建筑经济与管理建筑工程技术经济分析

27五月2023建筑经济与管理建筑工程技术经济分析对设计方案或施工方案进行技术经济分析其目的是论证各方案在技术上是否可行，在功能上是否满足需要，在经济上是否合理，选择技术经济效果最佳的方案，为改进建筑设计和施工提高经济效益提供依据，为寻求增产节约的途径提供信息，为实现工程项目的经济效果作出进一步分析、择优。我国现代建筑设计建造的八字原则：适用：满足功能要求，不浪费！经济：中国很穷，要节约！安全：以人为本，安全可靠！美观：要有美学功底，知道什么是美。网民称为“低腰秋裤”的苏州“东方之门”门洞高246米，跨度68米，

“东方之门”正面网民称为“大裤衩子”的中央电视台主楼高234米，地上52层、地下3层，设10层裙楼，建筑面积47万平方米

央视大楼从最初的50亿工程预算，一路攀升至近200亿。并支付给设计方大都会建筑事务所高达3.5亿的设计费用，平均达630元每平米，远远超过国内一般设计师事务所的几十元每平方米的水平。

由于设计和施工的承担者所处的立场不同，因而在技术经济分析和评价时，他们就具有不同的特点：1.分析和评价的对象不同。设计阶段分析评价的对象是设计方案。工程施工阶段分析和评价的对象是施工方案，这一施工方案可以是专门用于该项工程，也可能与它无关，一般来说，如无特殊必要，评价设计方案时是不考虑施工工艺的。2.设计方案的评价多以投资者（业主）的立场来评价工程项目的经济效益，必要时还要进行方案的国民经济评价。而施工方案的评价多以建筑施工企业的立场为出发点进行经济效果评价，有时也要考察方案的社会效益。3.设计方案的评价是对方案全寿命周期的评价，一般要考虑时间价值、进行动态分析。而施工方案则侧重考虑施工阶段的评价，当建设期限较短可不考虑时间价值。如施工期在一年之内时，资金占用的利息，也可以略而不计。6.1.民用建筑设计方案技术经济评价民用建筑一般包括住宅、宿舍、旅馆等居住建筑和文化教育、科学技术、行政办公、医疗卫生、公共事业等公共建筑两大类，其中居住建筑是民用建筑中最大量的，最重要的建筑，居住问题是人民生活中的一个主要问题，因此解决居住问题，在基本建设中占有重要的地位。住宅建筑技术经济效果，是以建筑功能效果与社会劳动消耗之比来衡量的。6.1.1.可比条件的建立评价对象和对比标准必须符合下列对比条件1.满足需要的可比性，对比标准和评价对象应基本满足相同的功能需要，例如，建筑面积标准、功能标准、建筑层数、建筑结构的防震设防；2.消耗费用的可比性，消耗费用包括建设阶段和使用阶段；3.价格的可比性，需采用同一的定额和价格水平进行计算，尽量消除人为的变动因素。各住宅方案和住宅工程，如不具备以上可比条件，应采取措施建立相应的可比条件，然后进行评价，为使不同方案具有可比性，对指标进行调整有以下三种方法：⑴.调整局部方案法；是在不改变方案的前提下，对工程设计作局部适应性调整以消除差异，便于对比。例如：对层数不同的建筑设计方案的对比，可采取增加或减去层差的办法，使层数相同，并考虑相关影响因素，（如对基础的影响因素），然后进行对比，局部标准不同，可采用替换的方法，使之满足可比条件。⑵.修正系数法；就是在分析各对应关系影响因素的基础上制定修正系数，用修正方案的指标数值，从而使方案之间建立可比条件，这种方法对于处理指标水平影响的因素较多是有利。

⑶.平面不变法；这种方法适用于体系方案优选，它是为排除体系本身以外的影响因素，采取替换分析对象的结构体系而保持原有参数和平面布置不变，以确定对比标准，从而使体系之间建立可比条件。例如：四层住宅和六层住宅的比较，必须修正由于层数不同引起造价上升的差异，据分析四层改为六层造价约可降低3.4％6.1.2.住宅设计方案技术经济评价指标体系评价指标体系的设置包括建筑功能效果和社会劳动消耗两部分；住宅建筑功能：是指住宅满足居住者对于生活、生理、心理等的方面基本需要的总和。

社会劳动消耗：是指为取得建筑功能所付出的全部社会劳动消耗量。对建筑功能效果加以考察有三点好处：1.可以全面正确地评价住宅的技术经济效果住宅设计在采光、保温、安全、美观、适用、方便性等方面可能有很大差别，在评价中不可忽视。2.是提高住宅建筑质量的重要手段过去由于在技术政策上过分强调一次投资于三大材料的节约，对产品综合效益不够注意，所以大量建筑产品处于功能低，能耗高的状态，住宅建筑的情况也是如此，评价时要考虑功能效果及经济指标两方面，有利于提高住宅的建筑功能和质量。3.有利于促进建筑水平的提高，设计是决定建筑产品经济效果好坏的首要环节，只有重视建筑功能，才有利于改进设计，提高设计质量。与此同时，对于经济消耗也必须给与足够的重视，否则就会导致片面追求功能效果，而不考虑我国国情及现实的经济条件，使得住宅方案失去了它使用推广的可能性，也就没有了任何价值和意义。

