世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略

27五月2023世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【前言】本次汇报的目的在于：明确项目的推广思路和方向；确定销售推广的关键节点本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。

本报告暂未涉及商业部分。世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略项目介绍世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目区位】鸿荣源尚都现有商住物业体育场、体育馆行政中心中心公园宝安中心区地王，拥有最大景观面；北、西北、西可观体育中心；西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳；东北为规划住宅用地，东南为天悦龙庭；世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目概况】项目经济技术指标：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商业：50000平方米容积率：3.664总户数：1314户停车位：1883辆世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目定位回顾】项目定位：区域性豪宅世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【户型比例及分布】两房三房三房四房四房四房以上合计户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170套数238243299492——701342122平米套数比例18%18%22%37%——5%100%N世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目特色及亮点】位于宝安中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中心区城市景观资源最丰富的地段；紧邻地铁宝安中心出口，交通便利；点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好；产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵；户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高；产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥；配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂；区域内最大车位户数比；第一太平戴维斯国际物管顾问；宝安品牌开发商、区域品牌影响力极高；世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【营销节点】2004年11月28日认筹2005年8月解筹世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目推广回顾】联合媒体及宝安中心区各发展商共同挖掘片区价值，并通过持续大规模的炒作为提升片区形象“深圳西岸”横空出世世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目形象】围墙深圳西岸首府，人生自在非凡处世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目推广回顾】咨询处宝安体育馆楼书世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略2004年11月28日认筹，诚意金RMB10,000元；当天认筹近500个，现认筹超过700个【项目推广回顾】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略宝安豪宅专家，品质一脉传承1998年，雅豪轩2000年，御景台2002年，丽景城2003年，熙园2004年，鸿景园【发展商印象】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略目标设定世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【目标设定】成为深圳西岸标杆物业；实现片区同期项目市场最高价格；满足项目可持续销售需求；优化发展商金字品牌；世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【关于目标的思考】目标市场启示客户分析策略形成策略执行大纲竞争分析世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略市场启示世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略2003、2004年政府出让住宅用地情况单位：万平方米2004年企业转让住宅用地情况【市场启示一】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略1、自2002年起深圳开始实行用地三年紧控政策，2004年比2003年政府住宅用地供应量锐减50%以上。2、2004年政府住宅用地出让量集中于宝安、龙岗两区，其中宝安占总量的65%以上。企业转让住宅用地中，宝安、龙岗两区占全市住宅转让用地85%以上，其中宝安占全市的50%；关内土地供应基本枯竭。3、深圳住宅开发由内至外的趋势成为定局，未来两年内，宝安、龙岗必将成为深圳住宅开发的热点区域，尤其以宝安为主。【市场启示一】关内土地供应枯竭宝安将成市场热点世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【市场启示二】二线关弱化，拆关大势所趋；地铁因素（1号线延长线）；政府大力投资改善关外基础设施建设；全面实行城市化管理；宝安城市环境不断改善与特区界限逐步打破关内客户开始认同宝安世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略龙华宝安中心区新安西乡宝安房地产市场的集中分布于龙华组团及西部组团（新安、西乡、中心区），由于地理位置及本项目面市时间等因素，2005年西部组团将是研究的重点。【市场启示三】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略项目名称占地面积建筑类别户型及面积开盘时间起价销售情况位置建筑面积入伙时间均价新安湖三期6700㎡高层2房至5房85-330㎡04年10月开始认购未定兴华路与建安一路40000㎡未定香缤广场15313㎡高层1房至5房30-160㎡04年11月20日开始未定建安一路170000㎡新安片区即将推出项目【市场启示三】新安片区2005年推出量较小，大多为高容积率（超过6）项目，项目指标决定其品质不佳；世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略项目名称占地面积建筑类别户型及面积推出时间项目情况位置建筑面积碧海名园二期28480㎡小高层2房10.17认筹宝安大道与西乡大道交汇处99634㎡天琴阁5003.90㎡小高层2、3、4房明年出地面三层西乡大道与新湖路交汇处14996.50㎡富通城252338.6㎡小高层2房至5房明年主体建造中西乡大道旁515601.2㎡宏发项目63094㎡小高层2房至5房明年基础施工94区163933㎡西乡片区即将推出项目【市场启示三】西乡片区由于区域的局限，一直以来均不是热点片区，虽然有少数大盘支撑，但项目开发周期较长，暂时无法形成规模市场效应。世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略项目名称占地面积总建面积推出面积推出时间深业新岸线183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月时代家园24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月丽晶国际24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凯旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悦龙庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月宝安中心区即将推出项目【市场启示三】宝安中心区2004-2005年推出量大，成为市场主角。世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【市场启示三】宝安中心区成为市场主角世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略单位：万平方米1、自2003年富通好望角一期打响宝安中心区地产开发第一炮，2004年宝安中心区房地产开发规模激增，2005年更会出现井喷，预计2004年、2005年两年供应量将达到200万平方米。2、2003年全宝安销售量为163万平方米，2004年1-10月份达到131万平方米，预计全年销售量接近145万平方米。3、2005年宝安中心区供应量预计为150万平方米，超过2004年全宝安销售量。【市场启示四】区域内客户难以消化2003-2005宝安供需关系图世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【市场总结】关内土地供应急剧下降，宝安中心区将成为市场热点区域；宝安城市化进程不断加速，利好不断，各种原来长期影响关内客户破关置业的因素逐步改善，宝安得到部分关内客户认可；宝安中心区开发号角吹响，两年近200万平方米的供应量使其成为市场必然的主角；宝安中心区开发呈井喷态势，区域内客户短期内无法消化；世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略竞争分析世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略南头15万5200－6500新安15万4500－5200西丽15万4800－5800中心区150万4800－5800西乡28万3800－4800同价片区2005年供应量对比，宝安中心区存在巨大的规模优势，并以超前的规划、纯净的片区形象于其他各片区形成明显的差异化，片区间的竞争已经不是最主要的竞争层面世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略历史文化博物馆

