地产建设项目户型优化设计

-户型优化建议需要解决的问题:1.项目可以采取哪些方法优化户型？2.如何进行户型优化？报告思路：本报告将通过目前市场上比较广泛的户型优化手发汇总并结合本案特点得出项目可以采取的户型优化方法，针对龙城尚品项目规划布局采用扬长避短的原则列举武汉优秀户型优化提出得出户型优化建议前言目录第一部分：户型优化方法汇总1第二部分：项目户型优化建议2

一、低台凸窗和落地凸窗二、空调机安放处变生活阳台三、赠送入户花园和阳台四、隐藏式衣橱五、内院露台：两层高，全部送六、可延展性客厅：将原设计的两户间的管道井两家各分一半，验收后发展商重新隔墙，按照样板房样式交楼七、赠送半地下室、地下室八、建筑层高不超过2.2米不计面积，采取三错层或夹层方式九、空中单元连廊

十、层高做大，增加竖向可利用空间

十一、共享梯厅

商品房户型优化方法共有十一种第一部分：户型优化方法汇总可拆卸凸窗：低台凸窗变落地凸窗施工方法：其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时，“低台”可打掉。效果价值：由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。点评：通过低台凸窗变落地凸窗的做法，可以使房屋的空间更舒适，更有效地把内部空间结合起来，此种方法因工程难度小为小户型产品常用手法，优化后空间使用率高，建议重点采用。方法一：低台凸窗和落地凸窗第一部分：户型优化方法汇总方法二：空调机安放处变生活阳台第一部分：户型优化方法汇总空调室外机位，小小的生活阳台施工方法：开发商为使自己的小户型项目能够得到更多的消费者青睐，于是将空调室外机位改造成生活阳台，根据相关规定，空调室外机位不计入建筑面积。效果价值：改为生活阳台后，业主可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种做法，使得每户“偷”了约一个多平方米。点评：此方法所“偷”面积不多，但对于小户型住宅而言，所“偷”面积应多多益善，此方法施工难度小，适用广泛，优化后价值较高，建议重点采用。

入户花园施工方法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。效果价值：业主可通过自行装修的方式将阳台改为书房使用，此方法南北通透且自然资源景观较好的楼盘中使用户型价值点最好。

点评：半送房间，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法是市场最常用的手法，施工简单，空间利率用高，方法也可以大范围使用，故建议重点采用。第一部分：户型优化方法汇总方法三：赠送入户花园和阳台凸窗改衣柜，变身隐藏式衣橱施工方法：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。效果价值：这样的做法可以有效的提高室内使用面积，使衣橱与墙体完美集合。点评：此种方法，是施工难度小，市场多见，但因优化后空间利用率较低，可以作为备选方案。第一部分：户型优化方法汇总方法四：隐藏式衣橱错层双层高露台施工方法：双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。效果价值：对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积。

点评：此方法为武汉市场常用手法，优化后户型价值点较高，但不能大范围使用，可以作为备选方案。

方法五：内院露台：两层高，全部送第一部分：商品房偷面积方法汇总可延展客厅，多出来的客厅施工方法：可延展客厅，将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（可做到9平方米之多），在样板房中明显地将此面积用红色墙面表示，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔，待验收后，组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。效果价值：业主可根据个人需求将其扩展为客厅或卧室使用。点评：此种因优化后价值实用性较好，但手法不能大范围使用，故市场较少采用，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法六：可延展性客厅半地下室施工方法：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连。效果价值：使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。

点评：此方法多为别墅类产品使用，不适合本项目，建议不采用。第一部分：商品房偷面积方法汇总方法七：赠送半地下室、地下室夹层、复式结构施工方法：客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面.效果价值：使得现有的空间更多了隐私感，使用面积增加。

点评：此方法多有投资型SOHO产品或LOFT产品使用，不适合本案，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法八：采取三错层或夹层方式空中院馆施工方法：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。效果价值：业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。

点评：通过“空中院馆”偷面积使得两单元连接起来，并为各自争的一可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响，方法适用性较差，优化后空间价值点抵，此方法在武汉很少使用，故建议不采用。

第一部分：户型优化方法汇总方法九：空中单元连廊层高做大,变成挑高房施工方法：很多开发商在做小户型项目时采用的方法，将房高挑高5米或挑高4.9米，这实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高。效果价值：购房者通常可以在装修时自行将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般情况下，都是将客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。

点评：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计，所以此类方法目前应用比较少，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法十：层高做大，增加竖向可利用空间共享梯厅施工方法：电梯厅花园由两层高露台组成，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。效果价值：由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计公摊面积，给业主带来了实惠。

