标杆房企房地产产品定位与规划运营管理精讲图片丰富

运营管理部整理分享xx的产品定位与规划解析（下）2014年6月产品策划阶段客户的产品需求分析08.03.26Page3产品价值的客户敏感点分析精装修智能化社区配套社区规划外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支一、土地分析一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。让更多的房子分享优势资源；让更少的房子分担不利因素的影响。在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定1、指标产品定位指标三大类：各类建筑面积指标，（主要：住宅、商业、车库、会所…….）产品配比（什么样的产品）户型配比（多大的产品）2、方案确定规划草案规划结构点式or板式？围合or行列？高or小高？………..主入口；商业……….确定下一步规划设计深化方向概念设计规划提升产品力土地价值最大化的选择万科城总体规划——土地价值最大化的选择项目占地40万平米，容积率1.1，总建筑面积44万平米。产品组合可以选择：1、别墅、类别墅+多层洋房2、别墅+洋房+高层3、别墅+高层别墅：15000元/平米；多层洋房：6000元/平米；高层：5000元/平米联排别墅容积率0.7根据价值最大化原则别墅+高层价值最大化产品趋优定位法产品外立面设计向上一级靠拢从市场角度看设计以市场为导向的规划设计北珠江36F36F36F36F32F26F16F11F4F4F4F4F4F4F广州中海蓝湾容积率：3.26；占地约3.3万㎡，总建筑面积约10万㎡

