、贺的士伍站、申场内脸电瓶返车运尖输、谨临时邮接送伤巴士整体策略税：必且须先潜於开星业之末前，完成愤以上沫配套锻目标且，支陕持开终业。三、瘦场内蜜配套原打造赌目标碍及招悉商策养略纲梦要（捕续）四、颂各楼怠层招饼商目京标及竟计划根据班专业针市场吹的行袄业特半性，状项目宵整体浓出租血率达孤到68划%-牙72线%才满户足开米业条辅件。茶因此颜，根井据目齿前的潜项目描进度至与招怨商进嫁度，柳针对6月8日试薪业及9月前驰开业庸的时沈间节谣点，唱我们胳建议束是：-诉6月8日试矩业楼融层为陆：1F、2F、3F及6F部分举配套-其余惠楼层显（除-1菠F由于简工程警问题掠未能妥同期嗽开业潜外）品均于9月份跨开业6月8日试全业，1F私/2送F/握3F招商算目标遇计划开业时间楼层对象总铺位数*出租目标整体出租率约铺位试业1F核心布匹商家约600间80%480间试业2F主力布匹商家约600间85%510间试业3F1/F及2/F延伸；各大产区协会约240间（约150-200㎡/间）75%180间小计1440间81.3%1170间开业时间楼层对象总铺位数*出租目标整体出租率约铺位待定-1F辅料商家约750间60%450间开业1F核心布匹商家约600间90%540间开业2F主力布匹商家约600间85%510间开业3F1/F及2/F延伸；各大产区协会约240间（约100-200㎡/间）90%216间开业4F家纺各大产区协会；商圈核心家纺商家约240间（约100-200㎡/间）50%96间小计约2430间74.6%1812间开业5F核心及主力布匹商家约2000间80%1600间开业6F配套层100%9月份户开业知前整白体招太商目韵标计范划备注罢：-1穗F由于亩工程风进度宰原因拾，开木业日捡期待斜定。3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F：80缝%2F：85息%3F：75叮%4F：15印%1F：90腿%2F：85鞠%3F：90皆%4F：25颜%-1看F：30懒%1F：90骆%2F：85浙%3F：90沙%4F：50拨%3.表1春茗全面银招商开业-1终F：60兔%-1殊F:1F2F3F4F内部午认筹洞阶段核心远商家牙转订-1衰F：50欠%主力研商家伐转订补充牢商家歇认租公开销认租核心叼商家复转订主力肠商家固转订公开竖认租主力槽商家颜转订内部弃认筹棉阶段各大基产区进驻固意向分洽谈1F商家亭捆绑输认租1F及2F没有倒成功黎认租淘商家延伸认租核心荒及主力害商家勉认租五、钞招商图进度合计划公开纤认租2F商家捆绑认租公开鹿认租公开宿认租补充但商家吉认租-1讨F：认伞筹1F：40季%2F：85疤%3F：30遗%保留哭铺位早：面哀向全塔国性耐拓展克品牌陵客户得认租6.禁8试业持续逃招商持续扛招商持续盖招商及选迎商持续列招商内部扎认筹可阶段各大过产区进驻士意向夏洽谈各大乞产区搜商家认租各大店产区断商家认租六、壶配套浊进度娘计划开展吩配套颠、协蜻会、她服务尘公司或的洽范谈，买落实生初步闸意向桌。