大连双D港项目前期定位报告11

开启&天启2004年11月大连“双D港项目”定位报告报告结构城市篇区域篇市场篇定位篇城市篇城市核心资源半岛海洋纬度绵延海岸适宜气候东北亚国际航运中心东三省海滨明珠产业联动以港兴城环境革命宜居城市人口迁移中心区位核心资源核心竞争力基于核心资源，构成了大连城市的核心竞争力①城市历史100年前，小渔村20年前，中国第二大港目前，北方的地位被天津、青岛超越大连的历史是一部港口发展的历史②港口的效应模式港口物流区域产业聚集人口的增加贸易各类社会配套服务设施交通等配套工程的实现城市建设、城市功能的实现运输中心运输中心服务中心国际物流中心③基于港口形成的城市地位

国际：世界上35个主要大城市的发展，有31个城市依托港口优势。如纽约、东京、新加坡、香港、鹿特丹、釜山等国内：沿海省份基本呈现“双核”格局

天津之于北京青岛之于济南宁波之于杭州厦门之于福州深圳之于广州城市区位城市归属城市区位城市归属城市方向东三省与渤海湾交汇处东三省龙头城市渤海湾组成部分立足东三省决战渤海湾城市地位大连之于东三省国际航运中心大连东三省世界窗口地位龙头地位枢纽地位

以港口效应、口岸优势整合东三省产业体系腹地经济为大连城市的发展提供了稳定的支持大连之于渤海湾大连的腹地天津的腹地青岛的腹地渤海湾经济圈只是一个基于区位关系的称呼，城市间竞争关系强于互补关系大连、青岛、天津是这次竞争的焦点东三省经济腹地的独立性，确保了大连的区域地位大连青岛天津实质竞争名义竞争名义竞争

大连进行的是一场排名的竞争，而非实质利益的竞争城市价值发展基于港口角度理解的城市价值

大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现2005年GDP（亿元）腹地经济（GDP）2004年数据港口货物吞吐量（万吨）集装箱吞吐量（万标箱）大连22501.5万亿17062269青岛26951.8万亿18700631天津36632.1万亿24069480标箱的吞吐量不足城市规划和城市变迁城市发展问题：

处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免城市空间发展战略“北进、西拓”的方针北进：重点开发开发区和金州区，打造城市副中心西拓：拓展甘井子区，开发住宅区、高新园、国际物流园，引导主城区人口迁移城市空间格局一个中心城市三个次中心城市

区域定位主导产业发展潜力主城区城市CBD、金融商贸中心高新技术、现代服务业★★★★开发区城市副中心、城市产业基地国际航运中心核心功能区、高新制造业、出口加工业★★★★★金州区★★★旅顺口大学城、旅游风景区★★★

国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移，确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗衡城市研究小结国际航运中心是大连城市的核心战略资源大连港的滞后建设，突现出大连城市的增值潜力狭长地带、多山地形限制了城市的自然扩张，为建立城市副中心提供了自然基础港口的转移将带来城市发展重心的转移，开发区是次城市中心中唯一能够在经济上与主城区抗衡的。区域篇—新城区新城区构成开发区保税区双D港金石滩区域定位经济产业工业中心国际制造业产业基地核心引擎大窑湾国际航运中心城市发展大连新城区城市副中心经济地位

开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/4的GDP产值，1/3的工业产值，2/5的进出口总额。产业中心，大连经济重要增长极①产业经济：工业中心、国际制造业基地十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上，经济发展推动区域发展，城市建设在这段时期得到有力开发十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。经济增长力产业结构第二产业主导地位外商投资企业为主制造型企业为主外资制造产业基地产业链末端、外资经济的封闭型，区域产业链整合能力不强利润的掠夺性、收益留存比例过低本土经济不足，高新技术产业不足富豪阶层不足中高端客群比例较低大量的基础客源

