金地.格林春岸物业管理的方案

服务改进不满意满意服务需要回访服务输出绿化清洁安全工程特殊信息重要信息日常信息客服中心服务需求管理处主任客服主管(主任助理兼)管理处各部门及员工(九)、信息反馈(投诉处理)流程(1)格林春岸项目信息反馈流程:客户中心接收站信息源客户中心接收站信息源结果回馈结果回馈(2)格林春岸项目物业管理信息反馈控制方式1、物业管理客户服务中心,经过信息传递工具,如投诉电话和各专业组配备的无线对讲机等工具,及时反馈物业每个区域发生的情况。2、严格的岗位责任制和完善的管理规章,实行规范化运作。3、流畅严密的运作流程,一环扣一环,一环监督一环。4、管理处每月(日)检查,经过总结评比来获取反馈信息。5、经过反馈信息的总结评比,迅速发现管理服务上的缺点、盲点,及时改进工作,提高服务质量。

(3)格林春岸项目物业管理信息处理流程管理处员工意见箱业户意见调查新闻媒介管理处员工意见箱业户意见调查新闻媒介市政府主管部门相关人员执行命令执行结果发布命令跟踪检查客户服务中心(接收信息、分析处理)相关人员执行命令执行结果发布命令跟踪检查客户服务中心(接收信息、分析处理)(4)客户投诉处理流程:回访本部门员工责任主管报告指令管理处主任回访本部门员工责任主管报告指令管理处主任反馈、采取措施处理处理完毕,在投诉记录上签定并注明完成情况。客服人员回访,填写投诉回访记录,业主签字。客户投诉整理、分析投诉记录,绘制投诉统计表,分析管理上的盲点、缺点。客户服务中心

(5)投诉处理时间反馈、采取措施处理处理完毕,在投诉记录上签定并注明完成情况。客服人员回访,填写投诉回访记录,业主签字。客户投诉整理、分析投诉记录,绘制投诉统计表,分析管理上的盲点、缺点。客户服务中心1、值班人员接到用户口头/书面投诉后,若能马上回复投诉人则应马上回复,并将有关投诉内容和回复内容记录下来。2、投诉处理人应及时分析问题产生的原因,分析判断投诉是否有效。若投诉有效,投诉处理人应立即拟定解决措施,在顾客要求回复的时间内回复用户。3、对于用户没有明确回复时间的,投诉处理人应根据事件的轻重缓急在规定的时间内回复顾客:(1)严重且紧急事件和不严重但紧急事件应在2小时内回复,对于严重但不紧急和不严重不紧急事件可在2个工作日内回复;(2)若投诉无效,投诉处理人应在1个工作日内,将投诉无效的原因知会顾客。4、对于无效的投诉,对用户应当予以合理、耐心的解释。第五章物业管理人员、物资配备及经费收支一、人员配备及酬薪1、人员配备序号岗位一期二期合计备注1管理处主任1012主任助理1013安全主管1014工程主管1015环境主管1016财务内勤202出纳兼收费员、专职收费员7文员101兼管理处内勤8客服人员404实行24小时值班制9保安员501562一期:1、班长1╳32、监控中心1╳33、门岗17(四门:三个人车共行门a,一个人行门b。其中:a7:00—23:00双人双岗12人,夜间单岗3人,共15人;b单人单岗16小时制夜间关闭共2人)巡逻岗6╳3(河东3人、河西各2人、别墅1人)车库岗2╳3(河东一个出入口以巡逻岗为主不设专岗,河西二个出入口考虑门对外故设2人岗)别墅岗1╳3二期:1、门岗1╳3(二期一个门)2、巡逻岗3╳33、车库岗1╳3注:以上人员不包括机动调休岗10保洁员18725一期:18人1、楼道保洁岗6人(楼层为净楼层)1、2、3、4、16共五幢31层7单元85户(含电梯)1人5、6、7、8、9共五幢44层11单元110户1人10、11、12、15共四幢42层12单元108户1人22、23、24、31共四幢36层12单元48户(叠加别墅)1人25、26、27、28共四幢42层11个单元98户1人33、34、35、36共四幢40层10个单元100户1人2、公共区域10人A．河东:5人a.公共部份4人b.地下车库及景观区1人B．河西(考虑有别墅):5人别墅区1名路面及公共部份1名景观区、人工河1名地下车库及办公室卫生2名二期:7人1、道保洁岗4人37、40共两幢49层4单元101户(含电梯)1人38、43共两幢49层4单元106户(含电梯)1人39、42共两幢49层4单元106户(含电梯)1人41、45共两幢56层4单元92户(含电梯)1人2、公共区域1人3、地下车库1人4、景观区1人注:以上人员不包括机动调休岗11绿化工235人一期:2人1、维护修剪类1人2、浇水、施肥等1人二期:2人1、维护修剪类2人2、补浇水、施肥等1人12工程维修人员8412人一期:电梯工2人、弱电2人、水工1人、电工2人、杂工1人二期:水工2人、电工2人注:实行24小时值班制度;不含装修管理专职人员。