2022年物业管理师考试辅导会计核算重点

2022年物业管理师考试辅导：会计核算重点

一九九八年四月十一日，国家公布了物业治理行业须根据《施工房地产开发企业财务制度》的条例。因此，在制定一级会计科目时，必需遵照国家规定，但子细目却可按实际的需要增减。现就物业治理行业的要求编制一份会计科目样本以供参考。

二、本钱核算

每一独立的物业，按其功能不同，可分为不同的“局部”，如：住宅（或公寓）、办公楼、商场、停车场、会所等。若业主公约规定须按物业的不同“局部”分别独立核算，则在建账时应赐予充分考虑。大局部的《财务软件》已备有帮助核算功能，财务治理部应尽量加以利用。

建账后，日常操作的重点是清晰识别及界定各项费用及收入的归属，按其所归属的“局部”精确核算。正确的“局部”分类能精确反映各“局部”的经营损益状况，对了解各“局部”的财务状况，改良治理极其重要。对于无法明确识别及界定其归属的费用，则称之为“公摊费用”或“待摊费用”，对于这些“待摊费用”应在各会计期间归集后，合理分摊至各“局部”。分摊的方法有多种，如：面积、治理份额、该项费用总额、人员工资总额等，发生的费用类型不同，选用的分摊方法也有所不同，但最根本的原则是合理性。必要时，分摊方法的选用应征求有关部门意见，取得物业总经理甚至托付方的认可。

三、应收账治理

对于物业治理行业来说，应收账治理是其财务治理的重点之一，工作较为繁重。财务治理部须计算每一个业户应缴纳的各种费用，如水、电费等，亦要定期清理、核对和报告各项费用的缴付状况。定期发出缴付通知书、催款通知书、对账通知书，定期进展银行托付付款的划款工作等。

进展应收账款治理，需先行收集以下数据：

1.各项收费标准。

2.该物业全部单位的编号及面积。

3.每一个单位的治理费起计日期。

4.各单位每月应付各项费用（如治理费）的金额。

5.业户／用户／使用人的数据，如姓名、联络地址、电话、所拥有的单位编号。

6.空置单位的界定标准，收费工程及标准。

7.滞纳金有关规定，如起计日期、利率等。

8.由治理处代收水电费时，水电费的抄表日期、收费标准等。

四、留意事项

1.收楼时应留意事项

（1）用户付款的方法

用户在支付每月费用时，可采纳多种方法，如亲自到治理处缴付现金或支票，或采纳托付银行自动转账付款。财务人员应在用户收楼时，预备一份具体的付款方法说明书，并连同托付银行自动转账授权书交予用户。付款方法说明书上应列明：

①治理处的地址及办公时间。

②以支票付款时，支票抬头的名称。

③办理银行转账的手续及各项须知。

（2）业主收楼时缴交的各项费用及押金的账务处理

通常业主在收楼前或收楼时已按进展商或物业治理公司的要求，预付了数月治理费及各种押金、初装费等。其中局部款项，如预付治理费、治理费按金等应由治理处收取，电话、煤气初装费等应由进展商收取。当财务治理部由开发商或物业部取得有关收费资料，并收到已出售单元的数据时，应准时与开发商财务治理部沟通，明确各项收费的归属准时入账准时对账。

（3）预收治理费的处理

对于用户于收楼时预缴的治理费，应自交纳治理费起计日起按月结转收入。财务治理部应对治理费的起计日期确实定标准及特别状况下的批准程序有明确的了解，并以此标准为依据，确定统一的起计当月的治理费计算方法。以免计算方法不统一引致的应收账混乱，以及与业主间的纠纷。

2.每月应留意的事项

（1）缴款通知书

①发出日期及截止日期

物业治理公司的经费，主要是来自治理费收入。为确保有充裕的流淌资金，财务治理部必需在每月一号（或按公约规定的日期）前发出缴款通知，使业户能按时付款。由于打印通知书需时间，为确保业户能如期收到发出的交款通知书，必需提前三天发出。假如业户在截止日期后才付款，公司发出的通知书上将不会反映该项付款。为避开误会，全部通知书须注明发出日期和截止日期，并明确告知用户在该日期后支付的款项没有包含滞纳金在内。

②水、电费

如各单位的水、电费是由治理处负责收取，治理处每月须派员抄录各仪表的读数，然后根据每度的收费及最低消费计算应收款项，并将各单位应付的水电费用和治理费在每月付款通知书中分项，要求各单位在缴付治理费时一并缴付。

因抄读各仪表需时，财务治理部应与有关部门订定一个固定抄读日期，并把结果在付款通知书截止日前交予财务治理部。

③缴费通知书的治理

缴款通知书最少要有两联，一联给客户，另一联由治理处存档。若除治理处外，还有其它机构负责收款，便需要多一联，供对方存档作为收费依据。

（2）催款通知书

业主公约通常对业户缴纳治理费等的义务有具体规定，治理处应制定可