万州市场调查报告

万州市场调查汇报汇报摘要本市调汇报目标阐述市调工作过程描述此次市调主要结论概要各区域概况汇报详细内容相关业态市场情况调查各业态总体面积各业态受访面积各业态需求面积各业态现阶段租金各业态现阶段租金区间段小结商铺意向价值体系调查投资渠道调查了解商铺信息主要渠道购置商铺关注点程度反应（本项目相关业态）购置商铺关注点程度反应（非本项目相关业态）小结商铺投资意向价值选择（非本项目相关业态）购置商铺类别调查商铺经营形式取得调查商铺价格接收范围小结各业态空间结构调查汽配空间需求调查表汽车美容空间调查表汽车维修空间需求调查表五金业态空间调查表机电业态空间调查项目抗拒点程度反应小结总结地域性及相关问题总结推广性总结招商销售总结一、汇报摘要1.本市调汇报目标阐述达成市场需求初步摸底，价值体系摸底；达成客群积蓄、宣传项目等目标。2.市调工作过程描述以项目主要业态为重点调查区域，摸底整个万州市租金价格等系列要素3.此次市调主要结论概要（1）本项目相关业态客户对本项目兴趣度较高，但现在尚无法判定有效客户（2）按照门面租金及营业额排名，从大到小依次为高笋塘片区-天城片区-五桥片区-江南新区片区-龙宝片区（3）本项目相关业态客户尤其关注本项目工期，且五金机电摩配客户普遍反应该区域规划较小。（4）大多数自营客户对开间、进深、面宽尚无概念，不一样业态对开间、进深、面宽有不一样需求。（5）此次调查共1204组，其中问卷228组，招商调研表976组，留有电话834组。4．各区域概况一、相关业态市场情况调查1.各业态总体面积依照市场调查结果，万州区相关业态体量共83752万方（不包含4S店），其中五金机电24030方，汽车美容6362方，二手车6990方，汽配9470方，摩托车2260方，小车14280方，大车1方，汽修8360方。2.各业态受访面积。此次调查各业态受访面积共89673方，其中相关业态35439方，此次小车调查不包含4S店，仅包含小车卖场。3.各业态需求面积此次调查进行了一定程度意向性摸底，依照置业顾问反应情况，各业态初步需求面积达成55950方，小车最高达成16000方，其中购地需求达成14830方。4.各业态现阶段租金区间段区域业态租金（元/月/㎡)区域业态租金（元/月/㎡)北山汽车装饰美容20-36沙龙路三段二手车10-20汽修25-32五金机电25-40汽配18-40汽车装饰20-30财贸校汽配25-50汽配25-36红光二手车35-55汽修21-25摩配35-40小车7-20汽车装饰美容40-42厦门大道汽配25-38汽修13-30汽车装饰30-33汽配20-35汽修10-20小车15-20五金机电30-35红花市场五金8-20塘坊大道二手车20-27汽车美容8-20汽配15-25龙都广场汽修15-25汽修20-30五金20-25五金机电25-32汽配25-294S店20-24摩配15-23天城大道二手车40-60天鸿市场大车4-10摩配40-60天屿江山汽配12-22汽车美容装饰55-60机电31-36汽配40-45汽车美容30-35汽修37-46天子路二手车15-24小车15-27机电20-35王牌路机电25-30摩配10-19汽车美容40-50汽车装饰25-30汽车装饰40-45汽配19-32汽配35-40汽修15-21汽修15-20汽修美容10-19五金机电25-35五金25-30小车17-22小车15-19西山车站五金机电20-30沙龙路一段机电、汽配、汽车装饰47-55移民广场汽车美容30-35沙龙路二段五金机电45-55汽修25-35汽配46-53汽配30-35汽修30-405、各业态均价租金区域业态租金（元/月/㎡)区域业态租金（元/月/㎡)北山汽车装饰美容28沙龙路三段二手车17汽修27.5五金机电35.8汽配30汽车装饰27.3财贸校汽配37.5汽配35红光二手车48汽修22摩配21小车16.7汽车装饰美容37.7厦门大道汽配31