13厨师202人员工食堂厨师1人、杂工1人合计9229121说明:管理层人员5人,操作层员工116人,共121人(暂未考虑保安、保洁、绿化的机动岗)。以上编制不含会所、样板区及销售现场的管理。2、人员工资序号岗位人员(一期)人员(二期)岗位工资标准月工资/元(一期)年工资/万元(一期)月工资/元(二期)年工资/万元(二期)1管理处主任10600060007．2002主任助理10450045005.4003安全主管10400030003.6004工程主管10300030003.6005环境主管10300030003.6007财务内勤20250050006.0009行政文员10150015001.80010客服人员40180072008.640011保安人员501513006500078.001950023.412工程人员8418001440017.2872008.6413保洁人员1879001620019.4463007.5614绿化人员2310002.430003.615厨师(1)10100010001.20016厨师(2)107007000.8400合计92261325001593600043.2二、物资配备开办物资(从节约成本角度考虑,对前期销售配合期间所采购物品属工具类及可重复使用物品不再另行采购,日常消耗品不计)表1序号物品名称单位应采购数量前期已采购数量实际需采购数量单价(元)金额(元)备注一办公用品类1联想启天电脑台918388831104主任、主任助理、财务组-2、文员、工程组、客服组、安全组、环境组2爱普生1600K3针式打印机台1127002700财务专用3爱普生喷墨打印机台11100010004复印机台11800080005传真机台11100010006科密考勤机台11110011007过塑机台115005008安装电话部333109309数码相机部1110验钞机台1130030011管理员制服套1616100016000(含客服:1件外套、2条裤子、2件长袖、2件短袖)12128兆优盘个444001600131匹空调(挂机)台6615009000主任-1、财务组-1、会议室-1、工程维修-1、客服接待-1、值班室-1(门岗未考虑)143匹空调(柜机)台223500700015饮水机套321300300主任室-1、办公室-1、客服接待-116电话机部19191502850主任-2、主任助理-1、财务组-1、文员-2、会议室-1、工程组-1、客服组-1、安全组-1、环境组-1、监控-1、门岗-5、值班室-217宽带接入项11900900按值计算18办公桌椅任-1、主任助理-1、财务组-2、工程组-1、客服组-1、安全组-1、环境组-1、监控-1、主门岗-3、值班室-219接待台套11定做20沙发套221000主任室、洽谈室21茶几张2230060022文件柜个8179006300主任-1、主任助理-1、财务组-1、文员-1、工程组-1、客服组-1、安全组-1、环境组-123住户资料柜个66800480024十层文件柜个10109090025会议桌张111400140026会议椅把2020130260027保险柜台113000300028书报架套1130030029白板套21111011030员工工号牌批111500150031对讲机带电池部30822250055000管理处3部,保安组19部,工程部6部、环境组2部32印刷资料批112500025000入伙时用33传美A480g复印纸本202022.5450入伙时用34A380g复印纸本101036360入伙时用35传真纸本10106.565入伙时用36打印机墨盒盒66140840入伙时用37传真机墨盒盒55140700入伙时用38打孔器个101015150入伙时用39裁纸刀把101020200入伙时用405米线排插个5535175入伙时用41马尾夹个30303.5105入伙时用42直尺把1010220入伙时用43橡皮擦个1010110入伙时用44软抄本本30305150入伙时用45名片册本1188入伙时用46过胶膜卷3335105入伙时用47胶棒个2020360入伙时用48笔筒个121215180入伙时用49涂改液支1010550入伙时用50资料架个101025250入伙时用51快劳夹个300300103000入伙时用52拉杆夹个2020360