五星级酒店艺术中心图书馆

演艺中心海滨度假酒店海滨酒吧街酒店地铁站广场医院商业广场青少年宫自然科学博物馆行政中心

体育场

中央公园

深海大道金成时代泰华N2项目金泓凯旋城幸福海岸深业新岸线天悦龙庭鸿荣源尚都好旺角泰华项目泰华项目润恒项目丽晶国际鸿荣源N5项目宝安中心区战国风云图世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略总占地面积51825.6（平方米）

总建筑面积210000（平方米）

商业面积15000左右（平方米）其他面积幼儿园：2400（平方米）会所、物业用房：600（平方米）居委会：100（平方米）总容积率3.3总项目总栋数13栋主要层数28层主要楼宇类型高层总户数1180户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司

园林设计香港泛亚易道有限公司物业管理中海物业目标客户宝安及南山高端客户特色：项目园林景观规划由泛亚易道负责，以简洁轻盈的现代典雅风格为主。位于宝安新中心区核心位置，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。

小区配套齐全，绿化面积近30000多平方米。项目在产品针对“空中廊院”进行较大的炒作，受市场关注度极高。【个盘分析】天悦龙庭世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略总占地面积104616.3（平方米）

总建筑面积333800（平方米）

住宅面积310100（平方米）商业面积19500（平方米）其他面积幼儿园：2600（平方米）会所：1500（平方米）绿化率51％总容积率3.2总项目总栋数约29栋主要层数约17栋：11-18层（小高）约12栋：28-32层（高层）主要楼宇类型小高层

＋高层总户数约2000户建筑设计柏涛（墨尔本）设计公司

园林设计奥雅（香港）园境师事务所

物业管理中海物业

幸福海岸在7月31日开始内部任筹，作为宝安新中心区第一个揭开神秘面纱的大盘，拉开了新中心区竞争的序幕，对幸福海岸来说，它所承受的不仅是新中心区美丽蓝图下购买力的检验，还得承担起为整个新中心区楼市定下基调的艰巨任务。客户定位为：本地高端置业者，尤其是二次置业者，主要包括高收入的政府公务员、企业高层管理者、私营业主等。【个盘分析】幸福海岸世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略总占地面积183800（平方米）