汽修21汽车装饰36汽配35.4汽修15小车17五金机电33红花市场五金16塘坊大道二手车21.7汽车美容15.5汽配19龙都广场汽修17.5汽修22五金22.6五金机电31.2汽配264S店21摩配19天城大道二手车50天鸿市场大车7摩配50天屿江山汽配19汽车美容装饰26机电33汽配42汽车美容32.1汽修36天子路二手车17小车18机电21王牌路机电26摩配17汽车美容44.5汽车装饰22汽车装饰39汽配24汽配39汽修23汽修16.3汽修美容14五金机电33五金28小车19.3小车18西山车站五金机电26沙龙路一段机电、汽配、汽车装饰51移民广场汽车美容32.2沙龙路二段五金机电52汽修24.2汽配53汽配37汽修275.各业态递增率调查业态区域龙宝天城五桥沙龙路天子路王牌路汽车配件0%-33%5%-10%10%-15%0%-10%5%-20%汽车美容5%5%-20%5%7%-50%5%汽车修理0%-200%0%-10%10%10%小车卖场1%-10%二手车5%10%-200%摩配0%-22%五金0%-20%5%-10%1%10%5%10%百货10%-25%10%-20%0%-10%餐饮5%-67%建材0%-10%5%-10%依照调查反应，百货餐饮递增率较高，不论什么业态均出现同路段单位租金差距较大情况，依照置业顾问反应搜集情况来看主要因为历史经营情况不一样出现同路段，租金价格差距较大现象。而本项目相关业态递增率集中分布在5%-10%这个区间，且较为稳定，有较少业态出现递增率较高情况，但其租金总价较低所以不具备参考性。章节小结：此次调查重点为本项目相关业态，各个路段各个门面经营情况情况不一，大都没有协议约定必须每年递增，且递增率也未有固定数率，每年会变。以下着重分析汽车配件、装饰、美容、小车、二手车详细情况。从调查结果来看，相关业态较为集中几大区域，龙宝汽车配件递增率最高，达成33%、天子路最低，在0%-10%，从租金均价情况来看，沙龙路经营情况最为理想，历史租金最高水平达成了70元/平方米，但因为沙龙路受地理位置影响，经营情况极难有大提升，且规模也受局限不会有大变动。天子路片区汽车配件因为受城区规划影响，逐步边缘化，位于城市道路尽头中端，所来往车辆等较少，不论经营情况及其递增率均不理想，但大竹林路段稍好，而龙宝片区受益于交通要到口有利影响，来往车辆，尤其是大货车等较多，营业情况很好，且每年稳步上升，所以递增率达成了33%水平，所以大车相关业态产业逐步集中来占有地理位置优势龙宝，从中位数上看（中位数反应整体递增水平）整个汽配市场递增率约在11.12%，但全部汽配均不是每年都会递增。汽车美容则以沙龙路三段递增最高，达成50%，龙宝、五桥、王牌路最低，均为5%，因为沙龙一二段发展已经饱和，所以整个汽贸产业逐步往沙龙路三段过渡，依照业态发展来分析，沙龙路是万州区较早发展汽车等相关业态区域，而汽车美容装饰则是其业态之一，受近几年汽贸产业快速发展影响，沙龙路三段产业规模及其服务质量发展快速、价格相对万州市场来讲都较为成熟，所以营业能力很好，能支撑起50%递增率，而其余几个区域汽车美容相对分散，且规模较小，未形成中心带，所以营业情况相对受限制，仅能支付起5%递增。值得注意是，该业态递增也并不是每年都有，受行业情况而定。汽车修理也主要集中在沙龙路段，但各个区域都有零碎分布，且龙都广场附近作为继沙龙路后另一起床维修点（主要是大车维修）因为受地理位置优势影响，属于后起之秀，加之地势开阔且有大量空地，满足汽车修理相关发展条件（尤其是大车修理），所以龙宝近几年发展较快，递增率也对应偏高，最高时达成200%，其余路段则均集中在10%左右，，值得一提是，该业态也并不是每年都会递增。此次调查小车卖场，仅集中在沙龙路段，递增率1-10%，因为万州主要小车卖场是百事达旗下，所以搜集相关数据较为困难。