河南旧城改造项目营销策略报告图文丰富

谨呈虞城XX置业【响河旧城改造项目】逆势营销之道

万剑归宗XX地产机构2012年2月7日把“不可能”变为‘可能’，是一种

标准的制定。

——罗斯福

解码【X湾】三位一体定位法市场---竞争对手---产品【市场态势纵览】审势国家调控政策虞城城市发展众多竞争对手【市场态势】有三个方面将对产品的销售产生巨大影响一看宏观政策2011年中央经济工作会议定调2012年经济：保持稳健货币政策与积极财政政策楼市调控不动摇国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。4月13日：

要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，7月12日：

必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：

坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。8大城市商品住宅库存总量超4000万平方米截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比增长30.77%。在库存继续增长的同时，销售却持续下降。四季度新建商品住宅存销比将继续增加。房企年度千亿战提前见分晓价格下降或一触即发去年XX销售额突破千亿元，多家开发商今年初扬言也要进入千亿俱乐部。然而，从最新公布的前三季度销售数据来看，连续出台的限购政策恐让不少房企的愿望落空。上市房企公布的9月销售业绩显示，XX、中海、碧桂园、富力、保利等大型房企销售业绩集体出现同比下滑，其中XX、富力、保利更是连续两月下降。长三角楼市“退房潮”序幕开启长三角地区传出已经爆发业主退房项目消息的城市，除上海、太从外，还有协京、杭州等多个城市。杭州透明售房网显示，仅10月8日至18日的10天，该市就有20起退房。10月22日，龙湖、绿地、中海等开发商在上海的多个售楼处，同一天成为诸多老业主“组团维权”不成后的泄愤场所。14个城市上调首贷利率，部分最高调50%，进一步加重购房者观望情绪。10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。据统计，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%~30%，部分城市甚至有上浮50%的银行。“延续限购令”浇灭楼市“想象”住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。土地、金融、限购令一系列的政策挤压地产泡沫，让房价回归理性，回归需求；居者有其屋限购令降价银行利率在经过了年初连续几次的储备金利率上调，到年底的第一次下调，银行贷款利率近乎翻了一番，这相对于地县城市月收入并不是很高的客户群，产生了极大的压力。对大市场影响：全国一二线城市房屋销售情况环比和同比都大幅下降，房屋闲置率达到08年以后的新高，使得常年居高不下的房价在短时间内下浮。大盘的不稳定也造成了三四线城市客户的观望态度。对市场的影响：原本有能力购买房子的客户群，因为利率的上调，高额的月供压力，全部选择了观望加剧了整个大盘的不景气。目标非常明确决心非常坚决周期可能更长政策很不确定史上最严宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视。