碧桂园十里银滩项目深度报告

碧桂园·十里银滩深度研究报告

2011年8月目录项目概况规划设计建筑设计户型设计装修状况环境资源、气候项目定位项目区域发展项目特质总结营销推广项目总结项目概况区位介绍配套内部配套周边配套交通状况经济指标合作团队碧桂园十里银滩位于广东惠州东南沿海，惠东西南角，小区域来看属于惠湾市场，从大区域来看，处于深圳东亚婆角海滨旅游区，临近广东著名海滨旅游景点巽寮湾，地理环境优越，交通便利，是整个广东东部海岸线极为难得的度假湾区。地处珠三角重要经济腹地，背依港深世界第三大都会圈，与港、深、澳形成1.5小时生活圈，共同组成深圳东部湾海滨休闲度假旅游带。1.区位介绍项目背依麒麟山，南向中国南海，东倚巽寮湾旅游度假区，西接东、西冲、大鹏半岛旅游新区，旅游景观资源丰富，周边还有红树林自然保护区、双月湾海龟保护基地、平海古城等诸多旅游景点可供客户赏玩。1.区位介绍2.配套（内部）社区规建超五星级度假酒店、风情商业走廊、风情酒吧街、美食街、社区幼儿园、社区康体中心、游艇俱乐部、水上乐园、无边际泳池、穿梭巴士等设施五公里长白沙滩、广东省2号绿色通道(自行车道)

2.配套（周边）周边5公里玩了配套大亚湾游乐场、清泉古寺、霞景海鲜街、樟山、礁石公园、滨海绿道、妈祖庙、范和红树林公园、石桥公园、18洞高尔夫球场、铁炉峰、考虑洲、螺岭、天后宫文化商业街、铁涌海产品市场、巽寮湾旅游度假区、三洲岛浅水基地、滨海温泉、喜来登酒店、海龟自然保护基地等港深都会圈配套深圳（40分钟）：欢乐谷、世界之窗、东部华侨城等观光娱乐胜地、万象城、KKmall等便利购物。香港（1.5小时）：海港城、太古城、中环百货等魅力购物，海洋公园、迪士尼乐园、星光大道、维多利亚港等景点。澳门（2.5小时）：到葡京娱乐场小时运气，畅游大三巴牌坊、威尼斯人度假村、玫瑰圣母堂等异国风情2.配套（周边）东部沿海高速小径湾出口，到深圳约45分钟车程

深汕高速、广惠高速延长线、东部沿海高速形成香港、澳门、深圳、广州、惠州等珠三角大城市之间1.5小时生活圈7月份即将开通的广深港高铁与武广高铁在深圳北站直接相连，届时深厦、广深港、武广高铁纵横飞驰接驳于深圳，中南、华南地区将快速连成一片，规划中的惠州南站距离项目约20分钟车程。广州、深圳、香港、澳门、珠海、佛山、惠州7大空港体系环绕，3小时内可轻松到达中国绝大部分的省会城市。

3.交通状况项目属于该片区较大规模的楼盘，总规模近144万㎡，首期将建成4栋高层洋房、1栋公寓、40栋双拼别墅、4栋联排别墅、1栋幼儿园、1栋商业中心和1栋五星级酒店。4.经济指标项目地址惠州亚婆角海滨旅游区开工时间2010年产权年限70年总占地面积1,440,000㎡梯户比海云天（5、6号楼）：14梯63户观山海（1号楼）：6梯16户观山海（2号楼）：10梯20户总建筑面积1,596,600㎡内部配套幼儿园、商业中心，五星级酒店等容积率2.63入住时间2013年10月30日绿化率30%车户比暂无物业类型普通住宅,别墅,酒店式公寓装修情况毛坯（别墅）、精装修（高层和公寓）会所面积暂无住宅户数首期5048户项目全球招标，由国内外知名设计公司联合担纲设计，打造出高品质的规划设计及最美的景观。聘请国家一级资质物业管理公司，为业主提供五星级管理服务，让其拥有尊贵的滨海度假生活。开发商：惠东碧桂园房地产开发有限公司投资商：碧桂园控股有限公司建筑设计：上海天华建筑设计有限公司中国居住区设计第一品牌景观设计：美国PERIDIAN曾获"最佳居住奖"、"最佳景观奖"国家一级资质物业管理公司:碧桂园物业发展有限公司建筑单位：碧桂园控股有限公司代理单位：世联和易居联合代理5.合作团队二.规划设计规划布局功能分布道路交通园林景观1.规划布局采用“一心、两轴、多组团”的结构框架；“浅水湾”团有52套两排别墅及双拼别墅，其中438平方米超大户型仅仅16套；“观山海”洋房团北面靠山、南面向海，采用退台式规划设计，首期将推出1号楼374套洋房单位，2号楼450套；“海云天”洋房团三面环海、距离海滩不过50米，产品呈风车型布局；“浪琴湾”公寓分布于超五星级国际滨海酒店的东翼。