★物流惩配送中涛心启肝用5F翁&6月F：完滨成行议业协渴会、设计侦师协萍会、银行服务素企业裁进驻落实1F、2F及部弦分6F餐饮书、银翅行配堡套等3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F：80词%2F：85详%3F：75倡%4F：15仔%1F：90扔%2F：85期%3F：90妈%4F：25付%-1醋F：30最%1F：90厘%2F：85送%3F：90积%4F：50叫%3.号1春茗全面在招商开业-1联F：60哲%-1大F：50掉%-1牺F：认就筹1F：40票%2F：85渡%3F：30再%6.姻8试业与公构交部唉门、贵公交桶汽车东公司各洽谈植设立诊总站巷、引办入公贿交线霉路开业临前，穗交通秘组织托落实庸：-完成麻公交时站点卷的设顿立、烛公交殃站线椅路引入；添置秋场内零电瓶颜车运亿输根据骄实际笼人流井量添效加接未送巴桨士安欲排-寒1-于3F添置桂电瓶脸车运敲输-安排直电瓶渴车、唇接送知巴士杯等接衣送客疲户到救地铁葵站、晌中大个商圈置主要洒出入永口七、顽各阶集段招塔商工猜作安语排（1）3-皆4月各蚀层招肯商目恨标：乞完成1F、2F、3F试业景前招厨商目程标1F3月第帽四周刊完成至核心标商家醉转订姻，完异成40数%招商吸计划它；4月第炼一周对完成维主力列商家讨转订皮，完棉成40并%招商辛计划棕（累御计80菠%出租柴率，竹完成末试业惠前招真商目戏标）2F4月第千一周舒完成节主力剧商家概转订貌（安重排在1F主力靠商家百转订面后）存，完号成25并%招商赶计划煎（累盘计85剑%出租鉴率，什完成胆招租迫目标净）3F3月，1F商家沿转订鸽同时榆选定3F商铺置位置拣并下步订金饺，完脆成30逆%招商柏计划熟；4月第块一周球，1F追/2突F商家召转订美同时墓选定3F商铺附并下著订金阵，在乖第三哗周，1F及2F没有鸦成功趟选铺泉的商债家引微上3F认租怨，完洒成45薯%招商芦计划主动踢出击录，联摸络各醉地产娱区，卵以优编惠价乘格洽佩谈渠柱道招掌商4F主动侮出击闹，联山络各这地家纺产区思，以页优惠真价格该洽谈有渠道攻招商於商灰圈及刷省内喉，针茫对目合标品蓝牌家至纺商厅家，展开邻公开雅认筹耍认租工作耐重点挪：重纹点对饭中大挡商圈京洗客痰，利菠用现晶有协摄会资家源引状商，贸全国纵性拓甚展协岭会资捞源，纸落实探核心碑及品胶牌进枕驻，榆落实5F打造桐计划失，落精实试乡丰业前塘的配恳套招爽商计返划整体再工作慢计划他：重点名组织泪招商蛮团队雀对中放大商炒圈辅仿料、眼布匹皇、家获纺商义家洗暂客，浓拓展厘商家把资源懒，并删结合该营运柄公司南全国同重点谣专业幅市场信推广尸机会零，组海织招郑商团思队洗雕客通过渔现有锋纺织响行业汪协会忙资源钟引商碧，并我拓展兆全国伍更有帆影响恐力的律协会茫，充岭分利贱用协冲会资格源引氏商，胃同时题洽谈盟协会屡进驻3F及6F计划利用罪广东城家纺通协会耗资源涂引商冻，并意开拓虫拓展切全国比更有孙影响盛力的涉协会梁补充英商家欧资源皱，充陡分利略用协碌会资黄源引像商，广同时矩洽谈帆协会司进驻4F及6F计划开始算与广劣交会外官方船机构侦、促起贸局再等组上织洽虎谈，大合作市承办闸场外咽纺织然展览相关舱活动，并泼通过某官方忆渠道意，获踪蝶取国话内外今参展选商名瘦单，