入伙时用53100页资料册本5522110入伙时用54订书机个101010100入伙时用55取钉器个1010220入伙时用56钉书针盒2020360入伙时用57大头针盒1010110入伙时用58回形针盒1010110入伙时用59纸水杯卷1010550入伙时用60图钉盒1010110入伙时用61记事贴本1010550入伙时用62封箱胶纸卷10103.535入伙时用63胶带卷1010550入伙时用64A4资料盒个1001008800入伙时用65垃圾筐个10102.525入伙时用66烟灰缸个22510入伙时用67计算器个6690540入伙时用68签字笔支30305150入伙时用69圆珠笔支3030260入伙时用70剪刀把101010100入伙时用71双面胶卷2020360入伙时用72电话程控交换系统套1150005000用于办公室小计212382二安全、消防管理1保安冬装套1301511526029900前期配合时一部份已购置2保安秋装套130409015513950前期配合时一部份已购置3保安夏装套1303010014514500前期配合时一部份已购置4呢大衣件6565930017700前期配合时一部份已购置5军用大衣件6526320012600前期配合时一部份已购置6高腰皮鞋双6512531709010前期配合时一部份已购置7迷彩服套651550703500前期配合时一部份已购置8迷彩鞋双651055382090前期配合时一部份已购置9迷彩背心件65155018900前期配合时一部份已购置10迷彩帽顶65105510550前期配合时一部份已购置11武装带条65560503000前期配合时一部份已购置12皮带条65857502850前期配合时一部份已购置13贝雷帽顶65155010500前期配合时一部份已购置14帽徽个65155010500前期配合时一部份已购置15夏肩章副65105510550前期配合时一部份已购置16夏臂章副65105510550前期配合时一部份已购置17冬肩章副6585710570前期配合时一部份已购置18冬臂章副6595610560前期配合时一部份已购置19呢肩章副6585710570前期配合时一部份已购置20呢臂章副65135210520前期配合时一部份已购置21精神带条65303510350前期配合时一部份已购置22领带条65155010500前期配合时一部份已购置23领带夹个6512535265前期配合时一部份已购置24警棍根1919150285025隔离带卷5512060026反光锥个3030120360027太阳伞把5509045028白手套(单)副6550151.522529棉手套副65204514530岗台个523500150031白板块2211022032可充式电筒个62412048033多用插座个41341234雨衣套18414150210035雨鞋双184144056036自行车辆2230060037告示牌块2015525125383KG干粉灭火器瓶202075150039消防腰斧把444518040消防大平斧把444518041消防扳手把44187242安全绳卷447530043水袋接口个44208044消防枪头个443012045防毒面具个4415060046消防带米1001007.575047头盔个4412048048消防胶鞋双443012049消防锹把44208050消防桶个44104051铁撬杆个448032052消防服套441200480053消防腰带只448032054警示带卷4412048055铁围栏个101035035001．5米/个小计173274三保洁绿化类1保洁夏装套5011395521452保洁冬装套505458036003绿化夏装套141410014004绿化冬装套141415021005连身雨衣套222004006保洁工具批11400040007绿化工具批11250025008吸泥机台112500025000用于人工湖、池的清洗9奥林匹斯K195型高压冲洗机台11185001850010XSS53剪草机台115500550011割灌机台1128502850肩背式12绿篱机台112900290013垃圾推车台88800640014高枝剪把1130030015三节伸缩杆根1190090016花剪把3312036017大剪把334513518药水机个3350150肩背式19铁锹把334012020小铲把55105021拖车个22800160022水管米2002