龙湖地产龙湖集团成本管理与控制讲义

龙湖集团成本管理与控制龙湖地产2012年2月10日成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制成本的概念和目标成本的作用

龙湖项目成本的管理与控制内容龙湖项目成本的管理与控制

龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理n成本的概念

成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投 入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成

本的成本

成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本产品的成本产品的品质、质量12345成本的主要内容有：

产品的成本产品的品质、质量

时间的成本生产的速度、进度

人力的成本

人力的成本管理人员多少和水平 资金的成本资金的利息 管理的成本管理的程度、精细度6售后的成本n售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……n成本管理

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值 成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：①固定性③体积庞大

②多样性④生产期长

建筑产品造价的特点：

①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样 ②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…… ③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性影响成本的因素

经营目标

/盈利指标自身管理能力项目策划销售定位 合作 资源成本

项目设计/部品定位 资金 来源项目开发节奏

/现场施工政策与市场环境成本管理的宗旨与目标宗旨：价值工程

以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势。

目标：

建立目标成本管理为导向的成本管理体系成本管理思路新项目可研

准确测算规划设计

步步跟踪合约规划 与招标

事前定价施工管理

动态反馈合同结算

及时结算

数据分析与储存 工作的重心

准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环成本动态控制过程PDCA循环nnn为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少目标昏成本蹲测算脏的条妇件经讨论难确定的稿方案或绝设计图市场集价格课及其阿走势缠的准失确把模握整理类建筑驰标准炕与工饱程造炊价的方匹配咱关系相应祸项目下工程剑造价互历史斜成本渗数据样库••••••••目标成扬本测算罢的方法正向测涛算：测算依友据（产纹品标腰准、斧历史恒成本炸数据谅库、浪市场局情况爷）测算方谱式（估渠算、疑概算姓、预召算）团队工马作反向倒震逼：确定眨销售遗价格初水平里；确定利榨润要求闪；反推摇计算红成本劳水平目标成见本管理沾内容编制涌目标裕成本洽或计但划成竟本分阶段敢对目标耕成本或既计划成垂本进行末检查、暑修正对目准标成班本或然计划环成本射与实助际成址本进斧行比捧较，桃对项目标潮成本屠进行汁后评捧估动态成航本：是项牛目各赛个时厘期实踏施过灭程中疯体现崖的实装际成娘本与馅预期成本的座控制结损果目标摩成本恭管理容原则不仅限僚于成本但目标值箩本身、浸更要关堡注成本律背后的气产品目标目标量不是杠上限匀而是构基准标，目转标的垫作用仆在于僚心中录有数;“算了再驱做”而不是丘“做了粪再算”成本久管理伶未来些的发身展方俩向重心咬前移方案售优化蹦管理放创新成本脸的概丑念和赖目标汤成本城的作摇用龙湖项遗目成本津的管理内容龙湖项排目成本韵的控制龙湖的室招投投久标管理龙湖鹅的合倒同管怕理龙湖项哲目的成吐本管理成本管煎理的管异理体系成本晓管理蓬体系制度流程方法工具（指位引、河作业寻指导宽书）成本管哗理的管岗理体系成本管天理部分李管理制两度招标管背理办法合同管敲理办法材料隶设备四供应拴、核泻价管暴理办目法预结赠算编岛制审宾核办俭法设计投变更磁、签质证管鸭理办馒法工程朝款支静付管给理办雪法……成本业务模块制度爆文件目标成骗本管理解规定责任成符本管理筝规定动态成灿本管理悉细则成本绩故效考核郑制度。。像。。失。流程文鞋件目标成泉本编制捏与审批苍流程责任扫成本霜分解久与审查批流因程动态成分本信息主报送流风程合同螺计量或与结意算流赞程。。。育。。。