房地产商业住宅项目定位报告

xxxxxx路东面项目定位报告项目分析思路ThisPresentation目录■项目核心难点

■认识xxxx

■认识项目本身■关于项目思考项目核心难点ABOUTJINGTANGHUAIKOU项目所面临的问题1淡化GDP,政府更关心社会的稳定和民生问题市场进入了纠结期，购房者该买不买，持币观望；开发商该降不降，坐观其变；银行该放不放，捂紧钱袋房地产开发投资继续处于高位状态，回收增长低于投入增长，未来竞争加剧项目所面临的问题2表示即将推出新的楼盘2011.10—2012年xx保守估计将会有15万方的商业和20万方的商品房推出未来市场竞争格局异常激烈2010—2011年xx房价2400元/㎡涨到今年3200元/㎡，同比涨幅为19.2%,将来房价上涨空间乏力目前xx权限全镇人口8.5万人口左右的县城，市场消化有限区域项目总建产品类型开盘时间价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）xx镇老城区（河东）锦淮房产40000㎡

商业、住宅2011.13300-3500

住宅：80-120，商业4万住宅：25-40

xx镇老城区（河东）如意港45290㎡，商业：21000㎡，住宅：23000㎡

住宅、商业（酒店式公寓）二期正在规划商业：12011.10

住宅：3200-3300

住宅：80-117，商业2.1万，单间：30㎡起住宅：25-40

xx镇老城区（河东）三阳锦城住宅：18019㎡

纯住宅二期规划有商业销售尾期2800左右住宅：82-105

23-29

xx镇老城区（河东）xx·国际新城234447㎡（规划），住宅：15000㎡,估计商业：50000㎡以上商业、住宅、酒店下半年待定估计：3300以上住宅：88-125

——

xx镇老城区（河东）滨河花园100亩，商业：4000㎡，住宅：约106272㎡

商业、住宅3期：热销中4+1（沿沱江），3700-4100，6+1:3000-3800

住宅：90-140

30-40

xx镇新城区（河西）宝龙新城四期：50000㎡

住宅、底商3期:尾盘3400-3500

住宅：80-100,100-140

25-49

xx镇新城区（河西）尚缘国际151500㎡，底商面积：约33550㎡，住宅：约110000㎡.

住宅、商业二期热销中3400-3700

住宅：80-130

27-48

xx镇新城区（河西）银河春天三期：10000㎡四期：30000㎡

住宅、底商三期：年底——

——

——总计——

住宅：200000㎡左右商业：150000㎡左右——

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项目所面临的问题3位置：xx县xx镇xx中学（xx路）以东用地性质：住宅。商业使用年限：住宅70年商业40年用地总面积：26166.47平方米容积率：2建筑密度：<30%建筑面积：52332.94平方米（包括商业：10000平方米）本案10000㎡的商业，规模不大不小，处于不上不下的尴尬，形成商务气氛有难度认识金堂淮口ABOUTJINGTANGHUAIKOU大成都区域xx新型工业重镇位于城市发展的主导方向上，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点大成都区域发展“成都平原经济圈中心”xx位于成都平原经济圈最具发展潜力的地区，是成南纺织印染服装工业走廊重要支点区位发展优势明显48公里xxxx成都

xxxx在中国所处的位置xx城镇建设规划xx城市定位“成都工业重镇、xx商贸强镇”“一区两片、四大产业”格局，设置赵镇和xxA、B两个片区，集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业；旅游、商贸规划立足水环境特色和丰富的农副产品资源，推动会务、休闲、度假、游乐和区域产品集散为主的三产业发展xx为重点发展的商贸新城之一作为重要的商贸新城之一，具有政策和资源优势A电力能源、机械冶金配套产业、食品加工B电力能源纺织印染xx功能规划一江：沱江河川流全城两岸：成阿工业园区、西部制鞋城三区：已经形成气候商业中心成阿工业园西部鞋城城南高速城市空间布局：“一江两岸三区”xx区位：距成都48公里，距xx25公里xx功能：城市东部发展带助推器xx地位：成都制鞋之都，xx工业重镇xx面积：规划9.88平方公里,规划35—40平方公里的城市生活和产业发展区xx人口：全镇人口8.5万人口左右，城市人口6.5万,2020年建20万人口中等城市xx新城——承载辐射、带动周边的城市职能节能环保工业园xx老城区空间布局商业步行街、住宅商业中心、住宅成阿工业园区成阿工业园北部地区占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街，30万电梯公寓中部地区将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域南部地区成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源综合利用区和环保产品生产区节能环保工业园xx老城区住宅印像

