成都某项目开盘前营销推广提案

水城印象开盘前营销推广提案汇报提纲第一章：**楼盘最新情况分析第二章：营销推广策略第三章：开盘前营销准备工作金海岸现代生态水城水韵金沙蓝光项目金阳水景2500元/平米2100元/平米2800元/平米2400元/平米禾嘉名邸2100元/平米本案一、主要竞争楼盘分布图（按现阶段在售房源的折实均价）第一章：**楼盘最新情况分析1、典型竞争楼盘调查——金海岸二期开盘时间：2007年9月15日开盘均价：2500元/平米折实均价：2450元/平米面积区间：79-143平米排号周期：半年开盘前排号量：70个排号客户成交率：80％开盘共推出房源：200套推出房源销售量：110套（55％）第一章：**楼盘最新情况分析A户型（79平米）G户型（113平米）K户型（128平米）C户型（143平米）F户型（124平米）B户型（106平米）N+L户型（53+91平米）金海岸二期第一批次推盘情况40/1536/2912/412/112/648/2540/30畅销2390-2620元/平米畅销2400-2690元/平米2300-2650元/平米2300-2690元/平米2350-2720元/平米畅销2550-2790元/平米2350-2690元/平米注：A/B：A推出量

B成交量第一章：**楼盘最新情况分析热销的三个户型(与本项目相类似)：B型：106㎡套三G型：113㎡套三A型：79㎡套二第一章：**楼盘最新情况分析金海岸二期（开盘当日销售情况）户型面积总套数推出套数销售套数销售率价格区间A户型7970403075％2390-2620B户型106.7272482552％2400-2690G户型11372362981％2550-2790F户型1246012650％2300-2650K户型1286012433％2350-2720C户型143481218％2300-2690多层合计

3821609559％2300-2790小高层合计53-91320401537.5％2350-2690合计

70220011055％

第一章：**楼盘最新情况分析销售结果：1、开盘当日，推出200套，销售110套，考虑到开发商的销控，估计实际销售约90多套，开盘销售率近50%；2、多层销售较好，推出160套销售95套；小高层滞销，推出40套仅售15套；3、A、B、G型畅销，说明位置和景观、面积和总价，是客户最看重的因素；C、F、K型相对滞销，加上跃层基本销不动，说明本地市场对面积和总价的抗性越来越大；4、小高层中，除O型69平方米小套二旺销外，L型91平方米小套三和N型53平方米套一均销售较差；5、**城区客户约占40%，青白江客户近30%，**下属乡镇近20%，成都客户约10%。第一章：**楼盘最新情况分析与本项目的竞争关系：1、开盘后金海岸涨价100元/平方米，预计12月份折实均价能达到2600元/平方米以上；2、预计金海岸会利用“十一”房交会打击成都客户，以解决大套型难销的问题；同时吸引一些投资客户，解决小套型难销的问题；3、根据正常的销售进度，预计到本项目面市时，金海岸主要存量房源为120—140平方米的大套三，以及小高层的90平方米以下的小套型，与本项目的产品差异化明显；4、金海岸将与本项目形成明显的“比价效应”；如其售楼部搬迁到商业广场，将为本项目带来更多的客户。第一章：**楼盘最新情况分析2、典型楼盘调查——金阳丽景二期基本情况类型：多层总户数：1100多户主力户型：117-138㎡双卫套三销售均价：2100元/平米价格范围：1700—2280元/平米开盘时间：2007年3月销售进度：二期销售剩余约85％新推房源：120余套，120平方米套三占70%，85平方米套二占30%，正在基础施工，预计11月份正式预售，现可交纳1万元定房（不定价格）。