“海云天”洋房团“浪琴湾”公寓“观山海”洋房团“浅水湾”别墅团酒店“银沙湾”别墅团幼儿园2.功能分布酒店、商业中心、无边际泳池等配套集中位于离海约30米处，而洋房，别墅群则分别于其周围；幼儿园则位于项目中心位置，处于“观山海”山景房及“浅水湾”别墅群之间。海云天酒店浪琴湾观山海幼儿园无边际泳池别墅别墅商业中心3.道路交通小区大门位于207县道，进出小区也只能通过此道；沿小区海岸线有一条6公里的绿道；两条主轴线，一条南北走向，一条东西走向，方便去到小区任何一个角落。207县道绿道小区内道路小区出入口4.园林景观风格东南亚风格园林规模30%绿化率设计理念整个社区整体规划，采用“一心、二轴、多组团”的框架，形成立体的绿化系统，保证整个景观有重点，同时照顾到景观的均好性。景观由内向外、多层环形重叠规划，以亭台、小谢等多种充满休闲度假风情的元素贯穿小区整体。巧妙高低跌落式构建手法，描绘了上中下三层生态空间。4.园林景观内部配套项目内更规划了无边际泳池、木栈道、亲水长廊、按摩池等、并且为每一栋建筑都精心设计了绿化组团，让建筑与整个环境融为一体。植物选择：选择了富有热带风情的大型棕榈树，配以热带乔木椰子树、铁树、橡皮树、鱼尾葵、菠萝蜜等等，采用乔木、灌木、地被植物与草坪相呼应的搭配手法，形成了高大乔木、低矮灌木和攀藤植物相互搭配的立体绿化。三.建筑设计建筑风格外立面建筑材料会所设计1.建筑风格“观山海”设计理念采用退台式规划设计，让每户感受靠山观海的诗意风格现代简洁的外立面设计，流线型外墙建筑。“海云天”设计理念采用风车型布局，户户观景，保证每一户都享受到充足的阳光与和煦的海风风格创新的波浪式立面1.建筑风格酒店式公寓风格现代简约式建筑风格

造型蝶式建筑造型联排别墅风格巴厘岛风格，注重融入阳光与活力双拼别墅风格明媚愉快的西班牙风格2.外立面现代简塑洁的流旁线型外锋立面，霞以白色稿和蓝色兔为主色福调，进万一步体逆现其滨真海特色含。欧式风览格的外露立面，杯主色调急为霞红迈石的原汤色彩，帆石材上孩更展示质出各式区西班牙雨风格的盆雕花，盘进一步凯体现出肉其贵族窜气息及液奢华。东南亚学风格的险外立面朝，主色科调为白柜色和黄任色，深责刻地体姑现出其硬东南亚送滨海气趴息。3.建筑材痛料“浪琴径湾”高捧层洋房府；“海仍云天”伐高层洋百房结构今：框暂架剪平力墙葡结构改，楼踪蝶面及秀屋面佳采用抱钢筋变混凝萝土板喉。外墙申：采林用外像墙砖拥，局伴部贴塘其他争外装凳修材逢料。内部：粉精装修纪。双拼别科墅（巴巾厘岛风苦格）结构诸：框孟架结同构，伍楼面狠及天给面采炼用钢盖筋混龙凝土插板。外墙：陪采用文旺化石、陵涂料、跃埃特板碗。（西罗班牙风傍格：采件用干挂捆石材）内墙刺：墙庙面砂屑浆批探荡。天花：吨天面做说防水层薯，铺石粪板瓦面匹。（西积班牙风游格：铺棵彩色瓦呜面）阳台、抱露台：乡丰做水泥练砂浆找盖平层。楼梯锅：做怖现浇砖混凝固土楼夏梯板何。户门：挪入户大裳门配装月木饰门坟，配装忍门锁。窗户：滴铝合金润窗，配本玻璃。四.户型企设计总体情往况户型分疑析1.总体情吴况主力乱户型外：汤双拼谈别墅21直7-愚43饲8平米祝；联确排别戏墅15比3-迟16甘8平米；殃海景洋抚房70溉-2船60平米；剂瞰海公洒寓80平米类型户型面积套数占比双拼别墅4房2厅217㎡%5房2厅263㎡438㎡16%联排别墅3房3厅153-168㎡52%酒店式公寓1房1厅81.96-85.17㎡136%海景洋房（观山海）2房2厅86.18-93.7㎡404%3房2厅98.75-146.95㎡440%海景洋房（海云天）1房1厅87.04-98.9㎡26042房2厅175.72-176.55㎡9303房2厅200.79㎡372%1.总体翠情况户型诞分布三房两扔厅两房两题厅一房磁一厅5号楼6号楼1.总体址情况户型相分布三房喇两厅两房纱两厅5号楼6号楼2号楼1号楼2.户型礼分析套内扔建筑借面积痕约56.澡72-护58.维97㎡，公用语分摊面闯积约25略.2具-2窄6.载2㎡。2-誓8层02捕-1翁1号、9-3诞0层0-1海3号、31层02豪-1可2号。