新国八条限购政策已经过了9个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需与开发企业之间暗自博弈，市场观望气氛浓厚，僵局迹象越来越明显；楼市调控力度不放松，调控方向由“短期”向“长期”，由“堵”向“疏”转变；国内一些大城市的大腕开发商“识时务”地开始降价抢跑，强烈震动市场，房价拐点或显现；从市场反应来看，提前“抢跑”的开发商获得更大的市场机会。所以，从经济基本面的角度出发，我们对本案在2012年的表现有充分的理由表示乐观。但乐观的预期需要透彻的分析和扎实的执行。XX观点二看虞城发展☆虞城县位于河南省东部，黄河故道南岸，豫、鲁、苏、皖四省交界处。西距商丘市20公里，总面积1558平方公里，总人口108万。☆虞城县民营工业发展势头强劲。其中利民乡科迪集团是国家级农业产业化龙头企业。商丘市木兰棉纺织有限公司、虞城县双洋食品、稍岗乡钢卷尺厂等一批企业集团迅速发展壮大，其中有8家企业成为创汇企业，产品远销20多个国家和地区。商丘虞城夏邑20公里2011年规划完成虞城嵩山路、商丘长江路、虞城南环路、商丘华商大道的对接工作，推进“商虞一体化”的发展进程。“商虞一体化”一方面带动虞城经济的快速发展。商虞一体化城市发展以居住、行政办公、综合服务为主的新城区。是城市发展的主要空间！◎重点－－创新虞城连接商丘；◎策略－－不同领域的错位对接。虞城向西发展虞城城市印象从商丘的未来看虞城未来发展的趋势：《中原经济区建设纲要》中11处提及商丘，明确商丘构筑中原经济区东部战略支撑的地位。商丘市委三届十次全会，通过中原经济区建设纲要实施意见，提出商丘建设“一中心一枢纽三基地”的战略定位(区域性中心城市，中原经济区综合交通枢纽，国家重要粮食核心区生产基地、新兴工业基地和全国商贸物流集散基地。

商丘在此基础之上，必有新的发展，周边县市区中，得益最大的必将是离商丘最近的虞城。

商虞一体化必将是虞城城区发展，城市化进程推进中最大的力量，商丘华源钢材仓储物流园就是虞城未来发展的一个缩影。按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，随着商虞一体化战略布局的不断实现，虞城的城市化进程加快，项目契机市场很大！X湾项目顺应商虞一体化的城市发展要求，更是虞城县重点旧城改造项目，依托响河现有水系资源优势，今后开发建设成一个生态的千亩大盘，未来将是连接新老城市的纽带区域，迎来一个商机空前的市场发展。XX观点三看耀地产抢竞争

虞城县楼盘市调综合数据统计表序号楼盘名称项目销售进展建筑形态占地面积（亩）建筑面积（万㎡）已推量（万㎡）存量（万㎡）2012年预推量（万㎡）主推面积（㎡）交房日期1和谐·北大花园已开盘5层多层

12层小高层260170.216.87两房：85/116㎡三房：111/112/128/137㎡2012年底2西湖春天热销8层多层18层小高层90121022两房：90㎡三房：101/127/136/143㎡四房：165㎡2012年5月底3汇景江南热销5层多层8层电梯洋房220255105两房：95㎡三房：111/126/134㎡2012年8月底4深港·维多利亚尾盘5层多层11层小高层5087.980.020两房：92㎡三房：117/120/134㎡四房：132/147㎡现房销售5中联·四季花园未开盘7层多层12层小高层458.608.64两房：95㎡三房：103-105/112-113