总建筑面积560000（平方米）

其他面积幼儿园：4000（平方米）会所、活动中心：3000（平方米）总容积率2.6容积率滨海中心区最低栋数一期9栋主要楼宇类型5栋16-26层高层＋4栋水岸多层总户数一期1163户建筑设计美国LLA／深圳筑博物业管理深业集团（深圳）物业管理有限公司目标客户宝安及南山客户特色：18.56%超低建筑覆盖率计划分三期自东向西滚动开发，开发期为4年，预计到2007年，诉求亲水型、国际化、生态式、标志性、亚热带滨海纯正生活岸线的高尚住宅区。以“海洋文化”、“健康教育”、“现代教育”三大主题为核心，演绎佛罗里达风情园林，荣膺宝安首个建设部预审的AAA级社区，更成为中国首个被联合国授予的“国际滨海生态人文社区”。【个盘分析】深业新岸线世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略总占地面积24069（平方米）

总建筑面积141912（平方米）

商业面积1-2层为商业，13000平米其他面积幼儿园：1600（平方米）会所、物业用房：600（平方米）总容积率4.2总项目总栋数3栋主要楼宇类型18－30层（小高层＋高层）总户数760户建筑设计赛瑞设计环境设计加拿大CSC设计公司物业管理招商物业目标客户以宝安本地居民为主，部分特区内年轻客户。特色：开发商力图打造适合郊区化居住形式的花园小区，以营造运动休闲的生活方式为卖点，将对关内白领有一定吸引力。绿化率高，车位充足，但内围户型，园林小，不通透，密度高。12-5日解筹，均价4500元。截至到目前为止已经销售35%。【个盘分析】金成时代世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略总占地面积107546（平方米）

总建筑面积511425（平方米）

商业面积30000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）总容积率2.8总项目总栋数27栋主要楼宇类型高层总户数约3000户建筑设计深圳大学建筑设计研究院环境设计奥雅(加拿大)园境事务所物业管理未定目标客户宝安高端客户群体，部分南山科技园客户；特色：集中了滨海中心区内几乎全部的生活配套设施，是滨海中心区的交通、教育、商业、休闲中心。滨海中心区的一座大型人文新城，高台府邸，院落式组合空间，立面现代精美，富有滨海特色。11万平米大型湿地生态园林、8万平米阳光地下车库、3.6万平米外延主题花园、1.2万平米中庭园林、1200米长时尚风情商业街、1100平米情景生态泳池、400米景观大道、160米宽入口喷泉广场共同构成了气势恢宏的壮观景象。结合项目的优势看，此项目具有极强的竞争力。【个盘分析】金泓凯旋城世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略总占地面积24292（平方米）

总建筑面积130000（平方米）

商业面积16000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）会所：3000（平方米）总容积率4.5总项目总栋数7栋主要楼宇类型高层总户数855户建筑设计深圳清华苑建筑设计有限公司物业管理德业基物业管理有限公司目标客户新中心区中高端客户、南山置业者特色：7栋半围合设计，产品具有一定的优势。项目定位精致高尚住宅小区，分两期开发，户型拥有优美园林景观的占55%以上，户户均有赠送面积，90%以上的户型赠送超大落地窗。【个盘分析】丽晶国际世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【个盘分析】云天雅苑总占地面积15948.4（平方米）