评价指标由二级构成：一级指标为控制指标二级指标为表述指标

一级指标是根据经济效果各因素的不同性质和重要程度概括产生的，对住宅技术经济效果各方面的重要程度起控制作用，各地应采用相同的一级指标项目。建筑功能的一级指标，对方案设计评价和工程评价，都是由平面空间布置、平面指标、物理性能，厨卫、安全性和建筑艺术等六项组成。社会劳动消耗部分，对方案设计评价，仅设概算造价指标。对住宅工程评价由主要指标及辅助指标两项组成。二级指标是根据一级指标的技术经济内容和特征产生，并直接反映住宅建筑技术经济各方面的具体特征，各地区也可以根据本地区的情况酌情增减，但必须有统一制定的地区标准。6.1.3.定量指标计算定量指标是指能够通过数值的大小具体反映优劣的指标：1.平均每套卧室、起居室数，多者为优；2.平均每套良好朝向卧室、起居室面积。良好朝向一般指南向和东南向，东次之（0.6的降低系数）,多者优以冬季更好地获得良好日照为原则。3.平均每套建筑面积与标准面积之差，接近标准面积为优；

标准面积：是国家规定的建筑标准；

居住面积：是居住房间内净面积之和；

住户面积：包括居室、卫生间、厨房、户内门厅、过道、阳台、储藏室等（有效面积）；

辅助面积：为卫生间、厨房、户内门厅、过道、阳台、储藏室等；建筑面积：为建筑物所占有的面积（包括墙、每层）；

居住面积一般应占建筑面积的50％以上，居住面积与建筑面积之比称为平面系数K1K1＝居住面积/建筑面积

辅助面积占住宅建筑面积的25％左右，辅助面积与居住面积之比，称为辅助面积系数K2K2＝辅助面积／居住面积

有效面积＝居住面积＋辅助面积

外墙周长系数指标K3是建筑物外墙周长与建筑面积之比，即每平方米建筑面积所占的外墙长度；K3＝建筑物外墙周长／总建筑面积＝(2L+2B)/LBL——为长B——为宽结构面积系数K4

是衡量建筑面积中结构面积之比K4＝（结构面积／建筑面积）×100％K4越小，设计方案愈经济。

居住面积50％、辅助面积25％、有效面积75％；楼梯面积8％、结构面积17％、建筑面积100％4.节约用地的指标：5.采光效果：以卧室和起居室采光口面积与地板面积比值大小来评定，比值不应小于1／7，间接采光乘降低系数0.6（阳台封闭),有时称为窗地比。6.保温或隔热；7.隔声：分户墙的隔绝空气声应≦40dB；8.耐用年限：指住宅建筑的物质寿命，钢筋混凝土结构100年，砖混结构80年；9.工程造价：是指建筑物本身包括基础、设备在内的全部造价，不包括室外工程及附属工程的造价，方案设计评价，以设计概算为准，住宅工程评价，以设计预算为准；10.工期；11.房屋经常使用费：包括管理费、维修费、税金、资金利息、保险费、能耗费等指标；12.主要材料的消耗量；13.生产和使用能源消耗14.一次投资，反映建筑部门和相关部门为发展某种体系对基建投资需要程度的指标；15.劳动力耗用；6.1.4.定性指标所谓定性指标是不能直接通过数值定量反映事物好坏的指标；1.平面空间布置合理程度：是衡量住宅平面空间设计效果的综合指标，住宅房间配置是否合理，交通联系是否方便，分区是否明确，秘私性好，简洁明快；2.家具布置适宜程度，以起居室，卧室的平面

形状比例适度，墙面完整，门窗位置适当；3.厨房，以平面形状适宜，布置合理固定设备完整，空间利用，通风排烟，管道短捷；4.卫生间；5.储藏设备；6.楼梯走道；7.阳台设置；8.公用设施、垃圾道、晒衣架、电话、公用天线、信报箱、管理人员办公。9.通风；

10.结构安全、11.安全措施、防火、防盗、防坠落；

12.防水措施：屋面、墙面、楼板；13.室内、外观效果，环境效果：比例、色调、协调效果、观感舒适实现多样化、标准化统一的程度；14.创新；6.1.5.影响设计的经济因素1.建筑造价构成比反映不同工程部位的造价占总价的比例，分析建筑造价的构成比，可以找出降低造价，提高经济效果的主攻方向。2.平面布置和空间组合的经济问题造成多层住宅墙体比重大，造价高的原因是多方面的，墙体系数大是一个主要原因，减少墙体面积系数与开间、进深、层高、单元组合、层数有关。⑴.进深的经济问题：合理加大建筑进深，减少外墙周长，是减少墙体面积系数，降低造价，提高经济效果的主要措施之一。⑵.开间的经济问题：建筑物开间不同，相关影响因素较多，因此对造价的影响也较大，我国建材工业水平有限，大跨度结构经济效果不理想。国外采用大开间，灵活分隔的方案，有的甚至采用12m大开间，采用轻质隔墙，便于分隔，如搬动一次