/122-125/126-128/140-144㎡2012年底6翰林华府尾盘7层多层18层小高层1251514.70.30两房：89/92三房：128/136/1432012年10月底7博泰太阳城尾盘8层多层18层小高层407.543.55两房：92㎡三房：124/138/140㎡2011年底8响河商街已开盘5层多层459.709.73两房：66/92㎡三房：132/149㎡主推商铺：面积100-250㎡2012年底序号楼盘名称项目销售进展建筑形态占地面积（亩）建筑面积（万㎡）已推量（万㎡）存量（万㎡）2012年预推量（万㎡）主推面积（㎡）交房日期9珠江豪庭已开盘12/18层小高层759.54.25.35两房：93㎡三房：125/136/137㎡四房：155㎡2012年10月底10滨河公寓尾盘5层多层805.75.50.20两房：89/93/102㎡三房：25/136/137/143㎡四房：155/167㎡2012年6月底11盛世观澜未开盘18/24层高层679.929.95两房：98㎡三房：128/129/138㎡2013年上半年12绿城世家已清盘7层多层305.95.900已清盘现房13木兰印象认筹中12层小高层286243两房：87㎡三房：116/117/119/127/135㎡2012年年底14枫桥·运河人家热销12层小高层609727两房：85-100㎡三房：128/135/142㎡2012年10月底15国奥世家尾盘14层小高层151.31.30.20住宅已清盘2012年年底合计

116514373.71.3245

1、虞订城新叉区往雀西发病展，退新城撕区楼垦盘主耐要集中除在新城主区木程兰大矩道、拼嵩山荣路、固新建路两邻侧。2、虞纱城新挖城区证楼盘堆均价杠在24垄00元\平米以上亿；最时低房注价在洒城南柳，销爸售均旦价21架00元/平米享；商铺位价位凡根据特位置风的不绞同，患从40训00特-6烫00互0元/平米不等充；社谊区规模较笼大，洞几乎颜全是判上百痒亩的歪楼盘趟；产统品类弓型比颜较高雀端，挺几乎坊每个纹社区蚀都是内电梯房，屿以5层多犯层、8层电口梯洋哭房为阔主，供辅以12层小尸高层变、18层、24高层脱建筑敲；楼盘的耐开发些周期浇一般要在2-智3年之锋间，像企滨河决花园里，三颜期全尊部开发潮周期白在6-事7年之逐间。3、目鞠前户勾型以拿三房懒为主四；因留房价制上涨便，考涝虑到砍客户近的购止买力坊问题秧，新裕开发两的楼盘（士如和头谐·北大祖花园庄、中殃联·四季铃花园责等）穿，三凑房户败型由12奔0-谎14耀0㎡之间的大三析房，祝演变泛为以10绿3-完11亿6㎡之间的经才济实辛用的磨小三舒房为疫主；4、新萌城区冈的楼碍盘配书套设臣施相聋对完摔善：射社区东预留辱有双气遣接口苗、地乎温中能央空怠调、眼大型地饰下停拳车场；西吼湖春和天在御厨房撒配套厨房菜垃圾孕处理校器和单家用参净化挠、软曾化水恩系统球。5、主山要客筒户群伴体大境部分伙来自楼盘爬周边沾居民秋、城堵关镇及稍岗写、利趁民等工蹄业相漂对发盛展的乡毁镇；阔以及张集悠、刘手集、偏李老呢家等农险业、密花卉攀相对隶发展设的乡扯镇；6、成魄交客著户职纯业主桥要以行政害机关续单位详、私炉企领延导、贞个体善、教寄师等镜为主畏，总结截止20坝11年12月，滤虞城茅县全柴年市荡场供侧应量假为14仁3万平霞米；坚重点辫楼盘穿市场不释放扑量为73万平锋米；置市场肿存量嫌为71万平帐米；涉结合20木11年房细地产记运行乓情况刑，预计20路12市场扮预推龟量在45万平屠米。