贸并开勾始与香海内羞外商纷家联米系，退邀请扬参展挣商参虚与5月份赵广交付会结载束后敞的交币流会肢（与会营运装工作虚联动蝴）3月份怕确定1F捆绑3F招商槐方案匪，中斤旬落谱实核眼心商盼家承摆租意匙向，扑第四税周完消成核壮心品牌商家转否订工做作；3月份贷开始泻联系1F、2F商家1F捆绑3F招商弹方式中，做射好认仁租准上备，撕并co柱ld鸦ca文ll崖2F已认揉租商颈家，落实有意密认租3F的商据家认践筹，坐并在4月第甚三周抖解筹4月开游始筹神备5月新匹闻发毫布会逝事宜喂，联椒系相伸关合寨作机疾构（猜如政壳府、伶广交赤会官院方机弱构、无服务册公司撇、协肯会进殖驻落纪实等央）在新闻计发布疯会上虏签约尽造势及时削了解范营运茧团队趴交通双落实匆进度酷，交赞通方凤案请乞见营走运计稠划组织匀招商瓜团队及运腾营团舅队分肚工洽谈逼场内耀配套案招商即工作伞（物闭流配送、银眉行、聚餐饮、IT服务呢公司洽谈宣），4月份姻落实1F、2F餐饮适、物笛流、炉银行铃名单堵，及6F部分的配套谢服务惯供应滥商运营税团队批计划潜及筹属备开净业必累须的芒活动遣及相送关活栗动商家番认租托同时哪，通符过合略同约饥束装惜修进贪场时宴间，似并约著定时悠间挑愚选装货修公住司筹备5月份赢配合膨“即密将试毙业”竹大量嫌广告絮投放靠及试晨业活态动，党并联让系各界珍代表武试业坊日到昼现场区参加会试业滔剪彩琴仪式（2）5-往6月招口商目趴标：1F、3F持续仁招商望，4F完成搂协会引、核员心及厚主力停商家皮认租忠，5F优先催场内肥已认返租商次家选拦位1F6月第闷一、拾二周栋面向已全国戚性拓页展品泥牌客情户认傻租，都完成10凶%招商懂计划洒（累币计90快%出租屡率，麦完成累开业长前招余租目异标）3F持续约招商饱，针梳对没迁有成习功承谢租1F、2F商家毁及产摆区协翼会辖秆下商弦户6月第亚一、轨二周1F认租斤租户（完成15撞%出租承率，堡完成陷开业颤前招艘商目词标）4F6月第联二周属完成暖协会亿、核合心及盖主力踪蝶主力垒商家讨转订云，完个成10术%招商厉计划悦（累怖计25找%出租瞒率）5F6月第院四周敢，落炊实已注认租馅商家爹选位工作腰重点膛：利火用商核家、碑协会骆资源乳引商番，结殃合试票业推暂广引间爆各降层需炒求，抗开始偏组织蜂核心及主力商家航认租5F整体灿工作饮计划巾：结合普由营兰运主少导的轧全国抽重点妨专业皱市场晓推广杨机会祸，继贡续拓纠展商顺家资换源，浮以满发足1F、2F、3F持续寻招商拉及4F公开糊招商拉需要5月份锯落实皇交通哈接送荐安排5月开炊始大陷量广无告投挑放宣云传6月8日试拌业，单及试肝业后伴一个处月新锈闻炒姐作跟舍踪5月份信上旬英举办追新闻棵发布法会，鞭向外惠界公篮布6月8日正飘式试援业，杀及各蚊层招总商进政度、尽与合闸作机独构的絮洽谈多进度参等，续及现扫场与旷合作等伙伴蹈签订正合作轰协议且，引堆爆各搞界对啄商铺茶争先凑恐后重的争咐抢局冲面，4F家纺米进入戒公开怒招商扮阶段构；5月份稿最后颈冲刺吩确保削试业钳活动违万无运一失耀，落扮实政拣府、料行业势协会漂、采原购商好代表槐、商浪家代响表、恨媒体突等参凭与试根业活今动，5月第移一周忘确定郑试业忽活动贺安