物业服务行业研究枕戈待旦格局重塑

物业服务行业研究：枕戈待旦，格局重塑1研究方法：按营收分组拆解各梯队物管公司2021年报表现截至2022年4月25日，A股和港股共有57家上市物管公司，总市值达到4019亿元（1人民币=0.8366港币，全文涉及汇率换算处均以此计算）。我们照例对物管上市公司2021年规模拓展、财报表现、增值服务、战略展望等内容进行全面梳理。我们延续此前的框架，综合考虑公司规模和数据披露情况，选取29家已披露2021年报的上市物管公司（下称“物管公司整体”）进行年报综述。29家公司占到板块总市值的87%，我们认为具有较强的代表性。同时，为了顺应行业的分化趋势、对比不同规模公司的经营成果，我们按照2021年营收进行分组：营收大于100亿元的5家为“大型物管公司”，30-100亿元的10家为“中型物管公司”，10-30亿元的14家为“小型物管公司”。由于新上市物管公司历史数据披露范围通常从2018年开始，我们将本次综述的时间范围定为2018-2021年，尽可能在时间维度确保统计口径的连贯性。由于不同物管公司披露口径不尽相同，各个图表覆盖的样本公司数量有所差异。2规模拓展：扩张再提速，收并购贡献最大增量在管规模：在管面积同比增速创历史新高2021年物管公司整体在管面积达到47.93亿平，同比增长52%，较2020年+11pct。其中，大型、中型、小型物管公司在管面积分别同比增长46%、63%、44%，较2020年+11、+8、+11pct。2021年披露了在管面积的27家样本公司均取得同比增长，大型、中型、小型物管公司在管面积门槛分别为2.81、1.36、0.28亿平（中型物管公司卓越商企服务在管面积只有0.41亿平，但因业态特殊，主要为物业费较高的商务物业，此处不纳入在管面积门槛的分析）。碧桂园服务在管面积达到7.7亿平排名第一，此外雅生活服务、保利物业在管面积均超过4亿平。合景悠活凭借对于雪松智联和上海申勤的收购，在管面积同比增长396%，增速最快，此外金茂服务、碧桂园服务在管面积同比均实现翻倍以上增长。2021年物管公司整体在管面积扩张再次提速，同比增速创下有数据统计以来的新高，主要得益于迅猛的收并购和市场化拓展进展，以及存量合约面积的转化。其中，中型物管公司在管面积同比增速连续第二年领跑。拓展潜力：大型公司储备资源相对充沛2021年物管公司整体合约面积达到68.28亿平，同比增长42%，较2020年+10pct。其中，大型、中型、小型物管公司合约面积分别同比增长39%、50%、35%，较2020年+16、+5、+1pct。物管公司整体合约面积/在管面积为158%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型物管公司合约面积/在管面积分别为168%、151%、141%，同比-9、-18、-6pct。2021年披露了合约面积的27家样本公司均实现同比增长。大型、中型、小型物管公司门槛分别为6.52、2.09、0.36亿平（同样不考虑卓越商企服务）。碧桂园服务合约面积达到14.4亿平排名第一，此外雅生活服务、保利物业、绿城服务合约面积均超过6亿平。合景悠活凭借收购，合约面积同比增长420%排名第一；其次是碧桂园服务，合约面积同比增速达到75%。2021年同时披露了合约面积和在管面积数据的25家样本公司中，6家公司合约面积/在管面积同比增长，19家公司同比下降。建发物业合约面积/在管面积达到224%，排名第一，此外绿城服务该指标亦超过200%。与在管面积类似，物管公司合约面积同比增速也出现回升，但依然低于在管面积同比增速，导致合约面积/在管面积继续下行。从合约面积/在管面积来看，大型物管公司储备资源更加充足，即便在管面积基数已经比较庞大，但仍拥有更高的增长能见度。增长动力：收并购带来规模跃升，市拓亦是重要增长极在收并购、市场化拓展（包括招投标、合资合作等）、承接关联房企项目三大扩张渠道中，物管公司主要凭借收并购和市场化拓展进行规模扩张，对关联房企的依赖度继续降低。随着部分拟上市甚至已上市的物管公司成为收并购标的，收并购对于头部物管公司规模的推动力超越了市场化拓展。我们统计了17家2021年按照三大渠道拆分了新增合约面积数据的公司，整体法下收并购、市场化拓展、承接关联房企分别占45%、37%、18%。绿城服务、滨江服务、华润万象生活、旭辉永升服务、远洋服务、金茂服务均以市场化拓展为最主要的扩张渠道，占比超过60%（此外，招商积余

2021年新签年度合同额中市场化拓展占比达到79%，亦是以市场化拓展为主）。碧桂园服务、雅生活服务则通过收并购贡献了主要的新增合约面积，收并购占比超过70%。仅越秀服务、建发物业关联房企占新增合约面积的比例超过50%，两者上市时间均不长，市场化拓展能力仍在培养中。从市场化拓展绝对规模来看，绿城服务（10903万平）、碧桂园服务（8396万平）、世茂服务（6332万平）排名前三；从收并购绝对规模来看，碧桂园服务（44464万平）、雅生活服务（16010万平）、世茂服务（4020万平）排名前三；从关联房企支持规模来看，碧桂园服务（8880万平）、保利物业（3885万平）、融创服务（3592万平）排名前三。业态结构：第三方、非住宅在管面积占比继续提升2021年物管公司整体第三方在管面积占比为64%，同比+8pct。其中，大型、中型、小型物管公司第三方在管面积占比分别为67%、56%、71%，同比+6、+14、+3pct。物管公司整体第三方在管面积占比加速提升，独立性进一步增强。一方面，收并购在快速扩张规模的同时，也大幅提高了第三方面积占比；另一方面，随着市拓能力的提升，大多数公司通过市拓获取的第三方面积都取得了同比增长。2021年物管公司整体非住宅在管面积占比为35%，同比+2pct。其中，大型、中型、小型物管公司非住宅在管面积占比分别为36%、31%、41%，同比-3、+7、+3pct。尽管部分公司未将一些合同中没有明确面积的公建项目计入在管面积，物管公司整体非住宅在管面积占比仍然取得提升，多元业态的发展思路仍是行业共识。管理密度：多数物管公司已经完成区域布局，管理密度开始提升2021年物管公司整体单城市管理面积为197万平，同比+15%。其中，大型、中型、小型物管公司单城市管理面积分别为268、166、163万平，同比+23%、+16%、+6%。2021年披露了在管城市数量的10家样本公司中，8家单城市在管面积同比上升，2家同比下降，其中银城生活服务凭借在大本营南京的深耕布局