总建筑面积78831.14（平方米）

住宅面积50153（平方米）商业面积13640（平方米）建筑覆盖率35%总容积率4.0总项目总栋数3栋主要楼宇类型高层总户数512户目标客户新安片区的专业技术人员、私营业主、政府公务员特色：产品呈现点状分布，私密性较强，产品有所创新，户户三阳台。项目属于被中心区边缘化的地域，项目规模较小，难以打造豪宅形象，所在居住氛围比较浓厚，小区自有商业配套，但产品主力户型以2房及小3房为主，成为片区比较稀缺的产品，梯户比有在片区中拥有优势。世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略入市时间接近，同期供应量大，市场竞争激烈本项目的最主要竞争层面是区域内的项目竞争本项目推出时间略为滞后20052006幸福海岸金成时代尚都云天雅苑深业新岸线金泓凯旋城丽晶国际天悦龙庭【入市时间分析】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略户型两房三房三房四房四房四房以上户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170金成时代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98丽晶国际22%45%14%18%——1%107金泓凯旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深业新岸线15%12%40%30%——3%124天悦龙庭17%5%39%26%11%2%133鸿荣源尚都18%18%22%37%——5%122【户型比例分析】户型定位差异不明显凯旋城、幸福海岸、深业新岸线、天悦龙庭与本项目产品更为类似世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【地段价值分析】深业新岸线云天雅苑金成时代幸福海岸尚都天悦龙庭丽晶国际凯旋城地段价值排序：第一阵营：尚都天悦龙庭第二阵营：深业新岸线幸福海岸丽晶国际金成时代第三阵营：凯旋城云天雅苑世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【景观资源分析】深业新岸线云天雅苑金成时代幸福海岸尚都天悦龙庭丽晶国际凯旋城景观价值排序：第一阵营：尚都第二阵营：天悦龙庭深业新岸线幸福海岸金成时代