xx老城区目前住宅形态为5+1多层、或4+1多层形式存在

建筑立面多以面砖为主，除滨河花园以外，小区基本上无绿化、无物管状态

即将入市的xx国际是目前xx老城区最高端项目，打造xx老城区居住品质项目，将改变目前老城区这种居住氛围和格局

面对xx老城区目前这种商品房居住品质和小区环境发展都不成熟的情况，对于本项目而言是一种契机，我们可以在产品规划和小区环境上重点打造xx老城区在售住宅分布示意图如意港住宅：24000㎡（多层）主力户型：80—117㎡一期已售磬，二期住宅待开发)价格：3100——3300元/㎡一期锦华淮商业街住宅：5000㎡（多层）主力户型：80-160㎡，目前交5万诚意金价格：3400元/㎡左右二期一期锦淮国际住宅：15万方（高层、多层）主力户型：88—125㎡，预计年底开盘三阳锦城住宅：18000㎡（多层）)主力户型：82—105㎡一期还有少量房源在售，二期住宅待开发均价：2800元/㎡左右二期一期

xx老城区在售楼盘如意港和三阳锦城两个项目都有待开发的二期，即将入市的锦淮商业和锦淮国际20万方的体量也即将在年底入市，未来住宅市场竞争激烈客户群体：镇上教师、医生、附近镇上居民（如白果镇）、当地工业园区拆迁户二期一期二期三期一期、二期已售磬，三期正在热销主力户型：90—120㎡均价：3400元/㎡老城区商业街印象老城区商业目前一般为商住楼底商，形象包装都比较脏乱

目前老城区商业业态在高端餐饮、写字楼、酒店、娱乐仍然是市场的空白

已经面试的锦淮商业中心、xx国际和宝龙广场在业态规划上将会填补这一市场空白从当地人口中了解，xx老城区未来将打造成xx商业集中区域，对于本项目而言我们不具备区域优势xx老城区商业业态分布服饰：文化街区域经营户约300户，经营的档次主要为中档次和中低档次的服饰商品xx商圈有所扩大，市场竞争加剧电器：集中在文化街、淮白路和淮洲大道交汇处，包括电脑软件、硬件市场建材：真武路、淮洲大道沿线主要经营五金、洁具、建材等，市场规模约200户经营户

餐饮娱乐：餐饮主要集中在滨河路一条街锦淮商业街：目前正在排号，排号情况一般，该商业紧临xx车站，位置优越，但价格太高和xx商业放量太大，供选择面宽如意港：该楼盘置业顾问口中认识目前xx商业放量很大，他们目前排号情况也很一般xx国际：目前处于接受咨询状态，不过xx当地人对与该楼盘商业前景非常看好，临江——地理位置优越；未来xx商业中心锦淮商业：40000㎡（购物中心、商业街银行、写字楼i）销售进度：10月开盘，目前收取5万元诚意金价格：8000—10000元/平方米左右如意港商业：21000㎡（商业广场、15层酒店公寓、风情街区）销售进度：10月开盘，目前收取10万元诚意金，价格：8000—10000元/平方米左右商业：估计50000㎡（临江2层底商，商业街）预计年底开盘xx新城规划・北部地区xx镇政府，供电局、派出所功能定位与政府机构・中部地区结合以金融商务和商业为中心复合城市空间的功能定位，主要土地用途设为高端住宅、商业办公，兼备酒店，复合功能。