会所4层叠T11层小高层26-36层高层游泳池A9A8A7A6A5A4A3A2A1用地进深大需获得更多的景观资源两种基本产品结构客户价值：北面看江，景观第一沿海限高超高层成本高让更多的房子看到江景显然曲线才是江景设计最大化的轴线，不是直线■底层架空层7m高，保证景观的延续及空气流通；功能为泛会所。曲线连板高层布局，使建筑景观界面最大化，95％户型均可看到江景。“曲线连板”由“Y型一核三”及“一核二”两类单元拼接组成。原来方案：1、斜向建筑均为单栋2、每个院子均有有三栋联体建筑。新方案：1、斜向建筑为两栋联体（增加最好朝向的楼栋）2、除了最北端有三栋联体外，其他均为两栋联体。长沙金域蓝湾项目2.7容积率别墅1.5万/平高层河景：7000元/平高层非河景：5000元/平浏阳河浏阳河广州富力桃园单一产品一招制胜容积率2.97；占地33万平米；总建筑面积99万平米位于广州西边，靠近鞋业市场，生意人多，老板们重风水。外侧东向、南向有水。中心无水，造水景。8080140150120120核心筒广州富力桃园广州富力桃园单一产品一招制胜广州坚富力批桃园战单一显产品胸一招伐制胜别墅+小高唱层离河采一段丽距离使先建休别墅再沿欢河建真小高茧层别墅60万澳筛币/套小高纹层60万澳棵币/套1栋别闯墅占甲地相胞当于裙小户惜型4-繁5套1栋小桑高层植销售冠额相丈当于20栋别播墅销拥售额墨尔茫本海犹边住呼宅区景观许优先?朝向恭优先?厦门突金域掌蓝湾速的规摊划思仔考08乎.氧03单.搞26Pa氧ge20AB湖边岁水库焰，10沿0万平恐米水糟面五缘忠湾大许桥朝向糊优先恭，兼逝顾景重观。荣北向捧设观胃景阳魂台。翅如果任北向任没有稿马路愚、噪赔音，尺就可路做景意观优速先（板主卧编、客梨厅北半向；抢次卧望、厨耀卫南河向）规划魂方案旦创造受竞争条力及派盈利秋能力入口罢会所延商业毫街提例升项摘目整槐体形且象——星河炕湾星河酷湾的烧巨大滥成功倡在于脂：其成慢功解漆决了芬会所雕的经潜营问糊题星河验湾在浮入口缺处设犁置会偷所商巡寿业街舍，提按升项校目整梁体形昌象；勉用门坛口的连五星纳级酒菊店解剥决会馒所问酒题，初使得赵业主掉享受谣到五捎星级犬酒店掉的会粮所服哄务。万科要项目夜，只北有10驰%业主宜常到早会所阅消费论，主制要消矩费是谷打麻冒将。入口油会所爹商业裂街提采升项禁目整血体形吓象——星河宅湾仁恒禁河滨贵城位于权浦东酸，总辈建面70万平扫，分3期开为发完全留人车籍分流强，地止下大硬车库塑，车乎全部朗进入兰地下甲。地阴面步鸡行系巩统，损地下握公交亿系统河。1层门晶厅，择休息阅；从为门厅高下到竭地下围，地邻下有倍电瓶硬车，振带客茅户到宇自己化家楼帐下长沙联郡原隔广场容积耍率最叮大化渣，效蔑益最穿大化如何谨从市描场角牌度挖闭掘地属块价钳值别墅20000元/㎡，高层6000-7000元/平米。问题：水景缩小1/3，价格会不会受影响？不是说赋予项目尽可能多的资源，项目价格就一定能上升。资源多价格高是趋势，但有临界点原来容积率做够了。现在减少水景占地，减少高层建筑面积，增加沿水景别墅，容积率不变，收益大大提高。公园湖景水景高层洋房xx项目上的分绍析比位较逻舟辑：把项侵目一疼分为广二，波视为间两个街项目淹；一巷块纯怕洋房良，一图块纯膨高层友。开发械商最窄关心引现金得流问积题如何怠从市搂场角嫁度挖秧掘地强块价雹值围绕花客户开价值景提供仆豪宅考解决翻方案东莞窄龙光时豪宅——君御寇旗峰人车唯分流1、先铺下客消，车土再绕苏行；2、阳酿光地求下车跟库；3、地告下车叼库大怨堂豪崭华，俭双大参堂设今计；如何解从市秘场角渡度挖妨掘地先块价军值定位密和产宫品解条决方冒案的臣一致磁性社区写商业并规划底商迈：原龙则：耕一般尊商铺云二层肚很难炎销售去，因桂此在制尽可弓能的嘉情况尼下，顿不做斩二层驱商铺物，做社内街境。商业呆价值惯低商业忙价值效高1.最5万2.糟5万2万2万减小关进深繁，做况大开唯间满足墙最小折开间油，做鸦大进禾深粉色搜拐角座处商凶业价亏值量罪最大崖，金省角银笔边商业底商昌：底商标的原剩则：一般膜商铺符二层据很难雷销售捏，因曲此在瓶可能凝的情膏况下驰不做斑二层枪商业遇。例：某地亭块当城只有婚一边营适合境做商丹业，北沿街菌长度滚为A时，粗底商访的进旺深一业般是12米，垫而营执销提堂出商泥业面印积为S=欧12米×3颈A，这泳种时送候如区何处苗理？处难道赖要建3层商炒业吗仍？规划跳导则拣之“倡固化租配置泉”1：商桐业底商意：商业商业千和住念宅的葛关系规划墨提升仍产品岛力规划语形态阀决定绝盈余散模式伍，单贸体选否择决速定产勾品溢谎价客户妨的准镰确定养位，颠客户炸需求裤的准兔确描逆述，哈设计轧方案冲的多偏方案南比较壳分析司（容淘积率也分析尚），轮是决逢定项粪目成切功与锻否的牛重要虹因素属。规划写方案挺评估筐的五皂个方拐面1、经牌济指既标能产否满牺足；2、分便期销牲售的从适应壮性；3、整暮体形袍象定膨位要独求；4、住饭宅区稠内部脏的氛急围；5、其抵他特月殊情笛况评威价：顾（管悬理等帮）——小区发多开兴门、主垃圾足站、栽配电惠房。方案

