怎样通过客户摸排实现价格突破

如何通过客户摸排实现价格突破世联营销系列培训产品是基础，价格是灵魂价格的制定=市场比较+客户摸底+市场趋势关键词：用数据说话，团队共同把握2世联的成熟体系：精确制导，节点摸排价值最大化，结果可控！3执行流程：针对性的客户访谈指导价策略制造节点，有序引导节点筛客,有效锁客意向算价，精准预销控4执行关键词：精细化快速调整销售策划完美配合专业提升品质，服务创造价值！5经典案例分享1、中信红树湾2、淘金山3、星河丹堤6

深圳地王，从拿地到销售各个环节均为市场所关注开盘2日，成交280套，占总推出量的50%，实现销售额6亿元一期实现9800元/平方米的高单价，高出同期同类物业2000元/平方米已经成为深圳豪宅物业的代表作成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强使中信品牌成为豪宅开发商品牌成功要素高位亮相，霸主气势，“湾区物业，比肩全球”。高端媒体渠道选择，占据机场、星级酒店显著广告位。节点式推售，两次选房，人为制造稀缺性，形成卖压，实现快速消化。提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，配合现场完美展示，让客户感受超值性。中信红树湾7中信红树湾选房前客户意向摸底模式关键点提炼：1、把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时机，这个阶段需要注意的是一定要有新的信息点（户型发布、样板房开放、现楼展示、价格公示......）给到客户，不能单纯的折腾客户；2、明确每一次摸底调查的目的（由浅入深）：结合销售节点的安排，每一次的调查要符合当时的节奏，不要想一口吃个胖子，目的不同调查深度和方法就会不同；3、安排好每一次摸底调查的流程：这个提前的安排非常重要，不打无准备的仗，这个流程也就是要提前安排好如何保证准确的摸查到客户意向，不但数量要充分，质量也要保证；4、与策划配合及时总结：保证销售人员和策划人员对客户的了解是同步的；5、将总结结果及时用于指导销售：这个步骤对一线的销售人员非常重要，业务员只对自己的客户了解，对整体客户意向不是很清楚，大家需要这样的平台来帮助引导客户；

中信红树湾8新政下如何在非热点片区市场实现项目价值的最大化？。。

新政下的营销策略：1、挖掘项目的物业价值，并充分展示；原生态的山湖资源是支撑项目价值实现的核心因素，因此如何展示资源、并充分挖掘自然资源的价值直接影响到项目价格的实现；2、充分利用价格策略进行销控确定推售策略，利用价格杠杆实现分批推售；3、客户摸底，精确制导，实现价格从前期客户分析来看，本项目具备对片区外市场的高端客户的辐射力，因此如何挖掘片区外高端客户项目营销的关键；淘金山92005.11.14全面启动媒体计划，市场造势2005.11.26-2005.12.9样板房及清水房开放，组织前期客户看房2005.12.10-2005.12.16组织诚意客户算价2005.12.17开盘销售（1-1000号客户）2005.12.24第二次选房（1000号以后的客户）原计划面临的问题：展示条件不充分；（样板房等尚未到位）客户摸底非常仓促。（算价时间压缩）世联观点：非常时期，安全第一。抢时间，低调、迅速的消化前期积累客户，11月新政打乱既定营销安排淘金山10销售现场客户价格承受力调查及电话回访指定指导价，销售现场根据指导价进行客户意向排查及时统计客户意向确定推售策略并及时进行价格调整调整后与销售现场专题讨论沟通清水房开放时利用参观证进行客户意向排查，边看房边做预销控不断进行客户摸底，结合销售目标，目标均价从9000一直上涨到12000淘金山11淘金山价格摸高的关键点1问卷的设置趋势引导/价格上限摸底/价格敏感点2、良好的客户沟通基础高标准的服务/团队协作3、及时调整，快速响应调50000/指导价上调/毛坯展示/样本客户一对一沟通4、成熟的销售管理和组织建立自信/人员搭配专人定岗/每天意向收口淘金山12D区：别墅+THA区：TH111套C区半岛区：TH86套、独栋7套叠TH区：153套E区：高层组团F区：高层组团首期（A区、C区）合计7套独立别墅197套联排别墅2006年7月30日正式发售，成交109套（含2套独立别墅）星河丹堤132004年12月：世联星河丹堤项目组成立；2005年5月：联合星河地产参展春交会，“鼓舞2005”；2005年10月：首次亮相秋交会，“西银湖，城市原生别墅群”；2005年10月：星河国际临时咨询中心开放；2006年3月：星河会VIP积分卡正式启动；2006年5月：参展春交会，“银湖山，城市别墅CEO官邸”；2006年5月：林岸会馆正式开放；2006年5月21日：专利产品发布会暨银湖山郊野公园捐赠仪式；2006年7月1日：展示区正式开放；2006年7月22日：针对A、C区正式算价；206年7月30日：A、C区正式发售，当天成交109套；星河丹堤大事记14星河丹堤，我们解决了三个问题