1、动瞒静分料区合陶理，钞入门根即厨撕房、劳卫生浊间，截生活孝方便药。2、卫浴律分离，烤挺实用怠，卧室问约17平米竞的面挂积，讨宽敞翁、舒尊适。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅4.2521卧室4.2416.8厨房2.074.158.591卫生间2.134.158.842.户型富分析厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅3.93.312.87主卧3.63.914.04卧室2.83.39.24餐厅3.93.915.21厨房2.52.25.5卫生间2.12.24.62套内建贡筑面积干约平米辈，公揉用分俘摊面胞积约平米。6-轮24层偶数拌层5单元01、02号。1、动静货分区合关理，户乓型方正牧实用。2、卧捏室宽邀敞、牧舒适扑。3、采缘瑞光较诞好2.户型分培析套内势建筑未面积穴约76.它35平米鲜，公疾用分舍摊面猪积约17冲.3笼5平米。2-4层6单元03号，5-俯29层奇数敲层6单元03、06号。1、动静路分区合岁理，户鞭型方正不实用。2、卧室通宽敞、揉舒适。3、客厅拖、阳台低、卧室映全部南隆向设计沟，朝南银观景，证通风对被流采光读好。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅3.95.722.23主卧3.73.914.43卧室3.83.312.54餐厅33.39.9厨房2.13.36.93卫生间2.51.84.52.户型域分析套内酒建筑害面积柄约平米津，公扛用分勺摊面耳积约平米费。2-基4层6单元02号，5-友29层奇数肢层6单元01、02号。1、动身静分佛区合位理，蚊户型财方正听实用姓。2、客厅崭、餐厅鉴相连，舌使客厅血显得特伙别宽敞英。3、客厅睬为全景舒落地窗皱设计，绪使整个质空间可谜以充足娇采光。跨弧形的钱宽景阳蓬台，尽黄享东南浇亚风格愈园林的金多重美乐景和十皂里银滩烦的无敌眠海景。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅3.93.312.87主卧3.63.914.04卧室2.83.39.24餐厅3.93.915.21厨房2.52.25.5卫生间2.12.24.622.户型分贴析套内建乐筑面积乖约平米毫，公吵用分羞摊面题积约平米零。2-2崖0层4单元01、02号。1、动静廉分区合职理；入体门即厨属房、卫吉生间，断生活方狮便。2、双龟卫生票间，蓄卫浴派分离织，方别便实芝用。3、客骑厅及临主卧咳拥有列弧形孝独特兵落地狐大窗两。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅4.84.823.04主卧3.6518卧室2.73.79.99卧室3.34.715.51餐厅2.62.87.28厨房2.62.56.5卫生间2.52.872.户型纲分析套内侮建筑晌面积礼约平米，惯公用分而摊面积虾约平米。1-核4层4单元04号，5-1猾9层奇数毫层4单元04、05号。1、动娃静分肉区合司理，席户型忧方正诸实用疯。2、卧垦室宽享敞、到舒适循。3、采光互较好。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅3.9519.5主卧3.63.914.04卧室3.62.810.08卧室3.63.914.04餐厅3.9311.7厨房2.825.6卫生间2.5252.户型分禾析套内建屑筑面积纯约55疤㎡，公爹用分走摊面吃积约32销㎡。2-2准9层1单元06压-2祖1号、30水-3丽1层1单元04鼠-1个9号、2-驶31层2单元14躬-1佩9号。1、动抹静分席区合过理，胜入门彼即厨促房、底卫生敞间，惕生活酬方便恰。2、卫浴罗分离，览挺实用类，卧室迟约15平米仙的面职积，享宽敞殃、舒西适。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅4.23.313.86卧室4.23.8616.212厨房2.084.79.776卫生间2.124.79.9642.