方案1方案2方案31、经济指标是否一致

2、分期推售的适应性首期产品能较好地衔接市场

容易分期开发

展示区可先行建设

3、整体形象定位要求：（卖相）形象1：

形象2：

沿街的标志性形象

特殊部分：比如内部商业

4、住宅区内部的氛围

5、其他特殊情况评价：管理

规划饶方案藏评估宁的五仙个方佣面评价衰方案红的角椅度：主要晌从销观售和壤客户乓角度纯，从断以下挤几个搂方面察考虑建廊筑恶风悠格外立切面创摧造竞突争力嚼及盈仆利能添力：1、古踩典风或格—法式留庄外立天面创捞造竞棚争力仔及盈晓利能冲力：1、古跨典风好格—意式外立皆面创肆造竞碌争力骄及盈智利能彼力：1、古米典风延格--彼Ar晚td筹ec惯o翠湖辨天地外立招面创敢造竞医争力弄及盈概利能法力：1、古驳典风们格--妖Ar库td比ec呈o晓园外立蓝面创重造竞工争力暖及盈永利能鉴力：1、古谎典风树格—新古市典1古典母法式1古典欧式1欧式闲风格1西班叼牙风老格1英伦暂风格黄金妨海岸恩公寓——浪现代苹简约畅风格现面代浆中逼式枯风妨格外立着面创特造竞羡争力弟及盈良利能恼力：2、现名代风狼格—现代男古典福州绳万科外立招面创慎造竞污争力湾及盈怎利能毁力：2、现袭代风嫂格—现代经古典绿城辆新绿再园外立疫面创躲造竞键争力象及盈是利能淹力：2、现悔代风盈格—现代烛简约深圳绳金地骨香蜜以山二、的如何裳提升努产品浮力外立闯面创娘造竞凭争力钟及盈披利能册力：2、现锦代风名格—公建谅化外立直面高科笔技带抱来财屑富感叙，现贡代，森纯粹SO送HO立面秤气质—公建兔化、璃城市凑化案例袄：1、万霸科城吹的建礼筑风廉格2、第霜五园难题洁：高贸层和衣多层胃风格肚的统截一户班型应对喜敏感羽策略骡：在不勇同建奏筑面诞积条仓件下女保证羽主人弱房、驱客厅德、厨剩房基简本功器能区貌间的发舒适院尺度证和景已观朝纷向；通过兰内庭缓院、哑入户制花园械、露数台等天方式每进行钱实在询的面勤积赠岗送，借确保自赠送设面积胀的灵耽活使毯用性纺。户型娘功能被划分猴及布疫局、央开间调尺度朵和赠害送面隆积方婆式参晃见附样录1：户芹型产品价值分支敏感点客户敏感等级高中低户型功能划分各个功能区间的实用性和完备性

开间尺度主要功能区间的开间、进深比，空间的舒适性

功能摆布功能区间单体内的布局及实用性

赠送面积赠送面积所占的总建面的比例及实用性

朝向通风采光、主要功能空间的朝向

景观主要功能区间的景观面

户型创新

交通组织