第三阵营：凯旋城云天雅苑丽晶国际世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【开发商分析】项目开发商发展商形象开发量客户认同度客源分布宝安特区宝安特区金成时代金成宝安二线★★——★★——宝安云天雅苑松茂首个项目——————————丽晶国际德业基宝安二线★★——★★——宝安金鸿凯旋城屹海达宝安二线★★——★★——宝安幸福海岸福中福宝安二线★★★——★★★——宝安深业新岸线深业深圳二线——★★★★——★★★★特区天悦龙庭龙光首个项目——————————鸿荣源尚都鸿荣源宝安一线深圳二线★★★★★★★★★★★★★★★宝安特区本项目发展商片区知名度及认同度高，客源丰富，在宝安本地具备绝对优势世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【户型分析】幸福海岸二房，双阳台门口走道过长结构方正三房，部分主卧弧形窗部分三房布局不合理走道浪费面积结构方正四房，入户花园、通透部分错层露台、跃式结构方正世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略深业新岸线三房，户型方正大多配有入户花园通透，无露台赠送部分户型设计不合理四房，户型方正部分配有入户花园通透，无露台赠送部分户型设计不合理【户型分析】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略天悦龙庭二房，双阳台常规户型结构方正三房，赠送双朝向露台部分户型有入户花园通透，出现不方正房间四房，赠送大量双朝向露台部分户型有入户花园通透，户型方正【户型分析】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略丽晶国际【户型分析】二房，结构方正凸窗、双阳台三房，结构方正凸窗、通透入户花园三房，结构方正凸窗、通透世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略金成时代二房，结构方正赠送露台面积三房，结构方正赠送露台面积走道略长四房，结构方正赠送露台面积，入户花园通透。部分跃式【户型分析】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略鸿荣源尚都【户型分析】二房，大凸窗户型方正主卧弧形观景台三房，大凸窗、方正赠送无干扰露台、通透大开间，窄进深四房，大凸窗户型方正、赠送无干扰露台通透、主卧弧形观景台大开间，窄进深五房，大凸窗户型方正、赠送无干扰露台大阳台、通透、入户花园世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略项目规模地段景观容积率发展商品牌户型金成时代14.2万★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9万★★★★★4.0★★★★★★丽晶国际13万★★★★★★4.5★★★★★★金鸿凯旋城51万★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41万★★★★★★3.19★★★★★★深业新岸线55万★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悦龙庭17.1万★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鸿荣源尚都21万★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品质分析】从产品品质而言，本项目与天悦龙庭属于第一阵营本项目在地段、景观、发展商品牌、户型设计方面具有一定优势世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略项目名称广告语卖点整合形象高度金泓凯旋城滨海中心区50万平米人文新城大社区、文化★★★天悦龙庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成时代让运动回家运动文化★★丽晶国际国际新生活、中心区封面人物生活方式、地段★★★深业新岸线港湾住区，国际人居标准国际新生活方式★★★★幸福海岸中心华府，盛世名门中心区、豪宅★★★尚都人生自在非凡处地段、景观、豪宅★★★★★【形象对比分析】推广方向根据资源、产品各有侧重，但大多以豪、大为主题在客户所认知的基础上，本项目具有较高的形象高度世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【竞争占位】品质形象本项目天悦龙庭金成时代深业新岸线丽晶国际幸福海岸金泓凯旋城本项目目前所具备的品质及所展示的形象均为片区最高世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略本项目的竞争主要以片区内竞争为主；宝安中心区各项目入市时间相近，规模庞大，市场竞争激烈；各项目户型定位及形象差异化不明显，同质化严重；本项目位置显赫，景观视野、户型产品、发展商品牌及客户资源等方面具有较大优势；本项目存在入市时间滞后及客户认筹本项目后等待时间长等不利因素；【竞争分析小结】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略客户分析世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略布吉龙华宝安龙岗由于关内土地供应的匮乏，客户被向关外驱赶世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【本项目认筹客户分析】区域：宝城59.64%西乡14.26%宝安各镇9.22%南山12.64%其他4.24%本项目VIP认筹客户中，以宝安客户为主；由于宝安中心区未来两年庞大的市场供应量，单纯以宝安区域的客户不能满足项目销售需求，必须更广泛的争取关内的客户资源；在项目先期仅对“深圳西岸”片区及项目形象进行少量炒作的情况下，仍获得超过16%的关内客户，印证了客户正逐渐外拓的趋势。项目仍需充分挖掘片区价值、扩大片区影响力、提升片区整体形象，消除关内客户到宝安中心区置业的疑虑。世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略职业：公务员12.27%事业单位21.47%企业中高层16.56%企业白领22.09%私营业主12.88%个体经营者14.72%年龄：30-45岁67.8%经历：首次31.75%二次以上68.25%【本项目认筹客户分析】客户以社会中坚力量为主，大多为二次及以上置业者，具备较强的购买能力；客户知识水平较高，具备一定的鉴赏能力，对项目的品质要求较高；客户对项目开发商品牌、区位、景观资源、形象较为认同。世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【客户购买心理分析】使用便利体现身份价格实惠贪图便宜实用主义跟风购买羊群效应面子问题购买原因购买心理营销思路提高附加值，物超所值讲事实、摆道理客户营销体验营销、品质感增值保值投资渠道描绘远景价值世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【客户总结】从VIP客户分析来看，客户定位与实际基本吻合，作为区域性豪宅，其目标客户为具有一定购买能力和鉴赏能力的社会中坚力量；客户对发展商品牌、区位、景观资源、楼盘形象较为认同；营销推广需从客户购买心理出发，建立符合其购买本质的营销手段；由于本地客户难以消化宝安中心区井喷式供应量，必须继续挖掘关内客户，尤其是南山客户；关内客户对出关置业仍存在对区位和品质的心理障碍。世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略策略形成世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略鸿荣源尚都如何超越竞争，最终取得全面胜利？占据深圳西岸最显赫的位置产品独树一帜，不可重复；形象高企，万众瞩目；宝安最具实力和影响力的品牌发展商，豪宅专家；顶级品质，天赋使然世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【项目SWOT分析】优势：■项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品■发展商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户；■前期形象高企，广泛被客户认同；劣势：■认筹期长达8个月，客户维系困难；■项目等待期长，客源流失机会大；