户型改分析套内体建筑琴面积粮约59搁.8纷4-学61塌.4光7㎡，公用悠分摊面腾积约34屯.7彩8-罩35强.7厕3㎡。2-3肌1层2单元02-尿13号1、动静垫分区合梁理，入遮门即厨葱房、卫夏生间，妙生活方深便。2、卫泳浴分冰离，域挺实羡用，盘卧室朱约17平米旁的面索积，葵宽敞悬、舒似适。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅4.2521卧室4.2416.8厨房2.074.158.591卫生间2.134.158.842.户型分务析套内甩建筑氏面积女约59.爸82-昌62.毙54㎡，公用御分摊面钳积约34.边78-丸36.锡36㎡。2-2令9层3单元06络-1锁3号、30险-3顶1层3单元04-变09号。1.动静分纽奉区合理友，入门吴即厨房史、卫生末间，生时活方便摘。2.卫浴揭分离偏，挺觉实用鉴，卧着室约27平米奴的面匪积，浓宽敞前、舒净适。3.南北境对流雕使空艺气流姿通非抗常好厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅4.054.04516.382卧室5.25.227.04厨房2.084.28.736卫生间2.124.28.9042.户型分读析套内换建筑稳面积游约111斧.5平米，津公用分雁摊面积刊约64.闸7平米。2-2停9层1单元02暂-0晨5号、2-区29层1单元22-汗25号、2-哄29层2单元20-更22号30呢-3参1层1单元03号、20号。1、动静锤分区合雁理，入客门即厨掏房、卫毫生间，忙生活方愁便。2、卫浴唇分离，械双卫生房诚间，方静便、实挑用，卧映室约16平米派的面亿积，轻宽敞骗、舒犯适。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅4.94.04519.821主卧7.833.527.405卧室5.23.518.2餐厅4.94.823.52厨房3.23.210.24卫生间1.73.25.442.户型搅分析套内泊建筑拾面积套约127平米，堵公用分氏摊面积幕约73拐.8平米帜。2-2馒9层1单元01镜-2理6号。1、动静肯分区合景理，带恢入户花推园，私煮密性强洲；入门斩即厨房签、卫生摇间，生压活方便坏。2、双忽卫生磁间，融卫浴牢分离获，方炉便实喂用。3、主卧猪拥有弧端形独特帮落地大队窗，直伏接欣赏园一线海愁景。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅4.84.320.64主卧3.97.328.47卧室5.62.916.24卧室34.312.9餐厅4.82.512厨房3.13.711.47卫生间1.82.85.042.户型彩分析套内建碌筑面积之约平米，汁公用分筐摊面积它约平米。2-迟29层2单元01号及3单元14号、30-剥31层2单元01号。1、户王型方针正实刃用。2、空氧气流意通及汁采光裁性较鼠好。3、卧傅室均汪拥有剂弧形饰外凸傻落地键大窗侦，直哄接欣捎赏一无线海解景。厅房开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅5.24.824.96主卧4.23.615.12卧室33.610.8卧室2.72.46.48餐厅4.24.820.16厨房2.136.3卫生间1.62.43.842.户型分俗析层叠设姨计，富逐有层次绳及空间示立体感掉；无敌安一线袄海景弦，尽沿享滨炮海悠杠闲生辉活；客厅也晶餐厅分残开，互线不干扰雕，功能旁划分明挽显；客厅与扎主卧配崭置特大趟景观露钱台。5房2厅建筑面积（㎡）一层117.85二层135.13三层92.83分摊面积12.04合计362.85实用率96.7%2.户型分扒析私家车啊库，生援活更安窑全惬意咬；厨房荷、备盖餐间株、餐临厅功执能划营分清羞晰，次自成馋一体恶；客厅刃挑空突设计谷，空斤间感撑强、奴气势独更加竹恢弘绒；私哈家影旦视厅记，观阻影也扁可以断随心良所欲嘉；主卧满套房揉设计甲，连玩着露松台，叫采光次好，猫私密绑性好员。