朝向开间尺度功能划分功能摆布交通组织创新赠送面积景观*户型化价值鞭点塑率造*精装修智能化社区配套社区规划外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支户廉型喂配讲比户体型矛评选价1、基笑于总火体定喜位和粘发展通战略总体伙定位装：主隔流？隶跟随渣？补垮缺？叠组合业？总体牢发展捆战略腔：低稿成本存？差哄异性族？总体缠形象雪？在妻户型政面积震及特虑色上艺如何侧表现服？2、基君于市艳场的慕户型伶特征惠、现互状和椅趋势市场爱前期鲜及目裁前的瓦户型剑种类乏：主秧流和驱非主盘流配企比周边龟即将挽推出衬的户抛型有款几类主流做户型安在最父近两孝年的道变化印趋势3、基被于消察费者赴的户鉴型特未征内在棉的原伐因：宪消费通者文贼化、煮经济痛、生巩活习党惯等席原因指标同：户偿均人腹口、田客户秆文化运层次硬分布共图、坐成交温总价包分布豆图、添收入这及首梨期与管月供哪比较浇图4、天千气：梢南北冬方的墓天气形不同安，会吨直接叮反映趴在户恼型面手积以要及结连构上5、政展策因坟素：角特别棕是赠邀送面席积，末各地叫有不府同的伙政策户型煮配比寺原则怠和评狱价标泰准基于队总体谨定位尽、市砍场、先消费妇者等禁。基于本以下湿战略沈思考咳：资梅金回废笼、扒利润钱提升荷、明雹晰的软竞争开策略蠢、明挨晰的浪风险沫回避纺策略不同殿的户仍型配箱比方充案，今相应股的条勉件及双结果1、明始晰的井资金邪策略哪部惠分可销满足份资金迁迅速莫回笼壤（如携赠送篮或创恢新户剧型）承，哪闸部分纲满足应提升逐利润咏（如额商业轻）。2、明劲晰的准竞争括策略嫌和回季避风称险策则略站在舟市场皮和消挤费者捉利益读，考颠虑到化底凭难什么绩打赢卵战争（低滥成本女？差唐异性停？市污场空状缺？晴）户型葵配比衣原则佛和评喷价标件准（萌续）基于洞总体临定位内、市稻场、铃消费叉者等缎。基于水以下退战略仙思考释：资坚金回讲笼、莲利润蒙提升配、明纪晰的赵竞争吩策略患、明芦晰的湾风险眉回避展策略不同止的户场型配特比方尊案，菊相应旅的条兄件及骆结果户型芦的附承加值瓦空间——几种厨主流特的赠贴送方动法增加叨客户胡附加介值基葵本要日点——偷面摘积政府开发答商客户支付所门槛饿有一雁定降脑低增加格实际绣容积弟率，张增加执利润暗亏向下章偷面冻积：终需求10可0平米伶，80平米哗产权+2阿0平米夹赠送向上稿偷面颂积：委需求10祥0平米调，10钱0平米姥产权+2习0平米央赠送送面挣积要奸向下恶送，汪让客也户感裤觉是那需要猛的、壶珍惜发的；呆不要密向上检送，齐让客美户感缓觉是烟多余吐的、纳可有味可无献的。防特别章对于差首置竖、首除改客宣户。送面仙积的高方式的：1、户秒内双悲层高误；2、送面阳台栏、露远台；3、送射地下绪室；4、送畜花园利；5、送侮夹层433.欠93.注9高：1.终1+银1.丑1形成朵的2.视2米的文夹层税，面荣积一招半送教给4楼，语一半漂送给3楼东莞—金众—金域垄中央东莞—金众—金域澡中央东莞—金众—金域跃中央金域纸中央陡的附拒加值跳空间东莞—金众—金域必中央园圾林垮景丑观精装修智能化社区配套规划公共会所园林户型产品分支产品价值分支敏感点客户敏感等级高中低园林地面铺装1、业主日常使用功能2、社区品质感体现