市场哗供应狐量预烛测问题姿提出虞城葛作为辉四线既城市任，短臭期能也否消近化这饺么多壳数量束？解决鞋之道1、根级据市练场，项目默分期牢开发情，分滴批推姑盘，有异效规证避风踢险!2、营其销要放眼盲全“俘丘”飞，不涂能仅熟限于加虞城侍，深绘度挖贩掘市校场！商虞里一体债化的旗快速采发展竹，虞允城将电打造刊成商获丘的仇“木振兰新舅区”粘。所拨以说后，虞插城县钥在20汗11年以拔前城法区规瓣模要倚扩大控，而沸且在20尽11年以刚后还倒要进其一步申扩大他。作为愿县级辅城市别，受谢宏观步影响咐不大午的市兵场下干，加侄上项汗目大竭盘和嘱资源馆的稀迫缺性背，基世于虞田城县缎的城听市化哥发展话水平悔和地全理位封置，床虞城嚼县的旬房价笛会或慢剑或快恭的逐皆步上智升，虞城滤县的破房地储产不榆但具查有短必期投请资价语值，吩而且盟具有筑长期牧投资机价值呼。——果断榆抢位XX适观点【项目讽分析营篇】铸苏剑【S督WO叨T】分析--再-优势汇分析自然剃资源衡：1.爆5公里卖响河生态府景观缩慧、4大主晓题公悄园；资源具：产品肢：大规挑模、门近10特00亩土望地；多元助产品腹形态烟，别拘墅，蠢高层乞、商秤业街推，花客园洋咬房；商虞盯一体年化、仆城市眉片区示高升姑值潜怪力无述限；配套哨：幼甩儿园不、广符场、川会所香，满饼足多品功能裂；★响河绍景观★大盘梯规模★高层★AR育TD愚EC卵O建筑★商业★会所停，广狱场★别墅★花园庭洋房【S辟WO筹T】分析--辜-劣势传分析入市驱时机引尴尬承，缺称少铺次垫；销售屯前准白备不程充分松，配惊套、交环境吓、景肚区缺便乏；外围执交通支动线以嘈杂拣，前舅往临朱时接坊待中篇心项颤目不段顺畅停；居住课、商竭务增叮值服无务未园健全珍，整泳体规词划尚于未明藏确；现状叹：项目奔：项目戒处于刚原始撇的地洞貌，耕缺少告区域施的包爹装；周边宪生活派环境芝不尽迷人意唤，配坦套不采完善奸；【S壮WO预T】分析--夕-机会庸分析宏观受政策羞有影驾响，凉但对妖四线犯城市耻影响显不是摄很大模；商虞夕一体境化的由发展权契机舒；政府想的大员力支生持；客观窜机会寸点产品婚配套着如会等所、溜智能民化安茧防、赠商务岸高端蝇服务驱未来忙将会活逐渐拣完善题；通过推系统激的媒仗体整绸合推追广，榴更有梅利的慨传播链效果息，更省高效杀的到阵达率似与打棍动力座；可以随通过山策动恒政府扰，加碑强对糖本项醒目的走支持渡力度埋；主观漏机会芬点◆市路场上痰其他何项目底的竞池争；◆政叠策方含面对韵于房欧地产零的打切压，驰给购待买群急体造倦成观婶望情绪馋，对激于主屋要以胁二套贩房及燃以上辰购买蹦人群污、投债资人梯群带来余的影韵响尤扁大；◆区浙域各庆种未装来趋糟好性姨，在救项目递销售藏周期痒中能简够兑毅现的不多弦。【S弱WO拉T】分析--施-威胁各分析本项胡目对议自然惨资源支及规使模的蔽占有长达到圾了无亦以复歇加的航地步付，令呀其他肯项目炉望尘怎莫及绑。本项域目的诱劣势蹲也可体以在朱未来么迅速捞转化进成为出我们贿的优限势及别机会圣点。对项慢目“庄造势降”祥的成项功与乓否是岛X湾今否在锹段时两间内询取得梯市场它成功妙的关领键。因此吴，我屈们的陶作战企武器讽将是——造势总结【价值查提炼】XX·X湾核心盲价值台体系大盘响河饲生态迁景观多元贷产品高端爆配套XX右观点【目标岁受众粱分析怠篇】磨佳剑对人买性的衫洞察志是最犬有力汤量的……你要爆了解魄是什哪么力社量驱停使人摔们的净行动掀，什姨么样淡的直地觉主宰员着人贤们的薪行为……如果俗你了讽解人熔的这困些方熄面，乖你就苏能触均及他惊的本杠质。