机会：■深圳西岸将成为未来两年内深圳房地产的热点区域■宝安利好不断，关内客户开始认同；■项目开发可肆机而动，静观其变；■竞争项目的推广也为本项目带来客源；威胁：■同期同质项目数量庞大，竞争激烈；■关内客户出关置业仍有区位及品质方面的障碍；世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【策略形成】发挥优势、抢占机会依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点利用机会、克服劣势大势在场，关键作为，顺势而动，抢夺客户发挥优势、转化威胁依托品牌优势，展现项目非凡价值，吸引关内客户特别是南山客户减少劣势、避免威胁挖掘片区价值，再次整合，使更多客户消除疑虑，认同片区高服务+高形象+高品质尚都=深圳西岸世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略建立超越竞争的营销策略推广策略展示策略品牌策略大地覆盖计划片区整合计划关键事件营销卖场外围展示活动体验细节卖场展示卖场全线展示诚信/实力扩大/强化社会责任感世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略展示策略世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】形象围墙户外广告2004年10月—2005年10月形象墙+户外广告项目形象+主推广语已完成卖场外围——形象围墙世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略2005年1月—2005年8月“城界界定”——四根大型广告光柱，体现大气魄卖场外围——城界界定【展示攻略】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】卖场展示八年文化底蕴沉淀从豪华到艺术化及高贵气质的提升2005年7月销售中心——“艺术化体验概念展示厅”——画廊（名画展示）——书吧（世界名著）——酒吧（调酒师）——红酒/咖啡/雪茄/音乐文化展示——古典音乐/乐器展示——影视厅（奥斯卡经典影片）世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】卖场展示展示物：——具有文化底蕴住宅-园林局部实物展示——特色模型——宣传片——3D动画演示——鸿荣源品牌宣传——独立展厅（销售中心旁）：名车——健康会所：健身器材、中航健身会世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】售楼处艺术化、格调化品质化、气质化世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】卖场全线展示2004年7月卖场的标准化展示停车场（无水洗车服务）+营销中心南区平台示范园林住户大堂（后期展示）样板房（南区）商业街区展示-北区台阶廊桥电梯1234567形象墙+导示商业街区展示-城市台阶-观景电梯北区平台示范园林住户大堂（后期展示）样板房（北区）电梯世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】样板房展示N两房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】样板房展示根据物业类型不同景观和花园组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎——让房子发生故事“热情桑巴”/“休闲马尔代夫”/“理查轩尼诗”/“罗马假日”/“不列颠盛宴”/“纽约时代”/“富士山脚”/……世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】样板房展示情景样板房可体验点：舒适的沙发、现场侍应生、咖啡红酒饮料露台躺椅、望远镜、音乐、大片深圳样板房教科书工程样板房世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【展示攻略】卖场全线展示园林/大堂园林北区样板房市政路2005年8月卖场的标准化展示形象墙户外形象柱/牌停车场前广场外展厅接待区影像区展示区体验区强势视觉识别系统人流汇集焦点城市台阶/观景电梯洽谈区主体核心体验系统南区样板房廊桥商业街/橱窗核心洽谈区过渡性体验系统核心售卖系统世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略推广策略世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【推广策略】大地覆盖计划——占位、抢夺客源片区整合计划——挖掘片区价值关键事件营销——眼球经济媒体推广计划——营销推广重在高形象、掌握话语权整合增值举措——提高产品附加值世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略2005年2月“扼守要道”——大型户外广告牌深圳西岸首府/鸿荣源尚都/火热认筹本项目前海南头/关口107/新安西乡/桃源居/前进路机场/107大地覆盖计划【推广策略】