007140023玻璃胶条把101040400241.2米伸缩杆把22240480251.2米二节伸缩杆把2238076026推水地刮把2212024027自来水刷洗工具套11950950清洗外墙28安全绳套11707029清洁易耗品批1130汽油机台1130003000小计90210四工程维护类1工程夏装套2011910019002工程冬装套2011915015003电焊机台1112001200用于焊接养护4进口手提切割机台`11680680用于日常维修5热熔焊接器台11100010006空气测试器台1130003000如煤气、毒气等7管丝机台118角磨机台117507509冲击钻台1116501650用于日常开孔10手电钻台110650650用于日常开孔11弹簧管管道疏通机台1130003000用于污水管道疏通12疏通机20MM台1116501650用于疏通马桶13疏通机弹簧20M扎11265265用于疏通机14数字式万用表块22380760用于日常维修15钳形表块11350350用于日常维修16万用表47型个101095950用于日常维修17摇表(500V)套11500500用于日常检测18排污泵1.5KW台211500500用于日常抢修19管钳把4450200用于日常维修20电话压线钳把11120120用于通讯维护211.5米铝梯个22300600用于日常维修及保洁用223米铝梯个114200用于日常维修及保洁用235米铝梯个1115001500用于日常维修及保洁用24工具柜个225001000放置工具25工作台台1110001000工作台面26工具箱套101030300放置工具27台钳台1115001500工作用具28丝锥套11200200用于日常维修29斜口钳把101012120用于日常维修30尖嘴钳把101012120用于日常维修31虎钳把101015150用于日常维修32试电笔支1010330用于日常维修33电烙铁把551575用于日常维修34线拖卷22280560用于日常维修35铁锤把551260用于日常维修36胶锤把223060用于日常维修37卷尺(5m)把1010880用于日常维修38电工刀把101010100用于日常维修39美工刀把1010660用于日常维修40叉口扳手(套)把22250500用于日常维修41梅花扳手(套)把22300600用于日常维修42活动扳手把101040400用于日常维修43套筒扳手把11350350用于日常维修44电锤钻头(套)只11350350用于日常维修45电钻钻头(套)只11150150用于日常维修46充电式手电把33200600用于日常维修47一字罗丝刀把20208160用于日常维修48十字罗丝刀把20208160用于日常维修49雨鞋双5530150用于日常维修50工作标示牌(套)套11500500(如:小心路滑．．．．．．．)51切割片块4475300用于日常维修小计34360五员工生活设施类1上下床张4616302206600按91人(不含保洁绿化)2床上用品套91286325015750军被、垫被、床单、凉席、蚊帐3电风扇台235181001800按每4人1台4衣柜个6275550027500定做(保安用)5熨斗套422200400员工用6电视机套41315004500员工用7DVD套41365019508洗衣机台4415006000员工用9煤气热水器台4410004000员工用10厨具批11员工食堂用11柜式冰箱台1115001500员工食堂用12消毒柜台1110001000员工食堂用13微波炉台11500500员工食堂用14电饭堡台312400800员工食堂用15乒乓球桌套1126002600员工食堂用16其它零星物品批11员工食堂用小计78900合计(1)559126元(2)税率为5.55%即31031元合计:590157格林春岸开办费需要590157元。三、管理费收支测算1、物业管理费收费标准:花园洋房1.00元/月/m2、花园洋房(带电梯)1.551.00元/月/m2、叠加别墅2.00元/月/m2、联排别墅2.00元/月/m2、商业用房3.00元/月/m2,根据地产项目中心提供的资料进行测算序号项目月总额(元/月)年总额(元/年)测算依据备注一收入9.92万(一期)11.55万(二期)119.04万(一期)138．