外资制造型的产业结构使区域GDP的实际效益大幅缩水，对区域城市发展和地产发展产生深刻影响现代服务业发展不足，办公市场的低迷性资料：产业结构：开发区第二产业占据绝对优势，达到62%；第三产业发展严重不足，比例只有36%；大大低于全市45%的平均水平，且相当比例是地产开发比例，开发区现代服务业发展严重不足企业类型：外资制造型企业是区域产业的主流，研发基地的设置较少；贸易类型：区域出口贸易也以加工贸易为主，处于产业链末端，企业产生的区域效益相对不足；加工贸易是我区出口主要贸易方式。全年加工贸易完成出口额34.6亿美元，增长24%，比全区出口增幅高出2个百分点，占全区出口比重的86.5%。主导产业：开发区主要以电子通讯、石化加工业、装备制造业等制造型劳动密集型产业为主。区域人口结构开发区人口结构梯度结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，低于南方主要开发区10-15%的比例日韩人士为主含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等企业白领和高级蓝领，以及各类小业主以企业产业工人为主体比较案例大连开发区苏州园区东莞外资制造型企业制造型企业研发中心现代服务业外资制造型企业私营经济地租受益者大众市场为主流中高端市场需要外来客源支撑25万人口带来100-150万需求量中高端市场较为充分哑铃型市场结构产业规划及影响预测欧美外籍人士的导入会产生一定的高端市场需求白领、中产阶级的比例将有一定上升外资制造导向型政策不变低附加值加工业向高新技术制造产业转变加强研发基地等的导入产业升级和航运带来的服务业发展②龙头引擎：国际航运中心总体影响力评估

以港兴城：港口的转移为城市发展重心的转移提供了契机案例：天津滨海新区：依托天津港而建，距离市区稍远，城市互动性不足上海临港新城：依托洋山深水港而建，规划为上海最大辅城，规划人口80万，估计可能会突破100万。目前是上海新兴热点开发区域港口的经济效应体系港口直接收益运输收益产业联动物流/服务收益区域产业聚集区域间产业分工工业的配套基于港口本身的物流服务业基于工业、人口发展的服务业港口的发展阶段大连港目前尚处于第二代港口阶段，计划向第三代港口转型，将逐步催生第三产业服务第一代港口：“运输中心”第二代港口：“运输中心＋服务中心”第三代港口：“国际物流中心”港口发展运输物流服务现代服务关联产业港口的潜力评估从东三省经济潜力来看，大连港的潜力尚没有得到完全发挥2005年GDP（亿元）腹地经济（GDP）2004年数据港口货物吞吐量（万吨）集装箱吞吐量（万标箱）大连22501.5万亿17062269青岛26951.8万亿18700631天津36632.1万亿24069480大连港吞吐量与集装箱吞吐量相对不足，但是快速的增量是其潜力的直接体现2005年2002年2003年2004年2005年吞吐量1.121.261.451.71增长速度（%）6.4%12.6%15.2%17.9%标准箱135.2167221.126911.1%23.5%32.4%21.7%开发区港口构成大窑湾、北良港、原油码头等大窑湾港口经济效益评估集装箱估计估计基础以2005年269万标准箱为基础，以20%为平均增长速度集装箱估计值

2010年大窑湾集装箱估计=269*（1+20%）5=669万TEU2010年大窑湾港口集装箱吞吐量估计2010年港口经济效益估计2010年港口直接效益评估：

2010年大窑湾港口集装箱吞吐能力约为670万标准箱，则产生的港口直接收益能够达到=670万*7000元=469亿元港口直接效益评估：港口运输收益和相关物流收益计算标准：乘数效应：港口运输收益和相关物流产业的乘数效应为1：6

国内港口收益标准：一个标准箱港口运输收益约为800-1200元，则相关物流行业收益约为4800-7200元，则一个标准箱的直接收益约为5600-8400元一个标准箱的平均收益在7000元左右2010年港口区域综合效益：取单个标准箱2万元估算：=2万*670万=1340亿元取单个标准箱3万元收益估算：=3万*670万=2010亿元（超过开发区现有工业总产值）港口综合收益：区域经济联动效应乘数效应：

香港港口直接效益和总合效益的比例约为1：38；大陆港口的效益比例关系会相对较低，在这里取1：（20-30），即单个标准箱的间接效益在2万-3万元之间港口的就业效应就业人口导入：