——伯恩净巴克客户报群辐迟射区【目标茅群分示析】虞城野县本醋地置遮业者商丘加市区粘置业胃者团购掌客户本项吐目人输群辐按射整薪个商士丘市照，客竿户以康虞城蹈置业扎者为薄主，侮商丘厌市及旨其他表地区修也将窝存在侧部分蜓投资糊客；其他秆地方首次狠置业客户假素描置业捆偏好生活蜘偏好职业罩背景家庭汪年收友入水湖平5—钱10万元/年银行/证券/保险/投资桶的业版务骨饥干，IT行业督的技恩术骨胞干，卖移动集、电乒信部唇门的睛中层疫人员穿，电籍力部捞门技果术人律员，坑汽车林、房承地产脂行业惩业务月骨干生活需调性登：开放黄、聪变明灵袋活、即进取荣、高梯效生活傻偏好私：善于抹社交姿，喜留欢外商出购鸡物和爱游玩舒，偶哪尔泡握泡吧烟，跟汁朋友怒喝茶汁聊天老，衣晃柜里载不会驰有太弦多衣奏服，翠挂出舞来的胜一定晋是名酱牌，现手机喝也不夹会日程新月玻异，瞒买一盘个好彼手机助会好翠好爱馅惜。产品妨关注已点：投资迁潜力嗽、交眨通便钥捷、架物业秩服务牲、小按区环庸境、鼠居住新人群山。置业饲支付丈特点皆：依赖榆贷款乒，首缺付能胁力弹但性空狐间大寻。置业陈偏好生活表偏好职业俩背景家庭倘年收妨入水斑平10专—1搅2万元/年大型习企事芽业单章位（荐电力茫、电阿信、窃银行汗、民谷航）栋员工义，可浅能已劈燕有福驳利房症。南估城片乡丰区公撑务员升，已念拥有地公务夏员小铅区物漠业。乳环保萌工业脚园及控暮云前工业略园等胞周边铺工业概园区逢企业邀职工滔，在瞧市区差已经戚拥有鹊一套拼物业艳的。生活熄调性闷：高效给、开稼放理偷性、峰家庭定、前早瞻生活棋偏好荒：有稳同定的际工作袄和生秆活，条工作太不是筝全部土，作姓息有卧规律袜，周沿末陪弃家人左或者纵朋友核吃吃毛巴西宣烧烤衔，愿椒意花颗时间丢和金慰钱进群行休痰闲娱葬乐消独费和眠健身蚕。产品灵关注大点：生活贵便捷校、运阔动休睁闲配状套、协投资确潜力置业那支付咸特点纤：短期哀低额淘贷款锐为主堤，或孝者一肿次性始付清首次高改善围型置布业客户屠素描新时倍代的抽中产安阶级目标虑群定纱位产品纤、价全位、眯功能诱决定努目标疗群是破译香客户份密码上升吹力阶山层进取主主义辫者理想境主义版者具有桃优雅探的格窑调高级纲的文恢化素工质独特牢的欣枯赏品崭位……他们置是：我来附了，怕我看模见，鸣我征货服…一个示城市滋的资沸源与晚一个男城市萄阶层目的选消择。1、如凤何引效导他样们发厚现【X湾】的价讲值，栽与我雕们的病产品闹形成鲜衔接鹿点？人群陷的特津质，没决定惨了他本们可招以迅爪速发早现有贷价值贩的产品粉，并女做出垂判断番，果肥断出妙手！他们镜希望肺被城雄市所悟证明悠，并圆会用她自己凝的实咐际行碗动在这壁座城控市中鄙确立滚自己蜡的影谈响力狼！【问题缸关键】我们琴的产锡品可拼以带次来？带来虎了不失可复堡制的疫资源掘力，湿一个债城市指新贵聚集仆的群惠落，枯一种肿上升臣阶层盯的特娃有的辉生活钢符号贩。他们痰需要欣什么墨？需要惯生活努可以痕进一洪步上全升，保他们末希望灿得到艘城市替的价值巡寿认同闯，他决们向载往有败一处斯让身翠心愉腹悦的败地方姑，他坡们渴粪望对乎事业会有档所帮题助的骡生活判圈。发现【X湾】，发母现他史的资够源力侦与价脂值力脸，再陪一次哨验证痰自己头敏锐的眼锦光，套实现鸭自己兆的人议生价哈值！占有【X湾】，实贿现自王己的妈价值梦想阀，在黎品位帮之城悦里，灭享受都心灵扒的愉岂悦！答案市场繁状况孔：多元茎产品并，多诵功能叙配套默。目标恢群体享：满足复生活无上升置的需智求；织实现贞社会煎认同段；对咱资源诸价值杯的判含断；敢事业萝的提押升。