作业指嚼引项目隶策划货阶段猴成本祝规划倒指引设计阶拥段成本驰控制指词引招标县采购图阶段解成本障控制地指引经济标仔书及评行审指引合同挪商务坏条款终管理雄指引记录表亦单项目目称标成本俱套表模回板动态成畏本报送做套表责任成伶本分解价套表责任伶成本炎月度双评估蜡表成本月许度分析低报告模此板动态成季本信息网归集指睬引造价咨群询单位恼管理指炒引成本预舌警通知茄书目标成成本调整钩申报表管理成本模渔块：制度流艳程与管蓄理工具变更女签证极管理首指引预、范结算竿编制肿管理宣指引成本袜数据尚库编坚制指挺引专业端稻口责任赞成本考就核指引成本部脊工作管质理与考如核指引。。泥。。份。。成本数浅据库模甘型项目成朴本指标泥测算表市场成于本调研层表项目毛成本-盈利皂动态制测算歼表项目爷主要做规划掉指标项目产监品建筑/品质标尤准表项目设冬计限额怨要求及裹成本控缴制建议殖表设计变稀更单/签证单成本渔管理天部分找制度构流程闪体系经济标关评审分宣析表计量铁支付睁表单工程进光度/材料窗供应丑计量洪与付虽款台饲帐工程结范算审批陡表项目总犁包工程框清算审屑批表结算派协议息表。。。烟。。。项目跑主要副成本筑费项成本航费项成本费距项主要费植项科目吗：一、土该地费芝用二、船前期运费用三、粥建筑宫安装脂成本（基础局设施、阻配套设冠施、单结体）四、开鞋发间接岔费五、垒营销换费用六、公屑司管理唱费七、症财务贪费用成本费暮项成本刮费项年表123456789成本费举项序号一级钞成本谦费项二级衡成本金费项土地成垂本三级成沉本费项土地图价款昆、拆撒迁安身置补搅偿等责任部甚门发展苦部勘察沉、设车计费研发部前期蚂费用配套含设施沿费用基础直设施岗费用报建费三通延一平穴费等学校、然幼儿园说、会所卧等水、亭电、尤气配蜡套、辆道路小区强银弱电诸、总平捞工程研发誓部、串工程再部工程颈部造价池采购青部工程部造价慌采购库部10开发成要本期间圾费用园林景赌观工程没费用主体效建安油成本工程相殊关费用销售费已用财务费疏用管理费稻用软硬景倦、水电授、小品切等建筑、衣安装、动装饰工昂程审计费造价才咨询谦费监理心费、扁定额牺外检茎测费物业前唱期介入咐费、维中修基金营销锁设施忠建造牵费其他水销售毙费用贷款斥利息坡等员工澡工资拍、福断利等造价肉采购赏部造价采跌购部计划财尼务部造价采察购部工程部营销教部造价盈采购丢部营销顺部计划窄财务弦部行政悔人力馋部成本婆费项项目全细成本的姓纵向分芦解成本开发成本直接益开附发成破本销售费用开发间接费税金土地成本勘察设计费前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费工程相关费后续成本管理费用财务费用建设茅期返哈工费优化每设计疤费用相关责任部门发展部研发设计部造价采购部工程部营销部物业公司财务部成本弄费项建设部200枣0年9月18日发布《房地产笼开发项常目经济评府价方芳法》第四章虑第24条明确“开发学建设崇投资厌是指耀在开冈发期毛内完移成房依地产准产品坑开发建设遣所需投独入的各芬项费用很，主要绑包括：立土地费用、前督期工程弓费用、觉基础设费施建设塞费用、锅建筑安装工程雷费用、奇公共配矮套设施嘴建设费党用、开研发间接费用车、财滔务费急用、谜管理颈费用朋、销评售费怖用、精开发弟期税费东、其扁他费裹用以内及不柴可预愧见费挺用等使。”龙湖的思项目成仰本管理lll项目成项本管理项目的乡丰成本管蛾理范围以项目后为管理突对象项目政的完壁全直移接成柄本测塑算分滚解间接幼成本滚测算销分摊项目制粮成本管唐理组织钥形式公司总抱经理公司运触营总监项目球负责闪人设计拴研发躬部工程盒管理面部成本倚管理偏部营销部计划财禾务部项目宏研发钻经理项目爬工程电经理项目克成本室经理项目融营销坚经理项目财信务经理研发专术员专业灵工程脚师成本惰专员营销顾翻问财务赌专员nnnnn项目狂部成牙本责效任n项目由部职类能产品研粪发定位施工组房诚织和管洞控成本测范算和控决制营销抖策划付和销宫售客户管各理品质凤保证项目秀部成脖本责旁任职能岗合位成本管窗理职能设计研芒发1、设叠计费投管理4、设计副任务书2、产品卫定位3、产品庭建造标会准5、设计锐优化产溜品成本伶控制1、目溪标成佩本测珍算和杯分摊木、动宽态成聪本跟棋踪控添制成本管时理工程井管理2、开扫发成娇本（波包括娇建造岗直接妹成本葡和间距接成澡本）妇管控3、材料跪设备采痰购及认扎价4、工程弯招标、揭合同、锈造价管理5、资巨金计信划汇娘总1、在成轻本控制假下进度糕、质量握管理2、施弹工技脏术方科案、也设计额变更覆、现拜场签捆证管推控营销计划援财务1、市汽场定腐位2、体倘验区寒选址蹄及标遵准（包括蜘样板房声景观体章验区）打管控1、项目苹成本财码务指标插的管控2、分碗摊成拼本的惕管控3、销胳售费究用3、总颠体资妨金计换划的题管控目标成摔本管理米三大工木具1、目标详成本测怨算与分辟解2、投资述分析模广型3、历雷史成宝本数脖据库项目同目标协成本油测算贼和分纷解uu目标量成本膛管理骨体系目标成沸本是参雾考历史唤成本数延据资料布，结合苹目前市场价织格情况暴，并预拆测未来僻价格走飘向，同泡时根据产品赞定位、航产品预拿期售价坏和期望隐利润，筑预先制定并明力争控读制的产窃品成本目标梦成本宿作为寻产品轿未来采成本炉的控裤制依战据，屋是产品设计饺、采购串、施工窝等整个夫项目开鞭发过程差的指导和控暖制性文莲件，是愉企业各附部门通上过技术渴、经济和管虽理等措糟施的努包力，需饭要实现察的产品训成本的控纤制线45(((((())(())(())))))目标润成本掌管理面的阶欠段土地项方初工投资论证阶目启动阶段案设计阶段步设计阶段程实施阶段竣工阶段段目标成本土地版目标成本启动版目标成本方案版目标成本执行版目标成本调整版项目竣工成本目标成寸本形成动态凝及责传任成遥本执挺行nnn目标畏成本贫编制吵程序设计吹部制叹定项摧目预映案提话出项疼目初日步经弹济指填标。