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略2005年3月基于分流竞争对手客户的形象墙更新/调整/大型现场导示牌（以巨大箭头为主题）本项目鸿荣源尚都前行500米大地覆盖计划【推广策略】世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略大地覆盖计划道旗、灯杆旗【推广策略】环体育馆/前进路前进路道旗、灯杆旗本项目环体育馆灯杆棋本项目前进路前进路两旁灯杆棋2005年5月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略大地覆盖计划【推广攻略】加油站de故事——宝安、南头、前海、西乡故事一：加油站出入口处可设置小型广告展板；故事二：专人派发印有楼盘信息的纸巾盒、发票袋；故事三：重点推广时期，“油站小姐”的面对面推广；2005年7月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略大地覆盖计划【推广攻略】分展场宝安万佳南山海雅蛇口沃尔玛宝安万佳南山海雅/蛇口沃尔玛2005年8月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略片区整合计划【推广攻略】2005年1月-2月深圳西岸概念特报/商报媒体/各发展商/鸿荣源让深圳西岸的声音继续维持，整合媒体、联合各发展商再次宣传片区价值；——不局限于《南都报》，整合《特报》、《商报》上进行炒作，甚至是跨版宣传；2005年5月春交会媒体/各发展商/鸿荣源世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略关键事件营销【推广攻略】2004年12月28日新年嘉年华/客户联谊2005年2月10日新春音乐会/花车巡游/烟花汇演游园活动……政府/各发展商/体育馆2005年5月1日春交会/深圳西岸远景发展论坛深圳西岸专场/西岸生活畅想会政府/媒体/各发展商/高交会馆“家在尚都”产品发布会鸿荣源/业主联谊/答谢鸿荣源/设计/威尼斯酒店震撼2005，成龙到访鸿荣源/媒体2005年7月1日名车展/试乘试驾鸿荣源/汽贸公司2005年10月1日国际级/国家级建筑、社区奖项政府/媒体/鸿荣源2005年7月捐赠鸿荣源希望小学鸿荣源/希望工程世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略在春节期间，尚都主动出击，在市场的空档期发出声音，由政府出面，联合其他中心区楼盘举行“新春迎新晚会及烟花汇演”，各楼盘制作花车，一盘一个在春节期间全市巡游！——烟花汇演，花车巡游——深圳西岸，喜迎新春关键事件营销【推广攻略】2005年2月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略深圳西岸远景发展论坛以春交会之势，以发起者身份联合中心区发展商共同举办关于深圳西岸规划发展论坛！并邀请官员、行业、媒体等知名人士，畅谈区域规划与发展趋势的论坛，引起业界关注，深化片区的价值认可！——用整合各方力量提升中心区的认可度！关键事件营销【推广攻略】2005年5月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略“家在尚都”西岸生活畅想会/产品发布会春交会期间，仍旧是依势而动，邀请知名建筑专家，举办题为“家在尚都”的西岸生活畅想会。——不断给客户楼盘资讯，提升客户信心及诚意度！关键事件营销【推广攻略】2005年5月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略邀请国际巨星成龙作为项目的形象代言人，在深圳地产春交会亲临尚都现场，利用人气使项目在深圳获得最高的关注度，成为话语权的拥有者！——巨星担任项目形象代言人！巨星造访，轰动全城！关键事件营销【推广攻略】2005年5月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略参加国际、国家级建筑规划或居住价值评选金块奖建设部住宅设计创新经典示范楼盘奖建设部中国人居环境奖

关键事件营销【推广攻略】2005年10月世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略活动体验细节【推广攻略】文化品鉴咖啡/雪茄/红酒美食活动意大利/法国等各地美食产品品鉴会所/样板房/园林/观景电梯/廊桥…………2005年2月起，活动不断，重点在展示成熟后艺术展览名画/雕塑/个人收藏品/摄影/室内设计世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略【推广攻略】媒体组合策略建立直效营销渠道豪华影院大片的独家广告放映权立体化DM直邮（产品说明书）报纸（形象持续、关键节点）电视（重点栏目冠名）网络（印象、口碑、大虾）电台（促进销售的利器）楼盘电梯厅海报/展板世联客户网络鸿客会员/尚都VIP客户资料寄送世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略报纸广告【推广攻略】形象延续、关键事件、关键节点发布营销节点：解筹/开盘/封顶/入伙展示节点：样板房/会所/廊桥/园林/观景电梯/商业街区事件节点：新年活