二手车主要集中在天城与沙龙路段，最高沙龙路段达成200%，最低则是天城为5%，但次2部分均低于5元/平米，所以对本项目来讲，未有太大比较性，且递增率也是不定年递增。而高端二手车主要集中在沙龙路和观音岩附近，约有5家左右。本项目一期总需求12630方，占总需求面积比为14%，万州现有需求面积根本无法撑起本项目一期工程，所以八县招商和销售是我们不得不走主要渠道。二、商铺意向价值体系调查1．投资渠道调查（多项选择）从此次调查结果来看，大多数民众十分认同商铺投资，投资商铺意识形态较浓，其次为银行储蓄、其次为住宅投资。从现有投资渠道来看，中国市场投资渠道普遍较窄，且大多数投资渠道因为对专业性和操作性要求，隔离了通常普通大众，所以通常普通大众投资多集中在对住宅，尤其是对旅游住宅投资、银行储蓄上。从投资渠道上分析，本项目以实体经济商铺作为投资承载，具备一定优势。2．了解商铺信息主要渠道调查（多项选择）此次调查中，亲朋介绍占据了绝对性比重，达成了217，其次为传单、户外广告、短信。报纸广告与电视广告位列末2位，仅有64与58权重，主要原因是互联网信息发达后，报纸与电视逐步被网络替，不论是信息更新速度和承载信息量，电视与报纸都无法与网络抗衡，所以电视与报纸受众群体不停减小，影响力不停降低，仅党报等媒体靠政策性支撑，在机关企事业单位依然有较大市场。而亲朋介绍在此次调查中占据217权重，依照置业顾问反馈信息显示，亲朋友介往往也是成交率最高来访渠道之一，但此次调查仅包括万州区沿街商铺，并未有包括机关企事业调查。所以对三峡城市报效用应该高于64。依照此次调查结果，在本项目标推广营销上，可对友介形式进行重点攻破。3．购置商铺关注点程度反应（非本项目相关业态）依照此次调查摸底，非本项目相关业态关注点，主要集中在地段、交通、周围商业气氛3个点上，其中地段和交通为满分，全部调查受众均十分关注这2点，而从直观反应上我们一直看重投资回报率和反租恰恰是调查受众最不关心2点。依照置业顾问搜集情况来看，受众普遍认为，一个商铺只要拥有地段、交通、周围商业气氛3大要素后，高投资回报率、高反租等是自然而然事，通常专业市场建立在不牢靠基础之上投资回报率、高反租，不可信，且万州已经有这么历史教训。所以整个市场受众并不单独看好投资回报率和反租这2点，而是倾向于结合地段、交通、人气等其余几点来看。4．购置商铺关注程度反应（本项目相关业态）此次对自营户问卷调查中，地段和交通也占到了第一和第二比重，为满分，其次，自营户更看重品牌商户带动效应和项目产品结构及业态，其次关注价格。依照置业顾问调查汇报显示，从自营客户来讲，假如一个商铺地段和交通越好，他们更愿意支付高价格，而从专业市场来考虑，一个市场内规划越好，运行能力越强越，品牌商户越多，则越能表现出一个市场价值，他们也更愿意支付高价格。从此次调查情况反应，支持自营户价格支付上，按照本身原因来讲，地段和交通依然占到绝对性位置，其次为项目规划和整体运行伎俩。章节小结此次对购铺意向价值体系调查对投资户（沿街商铺）和自营户了解均十分重视，两大受众也展现出较同点和不一样点。较同点表现为，不论是投资户还是自营户，均十分关注商铺或者市场所属地段、交通、均为满分。而本项目标历史推广上，仅仅采取了对项目本身宣传和通知，而关于本项目所在地段双河口却未有提及，实际上因为信息渠道传输不通畅和万州区政府对地域性宣传做不到位，万州人民对双河口被规划为“大商贸、大物流”商业基地鲜为人知。不一样点表现为，投资户更看重周围商业气氛和人气，因为商业气氛和人气能直观反应出一个商铺商业价值所在，而自营户除此之外更看重项目规划，有没有大商户入驻，和价格。而两大受众对单独投资回报率和反租均不太看重，所以本项目后期对投资回报率和反租宣传一定要建立在项目标优势上来操作。三、商铺投资意向价值选择调查1．商铺购置、经营类别调查依照数据反应，大多数受众依然选择倾向购置沿街商铺，仅有22%受众愿意购置专业市场类商铺，且多集中于本业态相关自营户，18%倾向于购置购物中心柜台。2．