6房2厅建筑面积（㎡）一层200.43二层154.27三层144.05四层100.52分摊面积21.61合计626.88实用率96.6%2.户型分慕析首层房诚配父嚼母房纺，方鉴便出闻行；客厅渔与家殿庭厅征分开晕，功稍能划断分清己晰，芬私密氏性良越好；主卧绵套间某设计垒，配琴置衣享帽间补、书碌房和升阳台府；工人接房配钟置独浴立卫还浴室肆，与透主人殖生活汪不互拖相干陡扰；卧室连柳着露台对，采光玩好，视胀野开阔锈。7房3厅建筑面积（㎡）一层213.05二层180.70三层139.35分摊面积19.51合计552.61实用率96.5%2.户型茄分析首层理配父恢母房蚊，方脆便出养行；客厅撞与餐肥厅分椅开，镰互不泡干扰按，功目能划渴分明租显；厨房与招花园相品同，不断干扰正亏常起居盾，生活稼更便利其；主卧套坚间设计残，配置像衣帽间畅及露台胳。5房2厅建筑面积（㎡）一层105.46二层88.12三层68.64分摊面积8.28合计270.5实用率96.9%2.户型分弱析南北济对流秩，通贼风、票采光鞠效果达好；客厅与断餐厅相晌连，空掉间感明展显；户型侮适中着，全载部套碰房设庄计，赌每个糕家庭谊成员准都有总更是寺没空缴间。4房2厅建筑面积（㎡）一层73.88二层60.4三层65.03分摊面积7.41合计215.72实用率96.6%2.户型分停析独辟钞休闲夹廊修龄身养乎性，籍度假铲更舒触心；全套谨房设掏计，姐更显检私密稠性；主卧前吵后连着皆大露台奸，视野屋开阔，本处处可逗观景；客厅刮与餐扮厅分六开，怎互不浙干扰里，功词能划档分明捉显。4房3厅建筑面积（㎡）一层132.82二层128.49三层83.94分摊面积14.76合计360.01实用率96%五.装修粉状况浪琴缠湾高乞层洋醉房内墙威：卫用生间纯和淋给浴间业贴抛漂光砖绳，其治他大柏部分懒墙身背油乳草胶漆穿。天花：防部分天呀花吊顶副油乳胶异漆。地面虹：卫羊生间辰铺抛巧光砖柜，淋渔浴间傍铺石姻材，丢其他尿铺竹也地板瓜，局袍部有单石材雀。阳台俭：地蛾面铺唐仿古执砖。户门末：入庄户门行为木铜饰门沫，卫互生间不及淋恐浴间烧用钢近化玻熟璃门鞋。窗户果：铝侵合金讨窗，慎配玻刚璃。卫生设艰施：配鼻备坐厕皮，洗手暂盆及水检龙头、谈花洒。厨房：倾配备洗滤菜盆及换水龙头平，橱柜后，抽油丑烟机。水电：1）建服筑面占积≤80㎡，赚按4K橡W/户设计鹿；2）建筑疗面积在81-其120㎡，条按6K臣W/户设计饼；3）建状筑面部积在12动1-他15今0㎡，按8-1隙0KW阴/户设计酬；4）建筑甩面积≥150㎡，亲按12-泼20K班W/户设犁计。窑每户宁安装虾独立袋水、使电表时，预帅留水办管、酸电管兄线到磁户。电话赢：室脊内装流有入栗墙国鸭际直杂拨（ID盲D）电话宵插座。电视：从室内装号有入墙补有线电背视接收终插座。五.装修卷状况海云蜂天、塔观山役海高袋层洋椒房内墙除：厨漏房、教洗手冻间贴则仿古图砖，百大部屈分墙亲身油榆乳胶汪漆。天花：狭抹乳胶待漆，部左分天花惜为轻钢释龙骨硅尽酸板。地面农：厅把、房语间铺雕碳化宴测压地竹地哨板，篮部分酿户型卫门厅市及主溜卧室别局部揉地面蚀用石梨材，胶卫生贿间铺咬抛光照砖和挠石材村，厨选房铺挤抛光逼砖。阳台哭、露上台：风地面围铺仿暮古砖务。户门：们入户门茧为木饰凳门，房上间门用寻木色门幸，部分财户型厨恼房门用圈木饰玻固璃门，误部分户始型卫生荷间用木结饰门。窗户：连铝合金衔窗，配搁玻璃。卫生拐设施稿：洗辜手间练采用呈洗脸盐盆、轻座厕助，配亦备浴输镜、蜘淋浴棵门、阵花洒谈。厨房史：配环白色派人造援石合骂面连致不锈膀钢洗君菜盆剩、冷粱水喉女、组谋合式霞橱柜溉、附滋带抽宝油烟谋机。水电：1）建性筑面徐积≤80㎡，旬按4KW宰/户设计奴；2）建筑倒面积在81-愈120㎡，按6K驶W/户设航计；3）建筑歉面积在121集-15剖0㎡，袖按8-1创0KW筐/户设计捏；4）建筑昼面积≥150㎡，借按12-手20K扑W/户设办计。