排蹦，并俭落实脾各岗姑位人拣员职菊责，5月第鞠四周罪举行蒙试业构彩排黄（与悦营运四联动求）5月份剂借广航交会陈完满冬落幕雹的机栋会，续与政嫌府、盟协会搜合作毯，邀田请广届交会鼠国内替外参搅展商响参加抗交流城促进破会，安并宣巨布为劣商家毙打造歇“常洋年展览会”师的交伟易平批台；协助秃当月穗签约否商家脉确定调装修获公司薪及进杆场装继修（众与营艺运联蓝动）组织墓商家芦培训偶会议藏，告猾知试瞎业配码合工爷作，赚包括活告知更交通把、日孕常运旨作等兼流程扯安排5月上旬啦启动堵物流询配送滴中心偏，逐兼步加歉强现轨场气季氛5月底睬前完成寨各层龟银行及餐饮挂配套钩招租套工作6月底丝式前，康落实6F行业玻协会、设痒计师吓协会氏及其集他服务潜机构辆的进颂驻工帆作5月开础始接稍洽已般认租种商家当对5F的需宪求面睁积、款打造腊需求指等，吗在6月底竟，针奴对5F国内凶展区蛛，先勿安排颤国内腿核心及主力商家朽落实肝选位扎工作6月开越始筹江备8月整替月大筑量广细告投苗放宣坝传“奶即将俱开业但”、9月份遥“开交业跟拾踪”妙报导往，及8月底劣开业吧活动宜计划陈，确怠定开慰业活甚动参淹与代万表人脾员名垦单，卵及联否系相兼关代坊表、政机构筛参加甩开业挠活动量意向（3）7-谊8月招陪商目转标：7月底砖前完松成整眨体招图商目沃标-1缴F7月第近四周彼完成该核心及主旗力品牌孔商家夕转订滔，完最成30板%招租颂目标3F7月，钩持续头招商必，完他成15身%招商绢计划坑（累炸计90马%出租鸽率，浸完成辽该层虾的招府租目芝标）4F7月完妙成各产区艰辖下艺商家阁认租，第拨三周担完成习商家屡转订跪，完驶成25绳%招商旱计划帅（累烤计50疫%出租吓率，乞完成难该层辫招租腐目标镇）5F7、8月洞持续岗招商当，完掘成20嘴00个铺心位的色出租盆目标工作昆重点浸：完印成各庄层招归商目盒标（泄除-微1F外）赏，完升成5F首阶涛段国便内外士商家处进驻佩，全职力筹疤备8月底隙开业整体架工作提计划辉：5F持续刘引商及选吹商工斑作，主贝要针没对已孔认租碍商家矮新增暴展示季位需骆求及游新商遭家进猛场通过5F及配券合新轨闻炒图作，炼促进钓现有晕商家卵、协殊会资叹源持姥续引邪商成谷果，7月底泄前完描成开辱业前平招商邮计划骨目标7月份呢配合楼营运归公司默筹备8月底吨开业飞活动乱，落傍实各宫方机蜡构、隙代表货于开难业日站参与企开业咳仪式的，5F从开显业至宫秋交势会前舌，优朽先对登珠江储汇会市员开即放落实无当月寄认租器商家仍甄选胡装修有公司度，并凶协助株进场传装修票（与廉营运依联动茶）新闻计炒作眼“全版面招旦商”拾及打蚊造纺呢织文贩化展泰贸平朝台组织璃广交开会参仍展商倘参加章纺织影新形海势论止坛（补与营据运工背作联融动）重点虽针对攀中大女商圈使及全证国重测点专获业市坦场巡渐回推蛮广，脾拓宽雾商家扬渠道陕（与说营运振联动谜）新闻虽发布泛会，菠宣布夫品牌栗商家任进驻商情况茧，配燥套落敬实情胆况全国/国外隐纺织叙行业境展览柿：场陶刊广条告投比放、DM直投服、收城集卡届片（躁与营件运联酿动）八、造宣推校配合结合招商更进度，炒制作品译牌商很家进静驻，降与各某方合兽作洽康谈进素度，袖配套锈进驻并情况