商铺经营形式取得调查依照此次调查，288组调查问卷中，62%受众更倾向于租赁形式，38%客户倾向于购置形式，依照置业顾问反馈结果，在调查受众中，选择租赁受众大多较为理性，选择先租赁后购置，及观察商铺及相关市场行情后再酌情考虑。而选择购置商铺受众，考虑营业便利性和稳定性倾向于购置，且多愿意购置成熟、或者前景很好商铺。3．专业市场商铺价格接收范围7000以下，7000-10000这2个段位分别占比41%、43%，10000-15000占比10%，15001-0占比6%，0以上未有受众勾选。依照调查结果，0以上是受众最高接收限额，大多数受众集中在7000-10000这个段位，但因为价格越低越利于购置群众，所以此次价格调查即使有其科学可性部分，也有不可参考部分，因为万州还未出现几个真正意义专业市场，再加之本项目还未出详细数据能试探受众心理真实接收价位，所以此次调查结果仅供参考使用。章节小结依照此次调查结果，受众对于专业市场认知度十分匮乏，，万州当地受众对于专业市场概念尚不足，依然停留在临街商铺概念上，整体运行和集中抱团理念还有缺失，需要在后期推广宣传上对其进行专业市场相关方面知识普及。而对于接收价格上，因为此次调查基本采取问卷形式，所以调查结果和受众心理预期应有很大差距（受众更倾向于商铺价格越低越好）。依照前面数据来看，实际上，只要商铺具备实际商业价值，不论是投资户和自营户均愿意付出高价。且依照租赁和购置意愿调查结果显示，68%人更倾向于租赁，其实这组调查数据能够从侧面来了解，有68%受众相当慎重，在市场形势不明了情况下或者市场前景不明了情况下，不会选择购置形式来取得商铺经营权，所以在对本项目标前景宣传与后期运行宣传上，应该慎重考虑。四、各业态空间需求调查表1．汽配空间需求调查表（开间）汽配开间需求有一定特殊性，依照此次调查结果显示，60%汽配开间需求集中在4米-6米，24%集中在6米-12米，16%集中在12米-20米。依照对汽配相关业态调查，假如仅仅经营汽配，则大多数认为4米-6米开间完全能够满足经营需求，假如搭配上汽车美容装饰则开间需求稍大，集中在6米-12米左右，假如搭配上维修等业态，则开间需求集中在12米-20米左右。汽配进深需求6米-10米约有20%，8米-12米约占在54%，10米-14米约占26%。依照调查结果显示，汽配业态进深需求大多集中在8米-12米，占到54%汽配层高需求较为简单，38%集中在5米，62%集中在6米。依照比重，汽车配件主力空间需求在汽配开间进深层高4-6米8-12米6米以上2．汽车美容空间调查表（开间）依照调查结果显示，46%受众集中在12米-16米，31%受众集中8米-12米，23%受众集中在16米-20米同汽车配件所述，假如结合了汽车配件等业态，则汽车美容对于开间要求稍高些，但总体来讲大多数集中在12-16米，这个区间段位完全能满足其经营需求。汽车美容进深调查表汽车美容进深多集中在8-15米，占比65%，8-12米占比35%.汽车美容层高调查表层高主要集中在6米，且依照置业顾问反馈来看，汽车美容自营户需要外展空间。依照比重，汽车美容主力空间需求在美容开间进深层高特殊12-16米8-156米以上需要外展3．汽车维修空间需求调查表（开间）依照调查结果，43%受众倾向于选择16-20米开间，且部分维修需要航车，但总来讲，汽车维修空间需求要大大高于其余业态。依照调查结果，大部分维修客户集中在10-20米，20-30米这个范围空间，且维修客户需要大量外展场做支撑。汽车维修层高调查大部分维修客户层高需求在7米左右，其次为6米，达成33%百分比依照比重，汽车维修主力空间需求在维修开间进深层高特殊16-20米20-30米7以上需要大量外展4．五金业态空间调查表（开间）五金业态开间需求各差异不大，主要集中在8-12米。五金业态进深调查依照调查显示，41%受众倾向于选择12-16米。8-12米段位也有较大受众基础，达成38%百分比。