金阳丽景的新推房源，对本项目的销售分流主要体现在85平方米的套二。第一章：**楼盘最新情况分析3、典型楼盘调查——现代生态水城三期（上岛）基本情况类型：多层＋小高层总户数：3500多户主力户型：100-120㎡套三现售均价：2800元/平米销售情况：预定情况良好项目采用“定价定房”模式。项目预计12月份正式开盘，目前可缴纳估定房款的3成作为定金，待项目正式开盘时得出实际销售价格，客户接受此价格方可成交，若不同意此价亦可退还定金。第一章：**楼盘最新情况分析4、典型楼盘调查——水韵金沙基本情况类型：多层总户数：1000多户主力户型：112-133㎡套三销售均价：2400元/平米销售进度：剩余约300套（含未推）对本项目参考意义：项目销售正常，但本地市场口碑不好，现重点针对青白江客户，专门在青白江设有售房部，本项目可以参考。第一章：**楼盘最新情况分析5、2007年9月—12月将上市房源一览表楼盘名称开发商地理位置产品形态上市房源金海岸金海岸置业毗河南岸多层小高层700多户金阳水景金阳房产毗河南岸多层300多水韵金沙干道房产六横道多层400多生态水城现代房产滨江路小高层400多锦绣花园昌琦房产六横道多层70多禾嘉名邸禾嘉房产县政府旁多层40多小结：今年9-12月**县城市场新推出房源多达1900户，原本有限的**客户资源，将使市场竞争更加激烈，客户资源的争夺日趋白热化。因此，本项目要争夺有限的客户资源，必须提前亮相，及早储备客户。第一章：**楼盘最新情况分析

第二章：营销推广策略我们目的：保障项目在第一次开盘时取得成功！同时赢得良好的市场口碑！第二章：营销推广策略第一期：一组团丹郡4万平米，404套第二期：四组团美域4万平米，400套第二期：三组团雅筑3万平米，300套第三期：五组团兰亭8万平米，800套第二章：营销推广策略1、项目总平及分期分组团开发示意图第一期：二组团水榭3万平米，300套2、摇我们代的目听标第二飞章：串营销班推广痛策略开盘功销量揭目标摔：项目以开盘勉时，卫完成悼80谱套销课售任软务。明年池5月凤前销尸量目孤标：1、翅开盘锅后一独个月兽，完塌成1麦10病套销泻售任陪务。胁开盘费完成80雕套销魔售任抛务。2、兰明年遮2月资完成竹40果套销纽奉售任盘务。3、渠3月匆、4绕月完橡成1涉00扇套销似售任脑务。收平均辽每月暮完成辉50颗套销琴售任务。3、姑在明背年5殃月1羽日以座前，拔累计谨完成曾25悠0套浴的销路售任箱务。第二形章：古营销能推广字策略开盘春价格蓬目标罢：项目睬开盘庆时，眨折实留均价捷21固00侄元/付平米明年夏5月桶前价酿格目下标：1、森项目雷开盘酿标均与价2统15添0元牲/平祖米，薪折实薄均价待21副00蒸元/竖平米崭。2、醉明年参1月柱、2讨月标速均价飞22迫00采元/获平米迅，折唱实均成价2沾15筐0元霉/平粗米。3、宗明年浇3月梯、4挠月标锡均价寄22同50抢元/匙平米峰，折钩实均熟价2敲20住0元拘/平就米。4、驳到明铜年5旷月1爹日前蜓，实采现整喝体销贫售折阵实均耕价2狡15盲0元盾/平姨米。那么荒，为师完成80套的柏销售夕任务烧，开咐盘前天需累扫计至翼少10武0个排升号量泽，累之计咨起询客疏户达80迫0个。（按鞠排号寺客户市实际狐成交董率80％计节算，堡每8个咨漫询客姿户有昼一个继排号泛客户陶计算乌）项目主预计10月底出进售秀楼部域，11月份裳开始听排号愤，12月中妈下旬犬开盘您，那冈么排委号时辟间最彻多45天，平均扩每天素需要队排号2.缴2个。而目妖前*称*其客他主罚要竞副争楼遇盘平碍均每柏天排墓号量革最多1个，溪因此望，项狐目排则号将累面临委巨大澡压力桐！3、开多盘销绘量目乘标任榨务反误推第二后章：巡寿营销朱推广读策略开盘绍目标窜：完恨成80套销乐售任造务。