取每万个标准箱500人估算=500*（670-269）=20万取单个标准箱460人收益估算=460*（670-269）=18.4万人计算基础：香港：每万个标准箱能够带来区域就业500人鹿特丹：2004年820万标准箱，提供就业机会38万，每万个标准箱提供就业机会约460个2010年新增规划人口：13-15万

考虑到产业增长对就业的拉动作用，现有的规划可能不能满足未来的人口导入状况港口经济和区域价值未来3-5年，区域的城市价值将得到很大的提升

港口规模效应所带来的区域经济产值的巨额增加、就业人口的大量导入，将促使区未来几年在整个大连市的地位得到质的提升③城市发展：新城区、城市副中心单一工业区混合功能区复合型新市区城市现状：产业发展大于城市发展，有新城区的概念，实质内容尚不充分工业区变迁模式商务、商贸、产业、居住在经济关系和用地关系的合理搭配基础条件城市近郊距离古城限制发展与主城距离较远主城发展受到用地限制苏州园区成功条件案例比较:苏州园区和大连开发区苏州工业园区尚未成为严格意义的城市新中心，但是这不妨碍人们对它的信心。产业条件人口条件规划条件高新制造产业为基础现代服务业的导入白领是一个庞大群体人才的整体水平较高居住区和产业区合理规划现代化的城市体系设计中心区的景观资源打造大连开发区基本条件港口的支撑向高新技术制造业转变短期内服务业发展不充分中间群体比例的相对不足人才整体水平尚有待提高居住区处于产业区包围商务区处于产业区的包围城区、居住区过于分散独立性更强需要一定周期培育弹性空间较大规划有一定难度现有规划是阻碍城市发展的一个重要因素规划评估—中心区双中心规划反而使得城市集聚效应减弱商务中心区的单一功能并不利于中心区的形成短期内开发重点依旧在金马路及滨海区域金马路区域商务中心区规划评估—产业区产业功能定位过强，用地面积过大，并不适宜打造良好的城区环境产业用地将商务、居住用地分割开来，缺乏统一的城市风貌石化工业区临港工业区中部工业区得胜工业区IT工业区光电子通信园区规划评估—居住区居住用地过于分散，且用地面积总和不大，从长远来看，城市居住用地远远不够，如果规划不变更，用地平均容积率将保持高位规划评估—近期开发重点居住用地过于分散，且用地面积总和不大，从长远来看，城市居住用地远远不够新城区发展总结新城区已具有概念，但是实际发展尚需一段时间城市副中心的打造，短期内在产业、人口上存在一定障碍，但是区域的发展可以弥补这一不足；长期来看，现有规划对副中心的打造具有较大的负面作用；产业功能定位过强，中心区、居住区过于分散不利于城市环境的打造现有规划居住用地面积相对不足，如果规划不调整，未来居住用地将较为紧张，或者导致区域项目容积率大幅上升屈于近期开发重点依旧在金马路和丽娇湾滨海一带，小窑湾中心区的启动尚需一定时日市场篇—开发区市场容量2005年开发区商品房售出69万㎡，销售额21亿元，销售面积同比增长16.1%，销售额同比增长41.2%。