倡全屋尼电插古座配仪备齐承全，剖全部牵电线晒套管待安装故，每屑户安园装独贡立水柏，电胶表。电话赠：客观厅及脆卧室到均装另有入辉墙国编际直弓拨（IDD）电话壮插座。电视：除客厅及扁卧室均棋装有入馋墙有线副电视接新收插座灰。六.环境资怕源、气涨候项目具乐有得天砖独厚的痛滨海资础源项目浴区域格属亚愤热带戴温湿会型海番洋气愤候，砖雨量逆充沛宅，气赛候温粮暖，猾全年猛平均遥相对奶湿度犁为79疾%，平均片气温为21晃.7昏℃（20馒℃恨-丽25拾℃是度假胆、养老挎最舒适镇的环境蚀温度）政，气候蛋条件优锈越，宜屯居指数须高。城市气候带平均气温相对湿度年降水全年日照惠州南亚热带22.5℃77%1924mm2120时七.项目定斧位总体巧定位形象定清位价格否定位客户雄定位1.总体定爱位国际敲六星支级滨袋海度喘假社锦区形成社井区统一遇的产品位品质与既风格。火整个社严区从建疫筑、装在修、园窄林到配燃套将是百以高品姿质、精涌装修、询全配套之的五星禽级度假膛酒店质蹲感呈现伪。将五摇星级吐酒店倡的服筛务体矩系放调大到弱整个洁社区播管理侍，以别酒店胁式管慰理大景大提沾升项珍目软稍性服浪务价检值，爪从安珍防、甘智能隆化管丢理、看金钥取匙管逗家服虹务全厕面构沃建服歼务体观系。2.形象定痒位形象定椒位将建造晓成集商酿住、休费闲旅游疤于一体悬的大型妇综合旅崭游度假汗项目宣传狸口号每个人警都想拥滨有的海睁滩度假见屋港深都永会圈，祥国际滨瞎海城就如述三亚连一样经美365天全时茎度假生笑活3.价格兄定位项目肆定价矿的物偏业类位型有大高层包洋房剪、酒姐店式坦公寓仙、联罗排别租墅和袍双拼河别墅挡。而胁海景爸对产缝品的峰定价武起到腐关键释的因拴素。开盘当匹天享额煌外75折优前惠酒店式懂公寓户型单价（元/㎡）均价（元/㎡）山景洋房6200-105005500-6000海景洋房6950-1290010380临海公寓15400-1610014000-15000别墅20000-3000025000多重折欧扣后的淘最低价450关8元/㎡，带物精装夕修。班这不醒仅大纸大低元于金纹融街独金海胖湾110趁00元/㎡精装养绝生度假企公寓，厉而且也父大幅低金于最新叹开盘的耀合正东慈部湾830瓣0元/㎡的最低股价。4.客户邮定位区域延来源敢：以漏珠三抖角客午户为融主，透主要泥来源乳于深捷圳（70%吴-80而%）、葛本地团客户楚（10蹲%-工15裳%）、其稀他（10%许-15坦%）。年龄扰构成钩：绝粱大多抗数为35岁以上挑，55岁以下允。家庭臣构成职：三简口以将上家伯庭占毯相当悬部分李比例趋。收入水雨平：百爱万级以阀上的消黑费群体驴。买房扇目的庙：投怨资、疑度假弱、养魂老是痒海滨救度假狱客户谱置业脊的三秩大目亮的。客户群一类提客户萌：深商圳二类客赏户：本捡地客户三类客底户：其马他珠三穗角客户着及外省部客户八.项目区务位发展未来楚项目病区域消大盘律云集瘦，势哗必成崇为全滋国海秋滨度公假开请发的悟下一谢热点独区域地产鄙巨头候李兆让基拟拜投入壶巨资300亿打造乘东部湾稻；万科歉、中趋信、税金融凶街、飘合成弄创展控、合亡正、钱闽泰陵、皇慨庭等导全国志性品啦牌企泡业、消地产蛛巨头碗齐聚浇东部知湾。八.项目贺区位滩发展万科熟双月烂湾合正碑东部养湾富茂退威尼纳斯湾合生杠滨海泼城金融街甚金海湾九.项目特御质总结项目处特质项目市从场背景1.项目盾特质区位隙：深沙圳周碎边，垮惠东左县亚蒸婆角祥海滨愉旅游斥区(离东趁部沿方海高外速小支径湾摄出口5分钟车装程)物业睁类型教：联阁排、围双排辫别墅惊，高虹层洋旦房和桨酒店房诚式公残寓配套：乏滨海五产星级酒艘店、风喇情商业训走廊、抹“广东猎省2号绿那色通萄道（读自行弓车道轨）”什、国凯际幼挺儿园餐，更阿规建询有游葬艇码沫头、路无边抚际泳缸池等项目映定位雕：全环国性出大型填滨海雪度假架项目客户区逗域定位明：面向阔全国，建以珠三饭角客户晴为主，滋其中深孕圳客户画占70%训-80曲%、本验地客萝户占10巨%-遍15拣%客户类姓型定为假：首期系：中产忍和富裕检客户，阀后期：答白领至摆顶级客宫户购房目航的：投列资、度豆假、养同老2.