水系亲水性和观赏性

植被建筑功能、工程功能调节气候、美学功能

泳池观赏性及使用功能

架空层1、私密感和领域感；2、外部园林对于建筑内部的延伸；

照明灯具造型及细节照明

智能化体现社区的高科技及环保

硬质景观小品配置及功能噱头、小区气质

高至点景观居高临下的视觉感和大气

架空慨层水系泳池照明硬质景观智能高至至点景观地面铺装植被*园林才价值质点塑南造*园贫林应对爱敏感欲策略剃：高敏悦感度校园林嗽要素致超越格客户价期望中等姨敏感毙度确记保满授足客亮户期轮望生命怪的园段林，且比建眨筑本奇身更蝴能打陷动人！为数倦不多锅的硬每质铺恭装更多恐采用扁大量鞋的软铃景景观县设施微功能恩化瑞典踏马耳工莫小得区绿言化瑞典抱马耳平莫小柳区绿款化瑞典晶马耳惩莫小荐区绿串化小结软硬枪地比违、水士景的察维护既、乔股木和础灌木券的比妇例、求树木束如何可能反利应季闪节的狂变化淡、如胜何增冲加植吴物的兵动感玻、白驳天和雾夜间拢的效驰果、乡丰景观徒设施蔬功能她化、全防止撕高空天坠物宜、艺膊术化……也可少通过瘦土地修的改炼造改盘变土源地属笼性、严外部书资源京纳入使内部事；在建架筑上涝投入喂不如切在景豆观上模投入——有生箭命的押景观尾比建会筑更元能打碰动人通过酿售楼国处、旷样板毅房、获景观垒示范附区的焦体验序式营古销打专动人软景鸭硬景镰比例助要达斤到8:舍2或者7:润3。水谢景观筑维护刷、乔由木灌苗木比拳例；亲树木预反应碌季节荡、植圾物动同感、复植物托忌讳进（松创柏、扎菊花镰）；路白天扇夜间格效果纽奉；景效观设据施功阀能化雷、艺动术化鸡、防岸止空滨中坠厌物改造栏改变分土地可属性陵、纳绞入外孔部资虹源；自然序卖点董，人啦造卖沉点配梯套功能琴设置层次帆①：抄基本邻配套居民之使用世需求孟高，苍能够震保证林收益挑的科鞭目：踪蝶乒乓考球、痰台球拥、棋鸣牌、唱羽毛卸球、触网球层次志②：纵创新哈配套投入栏较少个的免删费科挂目：物屋顶烈晾晒勇平台防、阳娃光阅难览室做、公眉共洗仿衣房堪（可弦采用滔投币舅式，隆主要懒洗涤蜡大物腹）、朽网吧侍、公惨共厨队房层次杨③：唱形象惠配套投入但及运落营成防本较才高，妥以提朱升项耐目形排象为炸目的崇：动筐感多贴功能安影院庸、动答感SP毕A中心何、多羽功能科会客悠厅、躬社区叙招待乘所产品傻策略·会所1*会所剂敏感疗点强另化*香港披凯旋唇门区域见营销肺管理范部案租例香港·凯旋边门--项目嗽简介垄（1）：凯旋翻门的擦成功反，源迹于其屯独特碑的地守理位丑置优苗势、价目前示良好娘的豪薯宅市辩场、雨对高堵端客臭户准初确的谅心理沿把控恭、有斧效的平新闻欣炒作笔。均价1.蜓3—1.探8万港沙元/平方抹呎（怎约14—19测.4万港振元/平方熟米）尽。一周它售出80纷0套，井套现10坛0亿港胀元。顶层鹊复式“天际讯独立盲屋”，面音积53林53平方袋呎（煌约50缠0平方援米）涛，单肠价3.握13万港医元/平方窜呎（役约33苹.7万港有元/平方波米）存，总肚价约1.卫6亿港苏元。凯旋贿门座半落于规机铁缴九龙旬站上名盖，气宏伟予独特边的外夜型傲约视维扯多利旗亚港咐两岸筋，与祝对岸88层高纲的国查际金支融中援心互蛇相辉施映，灾今人室感受凯超凡晕气势笑。做不详到第响一，怀要做庆唯一居。凯屯旋门幅高空拖游泳川池，馆唯一凉。四责层会颈所，伍高档星住宅桶社会洞标签糠。香港·凯旋储门--项目暖简介稿（2）占地凯面积骂：17婚20鉴00平方酒呎（15干98学0平方慰米）建筑音面积术：约10劲0万平英方呎（92勤90始0平方挡米）座含数居：4座户涝数然：10暖54户楼羞层大：61层高切度摔：23谷1米户型略面积钻：1至5房，50讲5-往-3章46挥5平方丑呎（47查--哈32抖2平方绒米）衔；5至7房，33例23你--晨54识97平方她呎（30沃9-五-5广11平方恭米）号；三房硬为主盼，约11死00扇--睡14房诚00平方影呎（约10垃2-效-1痰30平方单米）居。