市场容处于稳步增长状态丽娇湾板块湾里板块金马路板块东部区域西南区域丽娇湾区域高城山区域西山板块市场细分和板块划分板块代表楼盘价格供应量中高端市场滨海板块（丽娇湾和西山板块）、金马路众益阳光海岸、天安海景花园、均价在5400-5700之间，海景公寓可以达到大众市场整体市场发展良好，主要楼盘保持较高去化率至2004年开始，开发区价格得到快速上扬，金马路沿线价格从4000多元上升到在5500元左右区域内基本没有新推别墅楼盘，别墅的交易只是存在二手房市场之中小户型公寓楼盘热销，投资成分较多，但是住宅类产品以自住和长线投资为主。中低档楼盘、高品质楼盘销售极好，东城天下一个月销售1000套；众益阳光海岸销售也极为良好自住、养老和长线投资为主，投机成分较少以区域客源为主，外省市客源为辅；出现少量市区客源，比例不超过5%住宅市场特征金马路板快区位定位：开发区的政治、文化、经济中心，属于开发区的商贸区，配套设施（商业、交通、医疗、通讯等）比较完善、消费者的认知度比较高。物业形态：区域项目，以商住项目为主，包括住宅、小户型公寓、办公楼等，区域项目容积率普遍较高，达到3.0。住宅产品主要以高层产品为主，代表楼盘亿峰现代城，君悦豪庭。金马路板快户型配比：区域住宅供应以三房为主，二三房比例达到1：2；其中二房面积在80-100平方，三房的面积普遍在135-150平方。销售价格：住宅均价在5500元/平方米，楼层价差普遍在60-70元左右。二房总价在45-60万，三房总价在70-85万去化情况：总体销售情况良好，君悦豪庭早期由于价高销售较慢，但是随着周边楼盘价格的提升，销售速度提升；亿峰现代城处于内部认购期，认购情况较好典型楼盘：亿峰现代城项目类型：复合型项目，包含住宅、商住楼、小户型、大商场等多种物业形态项目规模：总建筑面积23万平方，其中住宅估计在12-13万左右物业配比：二三房比1：2，户型面积二房为80-90平方之间；三房为135-150平方左右产品特色：二房以小复式住宅为主，三房房型较为方正，错层阳台销售情况：20层以下等级情况较好产品评估：项目具有区位优势，产品定位针对区域企业中高层收入群体和白领阶层，产品外观大气，具有大盘的气魄；户型设计上具有一定的特色，价格控制较为合理；从认购状况来看，项目去化情况良好区域市场板块划分滨海板块（丽娇湾）区位定位：开发区高档居住区。靠近海边，自然环境比较好，景观优势明显。物业形态：该区域早期产品以多层和别墅为主，目前供应楼盘容积率较高，基本在2.0左右，产品以小高层和高层为主。目前在售项目主要是天安海景花园和众益阳光海岸、北欧假日。但基本上属于销售的中后期。开发模式:虽然具有海景资源，但是区域楼盘采取不同的开发模式