项目市桥场背景限购披限外安政策悠使一劲、二颈线限靠购城嫩市转调移投夹资需该求，随使之轻二、皂三线刺城市灵房价辆持续湾上涨端，更暂多二渐、三膊线城宫市也陷即将孩面临座限购“限蓬贷令主”使杏购房钓者积拿极性角打折斗（一筹套房侧首期迷三成岛，二驼套则垂六成击）敏感罩市场愈，楼佣市观搜望情足绪严缺重在这彩样的句市场矿背景蓬下如霉何造沫就十促里银替滩的英热销——开盘的夸销售现害场去了浆将近2万人，主当天的复销售套眠数达到37拐00套，合胶同销售展达30亿。截胆至8月16日，召该项发目已立销售400亚0套，销原售额超糟过了38亿元横？成功的意营销策劲略：铺扒天盖地专的全国纽奉营销，面低开高荡走的销农售方式十.营销季推广广告宣缎传现场包腰装营销活煌动组织开盘组懒织1.广告庆宣传媒介投放时间投放频率投放媒体宣传主题电视2011年7月深圳都市频道、广州新闻台、ATV、翡翠台海滩情缘广播报纸广州日报、深圳特区报、深圳晚报每个人都想拥有的海滩度假屋广告牌2011年广州机场项目形象展示路旗2011年项目位置导视车体地铁每个人都想拥有的海滩度假屋短信息2011年7月手机开盘时间，项目概况及优惠活动网络2011主网页持续播放搜房网、新浪乐居等碧桂园十里银滩，配套完善、交通便利的滨海新城。其他2011年7月23日ATVATV亚姐选美取景广告石传播筑分两诊阶段闷进行第一砌阶段斤做项志目价贫值，雨侧重均理性棍诉求渡，第二阶翅段对接端目标群步的生活重价值观贵，侧重头感情诉旅求。1.广告宣悦传1.广告也宣传1.广告宣竹传1.广告宣丽传2.现场舰包装售楼中灶心1楼布斤局沙盘海景毁洋房岗模型海景吉洋房恰平面冒模型顾客寺休息租区顾客休絮息区房源景、房幼价公颠示鱼池鱼池免费拆水领说取处免费水恒领取处3D影视伸厅2.现场务包装售楼跟中心2楼布主局中空顾客听休息币区五号条楼A3户型样种品房公寓样眯品房五号楼B1户型未样品雁房2.现场炭包装3.营销资活动7月16日，开板放体验弹区，开酿始认筹7月30日，少开盘3月26日，停全国宗首个种展厅意开放灾，百殃城巡挽展活离动开里始至8月15日，云全吃部8折优族惠7月21日公布倒提前认评筹及开洒盘当天7.萍5折优惠3-美7月高伟调地戒举办铁一系摩列活锋动：重开放繁展厅狡、参并展房住交会洪和房柴博会谦、举健办一重系列干活动营及论岛坛、逐产品狸信息在发布肺会、VI紫P业主嚷专场炮推介坡会、稳集团勉全国阳近百倡个项双目中诉开展影的百述城巡瞧展活界动牢、赞斜助各置式活绿动、为在行岗业会膨议上杯进行股推介休，和虹开放逃体验锯区等绪。5月28日，南涉中国首矛个展厅—世联仰展厅法开放6月18日，赞福田CBD购物公侧园展厅跃开放7月8日黎宝安古机场华展厅枝开放7月15日，挪新闻天发布端会至8月22日，办海景洋祖房85折优惠3.营销州活动20斩10年12月30日赞助弄“深哥圳新蹲年音先乐会局”并璃在场谨外设总置咨啊询台20拆11年3-7月“相约薯十里银杠滩”全宏国百城作巡展活嫁动20谅11年3月26日全国首物个展厅险哈尔滨拢展厅开讨放201除1年4月10日联手澳过仕玛举毙办“亲小海，快愉乐无处叉不在”声钓鱼活俭动20件11年4月11寄-1匹3参展20肌11太原春昼季房地灯产展示难交易会201片1年4月21日参展201蓝1年春季臂天津房商地产交疏易会20敏11年4月22日参展20箩11珠三钳角房润博会民、第曾五届劳武汉匙春季弃购房沟节、优赞助按深圳栗温州议商会肢理事泛会年汪会并迫进行忧项目律推介20钻11年4月22-纳24日参展攻第十雨六届皱浙江冷义乌薯房展无会20重11年4月23日自行车杏“绿道沉踏青游停”20航11年4月23糊-2漂6日参展20修11春季路西安托住博币会20絮11年4月28灭-2禽9日在深贤圳市量饭店坚协会恶年会赠上进凳行推炎介201稠1年4月30日深圳降春季恒房地昆产交羽易会辨展位问开放岩、自样行车匪“绿埋道踏爽青游劣”3.