营销质部制赖定产威品定兔位及丝式相对造应的糕价格车定位佣；成本菊部编已制《项目*突*阶段拘目标成彼本》。目标勾成本完建立棍在长廊期数亏据库坛积累旬的基挖础上剂，力纷求合理铸。目标成塑本应具非有一定统的动态候性。目标薄成本槽编制糠程序1、项妙目定充位2、确定缠设计方罗案3、项滤目基内本数瞎据收圆集4、市披场调到查5、成本深数据收逃集6、编制炼目标成蔬本7、目标贡成本论债证8、目标暮成本批隔准48土地悠投资促论证填阶段弊成本迈测算责任部率门工作检成果发展兴部地区虏总经馒理提供直土地蚀信息提供延周边蒜配套主持胜、确它定项目定归位项目预敲案研发剑部目标牌成本酱测算造价采招购部满足拿地成本审定存档要求通过未通过土地疼投资辩论证岭阶段险成本冶测算项目滚规划促指标土地投逃资论证剧阶段成窃本测算成本测料算方法增：成本经栗验值估需算法此阶烟段提竭供的坛数据长准确县度要杂求不墨高，谜可用智表格播组合来完成参考成驻本经验迈数据分益表完成帐土地投葛资论证醒阶段成赔本测算可研阶段土地美投资舅论证云阶段俭成本描测算成本科赴目前期不费用基础软设施环境心工程一般地倡下室人防针地下箩室会所配套设棒施教育用昌房底商管理捆用房成本取经值范围90-叫115（土地趋面积）160更-20青5（土地宝面积）16巧0-仁23蹦5（土地际面积）205榜-22建5（土直地面罢积）225委-25立0（土地纪面积）25枪0-铜40救0（土地穿面积）160术-20闹0（土想地面盗积）135踩-18红0（土凡地面积积）10铺0-绸14渗0（土地容面积）21仇00愁-2窃30晶0元/地下熊室面肥积230贼0-2碌500元/地下室拖面积350凭0-5霜000元/会所胶面积150宵0-1返800元/教育用味房面积15排00否-1良80隐0元/商业用苦房面积15源00元/管理用躁房面积适用戏标准普通气楼盘高档楼翻盘别墅楼熟盘容积腊率容积率1.屯4左右容积问率2.0以上容积乞率容积率1.4左右容积需率2.0以上备注含精装档次猴高者取大值土地简投资嫂论证赴阶段泼成本搂测算成本巧科目别墅所项目取值遣范围22按00桃-2即40猪0200滤0-2膜200180剑0-2股000适用哈标准双拼联排叠拼备注毛坯可研阶段多层小高搁层高层15辉00评-1脆60警016且00疑-1博80熔016物00品-1取80再018代00菜-2栋00茅0200顺0-2路20022善00妇-2核40助0普通高档普通高档普通高档ØØØ土地投浴资论证任阶段成甚本测算《项目目迅标成本筝测算（炸土地版哄）》只是土方地投资论证资军料的一迅部分；审定的《项目目款标成本友测算（结土地版仅）》将作为项目启栏动阶段夹目标成符本的参霉照依据啄。把《项目就目标敏成本秧测算趋（土郑地版跃）》与项目诸其他预设匹模块肢进入《项目胜投资奏经济版分析怀模型》进行舰指标分果析土地蛙投资玩论证严阶段塌成本晚测算案例阁土地汤投资隔测算成本炎测算轨费项撤表比吵较成本费礼项比较猜表n讨论洁：你所真在企茧业有扯无成美本费蛇项表位，表响格形皂式和惹费项伶顺序有柄哪些鸟不同夕，内医容有茧哪些队不同n结论：各表殃形式凝和费则项顺烟序不都同，肿但费壁项的捧内容丹大致振相同项目投团资经济支分析模覆型投资经彩济分析藏模型模型草是什坡么模型及就是舍模拟营项目帅整个镇运作亦过程盆，通辅过数档据之孟间的逻辑叮运算，饼得出项瞒目的评缠价指标屑，从而贺衡量项目的优赔劣可以慌通过求模型追进行静项目芝的实沃时跟维踪，盯从而纵了解鲜项目收益必的动态远变化情革况。投资手经济耽分析乓模型模型祸内容判包括项目基扇础资料工程分夹期成本测收算建设进骆度计划付款计帆划销售音及回侮款资金碑来源扣运用指标扇计算投资鸦经济信分析址模型编制雕模型旷的意距义为土地喊投资决苍策提供梯依据；通过话对项煌目参笔数的谜设置逼，可隐以控彩制项沾目实际际运庭作过程中伙的风险皮；通过店模型全可以过实现粉对项材目收唱益情军况的陶实时讨跟踪悼，从而为仅项目运却作过程斯中的决生策提供蒸依据；将公司滚所有项办目的模仇型进行私叠加就怜可以了腾解公司层面连的现绝金流姓情况涂。投资罗经济迅分析较模型模型铃的基责本结案构影响模僚型评价钢指标的双主要因怠素项目潜的总遥投资围、总胃销售子、投蚕资支肥付时知间和躬销售地实现的猎时间耀构成吃了模叫型主饶要内氧容，东模型砖由以秀下几摧个模块首组成讨：基其础数付据表不、项腿目分朴期情怒况、树成本告测算、项膜目进度哥及付款温计划、艘销售及运回款计象划、资金来韵源及滋运用暖表和晴现金冲流量育表。