高档开发路线：众益阳光海岸，天安海景花园中档开发路线：北欧假日、绿洲半岛高档开发路线：众益阳光海岸、天安海景花园典型楼盘：众益阳光海岸开发模式：整体开发，强化景观设计，采用西班牙建筑风格，引入现房销售模式，取得良好的市场反应。产品优势：一流的景观设计、西班牙建筑风格、层层递进的建筑规划，加上总体上户型面积控制较为合理，虽然内部户型设计存在一定不足，但是依旧引起市场的好评。物业类型：总共1200多套，包括联排别墅、多层、小高层、高层户型配比：以二三房为主，比例达到80%以上，另有100多套200平方以上的大户型销售情况：总体销售率估计在70%左右，大户型销售速度稍慢，估计销售率不足40%。部分户型受到尖顶犯冲，销售相对不佳。插入户型图天安海景花园开发模式：现房销售产品评价：产品无突出优势，单纯依靠海景概念，略显不足；户型设计存在较大缺陷，其中一房面积过小；外观设计也稍显粗糙。项目规模：3期共270多套，建筑面积4.5-5万方物业类型：多层、小高层户型配比：户型面积较大，最小140平方左右；主力户型在150-160平方；销售价格：价格较高，目前均价达到7300元。销售情况：价格过高一定程度影响了其销售速度，从2005年5月开始销售，总体销售率估计在60-70%，即150套左右。目前处于停盘状态，估计要到7月份内之后才会重新开盘。剩余房源或是170大面积，或者是较低楼层，销售上存在一定难度。中档路线：北欧假日开发模式：借助海景优势，开发中小户型，吸引一大批白领等中端客户项目规模：二期约500套住宅，建筑面积约为5万方物业类型：点式高层户型配比：户型面积较小销售价格：均价在5300-+5500元之间，主力总价在40-60万销售情况：低总价，销售情况较好，从2005年下半年开始销售，已经达到2/3的销售率，月销售套数在50套左右。（一期有部分大户型，销售近两年，尚有少量剩余）项目评估：地块较小，容积率较高，产品设计略显局促。户型户型面积套数配比（估计）二房二厅一卫70－9045％三房二厅一卫100－11040％三房二厅二卫130－15015％西山板块区位定位：滨海区/旧城改造区代表楼盘：佳和海景、枫蓝雅筑物业形态：小高层、高层为主户型：区域户型供应以三房为主，面积段在100-120平方，130-150平方价格：价格在4500-5500之间销售情况：佳和海景半年销售周期，销售套数约500套；枫蓝雅筑总体销售率达到70%，中小户型销售尚可，180平方大户型销售速度较慢。区位评估：目前区域产品品质较弱，但是随着填海工程项目和西山小区项目的入市，有望实现区域产品的升级代表楼盘：佳和海景项目规模：5万方，约450套房子，容积率约为1.5物业形态：多层、小高层户型：区域户型供应以三房为主，面积段在100-120平方，130-150平方价格：均价在4500元左右，定价较低。销售情况：佳和海景半年销售周期，销售套数约500套项目评估：项目销售价值低估，实现快速销售区域市场板块划分湾里板块区位特征：大众楼盘住宅区。距离开发区市区较远，属于自我发展形成的中低价住宅板块。周边配套不成熟，周边被工业区包围。代表楼盘：东城天下、金湾新城目标客群：企业白领和高级蓝领，价格比较敏感的普通消费者供应户型：二房占主导地位，二三房配比达到3：2；二房面积在90-100平方；三房面积在110-120平方价格：目前该区域的价格为3000-4000元/平方米。区位评估:区域土地储备不足，随着东城天下二期和金湾新城的开发，区域缺乏后续项目跟进。代表楼盘：东城天下开发模式：整体开发，大盘销售项目规模：二期近3000套，30万建筑面积物业形态：小高层和高层供应户型：二房占主导地位，二三房配比达到3：2；二房面积在90-100平方；三房面积在110-120平方价格：二期估计价格在4000元左右。销售情况:一期一个月销售1000套，开发区缺乏同档次物业，金湾新城的品质偏低。一期客户比例：75%开发区客户，10-15%长线投资客，10%养老客户，不到5%市区客户土地市场—潜在竞争总供应土地量近期开发时间近期开发土地量容积率近期开发建筑面积小孤山区域70万设计完成，06-07年启动--2-3.9100万以上红星村50-60万2-3年之后不详2不详西山小区改造700多户改造拆迁受阻，短期较难开发2.0以上20万方左右滨海公园区域70多万西侧厂区搬迁项目，可以快速启动20万方左右密度较低2007-2009年开发量将会有一定上升，主要是小孤山项目的入市滨海公园区域地块填海工程：住宅项目约有50万方，受到招牌挂影响，今年入市较难，估计入市时间在07年上半年-08年金马路南侧开发区主入口：企业搬迁存在一定难度，估计在07年后才会推出大连日清搬迁改造地块：已经动迁完毕，可以快速启动，据了解目前地块容积率较低，存在别墅产品供应。