营销害活动201爸1年5月7日在深厅圳市冠电子老行业贯协会醉“年巡寿度理致事会储会议骗”上着进行御推介201匠1年5月28日深圳世垄联展厅帽开放201雹1年6月4-1博2日“相约纪十里银珍滩”之掀碧桂园VI球P业主纵专场恨推介桃会系违列活抬动201开1年6月18日深圳旗锦舰展厅承（福田CB永D购物伶公园焦）开脾放20乡丰11年7月2日开展了趴一场名千为“闭超越20膨11，期写货理饥财大态讲堂堂”的老理财厉专题郑讲座20选11年7月8日宝安机粱场展厅闻开放201贵1年7月15日20贤11中国痰新度均假模租式高黄峰论成坛暨标“每魄个人日都应弯拥有甜的海丽滩度巾假屋丧”新槽闻发摩布会20歉11年7月16日碧桂园取十里银狮滩开放仓现场体剂验区，掠现场认丢筹也同熔期开始201鸦1年7月16将-3龄1日周末海务滩活动201均1年7月21日推出火粪爆优惠固，轰动野全国市蠢场：提也前认筹师、开盘尸当天成匠功认购础的客户乡丰可享额菠外7.伪5折购房奶优惠20广11年7月30日开盘201竖1年7月31日-8月15日全部8折发售20联11年8月16佣-2好2日海景房85折优惠3.营销活叛动项目以丽全国性贫客户定暑位，通坟过在电励视媒体任、报纸歼、网络坟等大众训媒体海祸量宣传音，以“恩低价+海景失”吸溪引来疑自全福国各报地的敬投资耕者优惠洞折扣缓前均检价：默精装戏山景所洋房唤约55青00魂-6没00欣0元/㎡，精装隶海景洋陈房约10做00帜0-多11医00呀0元/㎡，精酬装临平海公咸寓约14骆00枯0-棕15务00袖0元/㎡。客户容认筹斜享洋碰房2万抵4万、美董墅5万抵10万购房属优惠提前宰认筹首、开呀盘当宿天成哀功认鸡购的票客户举可享大额外7.胡5折购房挂优惠锯，山景锐洋房折扒后起价412首5元/平方殊米3.营销活睡动其他营旧销策略设万象俘城、购绕物公园核、都之虚都广场糟、龙城停文化中堂心等十缝条免费泛看楼车窃线路。8月31日前，斥凡在指舱定的销皂售中心脾或外拓铸点认筹燥并成功葵认购的坡客户均性可获一挥定数额蛇的交通沫补贴(若客顽户所愈在区急域未砍有碧脏桂园裁指定棒的相枯关项万目，搏可到里邻近昌的省愧会城洽市进涉行认瓜筹与恭认购递，成矿功认嗽购仍胶可获送相应进的交然通补宁贴)。交烫通补中贴视托不同顺区域淋而定估，最券高可建获赠550期0元。碧桂园巧给外地储买家做竭分期付僵款，年眯期长达行三年。五据此，胖按3年分期摆，首月淋付清四质成首期魔，余款全按月支乱付，无旧优惠，毕按全款煌结算。释如果申救请分期斯，则在久房款的牺基础上卖多加0.弃12的费交用。8月16日宣布迟，老业劝主带新晴业主成婆交的，呆新业主贝享受8折优司惠，符老业唯主免2个月管拨理费（妹管理费剥为2.3元/平方厚米）冤。4.开盘睁组织场地：收五星级权酒店大锡厅的A筹签发到区柱与售悟楼中杀心的B筹签到沫区时间段汁：当天8：00勤-1竟5：00为认身筹客妄专场，下午3点后抢才接干待新旧客户流程第：客钉户需四按筹温号尾哗数字往母A或B，分惯别到A场（酒意店）和B场（销逃售中心岗），然廊后在现张场等待猫通知，垄按照认增筹的日秒期与编粘号依次饥进入选成房区人性要化服门务：服免费鹿车于亭指定灭地点烂接送闪，现寺场免革费提讯供纯历净水喷与汉率堡包活动：决摩托艇献、香蕉货船在海唇面来回手穿梭，辱小丑踩档高跷给洗小孩派蕉发礼物劣；风筝炭冲浪表炼演，火狼热型男虎、热辣军比基尼扶、火辣妇的比基刚尼沙滩跨排球赛全、泳池姻比基尼运模特展纤示、沙统雕艺术呀展等一苹系列精异彩纷呈极的活动十一.项目总乱结——成功英之道区位郊价值贼、交斗通优想势、辽自身将资源拜、投险资潜敌力等模综合套优势珠三角赢强大消霸费力和耍腹地支高持；未来项奸目区域住大盘云位集，万猾科、中堤信、金沈融街、久合成创铜展、合拼正、闽堆泰、皇炸庭等全匪国性品厅牌企业斤地产巨瘦头齐聚假东部湾狸，势必恩造成全伙国滨海歇度假开燥放的下顷一热点居区域；交通网缘瑞络发达慨，机场占、高铁珠将成为拣项目拓缠展全新姥购买力胆；优越惠的滨港海资萝源（巷一类兰水质俩、10公里惭沙滩江、5公里以献上礁石丑群、27公里海涝岸线）凡，优越薯气候条绒件（平默均气温方：21粉.7例℃、平均种相对湿齿度：79%）。清晰的袋客户定堆位和置脑业诉求司点的满蝇足尊贵课与品参质、吸社会猪标签侧、差酱异化馆的度掩假生代活、畅投资茄保值恼。品牌吐效应20竿11幸福碧扇桂园