・南部地区

西部制鞋城——高端制鞋产业园区，鞋业制造、配套生产园区、制鞋熟练员工培训基地正在建设中的物流运送中心政府机构商业中心、高端住宅区西部鞋城工业园区xx新城克住宅墓分布聋示意尖图一期二期三期四期四期尚缘凉国际总建贸住宅会：11万㎡，主印力户衣型：82姿—1稀40㎡，锋销售汗进度附：一塘期已蚊经售掠罄，壤目前偿正在壁销售图二期宝龙策新城总建弊住宅茶：5万㎡，主路力户育型：80彼—1锤40㎡，隶销售拌进度驴：一觉期、移二期尸、三乒期均迎已售稼罄，四期蛋还剩执少量设尾盘除在售一期二期三期四期银河穷春天总建称：6万方左师右一辱期、颤二期成已交波付，罪三期渔年底帜动工1万㎡），糕四期3万㎡民与本脸项目检相邻xx新城盐目前齐在售但楼盘焦中宝杏龙新痒城已口处于牧尾盘纱，尚痛源国汤际三惨期和稳银河炉春天闹三期收、四冒期将棋会与祖本案伟直接羊竞争xx新城法商业犯业态决分布尚缘疏国际席：40毯00秘0方商嘉业（12层3星级谈酒店化，4层商有业广卷场、垃临街鞭底商倘）包龙视新城60勾00㎡商岂业（绿沿街售低商思）银河甩春天60水00㎡商宅业（沿街仰低商班和银考河春旁天商灿务酒如店）宝龙遵新城听：一悟期二亮期低甘商已很经全粗部运枝营，三疏期正浪在排宋号，潜价格爹预计10阿00泪0—协20界00赞0元，妥排号鸟情况统还不绳错，考因为套临江乖，位诵置不政错；业龟态分昨布：贤中国匙农业拴银行疮、中原介二辟手房算、小菜超市级、餐醉饮、纯理发免店、遍电器民维修槐、家辣饰、鹊服饰著、汽耐车维可修美会容、简药房银河残春天出：一偷期二欲期低制商中真国银母行、甩中国夜邮政留、商软务酒雕店、怒小超矿市、赠餐饮凡；三童期年割底动咐工修他建，校四期咬具体兴时间殿未定xx新城筹除了挽尚源仁国际收四期铺规划类有大固型商渴场和苏酒店务，新显城商宝业多垮为住嚷宅底登商，季满足担平时旗居民痒区日料常生懂活配戴套，兵作为xx规划抽的住偶宅新矿城，宗工业穿园区燃，园第区内嫌需要骡大型鬼的商扰业中中心来畏满足弓经济蚊与人私口的模发展脊。xx城区虽商业袖和住枝宅市啊场总最结住宅姻：整个xx目前夹房地船产市约场还屑处于贡发展朴初级份阶段选，住壮宅形垂式多倚以多蹦层形断态存城市税居住记环境波上整诉体比晒较脏蹄、乱砌、差xx小区厕居住受氛围蚊、景僵观环厉境打厘造、借规划巴布局旨上都迷同质床于一掏般小邻县城炭，对身于本课案老男说是疏利好均，项融目可喊以在怪产品墓立面江、建想筑风捉格、鱼景观贝打造胸上寻链求突打破，柱吸引xx人民简的眼渠球商业衡：目前xx市场舱的商仁业，婚多为佣底商棒，商笛业没敢有形芬成统幻玉一的牺布局榨规划下半品年xx估15万方昆商业甚集中扒放量朱，将段会形垂成未陕来1—狐—2年商冤业市慕场竞唇争异沸常激恳烈本项迈目位地于xx新城助与工救业园狭区交淡界处薄，在xx商业乎区域臣规划沟上，恨不具会备任队何优服势，套商业响成为销本案母的一绿个难曾点认识皮项目沸本身AB聪OU夏T纸PR滥OJ床EC气TS鞋IT越SE吊LFxx新城敏在宝幸龙国侧际，由尚缘重国际以和银摩河春光天中所高端针居住塑楼盘故的带薪动下跟，目前胃居住庸氛围利正在斥逐步骆完善本案步处于嫌工业迟区与离居住沃区交战界处益，要平求本么案的裤商能帐过满段足园劣区发俗展的据需要柱，住临宅避刺免和牺其他渗楼盘予同质美化。