入市时间估计在07年上半年。开发区写字楼市场发展阶段：开发区写字楼市场目前相当不成熟，几乎没有纯粹的写字楼。目前入住的纯粹写字楼只有金马路银河大厦。分布：开发区写字楼主要分布于金马路沿线，但是总体量较小。主要写字楼：类型写字楼体量已入住写字楼银河大厦约1.5万在售写字楼凯伦大厦一期、融通大厦约5万方在建写字楼凯伦大厦二期3万方改造烂尾楼金马大厦/中银大厦约6万方烂尾楼：中北大厦、丹顶鹤大厦约10万方已入住写字楼：银河大厦区位：金马路、抚顺路交界处体量：1.5万方租金：1.5元左右客户类型在售写字楼：融通大厦、凯伦大厦一期销售情况：总体销售情况不乐观，在半年以上的销售周期情况下，凯伦大厦销售率估计不足50%，融通大厦销售估计在70%左右租金售价：凯伦大厦租金约为2元，销售价格约为6500元；融通大厦销售价格约为8000元，租金约为2.5-3元面积分割：凯伦大厦面积分割稍大，主力户型在80-100平方，（60－70％），部分140平方（20－30％），少量170平方（5％）。融通大厦面积分割较小，主力面积在40-70平方之间客户：凯伦大厦以内销为主，购买客户主要是中国公司，客户类型包括国有企业、贸易公司、信息咨询公司、省市外公司办事处；典型客户时中国移动公司融通大厦以外销为主，购买客户主要是日韩企业办事处和香港企业；以及省市外公司办事处、中小型贸易公司等烂尾写字楼：中北大厦、中银大厦、金马大厦、丹顶鹤大厦等在金马路沿线一带，残留了大量写字烂尾楼，估计总建筑面积大约在20万方左右。部分烂尾楼已经得到处置，如金马大厦被实德集团购买，作为企业办公之用；中银大厦被福佳公司包装，改称小户型公寓金马路一带尚剩余中北大厦和丹顶鹤这两幢“巨无霸”尚待处置，未来1-2年将成为金马路改造的重点项目开发区公司办公分布开发区企业以外资制造业为主，企业主要在厂区办公，因此写字楼市场总体需求较低部分企业在住宅区或者商铺内办公，但是总量并不大近年来随着开发区产业升级和大窑湾港口的兴建，办公市场有适当增加，但总体需求量并不大。发展现代服务业需要合理的规划和引导别墅市场分析分布：大连别墅主要分布于海边，如丽娇湾、金石滩、老虎滩等区域，别墅楼盘规模较小，占地很少超过300亩。供需：大连别墅的现有供应量不大，但是销售情况很一般，远远没有公寓市场火爆（星海广场）。别墅购买者主要来自于东三省富豪和灰色收入者，本地客户对别墅具有较大的抗性（潮气、寒冷、海风）产品：目前大连开发的别墅社区主要以高档的独立别墅为主，联排、洋房等类别墅产品较少价格：海边别墅的价格高企，独立别墅的单价已经达到1.5万元以上，总价基本维持在600万以上，中信海天赢洲和王子庄园临海别墅都超过1000万元别墅市场分析由于别墅市场需求不足，金石滩和老虎滩等地早年开发的部分别墅楼盘处于烂尾状态，较多楼盘处于滞销状态金石滩等地部分别墅楼盘正在转变思路，或者是将别墅改称度假村进行经营，或者是将独立别墅改为联排别墅重新开发受到别墅客源的影响，别墅的人气明显不足，入住率普遍较低，相当多的别墅处于空置状态别墅产品，总体上在景观、建筑、户型、物业上，略显不足，与上千万的身价相比，性价比不足。别墅密度较高，产品档次不够板块分析（插图）丽娇湾丽娇湾的别墅都是早几年开发的，主要楼盘有乾豪海岸花园、松海山庄、金海楼苑、太平洋住皇别墅等，目前开发楼盘以海景住宅为主，只有众益阳光海岸有少量联排别墅。（日本人的环城别墅也位于该区域）目前在乾豪海岸花园、金海楼苑等楼盘中，还有少量别墅在销售；如金海楼苑50多套别墅，销售三年，尚余近10套住宅。临海一侧的独立别墅价格在1.3万以上，后几排价格在1万元左右金石滩2-3年没有开发新别墅，直到05年才开始重新开发项目，主要在售项目：王子庄园、金座领海世嘉。