宜（与法营运殿联动域）炒作百即将都开业毁，商趋家全补力做压好开崖业准盈备新闻俊炒作城准备舰试业炒作剥试业垫情况试业炒活动开业胁活动功暨5F内部葵试业3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F：80先%2F：85猛%3F：75暑%4F：15阵%1F：90旬%2F：85粒%3F：90险%4F：25竞%-1府F：30感%1F：90留%2F：85阅%3F：90董%4F：50秀%3.叶1春茗全面危招商开业-1膊F：60异%-1没F：50与%-1林F：认锦筹1F：40雕%2F：85撒%3F：30慎%6.奋8试业结合赏广交钞会，5F正式鹅揭幕试业还期间品中大灭商圈尼推广上海拥纺织勿展参多展（与轧营运者工作钱联动役）PA泰RT他.6项目婆营运素及宣育推配冠合计小划一、营运目标二、营运整体策略三、打造亮点四、其他配合工作五、营运工作筹备计划六、场内配合计划七、装修进度计划八、各阶段运营工作九、宣推计划一、仍营运董目标短期漏：提软供中苗游商滨户及些下游撕商家捉（采化购商酬、服月装厂盲家、被设计附师）己所需俊的常第规垮性串服务征，与元竞争寇对手吹看齐中期资：牵句头中烫大商献圈各束纺织唉企业萝，整铺合多腰方资剑源，脑提供柴创新头且非湖常规士性服泻务留，贝超前嘱竞争换对手隐现有治服务股水平长期末：成功建立商业谷地产极运营品牌，最终郊实现通项目杰整体允价值犬提升亦，将职项目身推谁向顾国际二、写营运整体策略短期叛内引蓝入物则流配锄送服载务，昼先行鹊“就毯地”启动，为窜项目牺装修界及试钱业阶欢段做毅势；运用耽商圈乱内各舒脉络辩管道恰及各铁政府滑有关滑部门致的影灯响力申及执再法力略，使割商圈滩内的扰物流杰配送跃中心听向项茅目倾中斜，湖实现打造未内援商圈渠内的粗唯一肺中央乒物流拢配送手中心屿；着手皂制定高标全准质涨量服蛮务，悼建立津整体念服务辰质量梅管理岗系统胁，例匆如IS狭O，方激便管剂理庞粒大的狗管理伏工作，有许据可付依；为整膝体项狡目（者包括初酒店吼部份康），注入颗难以晋让竞阻争对膝手复甩制的行业文化韵元素；为整体项目制造洞难以挡让竞宴争对夕手复下制的困“国商际性凝聚融力”-珠江壁汇、伶各地换产区布、行催业协鼻会、受二三称级市功场、厅国内届外采杨购商静协会闹、设拥计师我协会皂进驻喷等；着手糟建立誉电子趣商务别交易碑系统已，便寒捷商此家日许常交卧易，洋同时喇通过前系统最，提供湾货款酸支付臭担保奴功能，长拾远有鹊效实现遮诚信响经营坡环境三、仙打造供亮点中央物流配送中心中国首个纺织产业主题博览馆广交会纺织/家纺行业场外馆国际级信息化交易平台星级运营服务管理系统成立珠江汇及珠江国际纺织城基金短期透内引傍入物底流配齐送服梳务，姿先行泊“就惨地”启动，为拥项目切装修躺及试可业阶复段做足势；运用援商圈像内各菊脉络附管道厅及各孕政府百有关胳部门男的影君响力效及执痛法力叨，使功商圈怖内的翁物流哲配送防中心货向项厦目倾岗斜，屈实现打造未内溪商圈肯内的帆唯一慕中央印物流桶配送熔中心具体柳打造踢细节剩将与运域营公陪司共王同开担发，提供脏顾问饿建议（1）打棉造中豆央物柳流配版送中羡心（2）打叶造中白国首层个纺俘织产盖业主迟题博售览馆具体畜打造帆细节醋将专筐案陈扫述，涝打造窃构思掠将以5F作为流中国炮纺织刚文化劲展贸役平台茂，以尿国内匆品牌短商家城的影亚响力床，吸冲引各隔国采收购商秘。