投资陵经济蜻分析俗模型模型稻中基创本指少标净现构值指在项瞧目计算填期内，复按行业暮基准折拐现率或旗其他设定舌折现炉率计程算的湾各年校净现虎金流捡量现梅值之疾和。脆净现值蒙是一那个绝跟对指斯标，争项目焰的净巷现值排越大申越好痒。内部谱收益误率是指福项目膏投资示实际愤可望蝇达到锯的报兽酬率运，也必是使投资项酷目的净湿现值等熔于零时障的折现盯率。内差部收益率是培一个滨相对铁指标裹，项慈目的型内部屯收益篮率越暖高越好。投资茂经济器分析码模型现金成演本收益恐率指投入1元的朝成本直项目监可以杜带来馅的现拉金收吧入，仙该指标不砌是衡量遣项目收境益高低流的指标迟，而是备衡量项目现金疤收益情概况的指窜标。权益构资本贯乘数指项目惑的权益果资本与谱项目总门投资的厉比值，卧该指标反粒应的款是1元的自虾有资金幸的投入驻可以驾役驭多少用元的总铲投资今，该逗指标荒越大误越好嫁。投资经夺济分析帝模型项目指喇标的衡两量体系评价项割目优劣孔的指标丹系统包却含有三涛个指标奏：项目彻的内部收惑益率；那项目的疏现金成侮本收益谱率；项蛮目的权碗益资本乘蔑数。从三个伴主要的屯方面衡幅量项目竭的优劣拥：项目料的内咽部收泛益率灯：从膀项目狗动态烦收益稻的角击度；项目忧的现氏金成松本收丸益率藏：从请项目睁现金抬流的股角度镜；项目的测权益资餐本乘数巾：从权腾益资本甜使用效呼率的角度。nnnn投资经宇济分析招模型模型在撑项目运叉作各阶艺段的作腰用投资经开济分析追模型在埋项目运沉作各阶筛段所起渐的作用不同项目烈拿地滚阶段――决策染支持住，风妈险控桃制项目研方发阶段――经济苗控制牌，设猫计优幼化项目建刊设阶段――成本控次制，销斜售控制项目盆竣工情阶段――对比软分析长，指貌导新绵项目投资经疏济分析该模型投资断经济劫分析厦模型（示意蹲版）n投资翠经济耻分析刚模型运用投恶资分析疑模型对冒运营状壁况的分延析投资经刑济分析房诚模型投资且分析爪模型给影响Ø项目启汗动阶段拜成本测投算项目赔启动溪阶段器成本词测算项目团队价胡确格列定、染产销品售定进翁位度联和销售研发部（把整垒场侮根产或脚定哨据品重司位其规业同新纹进风划态监考损行封条、虑族预霜件标凯方螺案准见案雷的秧和）鄙调市造价采购部项目目标成本测算计划财务部财度俊根务、重据指成疲售标炼本侧价计测甩、算芝算俭销、魔售进进行ØØ项目匠启动凭阶段藏成本少测算拿地以友后项目禾团队对痕拟建项抗目进行是详细策捎划，设定项目队定位，酸明确项道目经济讨技术指杂标、配筛置标准、交迁房标准筝、建造以标准、府主要设壶备的档汁次或品牌、市驳政接口珠以及施码工安排先、工程元进度，发材料供应方斯案，丝式销售疫策划城，销吴售进俱度等项目陶启动零阶段纪成本丸测算肚带入巧经济未模型西后应浅达到野或超过土皆地版的长收益指盘标；项目士启动幅阶段后的成纸功标帽志项目熄启动被会项目规启动化会目的对项糟目进捧行沙块盘推怨演，蛾预见唉和决肿策未旷来，膝设定姥项目的决策各点、控凤制点。轨识别项梁目风险晃点，提零出预案指。明确逗项目持成功崭标尺龟及具咽体指锄标，回达成轨共识仿、做检出承诺包。2.3.4.5.6.7.8.9.10驼.项目启瓜动会主要砌内容归（成卫果）1.《项目定抗位》《项目叨建造惜标准》《体验区愿选址、肤定位及热开放计已划》《项目一惑二级计疼划》（《项目分应期、材队料供应陡方式范淋围》）《项目目衡标成本植（启动都）》（《项目堡合同祸规划》）《投资寇分析梁模型捕（启怀动）》《方案率设计总任务辆书》《景观方弦案设计贵任务书》《精装塘房定哭位、踢限价歉及建明设实绿施方熄案》（如有秃）《项目锁的物婆业、亿商运主的运颜营人同力资泡源配复置及究运营社成本汁分析》项目层启动钞会项目启愈动会规感争解设计崇阶段送成本驾分解工程部对初乒设竿提提比步滑设锻供供施置度施腿现工方亩工外场方江案什用决布案送水嫩置及煮电方土剑以域案石咏及方刷甲平析方衡油临研发部基提佣提础胸供做供方产蝴方案荡品六案对建钻、比造寨初标嘉步准瓦设计图造价采购部编进伟目制行葛标合成成约本本划敏分性分析计划财务部财务指标计算nnn设计火阶段兵成本花分解设计阶默段成本拣分解主扭要是方秧案设计枣、初步爷设计阶叉段方案设累计、初脆步设计灾阶段是缓设计阶召段成本播控制的首重点初步设参计阶段逝目标成急本经审戴批后，勿是项目抽的执行群目标成本设计阶揭段成本外分解设计查阶段论成本歌分解n案例牲：方案设信计阶段赌成本测烘算分解案例方段案阶段婚成本测算目标僻成本辅的分撕解方式之啄一，按稳合同计热划分解方式最之二崇，按粘项目锤实体接分解方式之盈三，按流考核责肥任分解三种方遵式各有佩侧重但质又相互榴关联目标成欧本的分磨解方式欧之一倦：按漆合同社计划帽分解瘦：分解军依据嘱：甲方的萄发包与巨采购计泽划分解得内容匙：总目反标分落解为竿每个库合同叶项的弓目标ll目标成框本的分再解项目辛合约却规划目的将各匠费项校成本枕对应罗分解杆成未纷来可阻执行狗的合覆同随项馆目进电展，着合约含规划巨逐步涝变成满真实白的合卷同和疾合同造价目标政成本框的分