6万(二期)1管理费9.92万0119.04万0空置房由开发商支付管理费1.1花园洋房59996072.00万059996m21.2花园洋房(带电梯)9311011.17万06412m2一期:一楼1141m2按1.00元/m2收取1.3叠加别墅19666023.60万009833m21.4联排别墅10224012.27万05112m21．5小高层0870780104．49万56584m2二期:一楼1141m2按1.00元/m2收取1．6商业用房028470034.16万9490m2二支出229277.5110703274.99万132.84万1人员工资、福利150540.540611180.65万48.73万1.1+…1.31.1工资成本13250036000159万43.2万1.2保险55万5.53万操作层人员159元/人/月不含住房公积金1.3员工福利费3412．504．10万0管理人员按17.5%提计2公共设施运行维护费263985029431.6860.352.1+……+2.152.1供配电维护5005000.6万0.6万2.2道路景观设施维修费5005000．6万0．6万2.3给排水系统维修费5005000．6万0．6万2.4消防设施维护费3005000.36万0.6万2.5弱电系统维护费10005001.2万0.6万2.6电梯维修费2400128002．88万15.36元维护费双保(不含控制柜)800元/台一期3台、二期16台2.7电梯年检费1505940．180．711、10层以下(含10层)360元/台2、10层以上加20元/层3、一期3台6层;二期6台11层、11台14层2.8消防用电100010001．2万1．2万2.9电梯用电300003.6万24．0万2.10景观用电250025003．0万3．0万2.11公共照明用电250025003．0万3．0万2.14给水系统用电2．4万2.4万2.15弱电系统用电2.4万2.4万2.16景观用水604824007．262．88一期按9000m2二期按6000m2每月至少换水1次、每次水深40cm、水价1.68元/吨2.17日常维修费100010001．2万1．2万2.18不可预见费100010001．2万1．2万3清洁、绿化费用11416685813．78．233.1+……+3.43.1清洁用品9003501.08万0.42万按保洁员50元/人/月消耗补偿3.2垃圾清运350025004.23上海市标准暂定500元/箱,一期7箱,二期5箱3.3绿化养护500030006．0万3．6万修剪、治虫等3.4绿化用水10082．42万1．21万一期按8000m2二期按4000m2一年按6个计0．01吨/天/m24社区文化活动250015003．0万1．8万每年按六次计5办公费用300010003．6万1.2万5.5+……+5.65.1交通、通讯16008001．92万0．96万主任室、客服部、传真、总机转分机共四部5.2培训费15005001．8万0．6万5.3书报费3001000．36万0．12万5.4办公用品5003000.6万0.36万5.5办公水电30005003.6万0.6万5.6业务费100001.2万06固定资产折旧1666.501967190固定资产590157元,3年折旧7不可预见费用300015003．6万1．8万8员工生活用房租金10800285012.96万3.42万一期按72二期按19计,不含保洁绿化每人150元/月9法定税费523060906.28万7.31万按5.55%计提,按95%收缴率费用收支情况说明:序号一期管理费(年)二期管理费1收入支出收支情况说明收入支出收支情况说明2113.09万274.99万-161.90万收缴率按95%收取131.67万132.84万-1.17万收缴率按95%收取按95%收缴率计算,一期测算亏损161.90万元;二期测算亏损1.17万元;一、二合并后测算亏损162.07万元。合计:开办物资费用５９０１５７元及物业用房装修费用８００００(根据实际装修费用结算)为工作需要提前三个月招聘人员,人员工资为132500╳3=３９７５００元共计费用:１０６７６５７元四、增收节支的部分措施为有效的维护和提升金地在上海的品牌,春岸管理处向春岸住户提供的管理服务水平较高,因此,日常消耗和支出很大,严重收不抵支。更应做好日常的经营管理,采取有效的增收节支措施。以高素质管理人员和先进的管理设备为基础,合理配置各岗位员工,倡导一职多能,团结协作,从而节省人员和办公经费。合理安排住宅区道路公共设施(主要是照明灯等)开关时间,公共通道照明开关设置为感应式,节约绿化、清洁用水,凡公共水电尽量加装水电表,以便进行有效控制,节省公共水电开支。