第二阔章：贯营销束推广掘策略4、目收标客或户群刺体由于星**催客户颂相对您较少磨，从露其他独楼盘妄的成四交情筑况来魂看，辰**蹲本地聪客户拌只占40％，接青白优江客我户约节占30％，斜**煎下属猛乡镇弹约占20％，令成都总及外居地客隙户约祥占10％。而本惭项目告相对危**飞其他怖竞争瓦楼盘绵并无挎明显照优势杆和卖事点，我们逗的客眯户来帝源主伍要以哲**剃本地播和下节属乡傲镇以向及青善白江炸客户猪为主荐，成畜金快德速通诊道最贴快年溪底通困车，龙我们罪项目孤在开果盘前诵仍无疯法有套效辐侮射成都都客建户及弃省内底其他生城市菊客户色。因此岭，在锦**暗本地难客户川原本姑有限背的情药况下忙，保厚证开唱盘取绕得成塔功，纠顺利谣销售80套的销任务枯，我刷们有绪两种勺方案谣可供身选择垄！1、保励证在蔬开盘垒前拥酸有足旦够的亚排号交量。增大哄广告穗宣传沿力度缴，保农障在掌开盘炉前拥殖有足熄够多岩的客厘户量答，即孩使实艳际成信交率竖相对尿较低档也可习保障饼项目腥开盘冰取得血成功地。2、提菌高排翁号客深户的轧实际底成交躁率。把握乘住排套号客然户，厘提高纠开盘丹时排确号客必户的胀实际聋成交埋率，盈争取雄将实繁际成均交率肯提高族到80％或木者更睁高。茶从而把保障辽项目笛开盘捐取得跃成功懂。第二芒章：持营销蝴推广离策略5、可把行方安案选碑择那么答，究慰竟选兼用那魄种方削式呢愧？我们援看以爪下两状种方苹案的各可行底性与戒实际寇操作稳难度窑：在保惜证80套房辣源顺什销的姨情况刊下，或至少粱需要10遮0个排筋号客燃户。拢而目立前*偿*主迈要竞畏争楼度盘在洒排号恨期间素平均蓬每天员的排弊号量引仅1个。我们丸的客蹦户来委源主跨要以卫**弱本地斗和下蒸属乡洗镇以践及青习白江帖客户雨为主膀，成止金快以速通鹅道最槐快年汇底通恼车，堡我们籍项目妨在开通盘前聋仍无仁法有浅效辐丝式射成报都客尸户及霸省内臂其他得城市卵客户伐。因此晨，本敞项目盲要想叫在如羊此短异的时丹间内沟排10明0个号昌，平替均每樱天有2.垃2个排枪号量可行傅性偏串低、斩实际债操作向难度兔很大秒！第二由章：俭营销钳推广帜策略——箭—保证登在开栽盘前狂拥有白足够园的排屈号量傻。——尸—提高烛排号泪客户但的实朝际成急交率由于誓**吩房源侄仍以伯本地厉客户狮消化北为主跌，而每本地问客户直又极悉为有尺限。稍其他欠主要毕竞争勤楼盘鹊排号期量迟饺迟上贤不去数，给讯其项污目销浮售带厦来巨纤大压沉力。绕因此伟，如要何提维高排身号客山户的兼实际蜡成交状率成因为本汤项目狂要致挂力解霞决的勤问题锤。仔细迎分析成本项纸目后戒发现忧：本榨项目碰在开遍盘时让，样雕板房聚早已愿开放擦，景集观示炎范区辣也已惭经呈趟现，摸加之交项目吉的软饼性服洗务和矿价格搁优势爷，要堤提高恨排号姐客户倘在开辛盘时正的实模际成月交率可行溪性较润高、倡实际叨操作罩难度星较小峰！第二叼章：赛营销震推广习策略1、会概员制即缴研纳一洋定诚吐意金稳入会栋，享赴受购翼房的劳价格为优惠饰，或丛者在断其他尚方面杜可以绳享有弹一定城的权目利。（代束表楼诊盘：纸金海揪岸）2、定峰房不腥定价缴纳说一定可诚意妖金定呈房，字待开蛾盘价雪格确惩定后怕，客隆户若驳同意灾此房祖价，毒便可当转签厚正式毙合同勉，若摸不同黑意，余可退菌还购询房定哥金。（代聚表楼慌盘：携金阳涝水景第）3、定汽房定铲价即公终示房父源和搏相应富价格途。客刷户缴恒纳房创款的30％定景购此血房源绢，开微盘时先便可荐转签厉正式朱合同爹，或润者申棋请退抬还购捏房定使金。（代啄表楼徐盘：侧现代秒生态灯水城所）第二并章：删营销棋推广混策略6、目躲前*颠*市阻场的搜主要晒排号较方式参看北**辉目前陷的主歼要排曲号方士式有遮以下忙三种朽：通过笔实地斥调查舞了*熟*市递场在览售楼样盘的筑开盘次方式胳，并派结合南项目殊自身无的情拳况，我们乐发现妈本项心目具羽有如劳下特由点：1、本吉项目朋在*椒*非争标志灾性楼烤盘，螺没有堂无可费比拟桃的先轨天优排势。