项目肝优势潜：无与辫伦比热的自迹然与坝规模丑。市场约优势黎：绝对经的差遇异化慢。推广待武器恨：造势--资源村。受众绢需求厘：占有由稀缺给资源未以实青现价仇值认房诚同。项目膀优势》刺激园购买》满足挨需求》完成面销售》推广额成功本项勿目推歉广出来路：XX炊观点【推广编核心旨概念篇】剑纹法需要违身份运被证而明，更追求捷优越番生活弯方式里；再回神头看议看我绢们的施项目薪与目通标群逝：核心碧概念馒探寻堂篇多元鸭集合凡产品无，多施功能丽配套丢，绝嘱对的努市场后差异下；市场客层无与医伦比厨的自奥然生广态资理源、块规模术优势在、强范劲的塌升值蓝潜力估；X湾由市桌场、消产品道、目们标群秒特点姥出发万，结卧合项蹲目特荷点，会找出蹲足以偿致命蜜的死裕穴——广告称核心巴概念广告灶的尖针锐性如何拾找到冠连接楼点XX袭观点【定位骂项目矿的核域心思宽路】价值支力=资源炼力=判断敏力战术定位广告堵语产品客体市场广告我表现【定位聋项目灯的产窜品力】生态遇体量权多元他产品响河芹景观侦资源近10芝00亩土眼地对产拆品形承态的重描述项目携核心炊价值库点对公柔司品蚂牌的卵维护大气--对项而目品约质感特的升削华案名柔的确贺立XX·X湾项目SL属OG口EN：回归灯自然蛾主义恼，欧何洲湾潮岸生钓活释义物：1、暴回归算自然抗主义倒：来紧源于海对项劣目响签河生扯态景跨观的铜高度失概括嗽，一种迎绿盲色辈、健拢康、永环保浴的生悟活主拜张；2、闭欧洲斑湾岸南生活闸：欧初洲是嘱对项磁目建朗筑风龄格的信概括砖，英纪伦风情为仙主，姓湾岸吓是对据滨河少生活哲的一左张描躲述；3、愧这样朋的描辅述即林简洁春有力男，又邮不凸条显暴犹发户垦的那友种张舰扬，符合贺大的泳稳重运，耐报人寻糊味；1、打吧造虞搜城绿旱肺念建设斧美丽勿响河材；2、城肌中心荒湿地荐公园缎新生篮活；EX：伦瞒敦湿胳地公蛮园/香港偏湿地向公园3、商新丘NO先.1野10乌00亩大凯盘（辟虞城趣）；4、虞抵城NO杨.1氧2轮00万平陡米生场态城歌；5、50析0亩响晴河绿芬化公妻园；6、简码单而栋文雅凤、并浓且极吓富社铁会价弟格、看必将静持久丸而永价恒。7、刚壮需首锋购+换房+移居悼首选。项目的形叮象：【主推腰广语】【项目凶营销游实操汗篇】亮进剑思路嫁回顾回归放自然键主义洲，欧戴洲湾博岸生曾活！新时产代的务中产裂阶级椅，会婶生活课、懂容事业故、有厘梦想兼，具痰有超移前的纠眼光矛和洞她察力目标群定位无与院伦比翁的生哨态资霞源、是体量国优势场、价云值潜凭力本项目多元大的产虎品集唐合，伏绝对湾的市锯场差煌异市场20粪0万平椅米国药际生辛态城糕！推广语项目源运营予的三末大战楚役1、闪村电战缎：在较弱短的哪时间鞠内完组成相龙应的待基础屈炒作基，形林成市贴场的掉轰动旬效应刘并产生及认同捷感；2、团复体战贵：前期抓结合妹各方势人脉抛资源胁做足筒团购宅，加网速资不金回舍笼，膀利于絮项目什后期尽可持锹续运愉作；3、创匠新战序：建立贿在可翼持续址发展石的基视础上铜，依昂托体筒量、携资源喊及多筹元产介品的蹦高端市弊场形戒象定维位，胳从开督发理宴念到排居住疗意识响的颠笋覆虞艇城市绳场；我们基的策幸略总召纲1、合方纵联差横,事在间人为:资源夹是构络建起留来的客；2、先销谋定筒而后广动,旁征课博引\精耕托细作\潜移他默化,一定厚要有仰策划的高名度\深度\广度,进行株系统浓控制百；3、借套势并控造势,企业挪引导就策动.借力粥打力婶不费雁力,让政庭府多拉说话,巧用崭新闻刚。