港解项目戴合约跨规划目标成辈本的分察解方式之贴二：按柜工程实援体分解分解熄依据柴：项目建彩设内容浓（设计且图纸及庆说明）分解内贱容：总目具标分嗓解为杯分部贿分项衬工程园目标毯；包指括功蜡能组赢件的划分殃（专业六与分项薪工程的渗划分）乡丰，可细史到分栋分层分盐构件；目标成业本的分弹解目标妈成本砍分解艺表目标堤成本童的分梁解方式之葵三：按甘考核责跃任分解分解嘴依据知：部薄门或咳岗位舍成本呀管理客职责干及考旱核办法分解逮内容圾：总吸目标钳分解歼为每扔个部战门或枪岗位柏的成本管理喷指标,以及婚辅助棕管理帽的工番作要敢求123456789目标勉成本程的分锻解序号一级成喂本费项二级角成本呆费项土地拿成本三级成购本费项土地谁价款肝、拆家迁安免置补蚕偿等责任部规门发展部勘察、乳设计费研发部前期费鲁用配套寄设施绵费用基础株设施忆费用报建阵费三通一乎平费等学校栋、幼蔑儿园卫、会型所等水、电娇、气配礼套、道孟路小区强亿弱电边、总平岁工程研发部逃、工程者部工程跟部造价际采购抽部工程部造价枯采购卧部10开发成压本期间费帆用园林景感观工程越费用主体较建安映成本工程相澡关费用销售添费用财务柿费用管理费物用软硬笨景、泻水电佛、小些品等建筑锹、安俩装、掘装饰烛工程审计费造价携咨询秤费监理费秘、定额族外检测鬼费物业前短期介入数费、维麻修基金营销设刺施建造位费其他荐销售伶费用贷款禽利息贴等员工工理资、福准利等造价采勉购部造价采奶购部计划誓财务粪部造价疾采购乔部工程部营销饮部造价富采购盖部营销佣部计划财嗽务部行政人卸力部目标成吹本的分除解目标成吼本责任责分解工程挣实施甜阶段海成本讲管理工程部的场辛现管痛控早场控蜓制岸签、、权证编工放、制甩程玩技进织质挎术度量逝核计踪蝶和显定划拳进闻的度孟现研发部专贼设顺提项测计扣供工柳变乞施程拿更菌工的停的甚图优类控化制、造价采购部顾遵动中专典签、级态朽项耽证成瓦成马工哈变本逆本锯程党更调的逼的纵的整跟斥成衣费踪本处用和至分增审回汪析雁核、奴、计划财务部资预财金务计谷指划标审的核史动态跟进互动nnn工程吊实施芒阶段纸成本篇管理在签订核合同时域，应与第合约规齿划对应过，并对额付款计划进录行拆衣分。施工图费预算包面括单体咳建安装袄修工程飞、配套乒设施工程、似基础追设施声工程怨、环怖境景弦观工寇程；咐并结闯合预剥算造价对损目标成为本进行阅预算调洪整。合同变逆更(包括买：经舱济签愤证、妄设计扬变更铃、技值术洽商）孙所产陡生的蜜合同亚金额红变化nn工程实响施阶段学成本管佳理动态涉成本塘管理成本的姜发生和厨形成是秘一个不岗断变化语的过程体，决定了成陶本控汗制是燃一个递动态约过程动态仗成本雀管理套的目稠的意竞义保证成卧本处于臭可控保证反目标蕉成本专实现提供成妈本决策葬依据工程实昨施阶段开成本管帖理动态成妄本的组且成动态耐成本=已结煌算合脉同成峡本+未结算类合同成鞠本+非合同彻性成本+待发凯生成错本工程污实施姻阶段面成本棋管理动态成喜本已发生怒成本待发播生成饿本合同懒性成亮本非合须同性泊成本未签约旁合同估晨价待发生啄费用已结算射合同成墨本未结艘算合琴同成兰本合同金担额结算近调整(含签证巷变更)合同金耐额预估结柏算调整(含预估签却证变更)nn工程垦实施筋阶段岗成本蛛管理月度裙成本含回顾对已发谎生、已些结算的容合同金士额调整萌，对未丈发生合同进行而清理、膏预估对已境发生盈、已客结算柳的费芽用金精额调拜整，暂对未厅发生各费用进垦行清赵理、钥预估工程陪实施是阶段玩成本悬管理动态成冷本月报撤内容成本村动态血重大将事项涨及预议警成本梳管理鲁异常渠事项趟披露重大招期标进展补充卵预算炮动态染状况份（含共设计盟变更艰及洽品商）结算异揭常情况兴说明（款超合同拦额及目五标成本丽、以及其它异追常情况验均需说水明）成本宰目标乔评审成本饱研究手及其草它测微算-----月动态客成本状夫况表序号项目隆名称目标繁成本(万元)本月预测金茅额200距906该30动态监扑控与目标阅与上月成本觉相比弃相贴比已发供生合同激额变化说明一土地张成本16赖,0节09果.0跑016,连009补.0015,栽200锻.00二前期工楼程费1,盈54驶1.会001,5柔41.掌000.榜591,准20海0.秆00三3.泳13.23.3四五六建筑安捕装工程大费总包工张程总包洽壶商变更红及索赔分包网工程小市政旦配套费默用维保除费用一～券五项任合计36,乎420拒.0027已,2援16捷.0垦0-1,切194夺.0010,陈398嘉.006,5东08.千000.0宿961,离337谦.0035,茎533朝.0026,耍956猛.00-1,苗691堂.0010,味267脊.006,5常08.垮000.趁0860隔,4睡32患.0羞0-8擦87麦.0由0-25僻9.0图0-49及6.0挽0-1俗30茶.0嚼0--1曲7.悦00-9婆04亲.0造0-2芬.0段5-2沉.0狡5--0具.0载41-2.短1226,灭956渴.0026,中956辫.007,犹52允7.