2、无贴相对裤突出貌的房良源，役能足床以引扒起市酒场的专轰动蛇。3、在类户型姥上，杏虽有但市场胀空白沃点，地但是临数量抱不多称。4、户晓型无芒绝对齐的位奶置差史异（洋不像竖临河桃的楼射盘存唯在明浩显的诞位置严差异株）第二鲁章：波营销释推广森策略7、建悠议本小项目告采用犁排号屠方式结合凉本项炼目实捕际情昂况，会可以汉采取水如下夹形式炒：第二太章：屑营销缠推广扑策略主推呈排号帝方式哨：会集员制塞＋定贡价定投房缴纳1万元诚意滩金会员1、购在买任阁意一五期物仆业均蹄可享毁受总房粥款1％的减价格夜优惠2、享场有新淘桂花躲超市贩和*弟*银奇都购物95折优稳惠3、每只年可炉在售谢房部锋免费蓝领取助**银都耗电影餐院门读票10张注：省每张桐会员诵卡仅捷享有洋一套隐物业蒸的价释格优辈惠权疫。我们布项目宫应该法采用希怎样困的排爆号方负式呢镜？水城鼻印象算幸福社会会员环卡权利第二古章：跪营销园推广蕉策略由于泽**献本地许客户桃极为著有限冒，本明项目柱要保被证足愤够的温排号昌客户拴，有没相当础的难岸度。淡因此苦，在珍客源党很有闷限的绵情况福下，敌我们趁必须涝保障茎排号稻客户衫的实知际成傍交率炸，来食保障圈项目疗的开捏盘成岸功。而“诱定房脉定价有”模成式是醋消除仙客户亲疑虑叶的最盏好方终法，脏因此透我们辜必须榴通过雨“定伴房定选价”茶来确啄保项轰目的喜开盘侍成功治！拿到庄预售册证的漏半个茅月前推出凯相应俩房源絮房价定房抖定价会员昌补缴1万元直接紫缴纳2万元团（入弹会）同时万配合荐“定慢房定鞭价”味策略小结通过汇诸多府的营屋销策膀略，呀我们表重点波立足贪于解胸决客组户资洗源严异重不刷足的膛问题族，以然及如总何将喂有限枣的客稼户资摄源成文功地街转化刊成为报销售藏结果吼。保证作项目打第一浓批次顿开盘报成功绿，从杜而为帐项目狂后期窜销售议奠定咳坚实爪的基敏础。第二砖章：潮营销今推广交策略第三怨章：链开盘逗前营沾销准酷备工葡作第三房诚章：农开盘客前营贷销准乏备工炼作重大鹅时间底节点1、句报建透及绿父化方静案确睡定时别间：踢8月盈25次日前2、惊售楼艺部装宅修完愉工时耻间：腿9月读8日3、结售楼腔部装恩饰及侮包装血完工矩时间储：9扇月1颤5日4、锅销售汇团队韵进场拳时间报：9迁月2展3日脂（周尸日）器，同店期工鬼程施工奖启动5、饮呈现型主景回观，稠样板诉房示至范区这时间阳：1钞0月状份6、消一期直1、序2、楚3栋狼建筑卡主体云封顶弱：1助1月隆份（择预售弦证）7、棋一期港开盘凳时间方：1首1月很底或削12仿月初第三俱章：练开盘签前营饱销准控备工貌作1、明8月犁份，锹前期县工作丈准备岸阶段谢：甲方饭在8摔月份骗完成塘报建仪工作抓。重点椒完成债广告伐及设池计初隔稿、俗现场巧包装膨方案念、户驶外导捎引案、商原创来拍摄遣发包怎，沙灵盘和菊模型恳发包县、三第维动维画发被包，小销售肠团队同搭建燥和培舰训。第三狠章：文开盘垂前营赔销准锐备工筹作2、宿9月富份，拣上中仓旬是叠准备盗阶段纽奉，下踢旬是性亮相屿咨询辈期：上中访旬重展点完雀成物弹料准技备，欠包括敢宣传滤资料岁设计量印刷救、沙拥盘和行模型上制作隐完成燥、三喘维动扮画制名作完达成；下旬辞销售死团队行进场构后，是正式冷接受膜客户绢咨询柿。与隆新桂鲜花超舍市确皇定“碑水城虏幸福酬会”别合作奖的事涨。第三饲章：平开盘而前营精销准模备工着作3、做10黄月份市，重尖点咨妄询期姓：通过悉国庆证大型悲活动拳和售沟楼部乌现场热，推午广项祥目知由名度反与美素誉度辣。现场郊接待纯客户俩，广解告扩质大宣价传力罢度，盘利用波VI认P登肥记的亩方式日了解舍客户痛的需垃求意誓向。利用筋样板巩房和绑主题型景观增示范镰区，靠加大胶宣传东力度迎，推阶出“尾水城膨幸福服会”呢会员