4、震臭撼而缩慧可信叉的推悉广达夫成高避形象标价值汇与性横价比纷反差,造成臣抢购织。阶段阁策略懒要点一、腐线上皂：1、化整疲为零宁，顺钩势而援变；2、价格遣低开雨走高渠，步睛步高挖升；二、葬线下吊：1、企业隆团体本地隶逢低秤抢位眼；2、政府挣单位外地至抄底宫待；涨推广肠思路现在鸽我们脂的推础广思白路已蓄经明百确－铜－推广跌四步我战略建：攻击辛第一际轮（20鼓12年2月——云5月）造势--热炒偿X湾亭规模且体量—响河烫改造私景观叠资源躺，将辆X湾餐塑造短成虞捡城未来羊最有欧价值么的地螺方；攻击舒第二葡轮（20触12年6月——唐8月）嫁接--将景核观体协量资砍源嫁聪接给服产品朴，重茄新诠驳释多唱元产作品，擦诉求络生活进入河资源通化时定代，猜引领诊全新属的资霜源消洲费观授，让爹X湾苍成为资源涛型城床市综狠合体从的标烈杆；攻击支第三炊轮（20氧12年9月——随11月）感受--资源阻型产旧品体墨验带珠给目次标人芳群的横全新教生活江模式立与价避值，打动好目标络消费雅群，姐引发白购买堵行为更；攻击砍第四林轮：（20擦12年12月——暖20岂13年2月）体验--对全型新资衬源型躲产品饼生活托模式面的细贱节描句写，滴生活拌感触中，引导斗消费莲者对升号入殿座，怨强势舒促进婚持续咏销售阵；第一锡剑（造势）：林项目桌启动掀期时间浴：20跟12年2月--购--拐5月媒体摄计划虫：软文誓；整驳版硬炸广；疫设立计报纸搂专栏万；户健外；吴对X吹湾项两目体量，望资源拘以举犹办的柳活动落进行讲追踪报衣道；诉求项点：体量—生态绿资源柔：20旨0万平帽米国怕际生猜态城监、响殊河景浩观改胃造！【项目脏启动酿期】1、20浙12，虞左城看导X湾田！2、20胶0万平塘米国高际生答态城睬！【阶段娇推广笑主题】营销良节点报安排古：20钓12年2月20锦12年3月入市资期，锄形象裙导入户型梨形象会更换广场局先行鸡计划川实施响河据清淤谎工作隔实施项目午奠基怜开工20待12年4月春季狐房展脱会20政12年5月重要环活动芦描述1、项浮目奠赶基活拜动2、响南河清怕淤工舰作开停启3、广蜜场—新销内售中时心实缩慧施—黑色拜区域4、春它季房喊展会第二泉剑（嫁接暂）：项荐目预笨热认解购期时间耐：20挎12年6月——签8月媒体盼计划危：软文选，整另版、靠报纸伪专栏醋对X底湾举召办的肆活动云进行追闯踪报咽道；诉求曲点：嫁接--将景膊观体版量资例源嫁炒接给造产品富，诠游释多咬元产律品，蜘综合誉体概屡念，利诉求拍生活妄进入乓资源熊化时王代，死引领哀全新熊的资百源消办费观镇，让铅X湾到成为赏资源炊型城化市综临合体织的标探杆；【项目旨预热漫认购却期】一、才以报赶纸软位文和妖硬广昏的方欠式树烛立启登动期忧产品撇的概捕念，确立剧本项抗目的占差异络性；二、克短信慎广告盐，吸缝引客监户认表筹；三、脊提升庄项目刑知名溉度，痛积累墓客户驻资源喇；四、撇参加息房产份会，暴增加社外销炼网；五、正式艇销售踢会员绩卡；【阶段赏策略妖要点】【阶段坟营销嚷建议】1、吸窄纳积圾蓄客窑户？--春季会房展异会2、认妈筹活霜动！3、商剪丘看跑房展法销点粘！【阶段嗽推广其主题】1、给盗世界索一个问新虞狐城;2、20奴0万平连米欧佣洲生附活版榴图;3、假绿如X燥湾没宽有…！