灯0043,喉357响.00版贸工标工程竣哗工阶段杀成本管课理工程部对对院审供合丛核应同哑工商相捏程进关高竣行翻条与工相煎款中资关靠进块料履行约娇评评毯估估研发部设计总结造价采购部本（与（编含千供执制材挣应行竣料商）青成供进比本应翠行较并结做竣与算佳工目）届结算计划财务部核财算务最决终算的财务指标nn工程竣斜工阶段砖成本管赤理工程糖竣工蓬阶段絮成本毕的主拆要依腔据是得合同子工程辛预结辱算工程滥竣工泻决算质是项钢目管非理的侨最终谅体现工程竣夏工阶段诞成本管企理工程蝴结算斥编制挥的依尝据:以工俩程施伍工图剥说、合施工光图设尸计变轮更通酷知或贺技术么变更核定付单、包现行挎施工导及验散收规致范、快设计遗选用潮的有疤关的工程（记通用或趋标准）却施工图燃集、发含包方材背料设备摧认价通知障书和施学工合同酷、《施工图早预算编村制要求》等为编斜制依踏据。工程竣砖工阶段料成本管穗理工程预协结算编莫制审核刚的前提按设计去图纸和容施工合脸同约定造的工程等范围的滋全部工留作内容完及成。有完整油的技术企档案和放施工管泛理资料婚。经勘察乘、设计野、施工位、监理幕等单位符检查，饿并分别富签署工程甜质量合舌格。nnn工程竣淘工阶段证成本管驶理项目竣阀工成本推，是指险在项目锤竣工验启收时点徐上，项目的婚全部瞒成本推，包怒括确挽认（洞结算归）的霸已发致生成捎本和估璃算的扑未发阶生成迹本。拼其费维项包象括开碗发成拨本、敏营销费弟用、告管理防费用掩、财拜务等教全部叙成本北费用勇。将《项目榨竣工址成本》与《项目全目标真成本护（执大行版）》比较，夸分析、井说明差外异原因按规脸定格朝式形伙成《项目疮成本柿总结拨和分策析》n工程棕竣工粮阶段胸成本舅管理目标成肆本和实把际成本复的对比除分析一、基走本情况置的概要成本目膜标的下扰达成本目才标的分场解成本目孝标的完精成二、分角解和完尼成的对违比以费项再结构为裕跟本、飞对各费狡项的结惕构、分少解、完间成情况进呆行对比运分析基本张结论工程惭竣工众阶段爹成本伏管理三、淘分析蝇说明ABC分析敏感首性分维析失败和圾成功事很例的分邮析四、很改进洋建议如何赏做好获成本财管理目前成妻本管理戏的瓶颈多和破解工程竣飞工阶段馒成本管漫理项目猪成本拾后评棵估龙湖的忍历史成缺本数据杆库……目标券成本识编制督的重节要参匆考历史刻成本固数据估库利用著历史凡成本族数据份库编取制项仰目目思标成瓣本历史锈数据抵的来绕源1、自弄身开挣发项装目的爹积累内容完晴善、质链量好、温数量有根限2、同行辈业项目古资料收藏集内容质余量不容欠易准确lll历史成渠本数据脊库历史粘成本喷数据诸库主逗要内间容包括：成本测掀算基础飞资料开发成劫本汇总寄表单位工誉程建安是指标历史成介本数据月库项目历浸史成本l历史成垒本数据碌库成本洗测算认基础为资料程：搜集房芳地产工厨程（历胸史）已表建项目踪蝶规划指柴标，已建项显目概穷况指芦标以坝及已捡建项逼目各过单位毛工程注经济然技术指标所的实际记券录新建匙房地蒙产项先目的腊规划苦设计闹条件嫂，拟距建项幼目概备况指标l历史皮成本验数据枣库开发外项目央成本卖汇总臣表：是上述价历史项隐目的实懂际成本陵记录，肚包括项断目各项成掀本费项识的竣工链结算造攻价的总粥合。l历史小成本汉数据刻库专项工坑程成本瓣分析景观奖工程区内管棋网区内旧强电区内危弱电l历史成造本数据她库单位工槐程建安俯指标：按项目验的单位刷工程编匪制，共经分为五痛大部分殃：1）、岭工程童概况滥。2）、特鼠征指数粱。3）、备建设临标准业。4）、坚经济玻指标缘瑞、5）、技劲术指标蜓。历史成寻本数据变库1）、工帖程概况彩主要包惭括：工程剧名称蓄、建炮筑面际积、派结构蜜形式浙、高真度、秀层高材等。2）、耐特征呢指标献主要辰包括处：窗墙授比：两外墙求门窗/外墙面攀积（标呈准层外法墙周长×总高）杜一般0.论23～0.2才8窗地比斜：外墙贸的窗面怀积/建筑面葱积体型系龟数：建施筑面积/外表吧面积批（标涌准层要外墙锡周长×总高化）历史成倦本数据怎库面积系泰数：=规划廊建筑册面积/造价计色算建筑袖面积（规艇划面佣积/建筑集面积楚）造价同面积轻与规洒划面刻积由浙于计韵算规葵则不蛇一样美，存在一撇定误田差，量经济吩指标央和技幅术指今标是符以造损价建笔筑面积分析沟计算的彻，造价扰面积与妥规划面插积的系雾数作为爹调整系浸数（系泛数大齿于1成本信指标耳乘以杯系数办，系梨数小钞于1成本指吉标除以姿系数）经济指氧标和技份术指标剧与面积果系数的锤关系历史柱成本牧数据万库3）、建方筑标准拔：分别两按单位摊工程的基础顷；结构听及粗岸装修梁；主体设怀备安装狭工程；公共娱部位阔精装盒修；户内相精装便修；等的晋主要丈材料沟做法位进行梨描述缸。历史成垃本数据听库4）、游经济恳指标晶包括少：单位工谎程人工艇费和单童位面积消人工费毁指标各分部喂工程造宏价和单桶位面积钉造价指字标各种聪主要送材料始的消谨耗量防和单高位面幼积消券耗指谁标5）、岂单位泥工程祥强电袜、弱凭电、肺装饰俭工程倚成本右分析巩表历史班成本傅数据坡库如何参挎考历史啄成本测愁算新项作目成本基础数拴据预设特脆征系数鞠、体形灶系数产品交栋付标准查找虚历史的项目退，对消新建冲项目墙作参泊考历史成雀本数据瓜库根据设梳计标准掠和单位失工程特婶征指数怨在历史撒数据库中曲找出像相应盒项目公的历揉史参石数，皱可以弄通过绘特征辆指数结合赵拟建睬项目阿的情莫况，张测算孩拟建喷项目帜单位铲工程章的造价成本找到相长类似的荣历史成角本数据斗后，要妨结合当槐前市场情假况对碍主要想材料池、人垂工费跑、规避费按牵市场径价格扮进行调整。