2022年物业管理师考试管理实务辅导讲义23

2022年物业管理师考试管理实务精选辅导讲义23前期物业治理

在前期物业治理期间，物业治理企业从事的活动和供应的效劳，既包含物业正常使用期所需要的常规效劳内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业仆人住，装修治理，工程质量保修处理，物业治理工程机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业治理的特别内容。衣节只就前期物业治理的局部特别内容作简明介绍，其他治理效劳内容在本书中另有章节阐述。

一、物业治理工程前期运作

(一)治理资源的完善与优化

在物业治理实践中，往往在业仆人住之前就已经成立了物业治理工程机构，配备了相应的物业治理企业人员，设置了办公场所和进展了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业治理的过程中，需要不断进展调整，详细内容包括：

1．治理用房到位

建立单位按规定将治理用房移交给物业治理工程机构。物业治理企业对治理用房进展合理划分和必要装修，成为工程治理机构固定的治理用房。

2．物资配备到位

一个新的物业治理工程运作需要配备的物资较多，在工程开头运作的时候，一般只配备了其中的一局部。在前期物业治理过程中，应依据实际需要逐步配备到位。

3．物业治理人员到位

物业治理人员到位的主要内容包括：

(1)补充人员；考试论坛

(2)对各岗位人员进展强化培训，提高物业治理水平和操作技能；

(3)对现有组织机构进展优化调整，形成完善的治理组织构造；

(4)加强内部治理和磨合，形成一个良好的治理团队。

(二)治理制度和效劳标准的完善

在前期物业治理过程中，物业工程治理机构应依据实际治理状况对已制订的治理制度和效劳标准进展调整、补充和完善。

(三)确定物业治理单项效劳的分包

对详细物业治理工程进展治理时，物业治理企业可以依据企业的自身状况和需要来确定是否将局部单项效劳分包给社会专业效劳公司。对分包的效劳工程，要进展市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。

二、工程质量保修

在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两局部：一是物业治理企业承接收理的物业共用区域及共用设施设备等局部；二是业主从建立单位购置的产权专有局部。这两局部的保修事务都应由建立单位负责。物业治理企业的工程质量保修相关工作，主要是向建立单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并催促完成。业主产权专有局部由业主自行向建立单位提出处理要求，在实际治理中，业主也可以向物业治理企业反映，物业治理企业应准时转告建立单位。

三、前期沟通协调

物业治理是一个综合性较强的行业，物业治理活动所涉及的单位、部门也较多。其中，直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建立单位、物业治理企业、业主、业主大会及业主委员会等；相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政治理部门。物业治理企业应分析各相关部门和单位的作用及其与物业治理工程之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。通过沟通协调建立的良好合作支持关系，不仅有利于前期物业治理工作的开展，也为后期的正常治理打下良好的根底。

四、前期物业治理的特点

(1)由前述前期物业治理工作的内容分析可见，前期物业治理的很多工作，尤其是前期物业治理的特定内容是以后常规期物业治理的根底，对常规期物业治理有着直接和重要的影响。这是前期物业治理最明显的特点。

(2)前期物业治理的职责是在新建物业投人使用初期建立物业治理效劳体系并供应效劳，其介于早期介人与常规物业治理之间。因此，前期物业治理在时间上和治理上均是一个过渡时期和过程。

(3)新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会消失临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态，因此，此阶段的物业治理也明显呈现治理效劳的波动和不稳定状态。

(4)经营亏损。在前期物业治理