营销筒节点侦安排过：20晴12年6月20踏12年8月预热叉期户型罚形象圈更换新售庄楼部笨投入敲使用一批叫团购弹活动锻先行商丘窃看房蛮展销北点20伟12年7月认购侨开始1、新胞销售再中心朝开放重要肆活动尊描述2、商重丘展互销网誓设置3、一谎期团迈购—认购限活动4、认零购活队动第三驼剑：衰项目之开盘智热销讨期时间稠：20丙12年8月—1括0月媒体悉计划密：软文参，整堪版、仅报纸孤专栏捡对X槐湾举侵办的您活动进行疲追踪抚报道魔；诉求而：【项目薪开盘迷热销定期】■为正翻式开偷盘做另好充抛分准勺备■为必开盘毒积累封大量优意向吵型客悉户■正朱式销编售会轿员卡营销怒节点绝安排溉：20鸭12年8月20盟12年9月20恭12年10月开盘鉴期--户型纽奉形象些更换开盘凭活动老带丝式新活棕动系列堡圈层葛活动【阶段辱推广赤主题】1、世撇界拥咏戴一称X湾…！2、X贴X·X湾园，X月X日盛助大开哨盘1、名财师家暑居设乓计活裂动重要忠活动识描述第四猫剑：梨项目图持续跟热销躬期暂略【项目骑建议症篇】剑蔬式产品动魅力暖策划明确洒了定支位，凡我们趴还需健要进叠一步律对项防目进裁行包滥装。1、在屿现有汁基础昂上如框何将增户型窜做出讯特色在？2、如离何让乞消费拒者体片验到遮楼盘泪品质怎？3、如势何包狸装出助楼盘跨的风坐格？精选殊全国繁千亩捎成功县大盘海纳克百川灰，借校鉴前粗人成底功经沈验我们命应该昏怎么贺建？精选斧案例突参考阴：1、京淘津新车城规模默及定缩慧位：占地2万余睡亩，待地处芒周良肾高温狮温泉啊地热惨区，雄是未摧来具库有高减科技含旧量就虹业生嫁活型极新城鸟，具登有『新城伤市』特征润。將斑建有势商业原贸易储及物流暖区、坡高教趴基地拣、京坑津温鞋泉住舒宅区嫩、娱蝴乐休膜闲、追科技驰工业舞产业胳等功坦能区夹，是附一個笑居住柄、度叮假、励创业袖、巡寿就业活兼备徐的新率城区稀，住狐宅规虽划建螺筑面欲积达20协0万平央方米保左右淋。市场泡动作热：举办逗的京角津新疮城杯腿天津猴首届趣婚纱范摄影钟艺术赏作品沫大赛巧；城际际风耐情，距街开蹄始招闹商：绵针对后有条缺件的饭业主坡举办棵京津阿新城栽杯装而修设圆计赛介；京津新滩城首句届睦误邻节叶”之剧翠屏键湖畔库生态般游漫；奥马迪车毫主俱宜乐部企会员件“京符津新周城精垮彩体宴验”冲活动;首期岗杂志《城主》征稿逮。特迫点趴：温泉败入户兼。在随温泉搭入户巩大受贯欢迎僚的同从时，劫政府砌已重宝视此双事，弄认为大记量采正用地躬热对节能源牛有一代定影功响，承持反跨对态扭度，烦北京朵已暂茧停审柱批新的鸦地热烤利用洒。2、领涝世郡推广骑主题筋：理想突中的腔别墅者国别日墅额：天津枪罕有拣的53鉴48亩纯摩粹别葛墅，劫原版辉美式挡别墅兰，敞负开的撇前庭惯，私密支的后挑院，承下沉伏式庭示院配迟套院：27洞高完尔夫续、20万平借米SH乖OP蚂PI勿NG狂MA余LL、集谨社区渣配套罪、酒店会弊议、闷娱乐悟、酒乔店公沙寓于南一体光。市场侵动作膀：项目宣示范济区对匠外开央放吵、红继磡领较世郡检杯20体06全国帝摩托晓艇精湾英赛、天苍津红训磡领梯世郡边豪生连大酒塘店项齐目合鲜作签在约、店红磡元领世垄郡荣间获联合加国生厕态环调境住晨宅金棵奖芦、卧二期猾开盘强风水棉大师免将根奏据您搅每套怨房屋的偏需求霜跟踪歌指点岭，推弹出的润一系聚列“争名车代、名椒宅、双高尔度夫体狠验活动些”；狸在仓红磡塑领世爽郡销耕售现纺场举疯办为凤“知服道、乎得道卫、用饶道，国学纳文化桥造就终非凡丑企业忌”的输国学壶文化塑与人狗力管准理高辛层论届坛口女号乓：像梅梁江湾躁一样衣生活定蹲位且：可持芦续发众展生呆态新列城配伯套胖：一轴倡、两沙带（剥健康汽休闲筐带、掉运动势养生火带）本、五弟大湖袜区的60录00亩超级汗水上姑城市骂。包泄括25个景溪观组树团、6大功浇能中棍心、4大景堂观组用团（如微国际牌植物笛园、音七星柱级会我所、