基础漂造价未（基治价）历史陡成本泪数据痛库基础部筝分：挖孔桩海基础的微测算数吗据见下彻表挖孔桩亡方量和筝造价关课系万7006005004003002001000系列1020蜂00400歌060志00800抵0100猾00120耀00挖孔赢桩方讨量1历史成索本数据迫库以下趁变化扎规律蹈限于吩主体尼及粗惯装修艰参考窗墙猜比变筐化率体型呆系数狠变化呀率序号项目1%-1%1%-1脏%主体朱结构域及粗装修酒造价-0禾.5决0%0.株50摊%0.1愿0%-0.旦10%历史偿成本偿数据籍库参考渣指标A类高层钢筋47.捡72千克、葱水泥86.筋69千克、图预拌砼0.极33立方B类高翅层钢筋53.效79千克返、水托泥75.轧73千克束、预惯拌砼0.富35立方当窗羡墙比木为0.2挺8，体型秒系数为0.悔28时，勇主体食结构及粗竞装修岔部分俊的造毕价基忠数约流为1成本的型概念和屡目标成因本的作请用龙湖务项目树成本述的管荐理内容龙湖术项目掉成本民的控惕制龙湖的牵招投投肥标管理龙湖垒的合此同管夸理项目散主要盖成本堆费项宅构成直接成本（开发成本）成本分类期间成本费车项土地费前期吨工程防费基础设河施费配套设膏施费建安工尊程费工程相亏关费用销售多费用成本内熔容土地芝价款鸽、拆阔迁安驾置补宗偿费捎、与无土地肠有关沙的费柏用勘测设害计费宏、三蚂通一平重工程费班、便行政及锅政策性径收费满足天项目膝使用百功能盘的设争施设居备按规划猾和有关要求设咽置的配翅套建筑建筑工鼻程、安妻装工程越（含各叶项设备剑、智能卸化工程费）、厨户内精别装修佣、环孙境景观净工程监理费权、各项抱咨询费洋、定额扇外专项隐检测妹费、师工程测量费匙用、各笨项验收防费用调研、朴推广广绵告费、买售楼处洞、样板堆房、样快板环境炕、交易卡相关最手续气费费用贞管能理费改用财务费兽用管理人翼员工资炊、行政妄支出、寻福利等残费用资金嗽成本建设吓投资甘的阶朗段划泥分建设工楼程项目逢实施的醉阶段启动隔阶段规划脱阶段实施光阶段收尾阶钢段项目建议书可行性研究勘察设计施工采购试运行竣工验收投资阶谣段比例夫划分建设安装投使入用10运0%完成决立策项投资可行移性研镇究勘察设锯计前期愧工程合发同包施工采劝购投资竣工验揭收投资控唐制的要添点投资控粒制的要破点投资控姿制包括投凳资测算腾过程的脚控制和瓶执行过洁程的控签制投资测算珍过程的控制分慎为：·投资弟论证栏阶段事测算·设计阶萍段测算执行垦过程的控猾制主傻要是须施工僵阶段盆控制成本控刊制的目蜜标原则不是扮最低肃而是成合理投资控蛾制的要道点投资论梢证阶段搜的控制土地投窑资论证·根据提观供的土粗地信息库，确定票拟取得顾地块的膜项目定盏位·结合灿市场亦需求浑对不够同业筛态使纪用功唉能建溪筑面扑积的摆合理配置·结合摄周边绵环境唇、相攻邻项多目售袜价、唇市场睬需求预等情裁况论证项目盈投资可程行性·参考类幕似业态龟工程项述目历史谜经验数血据编制蛇投资估算，利征用投资烂分析模累型测算营控制土头地成本ll投资茧控制消的要锋点工程赵设计毯阶段忌控制方案设决计（概婶念设计冷）初步尿设计牌（扩婶初设待计）l施工图跑设计lll工程绕设计淹阶段屯控制Ø设计阶拴段投资萄控制效碗果投资决业策至初标步设计刘阶段，拿通过对跨设计方绪案的比较，照本阶呢段投川资控摆制的缎效果比约为75%～80%，控制竟投资的盈阻力构最小禾，控笑制投诞资需夜要的啄成本声最低深化设秃计至施智工图设然计阶段程，通过程对建筑卧标准的锹比较，铁本阶废段投源资控底制的耗效果拣约为15减%～20%施工图岩设计结乞束至施购工阶段拐（实施态阶段）必，通过底对施工挂方案网的比苏较，耗本阶民段投和资控剩制效窄果约耀为5%以内，客控制汽投资渔阻力析较大示，控交制成族本较粪高工程设晓计阶段霸控制控制渐的效房诚果主要畅控制更价值照区控制纪的阻扬力控制的拉成本概念设计施工/安装使用方案皂设计西控制播要点户型稠组合细，产覆品的巨市场加定位麦与功世能定省位竖向标荷高的确浪定，土冠石方平株衡方案苦，景观亡对原始江地形的惊利用公建梁及配锄套种穷类及纯规模蓄分析陈，综遥合管回网的蒙初步浊布置昼，水美电设备房的即位置交付标冻准，窗恳地比、搅平面周泪长、体编型系数人防剥工程悠自建踏与缴轨费的哥决策项目惹分部岁分项列工程冤及部选品部冻件的义价值披判断137方案设峡计控制机要点重点菊关注旗：产分品定暑位，旱主要拣设计占选型朝，建棒筑平散面，基础类膨型，结查构形式宿，结构歼布置，树建筑装绣饰交付疮标准，停饥车方式袜及比率钩，小区压供配电杂方式13怖8方案设桌计控制选要点在容积兆率指标主控制面滤积，结猎合市场默需求对相不同业态建朱筑面积判的合理号配置，球建多少菊高层、竹建多少咽多层、建衔多少商冻业、建唇多少别己墅、筝建多傍少花凤园洋间房；配置黑那些涉基础复设施军和配忠套设炎施，汁获得简最大冒销售粪额和高额熔利润沈。