金石滩的老别墅销售状况一般，部分别墅处于改建状态，改成联排别墅或度假村重新开发代表楼盘：王子庄园（插图：户型）项目定位：东北第一豪宅项目规模：19栋独立别墅，占地4万平方，平均每套占地面积3亩左右，容积率0.2价格：起价700万左右，临海一侧价格在1000万以上销售：临海别墅有部分销售，其余销售情况一般，总体销售率估计不超过1/3户型面积：500-800代表楼盘：领海金座世嘉项目规模：占地40万平方，容积率0.47，总建筑面积近20万平方产品类型：多层洋房、联排别墅、独立别墅、小高层，五星级酒店、四星级会所。一期销售多层住宅价格：4500-8000元，均价在6000元左右销售情况：目前一期多层住宅200多套，建筑面积4.5万方，已经销售完毕，销售周期一年半后期规划发生变化，将住宅改为联排别墅产品采用西班牙风格，具有一定特色，但是营销推广上有不足。代表楼盘：领海金座世嘉一期代表楼盘：领海金座世嘉老虎滩。代表楼盘：中信海天赢洲项目规模：58套别墅，其中11套独立别墅，40多套联排别墅户型面积：联排260-350平方，独立400-470平方价格：独立别墅2万元，联排在1.5万元销售情况：目前销售率60%左右，后排独立别墅和联排中套销售上有一顶难度风格：北美风格，立面丰富、造型清秀区域内潜在别墅供应开发区：西山板块填海区，枫澜雅筑西南侧地块厂区改造，众益公司进行开发，据了解规划为别墅地块金石滩：王子庄园、领海世嘉后续供应，物业类型为联排、独立，时间估计在2006年下半年—2007年上半年，王子庄园西北侧有独立别墅楼盘改建联排别墅区小孤山区域可能会出现少量的别墅供应。小户型公寓市场小户型主打投资概念，取得市场热销各楼盘销售速度很快，70年代一个月300多套房源基本售罄大量小户型公寓上市，后期出租将受到考验客户：以投资客为主，包括企业管理层、白领、学校教师、中小业主、市区投资客。案名规模（万m2）建筑形式均价主力面积主力总价（万）销售率古耕50008.7，340套酒店式公寓，180套商住公寓23层酒店公寓，34层商住酒店6200元Sohu公寓120-210平方，精装修小户型30-80平方小户型30-40万万90%福佳国际公寓5万方，700套住宅31层高层，现销售10-19层起价6200元56-6935-45万70年代3万方，近400套公寓高层均价590040-60平方25-35万95%消费者分析区域现有客户结构个体私营从业人员愈7万，完成生产总值9.692亿元，占开发区总产值的3%目前区域客源结构75%区域客源15-20%外省市客源区域房地产需求以自住性、改善性需求和长线投资需求为主，短期炒作现象较少5-10％市区客源自住需求换房需求自住兼投资需求养老兼投资需求区域客源结构开发区人口结构梯度结论：开发区企业以制造业为主，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，低于南方主要开发区10-15%的比例日韩人士为主含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等企业白领和高级蓝领，以及各类小业主以企业产业工人为主体外籍人士数量：估计在4000多人人口构成：主要由日韩人士为主居住方式：具有高额补贴，常住外籍人士以租赁方式为主，短期商务交流的外籍人士的以酒店长包房的形式居住，租赁费用由公司支付；部分常住外籍人士选择在区域购房。居住偏好：主要在丽娇湾海景住宅内，日本人喜欢自己群居，不太愿意与中国人聚集在一起，因此很少购买住宅；部分韩国人携带家眷，因此会以普通住宅为租赁对象，甚至购买住宅。日韩人士较难形成高档居住氛围关键词：租赁对象、高端住宅区域中高级人才数量：估计在1.5-2万人，占到整个区域人口的3-5%左右，占到就业人口的6-8%左右人口构成：企业中高级管理人次和技术人才、公务人员、学校教师、中小私营业主居住特征：部分来自于大连的中高级人才居住在市区，随着房价的上升，开始选择在开发区购房。早期到开发区工作的中高级人群开始进入二次置业阶段，丽娇湾和金马路的住宅产品是他们的首选。关键词：二次置业区域基层人才数量：4-5万人人口构成：企业白领、高级蓝领、小型业主购房特征：基本为初次购房者，新房主要选择在湾里板块，以及滨海区域中档楼盘，主要楼盘包括东城天下、金湾新城、绿洲半岛等；相当多的客户选择地段较好的二手房购房偏好：强调经济性、实用性关键词：自住需求市区客源数量：占开发区购房群体比例不高，目前大约在5-10%之间消费动机：受到市区高价的挤压，到开发区购房，或者夫妻中有在开发区工作购房特征：主要在轨道沿线购房，部分高端客户会到丽娇湾购房，但是数量不多；对于金马路的小户型也有一定兴趣外