本案定周边宵环境xx技师抄学院xx中心xx政府尚缘粗国际宝龙沟新城银河咱春天成都遥鑫慧结达物横流有公限公浇司天瑞闲起重锣设备白有限循公司西部鸽制鞋扶城本案—区域佩交通本案xx新城纠内部路网鞠清晰稍通畅为项暖目奠地定良壳好可薯达性倾基础脊可达凤性好丸，利锦于汇日集工甜业园介、居赶住区确两股趣人流一期二期三期四期尚缘厕国际总建渠：15万㎡茶，4万方爽商业投，主粘力户让型：82狼—1会40㎡，圣销售亭进度辉：一饲期已恼经售矿罄，睁目前增正在唱销售猜二期,三期吹和四桌期销鉴售时赔间待汉定基本朽情况猫：全魔框架涛围合灿式建持筑布半局xx新城别尚缘撕国际哥解析四期煮：商拘业（3星级民酒店纵、4层商疏业购汤物中夏心一期盖：6层多田层洋毒房，仆已售课磬，筋还剩俯少量动底商呼在售二期灯：多陶层、婶小高给层正西在销庙售，院少量隔底商集再售百米捎步行友街三期少高层同和小草高层贤，开丧盘时匠间待惧定尚缘停国际荒之景迫观篇：13蔬00经0平米沿中庭恭，30够00滤0平米姜绿地尚缘绕国际喉之建招筑篇：欧递式古蚀典建执筑，槽以朱失红色斯涂料茎为立统面尚缘逝国际玻之配绳套篇：xx中、盒小学方、红音旗超某市、斑银河筋超市泻，xx邮局续，中棚国银凡行、垒农业唉银行烫、建资设银益行尚缘臭国际棉之推伪广篇主推修广语职：15万平介方米鼓首席忽欧式彻花园脖洋房作为xx新城节目前爽的品店质标肺杆项曲目推题广上普走xx目前迷还属本于空私白的辉欧式耻花园妄洋房摸路线据，在层产品殃上与患银河牛春天诵和宝料龙新敲城的泛现代奏风格糠相区亮分，帮也是师目前xx唯一块一个甲欧式播花园玩小区锦淮塘国际速：20万方泡，预边计4万方偏左右前商业傲住投宅：缓高层孙、多丘层）拒主力对户型恩：88矮—1吴25㎡，犯预计燥年底楚开盘项目徐情况医：xx国际蔽新城苍包括宫度假华型酒惕店、郊特色怎餐饮湿街、层滨江匆休闲擦场、遍观江暗住宅给小区榜、10厅00米滨歉江长问廊xx老城蚁区xx国际絮解析二期一期二期荒：全蜘高层二期能商铺顷：2层临运江商递铺商业双步行辱街：森天桥下设计一期粉：多础层、腊高层晋，需其中个包括仆还房蜘（等盒拆迁葱户选杂完在产买）10思00米滨兽江长目廊xx新桥xx国际尖为目涌前xx品质快标杆洒项目推广裙渠道偿主要镜为：僻大牌亮、汽吐车站网台主推第广语浴：宜误居新xx词·滨江所公园潮城xx国际额新城汗在地渠理位潮置上析有着抄天然鬼优势——临江津，据呢置业肢顾问宏介绍哨他们只绝大扒部分统户型结可以哥看到帐江景穗，预胃计4万方就的商技业配课套满定足了驶生活宣配套担；分析xx国际悦、尚荐缘新剩城和蜂银河抛春天塑二期役户型相同舌点：户型虎方正剩、动岸静分泻离，户型遭布局掏常规陶、无山亮点无可报变空申间xx目前棉在产盈品户偶型上辜的局授限性堂为本配案提骆供了蝴一个牢利好二室满二厅前双卫80府—9蛮0㎡三室凡二厅戴双卫10乏0—泰11蛇0㎡两室易二厅栽一卫80勤—9终0㎡82逮.2㎡两沿室两思厅两穗卫11遗4.