注意设县计作品脑和产品董的关系比较锯高层偶与小济高层客的成嚼本%%案例：某项目猫指标如婆下，方姜案设计炒阶段没即有充分排利用建魄筑密度给指标规划利润劣贡献大时的产品弃，规划哈建7栋高层魂，4个18层、4个33层总用闻地面答积容积率建筑绩占地荒面积建筑班密度绿地露率总建咽筑面辣积1）地上育建筑面锡积2）地制下建它筑面颈积其中地渣下车库戏面积平方显米平方啄米平方决米平方纪米平方称米平方盗米不大于35系%45忍97拖5.奴62.舍510嫩62爱4.党523.绕11%31秩.5召3%15筑05青28长.611揪49超36355赚92.食6294企03.侄4方案给设计授控制厘要点高层与愁小高层覆、花园险洋房的均的成本闭比较容积旱率密度单体建造虹费总成本销售价格18～32层高层18层高层花园贼洋房不变不变不变小大大大小小优、中隐、差优、中除、差优、中乖、差中中高方案币设计驱控制贷要点对业服态和最户型执的多雕方案优设计致，通群过比虏较确断定单夫体平面和户帆型；通测过对建锈筑面积逃、套内熔面积、古公摊面新积的比例秋测算，普确定最冲合理户就型和户奖型搭配秩从而获陕得最大得愧房率和汽销售面等积。-某项目塔技术经讲济指标宅对项目征评价指不标的影驼响业态花园洋鸭房小高救层小商侍铺地下车碍库幼儿考园总建腰筑面纱积容积率内部收稳益率净现值单位平米平米平米平米平米％元原技柔术经蚀济指顽标66,隙900113疲,10卵01,2肢0035,逗84350021拣7,朵54侨31.516.泉87%2,1衫66变化薄后的肢技术经济众指标82,拢35095,艺2003,6啦0035,辫44850021毯7,遣09杰81.522.励15%3,4尼39单位建梢筑面积创利能氏力1,2杀781,0绍973,2稻01-初步滥设计管（扩黑初设挥计）以阶段鞠控制轰要点限额设将计确定袍限额瓦设计毙控制屈指标限额端设计堂是按快照批虚准的悠设计董任务月书及活投资鞭估算嘱控制初步舅设计范，对胶设计斜规模张、设猫计标若准、努工程售数量博和预算指标扇等各方讨面的控筹制，凡都是能进叼行定量宁综合的爹设计内狠容，牛均要拆通过约计算塘确定趣，要斯充分涝考虑仗施工缸的可能性和不经济性爸。初步召设计振（扩弱初设碰计）签阶段团控制泄要点建筑膜选材侵与各蜡类构摧造做两法结构鞠型式聋、基牛础型驱式、革挡墙仍形式遣的选高择外立渔面设返计电梯、昨空调等雾大型成明套设备截选型管线倾布置扎走向变配电颠系统道路断咏面公摊贪面积腾与公费摊系搜数优乎化精装修涌配置标省准与成疮本钢筋展、砼踏用量门窗坛开启慈方式展及分否隔设级计l初步设席计（扩吨初设计衬）阶段校控制要控点根据初控步设计烤图纸对净规划建乔筑面积逐、销售豆建筑面积、响造价佩建筑苏面积盯进行棋计算拉比较叹，尽千量减等少公朱摊面积增忙大得房冬率。初步期设计搂（扩绝初设炎计）姐阶段题控制标要点控制注单体可建筑冰的特义徵指挠数，尾包括擦：外槽墙周罢长、面积系阔数，门回窗面积偶系数窗蓝墙比、芬窗地比明指标、橡体型系数摄等对节忠能保温劝、消防孙、抗震孩设计标百准的影响。初步设村计（扩赞初设计欠）阶段妄控制要碑点控制越建筑容设计洽标准慎，控拢制单舞体工滚程配串置标榜准；比较外烘墙保温欣材料和染作法，傍门窗材策质、标潮准；外肥装饰材去料的区选择凳搭配柴，室污内不膏同公敏共部奴分装歪修标送准，在满旦足必要零使用侄功能欢的同软时成遗本最坑合理灰。nnnn初步设册计（扩毯初设计惯）阶段业控制要顺点结构叙设计扇方面基础选册型、埋钩深和布弄置应合浴理楼面括恒、个活荷纸载及持梁的吹线荷抵载，失梁、清柱或骑墙的兼集中荷载糖取值合投理，安斑全系数蹄取值合乓理主体置结构肯布置赢、结救构体果系选吹型合巴理，虑梁、填柱、厉板钢筋配枕筋计算赖配置合挑理人防招地下薯室结散构选絮型应绵正确拣，设周计荷担载取写值、面结构计算顽与构造nnnnn初步裕设计含（扩躁初设似计）晓阶段拾控制装要点强电设旷计方面主要僵电气钉负荷嫩指标色配置疮、供韵电范施围、饺变压扫器台疤数合理进出耐线通告道是热否合鹅理设备害选择挎、出许线回狡路计况算电弱流、护断路晓器容怨量和栋电缆截面回配置合疑理发电粱机供蚁电范柄围、析容量牙和台隙数选狗择合简理敷设翅方式膝和路赶径、星出线胡回路忆、线帮缆型杀号截印面经缴济合理nn初步虹设计乘（扩骡初设砖计）男阶段爬控制走要点弱电设丛计方面弱电各泄系统功抚能和设背备选型济合理各系况统管清线走晚向布古置合惹理nnn初步葡设计痕（扩互初设盼计）骄阶段赏控制颜要点给排水还设计方趋面设计参废数合理邮、计算递指标经李济；系烧统流程合合理设备赏房设堂置位碑置及泥设备颜布置渐合理粒、使堆用及斥维护方便主要的植设备材舒料选用捷经济合刷理初步设较计（扩爽初设计兽）阶段拔控制要暗点综合踏管网敲方案泥，包猾括：习道路梦工程睁、雨肚污水贼工程钟、雨污回水处侄理、揭强弱垮电管词网、棉给水念管道殃工程炎等的徒走向作愚法进绣行造鞋价分难析比搭较，栋使布发置、百走向性、作泪法更合振理，邪挖沟勿的土扣石方步量最烂小。编制概薯算，对