承就中国雅纺织鼓历史开文化为使命骨，打造陕行业吴及政府金对外赠贸易匠的闪俩亮名耕片常年栗的展淹贸平挑台提抛升企旋业的压品牌步价值根及曝这光率提供殊引入帖顶端刺展览坑的世损界级北平台姜。针另对纺热织等旗相关逮行业府季节图性的垃特点皱，将笛亚洲笨及欧付洲设滔计知被名城柴市的在发布形会引于入到今项目薄，如祖亚洲酱的东爸京、轮迪拜牙，欧窃洲的亦米兰宝、巴拳黎等却，通漫过他穿们在两世界拘服装缘瑞界的句影响扫力，盗提升窑项目帝在海企内外许知名岭度。引进霉国内银外新胆型面哄料、孙辅料旦产品倒发布胡会，授以提用高项涛目在喇业界壮的影主响力稀。（3）打渡造成倚为广考交会莫纺织/家纺介行业服场外练馆春秋膨两季绸广交霉会受准入氧门槛摄高、时间售短，会费用兔高、刺场地母的限沟制，舰使很弟多国柴内商骡家期馒望通宽过广劫交会症的窗格口，利把业家务拓献展到积国外雹，及时一些个外商燃，想骄借广瓦交会葛平台壶进入宅中国狭市场绞的愿镰望，都迹会望翁门轻搁叹，我崇们以5F中国航纺织语文化忍展贸孝平台他，打拥造广交中会以壤外的轻纺/家纺着的场丘外展偷贸区暂：为参坊展商第提供溉更大姑的展理览空卵间，添降低准商家参展成本；降低催采购奶商的京采购疤成本盐：我滥们的秋酒店具配套婆、接继送服誉务，陕免除答忧虑仿广交为会期搬间住杂宿、气交通械、机纯票等解价格匠大幅激度上倍涨；为采煮购商跪提供购常年柿齐全长的货品选择窑。（4）整眠合现今代化愉网络就信息稻资源鸦，打芒造国接际级信息梦化交易谱平台建立毅电子秘商务锦交易系统。通柳过自唐建或菌与国掌际性慎交易祝网站宽建立茎合作量模式驴，或冠可通淋过收弹购、是入股扑等形态式，垃取得坊一些雅主要锋交易揭网站友渠道造，如掀阿里瓦巴巴碍、Gl千ob续al毛so谣ur葬ce等，额拉近佳海内塌外在坑线交们易距察离和粒供应膀链服喷务；为供拜求双诵方建递立诚论信的茂交易垫环境携，规焦范双苦方的仙交易叉，如或客户禾合同希的签粪订、呈款项是收付权、物拣流、滤报关智、客刊服管鸡理等拍方面克；拓展统相关咽行业漆经营书渠道染，通泼过互丙联网座的力兼量，之建立甚有效印的各沉地域锈、各喝级别让的市删场联亏盟及岂与海坚内外宴零售偶商会语机构锻的合棉作，著为企胶业提镰供开贡拓内深外销鲁市场尖的渠答道和坊相关敢服务内，同携时也趴为项前目竖渔立行勺业市膀场标闸杆作河有力穿推动跳；联手信政府抢、国医内及监海外渗行业守协会胀、商西会，躬媒体槽等，接实现幕商家赶与采差购商喇跨境脂贸易乖的无颠障碍昏、快连速获逗取市捏场信硬息的秀可能姥性。（5）打跨造星响级运营服务管理改系统硬件纠体验阻：现代仗化信昌息技喉术覆阿盖场尚内每炮个角伯落，卡如场肺内的霉导视公系统稀、无贫线网现络覆暂盖，拉使采日购商凤能随誉时随兴地了凤解行握业信肤息、量准确劝锁定漏目标砖商家覆等在软辜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