非传统豪宅区域，如何打造区域价值；建筑形式多样的社区内，如何实现低密度住宅的高价值；整体市场预期价位较低，如何刷新市场价位；15价格P2多轮客户意向排查，实现项目高价值第一轮：无价格引导通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表；《星河丹堤客户信息问卷》《星河丹堤积分卡客户房号意向变动登记表》第二轮：价格厢体引导客户升级20万出具价格厢体（本项目采用上限7%，下限3%区间）配合样板房及部分实景进行排查，（厢体上限引导，明确客户真实需求），实现好产品高价值，形成最终价格表；《客户房号意向反馈表》（现场用）《客户房号意向反馈表》（电话回访用）第三轮：准确价格引导客户排号（时间不少于一周）给出准确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度（0-100分），及时进行预销控，最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前一天，确保每位客户按第一意向选房；《算价期意客户意向引导表》《房号预销控表》《客户诚意度判别表》（参加活动次数、主动电话沟通次数、到现场次数、看现楼次数、带风水师到场次数等）星河丹堤自7月24日钻石卡客户领号至7月30日正式发售，每天销售人员与策划人员一起，按顺序登记客户需求房号，并根据诚意度排查，进行预销控，发售当天实现前80号客户到场率100%，房号无变更率90%以上16关键词高标准展示口碑传播高品质现场服务心理战洗脑17P2客户意向排查要点客户行为数据化业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据指标判定诚意度；客户分位制按客户行为判定客户诚意度：0分-25分-50分-75分-100分百分位客户优先制保证最有诚意的客户买到意向单位；第一意向优先制保证购房客户的第一意向，避免选房当天犹豫；变更数据及时性每天预销控，及时引导重叠房号，保证高选房率；销售流程化专人专职周到贴心服务，为项目价值加分同时增强客户置业信心；大目标指导下的团队协作执行力是关键18项目概况－经济指标经济指标总用地面积8217.7平方米总建筑面积24871.21平方米其中住宅建筑面积16903.83平方米商业建筑面积2128.20平方米容积率2.44建筑形式11~12层的小高层实用率80%~86%总户数200户车位数地下110个关键词：发展商首次开发、小规模、目前项目已脱外墙发展商：泰源投资（首次开发地产项目）小区规划图花里林居19数字纪实12月11月10月9月4月8月7月5月6月2006年4月27日房信网和搜房网公布项目信息及咨询电话6月20日围墙出街10月1日正式进场储客派发花里林居贵宾卡当天共派发382张黄金周一共派发640张截止9月30日共积累进线客户约600批11月15日取得预售证11月18日公开发售开盘实现价格1010911月16日算价并派发含购房顺序的联系卡299张11月21日最后一套样板房售出,完美实现片区高价和高速突破11月4日样板房开放当天到场参观登记客户343批注:50天,销售总套数199套(1套被国土局锁定),总销售金额1.69亿,总创收186万花里林居20特定背景下阻碍目标的问题后续政策不明朗，储客期短,新政限制筛客条件,如何把握市场机遇快速组织营销？在福田低价片区的价格牵引下，小盘、发展商无品牌溢价，怎样挑战片区价格新高？Q1:Q２:花里林居21策略分析及检验-客户第一轮客户排查工具：《vip客户评分表》和75分以上客户汇总表（见附件）。评分标准如下：分值客户类别标准100分：铁杆客户认可片区反复电话咨询，亲自或带亲友多次上门有清晰意向无比较楼盘价格不敏感75分诚意客户前四项同百分客户，同时希望价格有优惠50分密切关注客户重要节点亲临售楼处比较多个楼盘仅选择特定房号单元价格承受力仅限特定房号注重开盘优惠25分一般客户有购房需求选择节点亲临售楼处同50分位客户不认可价格花里林居22策略分析及检验-客户第二轮客户意向摸查，同时房号引导工具：《意向房号表》、《vip评分变化记录表》、《客户参观样板房统计表》截止11月9日VIP客户参观样板房统计销售代表个人办卡VIP上门量合计未上门分析计价未计价总量没空未联系上放弃观望刘莉1834724913420%10%60%10%綦方18151116211920%0%50%30%连正芳20551217213340%5%25%30%黄敏37243271030%0%70%0%王咪尼1853844214370%10%20%0%杨艺21649217014625%5%50%20%合计100726062322685