家具位置一样。⑶.层高的经济问题：我国民居建筑的层高较高，这同国情有关，降低层高可降低造价，节约投资，室内空气污浊带在天棚第1.0—0.8m处，2.7m层高够了，通风、采光、采暖都无影响主要是视觉、感官等习惯，适当降低层高对于居住者的生活条件并无多大影响，但对降低造价却有较大的作用。5层的住宅，层高3米时，降低0.1米，造价降低1.33％，同时可以节约用地，缩短管线，降低室外工程费用，在采暖地区还可以节约采暖费用。⑷.住宅层数的经济问题：合理确定住宅层数，

是降低住宅造价的重要课题，由于楼盖的造价高，多层住宅对楼盖的造价较敏感，而底层住宅影响较大的是屋盖。从多层住宅的层数与造价分析来看，层数越多，指标越好，多层用的都是粘土砖，标号75kg／cm2,所以只能建七层以下，高于七层承重结构改变，造价随之提高，层数的经济问题还取决于基础的造价。⑸、住宅单元组合的经济问题：组合后山墙数减少，所有的管线配置合理，单元组合的经济效果是明显的，但超过五个单元组合实际上已经没有什么经济意义，同时，建筑物超过60米，设沉降缝，势必增加造价。

6.1.6.建筑设计节能经济问题建筑业耗能是非常大的，是主要耗能部门之一。建筑用能包括：建筑生产用能、建筑施工用能、日常运转用能和建筑解体用能。日常运转节能是最重要的，它占全部能耗的90％以上，建筑物采用隔热保温材料后，可使采暖用能节约，而工程费用增加很少。如：一砖半墙改为两砖墙后，散热量可减少16％而造价仅增加1.5％，这样只需12年即可由节约的采暖费抵偿造价的增加额，这说明节能有许多潜力可挖。各主要部位散热量占整栋建筑的比重：外墙和楼梯、内墙为31.5—36.4％，屋顶5.8—8.2％，门窗为33.7—40.8％，缝隙渗漏为

20.1—22.6％，大致上墙体、门窗和缝隙各占三分之一。6.2.施工方案的技术经济评价

建筑设计方案经过技术经济评价，为选择最优设计方案奠定了基础，但是再好的设计方案都必须通过建筑安装工作，使其成之为现实，施工方案（或施工组织设计）是安排施工准备和施工全过程的全局性技术经济文件，指导现场施工的“法规”，在建筑安装工程中，选择施工方案成为实现最优设计的关键，只有最优的设计和最优的施工方案的结合，才有可能充分发挥投资的经济效益。

但是由于工程种类繁多，施工条件各异，因此

施工方案的技术经济分析内容和指标设置很难做到规范化，实际工作中还必须坚持实事求是，作针对性分析。6.2.1.施工方案技术经济评价的特点1.施工方案要根据施工工期的长短，确定是否考虑时间因素，主要指计算资金的时间价值，时间短（工期短）计不计算资金占用的利息对方案的经济性影响较小，如果工期在一年以上，或对于用外资贷款、或外币结算的工程项目，其施工方案的评价时应考虑资金的时间价值。2.评价中若工期较短时，预见性大，可视为确定性问题，若工期较长，难以准确预见时,方案评价中可考虑一定的不确定性或风险性。3.施工阶段建筑企业支出的生产费用，即构成工程成本，在工程交工后即得以收回，而设计方案评价时，投资是要在项目投产后分期收回最初投资的问题，这就说明，在工程施工阶段对施工方案评价主要现金流量是工程成本费用问题。4.施工方案评价多属微观决策问题，一般不涉及国民经济宏观评价，所以评价的内容比设计方案较为简单。6.2.2.施工方案技术评价的主要内容施工方案的优劣，是看哪个方案能够最优的达到多快好省，能够取得保证工程质量，缩短工期,降低成本。1.施工工艺方案的评价，是指分部分项工程中的主要包括施工技术方法和相应的施工机械设备的选择等。2.施工组织方案的评价，是指单位工程或建筑群的施工组织方法，如流水施工，平行、流水、立体交叉作业等组织方法。要分阶段进行：㈠.选择（施工技术和组织方式）阶段解决的主要问题是确定施工高峰时所能投入的劳动力，确定总控制工期，选择大型施工机械，

确定保证质量、安全、节约、季节施工、采用新技术的技术组织措施，安排主要施工项目的施工顺序和方法，设计质量保证体系，因此设置了总工期、高峰人数、大型机械、采用技术组织措施节约效果四类指标来对比，优选。㈡.施工进度计划阶段这个阶段产生了经过优化的施工进度计划，并在此基础上对劳动力做细致的安排。因此设置了总工期、分部工程工期、劳动力不均衡系数、劳动量分布系数、单方工日数、建筑安装工人日产值、单方机械台班。㈢.施工总平面图阶段