五金业态层高调查依照调查结果，五金业态受众多集中在6米，占比75%。依照比重，五金业态空间需求在五金开间进深层高4-12米12-16米6米5．机电业态空间调查（开间）依照调查结果，机电业态对于开间调查2个段位基本持平，集中在4-12米之间。机电业态进深调查进深需求大多集中在12-16米左右，其次为8-12米。依照置业顾问反应情况，假如机电客户结合五金，则相对来讲进深需求较高，最高达成20米。机电业态层高调查表调查反应，部分机电业态需要航车，所以对层高要求较高，多集中在7米左右。依照比重，机电业态空间需求在机电开间进深层高特殊4-12米12-16米7米承载要求高部分需要航车五、项目抗拒程度调查1．项目抗拒点程度反应依照此次调查，认为项目工期较慢，距离位置较为偏远，分别得取满分，各调查问卷都有提起此项，其次是否有政府牵引也成为此次调查中另一重点，大多数客户反应，本项目标成功需要政府采取大力引导才行（采取强制方法）。针对工期较慢问题，因为本项目历史回访过多，各个时期传达给客户信息不一致，造成自营客户认为本项目过期拖得太久，所以，对自营户信心有负面作用。针对五金机电业态规划太小问题，基本在五金机电业态自营户调查问卷中，无一例外反应到这点，他们认为，五金机电规划到一起已经很挤了，若加上摩配则更显局促。针对持观望态度问题，依照置业顾问反应情况，因为本项目通知公众工期及开盘时间频频变动，造成客户信心降低，所以大部分客户对本项目是否能建成都持怀疑态度，表示等项目有实质进展或是成熟后再做考虑。六、总结此次调查共包括商业面积89673方，其中相关业态35439方，依照数据分析和置业顾问反应结果，现有以下结论。1.地域性及相关问题结论龙都广场调研情况：龙都广场片区铺面面积在40-50㎡左右，年租金4000-1500不等，年递增3%-10%不等，由龙都广场中心区向两端呈递减状。反应问题：（1）大部分商家离项目较近，本身对龙都广场经济情况不看好，对于市场形成不看好。（2）就龙都广场中心区商家生意很好，靠近项目附近大部分商家都作为住家或仓储，对于位置更偏远项目，不论投资或自营都不看好。（3）龙都广场上相关业态经营较少，认为项目位置较偏不能把万州整个市场整合在一起。双河口火车站调研情况：站前路主要是经营餐饮和超市为主，铺面面积在40-60㎡左右，年租金10000-10不等，年递增0%-10%不等，由火车站马路对面向出站口方向递增。调研问题：（1）火车站附近租金太过混乱，经营情况悬殊太大，大部分商家对火车站附近经营或投资伤透了心。（2）受周围佳信建材市场和一个中药市场影响，不看好专业市场。（3）火车站周围房价升值太慢，不敢轻易投资。龙宝大道调研情况：龙宝大道铺面面积在40-60㎡左右，年租金在7000-15000不等，年递增0%-5%不等，由龙宝中学向两端递减。调研问题：（1）相关业态较少，不看好我们项目，认为现在已经自发形成了市场。（2）龙宝离项目还是比较近，不过知晓项目标商家还是比较少。（3）在龙宝置业商家物业增值不理想，我们项目离龙宝也比较近，商家都不敢再盲目投资。沙龙路三段调研情况:沙龙路三段主要以汽车相关业态为主，铺面面积30-70㎡左右（大部分小车展厅和4S店在300-1500㎡之间大都为自持产业），年租金5000-10000不等，年递增0%-5%不等。调研问题：（1）沙三段大都为汽车相关业态，相当于自发形成了一条汽车4S店经营街，且大部分为自持产业。（2）大部分商家认为市场规划非常合理，不过和功效区面积都比较小，不愿身先士卒。（3）部分汽车配件或装饰商家都是同维修厂和4S店长久合作，假如他们没有进行搬迁，这些商家也就不愿进驻市场内。沙龙路二段调研情况：二段主要以五金机电行业为主，铺面面积30-60㎡左右，年租金0-80000不等，年递增5%-10%不等。调研问题：（1）大部分经营商家都认为市场内五金机电区规划面积太小。（2）大部分商家都普遍认为市场进度太慢。（3）大部分商家都希望取得政府牵引，不愿身先士