俱45㎡三枕室两座厅双玻卫97缠.7盗5㎡三燥室两掀厅单寸卫12趁5㎡三淋室两斩厅两咐卫88抢.3样5㎡两书室两浩厅一狠卫10欲3.蚁15㎡三凳室两顿厅一涝卫国际域新城地理亿位置竿上有兽着天瓶然优卵势——临江割，据突置业还顾问街介绍蒸他们马绝大翻部分判户型客可以联看到侦江景伯，预疫计5万方估的商裳业配椅套满我足了翻生活完配套建筑聚风格台采用扯现代优建筑对简洁且、硬磨朗的印线条释，呈缺现出跨雄厚代、大夕气的想特点户型句设计88般—1逐25平方学米，虏户型苹设计机无幻扑变空辨间、僵过于奇常规处，对凭于本意案是极一利统好对于基本案么来讲验我们须不具矛备xx国际肾这样却优越宾的自串然资扁源，京只有迷在产抓品设打计上愚进行晴研展浪，谋缸求出动路尚缘组国际地理厘位置耻上和竖我们朋相同宪，资闻源配虏套上逢共享剥，项丸目4万方限的商棵业体稠量，纺完善杜了xx新城迎的商炉业配竭套，晶同时筹本该羞项目详增加昼了卖捷点建筑储风格毫为xx首席寻欧式舍花园惯洋房臭，景观13魂00午0平米搭中庭卫，30分00扔0平米小绿地轰，是啦目前xx新城伸最好竭的，白尽管卷他的僚欧式命花园萝洋房林在业菜内看换来比洗较“剩山寨梢”但话仍是虚目前霞该楼虾盘的顽噱头对于珠本案焰来讲君如何细避免卵与竞聪品项争目同胶质化塌竞争伟将是鲜文庙锦住宅献产品献考虑哑的重厘点与门难度xx城区妥品质伪标杆凉项目馋解析裳总结xx市场—客户垒研究县级阳市场则客户葵分类屋与区惑划特拣征8环客户7环客户其他类型边缘客户养老客户进城客户新婚年轻刚需客户生意人公务、教师群体中小私营企业主、大企业管理层新城区老城区乡镇工业园区其他靶心客户9环客户8环客户7环客户通过质当地河走访容得知悄本地渔置业爽比重竖较大嗓是比张较典尊型的障县城鼻内需啦型市所场通过郑走访xx在售阔楼盘均从置劣业顾兵问口忘中得却知客地户划宅分延悉续了悼省内隶小镇冒的主锈要特半征公蚕务群维体贴生意梅人灵教职晴工xx市场—客户掌研究比例（%）关注度价格64区域22交通及配套20户型设计22房屋品质36开发商13物业管理15环境绿化47智能系统14远景规划8潜在柳客户情群体棒置业彻关注庙因素xx市场—客户狼研究价格欧是永俘恒的伶话题对生他活的胜便利脸性、艰产品敞的质厚量敏汇感度度高xx市场邀主要嫁还是石内需蕉型市衣场，启以首翅次置蒙业和旷改善林型客助户为懒主主要候客户朴群体肆还是组县城额个体责户、稍公务杨员、爬事业悠单位爸为主贼，周中边乡舞镇返李乡置撇业、绢工业棚园区哄拆迁另户收入望层次写的改普变，何导致异客户班对内凭部环蹲境的定期许脱更高整个罚市场她开发薪处于喷初级态阶段搭，对勿于开茧发商狼品牌煎和智锋能化纪系统仪等方舅面关堡注度肝不高中，这纸可以考成为兽本项萄目的掩一个此切入膝契机xx市场寄客户畜研究阔总结关于垮项目饿思考AB冈OU拘T僻PR储OJ吃EC防TS数TH茂OU龄GH武TS思考1xx需要—“建20万人栏口中登等城栏市汇产虾城一妙体棉宜居做宜业为的山方水新尾城”耗发展邪定位表，需疼要高絮品质算的创粉新型很项目卷来满舞足xx经济条发展甚的需艰要，关提升问整个息城市语形象更好辫的城慕市面喜