严格管理,对内强调节约水电和材料消耗,对外加强监督,减少人为损坏公共设施和小区环境现象,减少公共维修费用支出。围绕物业管理主行业,开展为民服务多元化经营,开办少量投资不大,效益好的项目,既丰富了小区物业管理的服务内容,提升服务水平,同时也为春岸业户提供方便,又能弥补物业管理经费的不足。第六章工作计划根据制订的管理模式、管理运作流程以及格林春岸分期开发与交付的实际情况,拟将工作计划分为:筹备验收接管期管理、入伙期管理及正常期管理(因入伙期管理与正常期管理中的各项工作相互交织,故在备注中列明各项具体工作所集中的重点时间段),具体如下:筹备、验收接管期工作计划序号项目内容备注一拟定管理方案1、拟定并经过管理方案2、开办物资及开办费的确定此项工作要求在10月底前完成。二管理处筹备1、组织架构的搭建2、办公用品的采购3、各种证、照的办理4、公章的刻制此项工作在办公用房落实的前提下着手进行(预计到11月份才能交付)三人员招聘1、各种本土人员的招聘此项工作于11月中旬前完成四组织培训1、针对各岗位人员进行专业培训2、入伙与装修的工作内容及注意事项的培训3、相关法律法规的培训此项工作持续进行五资料准备1、组织人员与销售部进行业主资料的交接2、入伙、装修资料的准备3、内部管理资料的准备4、其它资料的准备此项工作于11月底前完成六入伙演练1、组织全体员工进行入伙接待演练2、对演练过程中出现的问题进行总结与培训12月1日至28日重复演练(入伙前)七接管验收1、组织人员与地产进行房屋接管验收2、工程人员对验收中发现问题进行记录并交给工程主管,由工程主管进行汇总;3、工程主管将所汇总问题用书面形式递交给地产,并要求地产或施工单位在规定时间内进行整改;4、对已整改完毕项目再次验收直到合格为止。入伙期工作计划工作计划序号项目内容备注一入伙手续办理1、入伙资料准备2、入伙手续办理十二月底开始二业户装修期管理1、装修申报的审批2、装修施工的监管3、装修的验收此项工作贯穿全年三档案的建立和管理1、收集档案资料2、整理分类3、建档、归档4、运用主要集中在上半年四内部培训1、岗位培训”传帮带”2、业余理论培训持续2、入伙程序流程图欢迎接待欢迎业主收楼。欢迎接待欢迎业主收楼。介绍接待者,物业管理公司,物业状况,需办理的相关手续。业主身份证、<收楼通知书>、<收楼证明书>(需开发商发函)、房款结算清单、<房地产买卖合同(预售)>、<使用公约>承诺书副本。业主身份证、<收楼通知书>、<收楼证明书>(需开发商发函)、房款结算清单、<房地产买卖合同(预售)>、<使用公约>承诺书副本。如业主为法人:需提供<营业执照>、<法人代表证明书>、<法人代表授权委托书>/董事会记录(授权委托)、法人身份证、公章印章。如委托代理:委托之书面证明、委托人身份证。验明资料验明资料1、收取入伙文件资料:包括以上1、收取入伙文件资料:包括以上”验明资料”所列相关文件之副本或复印件。收取资料收取资料填写文件1、协助业主填写入伙文件表格,发放<业户手册>等文件。填写文件1、协助业主填写入伙文件表格,发放<业户手册>等文件。协助收费1、协助财务收取物业管理费:预收三个月管理费。协助收费1、协助财务收取物业管理费:预收三个月管理费。验房记录1、派人陪同业主验房,确认质量问题及水、电、气底数并填写<房屋验收交接表>;填写<遗漏项目报告>,以便联系开发商、承建商进行修缮工作。验房记录1、派人陪同业主验房,确认质量问题及水、电、气底数并填写<房屋验收交接表>;填写<遗漏项目报告>,以便联系开发商、承建商进行修缮工作。移交钥匙1、以上手续办完后,将单元钥匙移交给业主并填写<收楼书>。移交钥匙1、以上手续办完后,将单元钥匙移交给业主并填写<收楼书>。资料整理归档1、整理相关文件资料,归档以备存查。资料整理归档1、整理相关文件资料,归档以备存查。3、装修程序流程图申请申请1、管理处向业户讲解装修申报程序,发放装修申请表,要求业户准备下列资料:1、管理处向业户讲解装修申报程序,发放装修申请表,要求业户准备下列资料:1)装修方案包括装修图纸、技术资料等。2)施工单位营业执照复印件。3)业户填写装修申请表中所列项目。其中部分业户之装修项目还须提供须政府消防、环保、规划等部门审批之申报内容。管理处审查装修方案的图纸及技术资料,如有必要,将邀请业户与管理处有关负责人磋商。管理处审查装修方案的图纸及技术资料,如有必要,将邀请业户与管理处有关负责人磋商。