实狗用交率：80蛛%开盘凳时间议：20牵05年4月入伙判时间且：20权06年首撤季发躁展宝商：新鸿听基地酷产、退地铁苹公司建遍筑婶师：新鸿井基工走程有姜限公里司总建凯筑商废：新辉五建筑宾有限专公司香港·凯旋油门--项目伸简介置（10）摩天获会所励建于龟凯旋秋门廊顽顶之旺上，威是名颗副其档实建诊于50繁0呎（约15董2米）高空害的豪伍华住娘客会搬所沈。香港·凯旋息门--项目爱简介爹（11）香港·凯旋仇门--项目娇简介川（12）香港·凯旋潮门--项目热简介酬（13）香港·凯旋垮门--项目北简介塞（14）香港·名门名门傲，30野00平米我超级价奢华润会所于，水郑晶1、楼涝书：20携00美元/册2、厨锹浴设勿施：10亿美肯金3、售妇楼处白：1.唉2亿美帐金4、电李视宣尖传片舟制作附：10距00万美橡金5、儿递童会猾所：香港·名门--项目薪简介霸（1）族：新鸿仅基开遥发的脱“凯羞旋门吗”发昆售时似，受旦到大丘量投录资者敲追捧国，顶竞层“揭摩天牢阁”催更创揉出了31疾00图0港元/平方鞭呎的荐亚洲克纪录会，而著楼盘型平均避售价尖也达挠到了15料00屡0港元/平方浴呎以逼上，已风头曲之劲稠一时健无两幻玉。不过耍当时编尚未确推出非豪宅标盘“郑名门卡”的国发展抵商长逼实，坟却扬誉言“窜名门脑”的辅平均跑售价刺会较钢“凯号旋门舌”高寸出三于成，鹅掀起睛了市弟场一陡片谈馋论热跟潮。要被袖称之紫为豪捆宅，申应需泊要具晨备以世下条嗓件，洞即地贱点优紧越、拉面积钉大、瘦密度逮低及捆楼价暗贵。作“名免门”径位于透香港美传统得豪宅密区渣四甸山告，单次位面远积由15蓬00庄-3怠80之0平方武呎不说等，历一梯集两户滋较高撒的隐鸦私度阶及20驰00遥0港元/平方控呎的抬楼价稻，均赌显示序“名哗门”乒称得乡丰上是羽一级洽豪宅易。但荷发展朴商并糠不满掌足于记此，涨近期仗在宣鼻传及翻加强身楼盘晕素质嗓方面积花了违不少株功夫部，看帅来是顶要使涨“名己门”性成为贿香港阔的超侍级豪兼宅。详情兽请见少以下青介绍吧：香港·名门--项目补简介烂（4）道：位置幕：香港压港岛秃东半之山大趣坑径23号1、香悦港游彻艇会2、时惭代广缎场3、利划舞台残广场4、三结越百残货5、崇恨光百罗货6、柏院宁酒白店7、皇但室堡8、圣争保禄茄学校9、香过港中示央图咳书馆10、中飘华游仓乐会11、汉津基国委际学女校12、香拿港惠矿光中毫学香港·名门--项目异简介准（7）马：景联观香港·名门--项目鞭简介贷（9）权：人文岂环境香港·名门—会所肺（1）香港·名门—入户豆大堂痰（2）香港·名门—入户沿大堂枯（3）香港·名门—营销回策略股分析惨（1）香港·名门—营销叉策略李分析颠（2）香港·名门—配套·儿童羡会所智能汽化环保糠、节向能十大抵绿色套建筑上科技踪蝶系统地源热泵技术系统混凝岔土顶棚辐射制冷制热系统健康全新集风系统外墙系统外窗系统外遮全阳系统屋顶地面系统隔噪隔声系统排水噪声处理系统吸尘排污系统保温调节凳室内闻温度保温节能保温安静调温安静换气排污室内丙不用均空调虽暖气勾全年唱保持犬恒温性、恒无湿、准恒氧勿。何为钢“产情品价数值”?区位周边通配套小区夸环境房屋品牌追服务1.区位2.周边葵配套翅及环孙境3.小区猛环境狱设施4.房屋&“产品目力”处分析=产品蠢价值土地澡属性无（实陪）社区绞产品罚（实赏）软性咱价值取（虚疑）品牌社服务产品完价值伏公式其他殊客户猾价值题分析精装辉修——重要麦而未步被满拒足的勒客户怠价值精装翁修在息户型好设计取时就而应该吨被考荷虑，舒以减节少装权修过困程中动的材楼料浪祥费发现璃和创且造客指户价篮值对于基开车弯一族酬，地跨下大渔堂设辣计（那双大怀堂设弄计）肤是不鲜能够糟忽视绑的体现叮客户乔价值客户醉的价固值排缸序:景观醒、朝访向；物质飞的、巨精神勿的；例：凳北京缠别墅半；凯旋邪门、井名门发现闭客户译价值例如脾：瓶武装水寒，翡交翠绿民洲售价脉：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15层一舒核四查高层6-稳11层小蛛高层广州·翡翠移绿洲够－森弹林半朗岛项目判概况主力恒房型年：二房10既8-骡13长2㎡三房14胜9-暖20梳1㎡四房19窃3-槽24款9㎡交楼牵标准楼：公寓步精装纤修，岗半岛倡洋房步及复牺式大鸭户型折为毛矩坯；独栋别墅1.3万元/㎡联排别墅7500元/㎡森林半岛洋房5000元/㎡毛坯小户型4500元/㎡精装基本绳指标逮：总占苗地近40赞00亩，贡以别嘴墅为唐主。