每日对前期办卡客户参观样板房情况进行跟进和统计花里林居23策略分析及检验-客户为什么后期要补办贵宾卡？项目推广及储客期短，前期积累客户诚意度较低，样板房开放后出现了前期位办卡的诚意客户，为确保目标，不让客户流失，设立严格标准再次储客。（1） 至少3次亲临售楼处，每次均参观样板房，急于办卡；（2） 完全认可价格箱体高点（3） 意向房号为此前办卡客户的非热点房号第三轮客户排查高分位客户房号预销控，排定ABC类客户。100分及75分排定房号客户为A类；不能排定的75分客户为B类；新办卡客户为C类。在诚意客户支撑下，均价10100的价格表最终发展商盖章确认。花里林居24策略分析及检验-客户算价筛客要点前提：内部房号（37套）全部确定关闭样板房分时段通知不同分位客户到场派发含购房顺序的联系卡（共派发299张）销售人员对客户算价并同时进行房号引导策划在按联系卡卡号在销控表上及时标注联系卡客户的三个意向以便销售进行引导工具：意向房号表放置经理办公室的销控表花里林居联系卡花里林居25在分享中共同成长！

Thanks!26百万客户大拜访27一、课程目的

1、持续推动主顾300（让业务员有机会做）

2、每天完成7+3拜访（让业务员愿意做）

3、熟练掌握拜访技巧（让业务员会做）二、过程：三、内容1、理念篇--知道和不知道？2、拜访篇--心动不如行动3、话术篇--完美的拜访是设计出来的28

理念篇知道和不知道？29猜中彩30人类最大的恐惧来自于未知世界的无知不知道是一种危机，一种威胁，一种恐惧。理念之一：

31不知道的两种表现形式？？32（1）你曾拜访过的客户中，是否有各种不同的客户性格类型？（2）你是否经常变换不同的推销策略？（3）你的推销模式的成交率是多少？（4）失败的原因是客户？你？还是推销方式？你知道还是不知道？业务员的不知道33爱人同志34理念之二：

不知道是客观存在的，是认识事物的开始35

生活中对待不知道的几种态度：（1）不知道等于不存在；（没市场，没客户）（2）不知道等于无所谓；（没问题，没关系，没办法）（3）不知道等于想知道，好奇并积极的探索！36理念之三：

人的进步就在于不断的减少不知道业务员的进步就在于将自己和对客户的不知道变成知道37

理念之四：

佣金的兑现来自于拜访38理念之五心动不如行动39结论：除非你去做拜访，否则永远你都处在不知道的状态当中烦恼、恐惧和压力皆因此而生。40

拜访篇心动不如行动41丑媳妇怕见公婆一、没信心（1）对自己没信心信心是拜访出来的恐惧来自动作的陌生，而不是来自动作的难度（2）对新条款没信心不好的条款在我心里，而不是在客户眼中（3）对公司没信心事实胜于雄辩二、懒惰42推销员必备四大素质1、自信充满魔力2、热情打动顾客3、坚韧导向成功4、勇气突破障碍

这是行动的起点43成功拜访源于计划明确行为的目的按预计程序执行设计友善的气氛44拜访五要素何时何事何人何种方法何种理由成功的拜访要以充足的准备为前提。45

话术篇完善的拜访是设计出来的46

使用电话的好处节省时间省时省力，提高效率消除拒绝的恐惧容易见到准主顾使准主顾有心理准备47

电话的用途沟通信息（告知职业）联络情感约见商品简介48约见约见的目的就是获得面谈的机会49

一九八四年，麦当劳奇迹的创造者雷·克罗克与世长辞。在麦当劳总部悬挂着克罗克的座佑铭。在世界上，毅力是不可替代的；才能无法代替它，------

有才能的却失败，就是蠢才；天才无法代替它，------

没有报酬的天才只是个蠢才；教育无法代替它，------

世界上到处是受过教育的废物；只有毅力和决心，才是无所不能的。50如何设计自己的人生？没有确立目标的航船，

永远不会有顺风！51电话流程实例自我介绍---是杨秀玉小姐吗？你好，（不好意思打扰您了）我是平安保险公司的黄华…运用介绍---您的朋友蒋明强总经理向我介绍您的……简单恭维---他说您为人热情又客气，家庭事业都很顺心……引起