核验政府有关部门批文、收存副本(如需要)。管理处通告业户装修方案的审批意见。业户、装修施工单位与管理处签订施工协议书。管理处向业户核发施工许可证。审批审批管理处监理人员定期或不定期检查施工情况。管理处监理人员定期或不定期检查施工情况。如检查发现违规,依装修违规处罚条例处罚违规业户或施工单位。检查检查业户及装修施工单位向政府有关部门申报验收,合格后将报告副本交管理处备案。业户及装修施工单位向政府有关部门申报验收,合格后将报告副本交管理处备案。业户及装修施工单位以书面形式通知管理处验收,如经政府有关部门报批的工程,还须提交政府部门验收合格报告副本。业户、装修施工单位、管理处按批准申报的项目共同核验,若管理处认可,签发装修竣工证明书,否则,要求业户进行所需更改。验收验收正常期工作计划序号项目内容备注一安全管理1、治安管理2、交通车辆管理注重培训,抓好形象管理,确保小区治安无死角。二环境管理1、园林绿化管理2、清洁卫生管理注重培训,实行责任区域管理。三房屋及公共设施维修保养1、制定房屋维护和维修计划方案2、房屋的维修管理3、房屋的养护服务四机电设备的维修养护1、设备基础资料管理2、设备的运行管理3、设备的维修管理4、消防管理五智能化设施的管理1、智能化设施的日常使用操作2、智能化设施维护3、智能化设施的管理六财务管理1、费用收取与核算七社区文化活动开展1、做好社区宣传2、举办社区文化活动3、提供社区服务八文档、物料管理1、文档规范管理2、物料的采购与管理第七章接管验收及工程维修整改为有效的保证正常管理期间物业的使用与维护,管理处将加强接管验收力度。物业的接管验收接管验收是物业管理过程中不可缺少的一个环节。我们不但尽早地介入了物业的建设,而且要充分利用在接管验收中的地位严格把关,决不允许马虎从事,避免公司今后遭受不必要损失。(1)、物业验收技术小组成立验收小组应在入伙前成立,根据物业情况,验收小组将选择包括电梯、消防、发配电、给排水、土建之专业人才和管理处有关人员组成。(2)、制定物业验收计划及接管手续书物业验收技术小组会同格林春岸项目中心,根据相关的要求制定相应的<物业验收计划>,在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员,验收计划应由验收技术小组组长审核,并报总经理审批。验收小组应在接管验收前15天制定出接管验收手续书。(3)、资料的接管验收由双方约定验收时间,通知物业接管验收。验收技术小组会同春岸管理处按验收计划进行资料的接管验收,认真审查验收、移交方提供的产权资料和技术资料,并记录在<验收交接记录>中,对于个别一时难以备齐的资料,在不影响整个接管验收工作的进度下,可由交接双方议定,限期提交并做好记录备查。(4)、物业的预验收物业验收技术小组分专业,按验收计划要求依据设计图纸对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行预验收。验收技术小组依据国家标准<建筑安装工程质量检验评定标准>、<房屋接管验收标准>对物业的实物进行验收,主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等。在预验中查出不合格项目,由验收小组填写各类遗留问题统计表,返回给春岸项目中心,限定日期由工程施工单位进行整改,并商定时间复核。对预验收的单种设备进行试运转验收,主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标及时得出书面意见,要求组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试,达到规定的要求。(5)、物业的验收在预验收的物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后,物业验收技术小组进行验证并在房屋遗留问题中记录结果。整改合格后,按验收计划进行正式的物业验收。楼宇的实物验收,按验收计划进行,做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合;二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合;三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能,应与设计的功能符合,验收结果记录在<验收交接记录