爱其中异森林氏半岛糖为21栋7~柱17层的烦小高行层组担团，咬占地轿约6万㎡遍，容贿积率滩为0.宏9，绿盆化率36知.8％摊。地理滥位置眨：广州顺市东忘部经侍济开婶发区算，是曾广州馋为数轻不多没的原叙始生启态保虾存完转好的类地区绍，自缠然环误境优做越；改造樱前的DO身CK毅LA售ND提出逢“空刮中别塘墅”抄概念怕，提哨升了句小高队层产钢品的灭价值烟。找到蚀了别惧墅客腊户的需特殊耻需求瞧，为惭高端放客户塑提供合类似叠别墅求品质斯及档扁次的的产品河。主蜘力户获型在30跪0-米-4扇50平方而米之绵间，小高范层、么大围位合，含大景注观使得悄该产副品在狂拥有蛾别墅烂产品疲优势魔的同堪时也逐规避灶不少知别墅饺的不别足，牵如潮胀湿、遇不安王全等怠。在外挺立面禽和园嫩林上扮继承猛了星晕河湾撤的豪贤宅标扭准，妄使得竟消费局者对弄该项卡目的布第一扰感觉问也达陪到了旨豪宅争的标碑准。营销捎简评—亮点广州·翡翠浴绿洲惭－森稿林半氏岛创造雁客户皇价值例如环：SO急NY猫WA判LK析MA依N、IP饱OD滨海堵住宅案例萝：把肿船开锻到家闹门口案例艰：把所船开冲到家律门口新西朵兰滨磁海住密宅（尝案例遣）产品胁定位珍的工音具产品码力公勇式产品崖力公系式：产品洁性能价格=1、区减位2、周政边配名套与鞋环境3、小耽区环拌境设做施4、房洲屋&品牌出服务总价1、配硬套不匠足带脂来的舌产品成竞争换力下献降；2、库营存太迅久带弄来的弯产品岂竞争摸力下编降；3、产蛛品解糟决方栏案与轮客户嫁需求衡不匹工配；4、单羽价过须高带彻来的搁总价烈过高青；5、装差修过娘高带陆来的荒总价慨过高望（10橡00艘0元/平米稼以下仗的房奶子，阶客户姨愿意蔽投入贿的装农修成收本为10隶%）产品杰力不校足的钥表现配套价不足粱带来社的产勒品性捕能不艺足产品勉力递丸减带磁来产重品竞荡争力围下降产品裤解决产方案叛与客乓户需恐求不骑匹配单价蝴过高可带来括的总鸦价竞斜争力韵不足装修猴配置罩过高显带来亡的总华价过默高策略1：做译准产冤品就鄙是找百到判字别因懂子策略2：打哪造产句品差窜异性夜，在脊细分饭市场寇建立酿产品皮竞争丽优势策略3：“鸟往上犬送”喘还是妇“往泽下送麻”例：耕法挺国雅皮高酒稀店：柿价值梦排序法国久廉价较酒店索业增长著：停股滞飘收益升率：浩低过度姥饱和粥：众类多参纺与者占据强最好挤的位咐置客户芝目标志：长途融司机欢、自吴驾车凡旅游亩客户客户费价值可排序——将钱测投到忧客户浪可感轿知的见质量棵上雅高迁价值毙曲线客房悲的建重造成须本降瞎了一冈半人员嘱成本族由行往业的25％－35％降妇至20％－23％不仅千争取宁到了枝经济偷型酒打店的岭大批受顾客扩展油了市腿场规貌模，麦从睡根在车味里的械卡车航司机其和只转需几暮个小泪时的梳生意葵人改变乓后的最雅高关在法马国的体份额面是其蓬后5家的少份额肠之和总结复：挑兔战传饰统价来值曲众线，非创造怜新的贼客户怎价值第曲线品质掩提升喘计划产从园湾林入渣手1、松怀山湖敌的“胖偏执炒狂行钉动”品质堂提升哈计划猪从园容林入拾手—松山执湖偏阔执狂债行动“凤凰课行动布”产品驳定位明的几睬个工赖具产品繁的竞岛争策络略竞争减来源放的分震析竞争画者定林位暗示困自己嫌的产引品比哑竞争百者优翁异或旦有所沟不同AV拆IS租车观公司亮对自形己的眯描述洪是“我们地是比励别人刷更努呜力的公司”（别角人指“HE耕RT任Z”租车鲁公司牺）金域鲁蓝湾VS金海匪湾差异终化定撒位差异牢化——是指朴设计燥一系阀列有定意义姓的差陷别，景以便测使该饼公司偷的产宰品同剑竞争币者的阳产品贞相区元分。越在实限体产做品差阿异化赴有困陕难时附，要管取得存竞争晋成功枯的关探键常挎常有掀赖于氧增加那价值阀和改第进服场务的改质量券。差异逐化策暑略例：陶万科互金域坏蓝湾谣的差洒异化火方法金域泉蓝湾竞争的力分杏析模露型5