点评：此种方法设计，小户型高层产品常用手法，优化后对户型价值点提升较小，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法十一：共享梯厅重点采用：A.低台凸窗和落地凸窗B.空调机安放处变生活阳台C.半送房间，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台备选方法：D.隐藏式衣橱E.内院露台：两层高，全部送总结第一部分：商品房偷面积方法汇总通过对市场上常用优化方法的汇总，依据施工难度小，市场普遍性高，方式使用广泛，优化后空间利率用高等原则，我们建议本案重点采用A、B、C三种方法，在三种方法使用难度较大的情况下可以考虑D、E两种备选方法，同时建议优化时采用2-3个方法组合使用1.舒挨适性勇户型厘--漠-A巴1、滋A2漫,此邪产品艳南北串通透蜜，户培型方晚正，搏梯户望比小找，最宅适应嫂居住2.较船舒适闷性户才型-腥--娱A3精,此报产品医纯南宜向，带梯户忧比小贼，较神适应居住4.欠嚼舒适押性户们型-玩--绞B4裹、B岭5,全此产巴品纯瓜南向运，梯枕户比猾高，赔欠舒扰适性3.不绒舒适海性户禽型-护--吊B1血、B萄2,古，此徒产品捡纯北秆向，元梯户芦比高棵，不茄适应弊居住5.投模资性恩户型单--像-B家3，仰此产姐品无快采光贪，梯铁户比铸高，唉居住逃价值电不高以下伙，将圾针对狮不同摸价值奶的户奔型提邪出优音化建批议。第二宏部分鉴：项臭目户塘型优裹化建舱议规划养布局裳图面积粥户型烧配比B4A1A2A3A2A1A3B2B1B3B5项目疑分析母：项目龟产品仪为小症户型漂高层四，无塌景观运资源征优势君，规维模偏鸣小，雁需要长具有振市场时竞争填优势全的户代型才摸能赢铅得市装场，缓根据斩项目批规划只和面起积户愚型特驻点，耳根据垮户型苦的居岔住价蓝值，井可以诱将项狗目户燥型分您类以稀下五们类;A1朽、A烤2类珠户型楼优化诊建议点评性：以上浴两种述户型蓬的优种点为悉景观害阳光柿设计凝，主廉卧大欢飘窗灵，客恶厅餐辨厅与海阳台丝式相连鼻，南粉北通迅透，侵卫生贴间及喘储物跑间的补合理闻设计率和有贩效利易用，队赠送锈面积迷均在柿10横%左装右。案例辟：百众瑞景户型届：三鸭室两贵厅两舰卫建筑辫面积珍：91㎡形态叙：高夺层1并T2福HA1棚、A励2类碎户型撇南北辩通透慨，户允型方残正，榨梯户笛比小策，最添适应躬居住逝，故攀建议聪户型岁优化谎成最具政舒适医性的个三房哥产品，优夸化案吧例如捡下：案例躲：福惹星惠搂誉东杠澜岸户型秩：三柳室两屋厅一叨卫建筑没面积摆：9宁4㎡形态灾：高捧层2巴T4骂H第二沾部分艇：项尤目户领型优肝化建饺议A3绿类户饥型优算化建升议点评专：百舟瑞景研户型诵为功浆能性马典型宿三房壤，优肾点布铁局方宰正，箭南向拿大进茶深阳舅台，诊保利抵拉菲剖户型假为舒闪适性典型社功能王性三喜房优点抚为布局阳合理，南向双阳台失，两尘个户脉型赠光送面嗓积均奇在1遗0%黎左右拨。案例久：百寻瑞景户型波：三遭室两偿厅一菠卫建筑学面积贤：9虽3㎡形态存：高麦层1里T2俩HA3拨类产育品纯笛南向祥，梯滋户比未小，候较适则应居于住，拍需增金加产叶品附声加值渗，扬家长避翼短，福故建化议户京型优纱化成较舒旗适性誓功能技型三抬房产书品，优夫化案煌例如陷下：案例胞：保宋利拉趁菲户型茧：三伪室两压厅一害卫建筑随面积素：91㎡形态纯：高流层2至T4悟H第二趣部分彻：项趴目户雷型优门化建禾议B4皆B5尺类户捷型优渡化建脊议点评调：以猾上两报种户北型的珠优点喂为布起局方司正合问理，未动静耽分离钉，双雀面采森光，葱南向品开阔戒观景辉阳台瓦，赠依送面币积均倘在8手%左交右。案例今：华猾润中穷央公真园户型纳：两讨室两增厅一忍卫建筑阶面积传：9鲁8㎡形态亏：高装层2氧T4建HB4剖B5俩类产仁品纯丙南向缓，多祖么采涛光，怕梯户浑比高灵，舒劲适性疼一般德，需鸭改善英其舒久适性舟，故宰建议坡户型筝优化款成舒适后性两醉房产学品，优吼化案萍例如勤下：案例介：沿摊海丽隆水家罩园户型扔：两坡室两指厅一柏卫建筑灭面积锄：8冷4㎡形态启：高涛层2摩T4誓H第二歼部分剥：项俗目户数型优浓化建以议B1容B2就类户故型优脑化建采议点评氏：F学多府户纪型适辨合B港1类绘产品意，西诱向和衬北向捡均有窝观景凶阳台返，保迁利花狮园户已型适浸合B辞2，溉南向页有大牵进深踏观景纯阳台榜，两处个户迅型赠穿送面数积均慎在5剃%左醋右。案例担：保辽利花沃园户型机：三翼室两疤厅一兔卫建筑待面积撕：9犁1㎡形态喜：高终层2重T4蓬HB1李B2迫类产毒品纯雹南向休，此牲产品翅纯北久向，收梯户乓比高帅，不时适应绩居住乳，需奶增加斜产品歇附加净值，路丰富烈房间捕功能绳，故牌建议仔户型者优化锅成功能垄性紧屋凑型非三房器产品，案兄例如绞下：案例犹：F价学府户型峰：三亮室两瓦厅一宗卫建筑秧面积控：9美8㎡形态劈燕：高仰层2皮T5滑H第二猜部分眯：项回目户壶型优挡化建团议B3慌类户吩型优捡化建肆议点评炮：以上音两种惜户型捡的优里点为景布局盐方正辛合理恼，功帅能齐次全，腰赠送柄面积都均在盒5%疾左右污